COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 299 DU 28 MAI 2026

N° RG 25/00605 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DZ3K

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 7 mai 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 24/01190.

APPELANTE :

S.C.I. ESSOR

Section Dunoyer – Chez Mme [R] [P]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas DESIREE de la SELASU Nicolas Désirée, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 3)

INTIMÉE :

S.C.I. L’EVASION

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile le 2 mars 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 28 mai 2026.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Défaut ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Procédure

Se fondant sur acte authentique reçu par Me [F] [B], notaire, le 6 août 2019 par lequel la société civile immobilière L’évasion a promis de vendre à la société civile immobilière Essor les lots n° 9, 10, 11, 12, 45, 46, 47, 48, 49, 81, 82, 83, 84 et 85 dans un ensemble immobilier à caractère commercial sis [Adresse 2], cadastré CZ [Cadastre 1] d’une surface de 8 ares et 84 centiares, soumis au régime de la copropriété, moyennant le prix de 140 000 euros, sur le dépôt de la somme de 7 000 euros entre les mains du notaire à titre de « séquestre », sur l’absence de réitération de la vente, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la société L’évasion SCI a assigné la SCI Essor devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour qu’il autorise le notaire à libérer à son profit la somme de 7 000 euros, et la condamner au paiement de 50 000 euros à titre de pénalité, des dépens et d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 7 mai 2025, le tribunal a :

— constaté la caducité du compromis de vente conclu entre la société L’Evasion SCI et la société Essor le 6 août 2019 ;

— autorisé Me [F] [B], notaire séquestre, à libérer au profit de la société L’Evasion SCI la somme de 7 000 euros acquittée par la société Essor à titre de dépôt de garantie ;

— rejeté les autres et plus amples demandes des parties ;

— condamné la société Essor à payer à la société L’Evasion SCI la somme de 1 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Essor aux dépens, dont distraction au profit de M^e Gabriel Danchet – Gordien.

Par déclaration reçue le 2 juin 2025, la SCI Essor a interjeté appel de la décision pour obtenir sa confirmation en ce qu’elle a constaté la caducité du compromis de vente conclu entre la société L’évasion SCI et la société Essor le 6 août 2019, rejeté les autres et plus amples demandes des parties, son infirmation en ce qu’elle a autorisé Me [F] [B], notaire séquestre, à libérer au profit de la société L’évasion SCI la somme de 7000 euros acquittée par la société Essor à titre de dépôt de garantie, condamné la société Essor aux dépens, statuant à nouveau et y faisant droit, juger […]

Suivant avis de non constitution du 12 août 2025, la déclaration d’appel a été signifiée avec les conclusions par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, délivré en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 11 juin 2025 et signifiées le 25 août 2025, la SCI Essor a demandé, au visa des articles 1186, 1187 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente conclu entre la société L’Evasion SCI et la société Essor le 6 août 2019 ; rejeté les autres et plus amples demandes des parties ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a autorisé Me [F] [B], notaire séquestre, à libérer au profit de la société L’Evasion SCI la somme de 7 000 euros acquittée par la société Essor à titre de dépôt de garantie ; condamné la société Essor aux dépens,

Statuant à nouveau et y faisant droit,

— juger la SCI Essor recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— juger que le défaut de réitération de l’acte authentique est imputable à la SCI L’évasion pour défaut de diligence en vue d’obtenir la désignation d’un syndic mais aussi d’un état daté,

— juger caduc le compromis, signé le 6 août 2019 en raison de la défaillance de la SCI L’évasion et autoriser Me [F] [B] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 7000 euros à la SCI Essor à compter de la décision à intervenir,

— juger que la SCI Essor a sollicité, la réitération de la vente au comptant sans recours à prêt bancaire,

— débouter la SCI L’évasion de toutes ses demandes,

— condamner la SCI L’évasion à payer à la SCI Essor la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI L’évasion aux entiers dépens.

Elle a fait valoir que la société L’évasion ne justifiait pas de diligences en vue de la nomination d’un syndic et de la fourniture d’un «état daté», qu’il s’agissait d’une condition suspensive, que le local a fait l’objet d’un sinistre lui permettant de renoncer purement et simplement à la vente, que l’absence de diligence permettant la conservation du bien inoccupé constituait une faute de la société L’évasion SCI, de nature à exclure toute responsabilité de sa propre part, qu’aucune suite n’a été donnée à ses relances.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026. La SCI appelante ayant donné son accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 2 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

En cours de délibéré, la cour a sollicité la production de la promesse de vente litigieuse, qui ne figurait pas parmi les pièces versées au débat. Elle a été transmise au greffe.

Motifs de la décision :

La déclaration d’appel a été signifiée en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI L’évasion n’a pas constitué avocat, la décision est rendue par défaut.

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que le compromis de vente était caduc, que la société Essor ne justifiait d’aucune demande de prêt, que l’absence de désignation d’un syndic était sans incidence sur l’obligation de justifier d’une demande de prêt, qu’en absence de mise en demeure, la demande au titre de la clause pénale devait être rejetée.

Les conclusions d’appel reprennent les conclusions de première instance, sans réelle critique du jugement et font figurer un paragraphe sur l’exécution provisoire. Alors que le litige résulte d’une promesse de vente dont l’appelante demande à la cour d’examiner les conditions suspensives, cette pièce essentielle n’a été produite que sur demande de la cour.

L’appelante demande explicitement de confirmer la décision en ce qu’elle a constaté la caducité du compromis de vente conclu entre la société L’Evasion SCI et la société Essor le 6 août 2019. Or, cette caducité a été constatée, à défaut pour l’acquéreur d’avoir justifié dans les conditions de délai prévues par la promesse de vente avoir déposé une demande de prêt, alors même que le notaire l’avait interrogée le 13 juin 2024.

S’agissant de la condition suspensive particulière de désignation d’un syndic, elle incombait au vendeur, à peine de caducité de la promesse de vente ; aucune date d’échéance n’est fixée par la promesse de vente, aucune mise en demeure n’a été délivrée par l’acquéreur pour l’obtenir. Il n’est pas démontré que la non réalisation de cette condition suspensive est à l’origine de l’échec de la promesse de vente, d’autant que préalablement l’acquéreur n’avait justifié d’aucune démarche en vue de l’obtention d’un prêt avant le 30 septembre 2019.

S’agissant de l’état daté réclamé en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être daté de moins d’un mois lors de la mutation. Cette obligation n’est pas une condition suspensive. De plus, la mutation n’ayant pas eu lieu, l’absence de production d’un tel état ne saurait imputer la caducité de la promesse de vente au vendeur. Surtout, il est explicitement indiqué dans la promesse de vente, que le vendeur a déclaré l’absence de syndic, l’absence d’assemblée générale des copropriétaires, l’absence d’avance de trésorerie, l’absence de répartition des charges de copropriété, tandis que l’acquéreur a reconnu en être informé et qu’il lui a été indiqué qu’il serait impossible de notifier la vente et par voie de conséquence d’obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ni de remplir les formalités de l’article 20 II de cette loi.

S’agissant du défaut d’entretien de l’immeuble entre la promesse de vente et le constat de sa caducité, nonobstant le visa de la clause contractuelle prévue en cas de sinistre pendant la validité du compromis qui permet à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition ou de se voir attribuer les indemnités éventuellement versées, d’une part le rapport de diagnostic met en évidence que l’immeuble est dégradé par vétusté et défaut d’entretien et non par suite d’un sinistre et d’autre part, ayant renoncé à l’acquisition et laissé la promesse de vente être atteinte par la caducité, l’acquéreur n’est pas fondé à soutenir un manquement du vendeur à ce titre.

S’agissant des «relances réitérées», il est justifié d’une lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juillet 2020, soit plus de neuf mois après la date prévue par la promesse de vente pour justifier de la réalisation de la condition suspensive incombant à l’acquéreur et plus de six mois après la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le notaire, dont l’existence a été constatée par le premier juge, d’un courriel du 12 août 2020, où l’acquéreur indique vouloir acquérir au comptant et d’un autre du 14 septembre 2020, où il indique qu’il veut visiter le local qui devra être vidé et nettoyé, à l’inverse de la prévision de la promesse de vente selon laquelle il prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité. Autrement dit, l’appelante ne justifie pas avoir dans les conditions contractuelles, mis en demeure le vendeur. De plus, si l’acquéreur peut renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il lui appartenait de le faire savoir dans les délais fixés par la promesse de vente, ce qu’il n’a pas fait.

En conséquence, il n’est pas démonté que le défaut de réitération de l’acte authentique est imputable à la SCI L’évasion pour défaut de diligence en vue d’obtenir la désignation d’un syndic et d’un état daté et que compromis est caduc en raison de la défaillance de la SCI L’évasion.

Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a autorisé Me [F] [B], notaire séquestre, à libérer au profit de la société L’Evasion SCI la somme de 7 000 euros acquittée par la société Essor à titre de dépôt de garantie. L’appelante doit être déboutée de ses demandes contraires.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI Essor qui succombe est condamnée au paiement des dépens et déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

la cour

— confirme le jugement en ses dispositions critiquées,

Y ajoutant

— déboute la SCI Essor de ses demandes contraires,

— condamne la SCI Essor au paiement des dépens.

Le greffier Le président