Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 22 JANVIER 2025

N° RG 24/340

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIYN FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunla judiciaire de [Localité 2], décision attaquée du 29 mai 2024,

enregistrée sous le n° 24/199

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 1]

C/

[I]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-DEUX JANVIER

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice,

la S.A.S. Le Kalliste au capital de 40 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 313 182 271, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

S.A.S. Le Kalliste

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

M. [F] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant mise en demeure du 30 août 2023, reçue le 3 septembre suivant, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2] (Haute-Corse), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. le Kalliste, enjoignait M. [F] [I] à lui verser la somme de 14 250, 45 euros au titre de charges et travaux impayés

Par acte du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [F] [I] devant la présidente du tribunal judiciaire de Bastia selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 15 498, 01 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, outre 1 000 euros pour résistance abusive et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Bastia a condamné le défendeur au paiement des sommes de 6 349,55 euros au principal, de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a condamné M. [F] [I] à lui payer la somme de 6 349, 55 euros au titre des provisions de charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023.

Par dernières critères communiquées le 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2] sollicite de la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 29 mai 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de la somme de 6 349,55 euros au principal ;

Et statuant de nouveau,

— Condamner Monsieur [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], la somme de 15 498,01 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, date de la mise en demeure ;

— Condamner le défendeur à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement cité, M. [F] [I] ne s’est pas constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre suivant. Avec un délibéré au 22 janvier 2025.

SUR CE

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi ajoute que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi précise que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi prévoit enfin qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la présidente du tribunal judiciaire de Bastia a jugé que les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des années 2018 à 2023, les appels de charges, la mise en demeure du 30 août 2023 et le relevé de compte arrêté au 7 mars 2024 produits par l’appelant démontraient que l’intimé ne s’était pas régulièrement acquitté des provisions prévues par les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dues au titre des exercices des années 2016 à 2023.

Pour statuer comme elle l’a fait en réduisant le montants sollicité à titre principal pour le ramener à la somme de 6 349, 55 euros alors que l’appelant faisait valoir une créance de

15 498, 01 euros au 7 mars 2024, la première juge a considéré qu’il convenait d’écarter les charges postérieures au 1er janvier 2024 en l’absence de mise en demeure après celle du 30 août 2023 et a relevé qu’il s’agissait de provisions du budget prévisionnel de l’année suivante et non pas de charges échues de l’année en cours.

Il s’avère cependant, d’une part, que ces sommes procèdent d’une mise à jour de la créance de l’appelant qui produit le procès-verbal d’assemblée générale du 25 avril 2023 les ayant approuvées ainsi que l’appel de charges du 15 décembre 2023 y afférent, et d’autre part que les conclusions formalisant cette actualisation ont été régulièrement notifiées à l’intimé par exploit de commissaire de justice du 9 juillet 2024, de sorte que la recevabilité de cette demande n’est pas remise en cause.

Il s’infère de ces éléments que les charges postérieures au 1er janvier 2024 n’ont pas à être déduites de la créance de l’appelant et que la décision de première instance doit être infirmée à ce titre.

La première juge a également souligné que le relevé de compte produit par l’appelant faisait apparaître un solde débiteur de 2 661, 01 euros au 1er avril 2016 dont l’origine n’était pas précisée, que les appels de fonds antérieurs au 11 décembre 2018 n’étaient pas produits et que la réduction du délai de prescription par la loi ELAN entrée en vigueur le 25 novembre 2018 faisait obstacle au recouvrement des charges antérieures au 19 mars 2019.

L’appelant fait grief à ce raisonnement d’avoir omis de prendre en considération un protocole du 16 décembre 2021 versé aux débats par lequel l’intimé avait reconnu une dette de 13 809, 04 euros représentant le montant des charges et travaux impayés arrêtés au 16 décembre 2021 et s’était engagé à s’en acquitter par des versements mensuels de 300 euros minimum.

La cour constate que ce protocole, signé par les parties et dont la régularité ou le contenu n’ont pas été remis en cause, correspond aux données présentées dans le relevé de compte produit par l’appelant qui rapporte ainsi la preuve de sa créance arrêtée au 16 décembre 2021 sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la suffisance des élements produits pour le surplus comme l’a fait le premier juge.

L’appelant justifie également de l’évolution de sa créance à compter du 16 décembre 2021 par la production d’un relevé de compte coroborré par des procès-verbaux d’assemblées générales et des appels de fonds sur la période concernée.

La cour relève en outre que la première juge a évoqué la réduction des délais de prescription applicables sans toute fois la relever expressément, ce qui n’entrait au demeurant pas dans son office et que, c’est à tort, qu’il en a tiré des conséquences en écartant les sommes réclamées au titre de la période antérieure au 19 mars 2019.

C’est en tout état de cause à juste titre que l’appelant a observé à ce sujet que la reconnaissance de dette par l’intimé, formalisée par le protocole du 16 décembre 2021, était de nature à suspendre les délais de prescription si cette question avait été mise dans les débats.

Il convient donc également d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a limité la créance de l’appelant à la période débutant le 19 mars 2019.

C’est enfin à juste titre que la première juge a écarté des sommes dues à l’appelant, au titre du recouvrement des charges, la somme de 350 euros libellée « envoi dossier avocat ». Cette dernière relève, en effet, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’instar de celle de 72 euros correspondant à une mise en demeure dont la réalité n’est pas justifiée.

Ces montants seront soustraits de la créance de l’appelant de sorte que l’intimé sera condamné à lui verser la somme de 15 076, 01 euros ( 15 498, 01 – 350 – 72) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2024.

Cette somme portera intérêt au taux légal, à compter du 3 septembre 2023, date de la mise en demeure, à hauteur de 14'288,57 euros et pour le surplus à compter de la date du présent arrêt.

Sur les autres demandes

Partie perdante, l’intimé supportera la charge des dépens.

L’équité justifie la condamnation de l’intimé à verser à l’appelant la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Infirme le jugement de la présidente du tribunal judiciaire de Bastia du 29 mai 2024 en ce qu’il a condamné M. [F] [I] à payer la somme de 6 349, 55 euros au titre des provisions de charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, le confirme pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Condamne M. [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. le Kalliste la somme de 15 076, 01 euros au titre des provisions de charges et travaux arrêtés au 1er mars 2024,

Précise que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2023, date de la mise en demeure, à hauteur de 14'288,57 euros ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [I] au paiement des dépens ;

Condamne M. [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. le Kalliste la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT