N° RG 23/02294 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O3PV

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

au fond du 27 janvier 2023

RG : 11-22-0028

[R]

C/

Etablissement Public OPH DE LA MÉTROPOLE DE [Localité 1] DÉNOMMÉ [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Mars 2026

APPELANT :

M. [N] [R]

né le 17 Novembre 1976 à [Localité 2]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Marie-christine MANTE-SAROLI de la SELARL MANTE SAROLI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1217

INTIMÉ :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DE [Localité 1] dénommé [Localité 1] METROPOLE HABITAT venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DU RHONE, dénommé OPAC DU RHONE, Etablissement Public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 04 Mars 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 9 juin 2017, l’Office Public de la Métropole de [Localité 1] dénommé [Localité 1] Métropole Habitat a consenti à M. [N] [R] le bail d’un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 459,06 €, outre provision sur charges.

Par acte du 24 mars 2022 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à M. [R] un commandement de payer la somme de 2.776,01€ et de justifier d’une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Par acte du 15 juin 2022, Lyon Métropole Habitat a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— Condamné M. [R] à payer à la métropole de [Localité 1] la somme de 4.752,40 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2022 selon état de créance du 24 novembre 2022, les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Autorisé M. [R] à se libérer de la somme due en principal et intérêts par versements mensuels successifs d’un montant minimum de 1.000 € chacun, le premier paiement devant intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant le mois de signification du présent jugement, les paiements ultérieurs au plus tard le dernier jour de chaque mois suivant et la 5ème mensualité devant solder la dette ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement et plein droit exigible ;

— Constaté que le bail consenti par la métropole de [Localité 1] à M. [R] sur les locaux à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 avril 2022 ;

— Dit qu’un délai de six mois est accordé à M. [R] pour libérer les lieux donnés à bail ;

— Dit que M. [R] doit quitter les lieux à l’expiration du délai saisi ainsi accordé et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamné M. [R] à payer à la métropole de [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamné M. [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2022.

Par déclaration enregistrée le 17 mars 2023, M. [R] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 6 septembre 2024, M. [R] demande à la cour :

— Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 27 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la métropole de [Localité 1] de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit pour défaut d’assurance du bail d’habitation le liant à M. [R] portant sur les locaux à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— Ordonner à la métropole de [Localité 1] de produire un décompte actualisé ;

A titre principal,

— Débouter la métropole de [Localité 1] de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit pour non-paiement des loyers du bail d’habitation le liant à M. [R] portant sur les locaux à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

A titre subsidiaire,

— Autoriser M. [R] à s’acquitter du montant de l’arriéré locatif par mensualité de 314,47€ ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de cet échéancier ;

En tout état de cause,

— Rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— Condamner la métropole de [Localité 1] aux entiers dépens distraits au profit de la société Mante Saroli Avocats Associés, représentée par M^e Mante Saroli, avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 26 avril 2024, [Localité 1] Métropole Habitat demande à la cour :

— Débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 27 janvier 2023, sauf s’agissant du montant de la dette locative due, et sur le délai de six mois accordé à M. [R] pour quitter les lieux ;

— Réformer le jugement entrepris uniquement s’agissant du montant de la dette locative due et sur l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux ;

Statuant à nouveau sur ces deux chefs de demande,

— Condamner M. [R] à payer à la métropole de [Localité 1] la somme de 717,59 € au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2024, loyer du mois de février 2024 compris, outre les loyers et charges échus jusqu’au jour de l’audience de la plaidoirie ;

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 27 janvier 2023 en ce qu’il a accordé un délai de six mois à M. [R] pour quitter les lieux loués ;

En tout état de cause, et si la cour estimait devoir accorder un délai pour quitter les lieux,

— Le conditionner au paiement à tout le moins de l’indemnité d’occupation mensuelle courante ;

A titre subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 27 janvier 2023, en ce qu’il a constaté la résolution du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs,

— Confirmer le jugement entrepris par substitution de motif, et constater la résolution des baux pour le non-paiement du loyer et des charges au terme convenu par l’effet de la clause résolutoire conventionnelle ;

A défaut,

— Prononcer la résolution des baux pour le manquement à l’obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [R] à payer à la métropole de [Localité 1] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] aux dépens de première instance, et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

M. [R] soutient avoir justifié en cours de délibéré de première instance, comme cela lui a été autorisé par le juge, par lettre recommandée avec AR du 14 décembre 2022 de la souscription d’un contrat multirisques habitation valable à compter du 1er janvier 2022, donc au jour de la délivrance du commandement, rappelant que la clause de résiliation de plein droit ne trouve application que pour l’absence de souscription d’une assurance et non pour l’absence de production d’un justificatif. Il indique produire le même justificatif à hauteur d’appel et constate que son envoi au premier juge n’a vraisemblablement pas été reçu.

La bailleresse invoque les stipulations de l’article 8 des conditions générales du bail lequel prévoit une telle clause résolutoire et fait valoir qu’à défaut pour M. [R] d’avoir produit l’attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le mois du commandement, la clause résolutoire est acquise et le jugement doit être confirmé, à ce titre, le tribunal précisant que l’attestation d’assurance n’avait pas été produite au jour du délibéré.

Lyon Métropole Habitat estime que le document produit à hauteur d’appel ne peut constituer la preuve que le locataire était bien assuré au moment de la signification du commandement, et ce d’autant plus qu’étant incarcéré et sans ressource, M. [R] ne paie pas les cotisations d’assurances.

Elle soutient que la présentation tardive d’une attestation d’assurance voire d’une assurance couvrant rétroactivement la période du commandement est insusceptible de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire de ce chef, le seul cas visé par l’article 24 de la loi de 1989 concernant les délais de paiements rétroactifs.

Sur ce,

La cour rappelle que la clause de résiliation de plein droit ne peut produire effet que pour défaut d’assurance, c’est à dire pour absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais du commandement d’avoir à le produire, en sorte que la présentation même tardive d’une attestation d’assurance couvrant la période visée par le-dit commandement fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, quand bien même le premier juge a constaté cette acquisition à défaut de justificatif produit par M. [R] au jour du délibéré, la cour constatant que M. [R] justifie bien d’une assurance valable à compter du 1er janvier 2022, soit au moment de la délivrance du commandement, ne peut qu’infirmer le jugement et débouter [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit, de ce chef. Le fait de ne pas justifier de ce que l’assurance est toujours valable après le 31 décembre 2022 est sans effet, à défaut de nouveau commandement d’avoir à en justifier.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [R] soutient qu’il s’est acquitté de l’intégralité de sa dette en sorte que le jugement doit être réformé en ce qu’il l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif.

La bailleresse verse aux débats un décompte actualisé au 20 novembre 2025 faisant apparaître que la dette de loyer a été intégralement payée.

En conséquence, la cour infirme le jugement l’ayant condamné au paiement d’un arriéré locatif.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail pour non-paiement du loyer

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi de cette même loi, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 9 juin 2017 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2022 pour la somme en principal de 2.776,01€.

M. [R] ne conteste pas qu’il ne s’est pas acquitté de cette somme dans les deux mois du commandement mais soutient que s’étant acquitté de l’intégralité de sa dette, il n’y a pas lieu à constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à ce titre, sauf subsidiairement à se voir accorder des délais de paiement.

La bailleresse sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, malgré le paiement de la dette à la date du 8 janvier 2024, M. [R] s’étant ultérieurement ré-endetté, du fait de l’absence de reprise paiement du loyer pendant plusieurs mois, M. [R] n’ayant pas respecté les délais que lui a accordé le premier juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur ce,

S’il est acquis que depuis le jugement de première instance, M. [R] a apuré sa dette, il n’en demeure pas moins que les causes du commandement de payer n’ont pas disparu dans le délai de deux mois, en sorte que la cour constate que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 mai 2022.

Toutefois, en raison du paiement de l’intégralité de la dette locative, la cour accorde un délai suspensif des effets de cette clause et ce de manière rétroactive à compter du 24 mars 2022 et jusqu’au paiement de l’intégralité de la dette et constate que, dans ce délai, les causes du commandement de payer, ainsi que les loyers courants ont été intégralement acquittés en sorte que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Lyon Métropole Habitat est déboutée de sa demande d’expulsion de M. [R].

Sur la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résolution du bail

A titre subsidiaire, [Localité 1] Métropole Habitat soutient que le non-paiement des loyers et des charges constitue un manquement grave à l’obligation dont le locataire est débiteur en vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi de 1989 justifiant le prononcé de la résolution du bail sur le fondement de l’article 1224 du code civil.

La cour estime que dans ces circonstances, la bailleresse ne justifie pas d’une faute grave du locataire conduisant à prononcer la résolution du bail, alors que ce dernier a apuré une première fois sa dette en janvier 2024 et une seconde fois en janvier 2025, date depuis laquelle il s’acquitte régulièrement de son loyer courant.

La cour déboute [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande à cet effet, laquelle est également déboutée de sa demande afférente aux délais pour quitter les lieux devenue sans objet.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

M. [R] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de le débouter [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ses dispositions afférentes aux dépens et frais irrépétibles de première instance ;

Infirme la décision attaquée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 mai 2022 pour non-paiement du loyer ;

Déboute [Localité 1] Métropole Habitat de l’intégralité de ses autres demandes ;

Accorde à M. [N] [R] un délai de paiement rétroactif à compter du 24 mars 2022 jusqu’au 20 novembre 2025 ;

Constate que dans ce délai, les causes du commandement de payer, délivré le 24 mars 2022 ainsi que les loyers courants ont été intégralement acquittés ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Condamne M. [N] [R] aux dépens d’appel ;

Déboute [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT