Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 20 MAI 2026

N° RG 25/389

N° Portalis DBVE-V-B7J-CLIA FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 15 mai 2025, enregistrée sous le n° 23/1399

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1]

C/

[R]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT MAI DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Alpha [U] elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉ :

M. [I] [R]

né le 25 septembre 1964 à [Localité 2] (Corse)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [P] [Z], attachée de justice

En présence [L] [E] ET [C] [O] auditeurs de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par exploit de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Corse-du-Sud), a assigné M. [I] [R] en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal a notamment ordonné la réouverture des débats pour que le demandeur prouve la qualité de copropriétaire du défendeur.

Par acte signifié à étude le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a de nouveau assigné le défendeur devant le tribunal et les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] tendant à voir condamner M. [I] [R] à lui payer la somme de 4 290,58 euros au titres de charges impayées ainsi que 1 500 euros de dommages-intérêts et a rejeté sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions.

Par dernières écritures communiquées le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha [U], sollicite de la cour de :

« – INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire d’AJACCIO en date du 15 mai 2025 déféré à la censure de la Cour en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

Rejeté la demande formulée par le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Digitales [Adresse 2] à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] tendant à voir condamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 4290,58 Euros au titre des charges de copropriété impayées

Rejeté la demande formulée par le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Digitales [Adresse 2] à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] tendant à voir condamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 1500,00 Euros au titre de dommages et intérêts

Rejeté la demande formulée par le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Digitales [Adresse 2] à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamné le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Digitales [Adresse 2] à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] aux entiers dépens de l’instance.

Débouté le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « DIGITALES » [Adresse 2] à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] de toutes demandes plus amples ou contraires.

STATUANT À NOUVEAU,

— DECLARER que Monsieur [R] [I] est bien propriétaire des lots n°4093 et 4115 dépendants du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble bâtiment D dit [Adresse 5] situé dans la [Adresse 6] [Adresse 7] ' [Adresse 8] à [Localité 2],cadastré Section CM [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 4] ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’immeuble bâtiment D dit DIGITALES sis [Adresse 9] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA [U] :

La somme de quatre mille deux cent quatre vingt dix euros et cinquante huit centimes (4290,58 Euros) au titre des charges de copropriété au 14 Novembre 2023 avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure en date du 17 Octobre 2023.

La somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

La somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] à payer la somme de 2 347,99 € due au titre des charges impayées depuis la date de l’acte introductif d’instance jusqu’au 7 octobre 2025 ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] à payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement des honoraires éventuellement prélevés au titre de l’article A 444-32 du Code de Commerce ;

— ORDONNER que dans l’hypothèse où il conviendrait d’avoir recours à un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifié, devra être supporté par le débiteur seul en sus de l’application de l’article 700 '.

Bien que régulièrement cité, M. [I] [R] ne s’est pas constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 20 mai suivant.

SUR CE,

Sur la demande de paiement

Pour statuer comme il l’a fait et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, le premier juge a retenu que l’appelant ne justifiait pas de la qualité de propriétaire de l’intimé au sein de la résidence [Etablissement 1].

Il a observé que l’acte de donation et le relevé de formalités foncières produits concernaient un bien situé dans la [Adresse 10], lieudit [Localité 5], [Adresse 2], section CM121, lots 4093 et 4115, ou encore dénommé [Adresse 11] [Adresse 12], sans qu’il soit démontré que l’immeuble Digitales visé par la demande fasse partie de ladite résidence.

L’appelant soutient que la qualité de copropriétaire au sein de la résidence [Etablissement 1] de l’intimé est établi par la production de l’acte de donation du 23 avril 2016, publié le 24 mai 2016, suivant et par le relevé des formalités délivré par les services de la publicité foncière d'[Localité 2].

S’il ressort effectivement de ces documents que M. [I] [R] a acquis le 28 avril 2016 un immeuble qui appartenait à son père, constitué des lots 4093 et 4115 dans un immeuble cadastré section CM [Cadastre 1] à [Localité 2], il y est seulement mentionné que ce dernier faisait partie de la [Adresse 10], avec la précision supplémentaire sur le relevé des formalités qu’il s’agissait de l’immeuble dénommé [Adresse 13].

L’appelant affirme, par ailleurs, sans le démontrer que l’immeuble D, dénommé Digitales – chaque bâtiment étant désigné par une lettre puis par une fleur dont le nom commence par cette lettre – dépend de l’ensemble immobilier de la [Adresse 10], au sein de laquelle se sont constitués au fil du temps des syndicats secondaires.

La cour observe que ni l’acte de donation ni le relevé des formalités ne se réfèrent à un immeuble désigné par la lettre D ou par le nom « les Digitales ».

Si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division des 4 juin et 1er décembre 1975 font bien état d’immeubles désignés par les lettres A à F, il ne fait nullement mention des noms de fleurs qui y seraient prétendumment associés, à l’instar de l’état modificatif du 28 janvier 1980 sur lequel ne figure pas même le nom de l’auteur de l’intimé.

Le syndicat invoque enfin des prélèvements encaissés par le syndic le 10 mai 2021 en soutenant qu’ils démontrent la volonté de l’intimé de s’acquitter de charges pour l’immeuble litigieux.

La cour observe que les pièces produites à ce titre ne mentionnent pas les références du ou des lots concernés et que figurent en revanche les noms de deux créanciers distincts à savoir « les Crêtes3 et « Digitales », de sorte que les incertitudes relevées par le tribunal persistent.

C’est donc à juste titre que le premier juge a relevé que la qualité de copropriétaire de l’intimé au sein de la résidence « [Etablissement 1] » n’était pas rapportée.

La décision de première instance sera, en conséquence, confirmée et l’appelant sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 15 mai 2025 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha [U], de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha [U], au paiement des dépens.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT