COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 3] JANVIER 2026

N° RG 24/00888 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DXJR

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin du 25 avril 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00086.

APPELANTES :

S.A.S. ENCHERIMMO SAINT-BARTH

[Adresse 4]

[Localité 5]

E.U.R.L. DISCOVER FWI A L’ENSEIGNE EXLUSIVE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentées par M^e Michaël SARDA, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 1) et M^e Jean-Philippe CARPENTIER, avocat plaidant, de la SELARL YDES, du barreau de Paris.

INTIMÉE :

Mme [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christophe CUARTERO, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 101) et avocat plaidant M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de Toulouse.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 3 novembre 2025, en audience publique, devant la cour. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 22 janvier 2026.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées, signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Faisant valoir la violation par Mme [X] [U] de ses obligations tirées du contrat de mandat de vente exclusif conclu le 23 novembre 2020 avec elle, la société SASU Encherimmo Saint-Barth, a, par acte du 19 janvier 2022 fait assigner cette dernière pour obtenir le paiement des sommes, à titre principal de 100 000 euros, à titre subsidiaire de 28 333,33 euros outre une indemnité de procédure. Suivant assignation en intervention forcée délivrée le 22 novembre 2022 à la demande de Mme [U] à l’encontre de la société EURL Discover Fwi à l’enseigne Exclusive, le tribunal judiciaire de Basse-Terre – tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy, a

— dit qu’avis des faits révélés dans le cadre de la présente procédure sera fait au procureur de la République en application des dispositions de l’article 40 du code de procédure pénale;

— dit que les dossiers des parties seront transmis par les soins du greffe au procureur de la République et leur seront restitués sur son autorisation ;

— débouté la société Encherimmo Saint-Barth de l’ensemble de ses demandes en paiement;

— condamné in solidum la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discover FWI à verser à Mme [U] une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts ;

— rejeté la demande de Mme [U] s’agissant de l’amende civile ;

— condamné in solidum la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discover FWI aux entiers dépens ;

— condamné in solidum la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discover FWI à verser à Mme [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 24 septembre 2024, la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discover FWI ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle les a déboutées de leurs demandes, les a condamnées au paiement de 3000 euros de dommages et intérêts, des dépens et de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le 24 novembre 2024, Mme [U] a constitué avocat.

Par ordonnance du 7 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a :

— débouté les sociétés Encherimmo Saint-Barth et EURL Discover FWI à l’enseigne Exclusive de leurs demandes en incident de prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [X] [U] de condamner la société SAS Encherimmo Saint-Barth à payer à Mme [U] la somme de 20 000 euros pour procédure abusive et de condamner la société SAS Encherimmo Saint-Barth et l’EURL Discover FWI-Exclusive à payer in solidum,

— donné acte à Mme [X] [U] de sa renonciation à poursuivre la radiation de l’appel,

— déclaré l’instruction close le 20 octobre 2025, à charge pour les parties si elles l’estiment utile de conclure devant la cour sur l’éventuelle irrecevabilité des demandes de Mme [X] [U],

— ordonné le renvoi de l’affaire devant la cour pour être plaidée à l’audience du 3 novembre 2025 à 9 h 00,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

— débouté Mme [X] [U] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire retenue à l’audience de plaidoirie du 3 novembre 2025 a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions du 15 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, les sociétés Encherimmo Saint-Barth et EURL Discover FWI demandent à la cour, de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

Y faisant droit,

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin du 25 avril 2024 en ce qu’il a débouté la société Encherimmo Saint Barth de l’ensemble de ses demandes en paiement, condamné in solidum les sociétés Encherimmo Saint Barth et Discover Fwi à verser à Mme [U] une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens, condamné in solidum les sociétés Encherimmo Saint Barth et Discover Fwi à verser à Mme [U] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [U] à verser la somme 100 000 euros à la société Encherimmo Saint Barth avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 3 septembre 2021 et jusqu’à complet paiement,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [U] n’a pas interjeté appel incident,

— déclarer irrecevables les demandes de condamner les sociétés Encherimmo Saint Barth à payer à Mme [U] la somme de 20 000 euros pour procédure abusive, de condamner la Société Sas Encherimmo Saint Barth et l’EURL Discover Fwi ' Exclusive à l’enseigne Exclusive à payer, in solidum, à Mme [U] la somme complémentaire de 10 000 euros pour le préjudice moral qui lui a été causé,

— limiter toute demande indemnitaire de Mme [U] à la confirmation de la condamnation prononcée par le jugement, sans aggravation du sort des sociétés Encherimmo Saint Barth et Discover Fwi,

— débouter Mme [U] de toutes ses autres demandes,

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] à verser la somme de 10 000 euros à la société Encherimmo Saint Barth et la somme de 10 000 euros à la société Discover Fwi au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux dépens.

Les sociétés appelantes soutiennent en substance que Mme [U] a manqué à ses obligations souscrites dans le contrat de mandat de vente exclusif, qu’elles ont été informées par courriel du 23 août 2021 de cette dernière de la vente du bien immobilier, en dehors du mandat confié. Elles exposent que Mme [U] ne peut se prévaloir ni d’une rétractation puisque la convention de mandat a été signée en agence, ni d’une résiliation dans les termes contractuels, ayant continué de bénéficier de la commercialisation internationale opérée par leurs soins. Elle font remarquer qu’en l’absence d’appel incident formalisé, les demandes de dommages et intérêts présentées par Mme [U] sont irrecevables et dans tous les cas, injustifiées.

Dans ses ultimes conclusions du 1er octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, Mme [U], intimée, sollicite en substance de la cour, de :

— débouter les sociétés Encherimmo Saint Barth et EURL Discover Fwi à l’enseigne Exclusive de leurs prétentions à voir déclarer irrecevables les demandes de Mme [U] au titre de l’indemnisation pour procédure abusive ou du préjudice moral,

— débouter les sociétés Encherimmo Saint Barth et EURL Discover Fwi à l’enseigne Exclusive de l’ensemble de leurs prétentions en cause d’appel,

— confirmer les dispositions contestées du jugement dont appel,

Dans le cas impossible où la cour devrait entrer en voie de condamnation à l’encontre de Mme [U],

— condamner la société EURL Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive à relever et à garantir Mme [U] de toutes condamnations en principal, frais et intérêts, qui seraient prononcées à son encontre sur les prétentions de la société Encherimmo Saint Barth,

En tout état de cause,

— condamner la société Encherimmo Saint Barth à payer à Mme [U] la somme de 20 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la société Encherimmo Saint Barth et l’Eurl Discover Fwi -Exclusive à payer in solidum à Mme [U] la somme complémentaire de 10 000 euros pour le préjudice moral qui lui a été causé,

— condamner la société Encherimmo Saint Barth et l’EURL Discover Fwi -Exclusive à payer à Mme [U], chacune une somme complémentaire de 9 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Encherimmo Saint Barth et la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive aux entiers dépens première instance et d’appel dont distraction au profit de M. Christophe Cuartero avocat sur ses affirmations de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux frais d’exécution forcée que Mme [U] serait contrainte d’engager.

Mme [U] soutient en substance s’être régulièrement rétractée le 2 décembre 2020 de ce mandat de vente exclusif en adressant à la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive – l’agence Exclusive sise à [Localité 8] ayant été sa seule interlocutrice dans le processus contractuel- le bordereau de rétractation qu’elle avait obtenu de sa part. Elle fait valoir sa volonté d’obtenir en réalité un mandat sans exclusivité et le mandat existant entre la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive qui agit au nom et pour le compte de la première de sorte que celle-ci ne peut valablement soutenir ne pas avoir eu connaissance de cette rétractation. Elle souligne les différences manuscrites entre les conventions du mandat de vente produites par les parties et ajoutées à la suite de sa signature par la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive qui ont motivé la saisine du procureur de la République par la juridiction de premier ressort. Elle a soutenu la recevabilité de ses demandes en dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur le bien fondé de l’appel principal

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

Au cas présent, il est constant que le 23 novembre 2020, Mme [X] [U] a conclu avec la société Encherimmo Saint-Barth, titulaire de la carte professionnelle transaction, un 'contrat de mandat de vente exclusif’ portant sur une villa de 120 m² sis [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant le prix de 850 000 euros net vendeur. Le mandat précise que la société Encherimmo Saint-Barth 'exerce en partenariat avec NTE GROUP (Kadran) (…) première plate-forme d’enchères immobilières interactives progressives et dégressives (au cadran)'.

L’article 2 de ce contrat précise également les conditions et obligations de l’exclusivité de ce mandat entre les cocontractants outre 'la faculté pour le mandataire de mandater un agent immobilier afin de (l')exécuter, le mandant (donnant) son consentement exprès à ce que le mandataire puisse sous traiter l’exécution du présent contrat à un, voire plusieurs agents immobiliers successifs', ce qu’a fait précisément la société Encherimmo Saint-Barth déjà liée par convention du 4 juin 2020 avec la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive exerçant dans la région de [Localité 8], laquelle 'a accepté d’exécuter le mandat principal au nom et pour le compte’ de la société Encherimmo Saint-Barth (pièce n°1 des appelantes – n°10 de l’intimée).

Au vu des divers mails échangés entre les préposés de cette société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive et Mme [U] ou sa fille [S] [J] (pièces 2 à 9 – 11 de l’intimée), il est établi que les pourparlers ont été conduits avec celle-ci et la convention de mandat signée également avec elle, à [Localité 8], en sa qualité de 'sous-traitant’ de la société Encherimmo Saint-Barth. Il est tout aussi constant que suite à la signature le 23 novembre 2020 de ce mandat, Mme [U] a, le 2 décembre 2020, demandé et obtenu de la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive un document de rétractation qui lui a été renvoyé par lettre recommandée avec avis de réception (pièces 11 et 12 de l’intimée). Ce courrier a été distribué – accusé signé le 3 décembre 2020- à l’adresse de l’Agence Exclusive à Hope Estate par Mme [P] [N], mandataire de la société Encherimmo Saint-Barth, laquelle ne peut, à ce titre, être considérée comme un tiers ordinaire au contrat liant les parties.

Il en résulte qu’en recevant ce bordereau de rétractation, la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, a sans équivoque, eu connaissance de la volonté de Mme [U] de renoncer à ce mandat exclusif signé avec leur mandataire, ce que la société Encherimmo Saint-Barth n’a pu valablement ignorer puisque leurs obligations nées du contrat du 4 juin 2020 les unissant, imposent notamment 'd’informer le mandant de l’exécution de sa mission ainsi que de toute difficulté qu’il pourrait rencontrer dans ce cadre (…), le mandant et le mandataire (devant) organiser un échange téléphonique toutes les 3 semaines afin de faire le point sur les diligences effectuées'.

Aussi, peu important que le contrat de mandat de vente ait été signé à l’agence immobilière, celle-ci a bien été destinataire d’un document portant rétractation du mandant et il n’est pas justifié de ce que la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, agissant au nom et pour le compte de la société Encherimmo Saint-Barth, ait informé Mme [U] de l’éventuelle inanité de cette rétractation, d’autant plus qu’il apparaît expressément des échanges électroniques entre les parties que Mme [U] souhaitait signer un mandat non exclusif, ce dont l’agent immobilier avait pris bonne note (pièces 2 et 3 de l’intimée).

Ce faisant, en adressant à Mme [U] ce bordereau de rétractation dont il est justifié qu’elle en a été régulièrement destinataire en retour dans un délai de 10 jours après la signature de ce contrat de mandat de vente, la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, mandataire de la société Encherimmo Saint-Barth, a admis la rupture des liens contractuels existant entre les parties, les termes de l’attestation de Mme [I] [L], préposée de la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, indiquant que Mme [U] l’a informée de son souhait de ne pas renouveler le mandat de vente exclusif au delà de la première période de trois mois ne pouvant, contrarier l’anéantissement du contrat de mandat exclusif conclu avec elle. Par ailleurs, la seule déclaration de ce témoin, collaboratrice de l’agence, selon laquelle Mme [U] lui a demandé de 'poursuivre la commercialisation', alors que les termes pré-imprimés du bordereau de rétractation du mandat les liant sont clairs et exprès et que dans tous les cas, elle a porté à sa connaissance mettre un terme à ce mandat passé la période initiale de trois mois, n’est pas probante et les sociétés Encherimmo Saint-Barth et Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive ne peuvent en tirer conséquence en leur faveur.

S’agissant des différences manuscrites portées sur les exemplaires du contrat de mandat exclusif conclu le 23 novembre 2020 entre la société Encherimmo Saint-Barth et Mme [U] -laquelle a communiqué son original-, relatives notamment à l’identité de cette dernière (mention de son prénom sur la première page du contrat versé par les appelantes qui ne figure pas sur celui de Mme [U]), de la localisation du bien (précision du 'domaine de la Baie Nettlé’ sur l’exemplaire des appelantes), de sa désignation (ajout des termes 'vendue meublée et équipée’ sur le document des appelantes), du prix de vente ou du montant de la commission de l’agent immobilier ('850 000 euros net vendeur’ versus '+10% honoraires soit 85 000€ – au total 935 000€ – neuf cent trente cinq mille euros TTC'), qui ont été à l’origine d’une signalisation 'article 40" du code de procédure pénale par la juridiction de premier ressort, elles n’ont pas été explicitées en cause d’appel mais entachent la bonne foi qui doit régir les relations contractuelles.

Il s’évince ainsi de l’ensemble des pièces du dossier et des conditions de la rétractation opérée que la société Encherimmo Saint-Barth ne justifie pas d’un manquement contractuel de Mme [U] et ne peut valablement solliciter l’application de la convention du 23 novembre 2020 et par suite le paiement des honoraires prévus dans un tel cas.

Dès lors, écartant l’argumentaire des sociétés Encherimmo Saint-Barth et Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté la première de sa demande en paiement de la somme de 100 000 euros. En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Encherimmo Saint-Barth de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les demandes en dommages et intérêts de l’intimée

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, dernier alinéa, la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, aux termes de ses premières conclusions du 31 janvier 2025 qui déterminent l’objet du litige au sens de l’article 915 du même code, il est constant que Mme [U] a demandé la confirmation de la décision querellée, sans mention de prétentions tendant à infirmer certains chefs de jugement dont en l’occurrence celles relatives aux dommages et intérêts sollicités et accordés par la juridiction de premier ressort à hauteur de 3 000 euros au visa de l’article 1240 du code civil et de la procédure abusive, la demande formée au titre du préjudice moral ayant fait l’objet d’un rejet implicite. Aussi, vu les termes du dispositif des conclusions de Mme [U], ses demandes tendant à voir porter à 20 000 euros la somme due à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à 10 000 euros celle due en réparation du préjudice moral causé, ne pouvant être considérées comme complémentaires, doivent-elles être déclarées irrecevables.

La cour demeure saisie de l’appel principal présenté par les sociétés Encherimmo Saint-Barth et Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive portant sur leur condamnation à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et à tout le moins de la confirmation sollicitée en réplique.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est admis que l’exercice d’une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l’intente qu’en cas d’abus caractérisé et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser une faute commise par l’appelante ayant dégénéré en abus de droit devant les premiers juges ou devant la cour, étant souligné que les tracas judiciaires retenus par les premiers juges ne sont pas constitutifs d’une telle faute susceptible d’ouvrir droit à réparation en application des dispositions de l’article 1240 précité.

Dés lors, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions du jugement de première instance sont confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Encherimmo Saint-Barth et Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive, seront condamnées in solidum au paiement des dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de l’avocat concerné et déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [U] est déboutée de sa demande au titre des frais d’exécution éventuellement engagés, s’agissant d’une demande éventuelle, non chiffrée et à la discrétion de celui qui la formule.

Enfin, les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’intimée contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour. Les appelantes seront tenues de lui régler in solidum la somme totale de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement querellé sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société Encherimmo Saint-Barth et la société Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive à verser à Mme [X] [U] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déclare irrecevables en cause d’appel les demandes de Mme [X] [U] en paiement des sommes de 20 000 euros pour procédure abusive et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau, sur l’appel principal, du seul chef infirmé ,

— déboute Mme [X] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

— déboute les sociétés SASU Encherimmo Saint-Barth et EURL Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive de leurs demandes plus amples ou contraires comprises celles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Mme [X] [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamne in solidum les sociétés SASU Encherimmo Saint-Barth et EURL Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Christophe Cuartero, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum les sociétés SASU Encherimmo Saint-Barth et EURL Discovery Fwi à l’enseigne Exclusive à payer à Mme [X] [U] la somme totale de 9 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président