RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03573 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK34L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2025 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 24/07305

APPELANTE

S.A.R.L. [Localité 6] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 519 714 877, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Dahbia CHALAL- FERTANE de la SELEURL LDCF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1593

INTIMÉ

Monsieur [K] [R] [F] né le 30 Septembre 1979 à [Localité 7] (Bangladesh),

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ni constitué, ni représenté

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 15 avril 2025 à étude conformément aux articles 6 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargée du rapport et M^me Nathalie BRET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Hélène BUSSIERE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 13 septembre 2022, Monsieur [K] [F] a consenti à la société à responsabilité limitée [Localité 6] Immobilier un mandat exclusif de vente n°779 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3], [Localité 5], pour une durée de 24 mois dont une période irrévocable de trois mois.

Le prix de vente convenu était de 210 000 euros et une rémunération du mandataire à la charge du mandant fixée à 10 % TTC du prix de vente, exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique.

Un avenant au mandat de vente n°779 a été signé le 18 octobre 2022 ramenant le prix demandé à 187 900 euros, toutes les autres clauses et conditions du mandant restant inchangées.

Par courrier du 15 décembre 2022, M. [F] a dénoncé ce mandat.

Le 25 mai 2023, un nouveau mandat exclusif de vente n°851 a été conclu entre les mêmes parties pour le même bien, au prix demandé de 160 000 euros, avec une rémunération de 10 % TTC, dans des termes identiques au premier mandat stipulant un délai d’irrévocabilité de deux mois avant toute dénonciation possible et une clause pénale rédigée en ces termes :

« (') Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement.

En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À cet effet, le mandant s’oblige, pendant les 12 mois suivant cette expiration ou résiliation, à informer sans délai le mandataire de la conclusion de toute transaction en lui notifiant par simple lettre les noms et adresse de l’acquéreur, ainsi que ceux du notaire rédacteur de l’acte de vente.

A DEFAUT DE RESPECTER L’UNE OU L’AUTRE DE CES DEUX CLAUSES, LE MANDANT DEVRA AU MANDATAIRE UNE INDEMNITE FORFAITAIRE, A TITRE DE CLAUSE PENALE, D’UN MONTANT EGAL A CELUI DE SA REMUNERATION TOUTES TAXES COMPRISES PREVUE AU PRESENT MANDAT. »

Par sommation du 8 décembre 2023, la société [Localité 6] Immobilier a mis en demeure Monsieur [F] de respecter ses engagements et de régler la clause pénale en suite d’ un nouveau mandat qu’il aurait passé avec l’agence Guy Hoquet en violation de l’exclusivité du mandat consenti à la société [Localité 6] Immobilier.

Le 18 décembre 2023, un acte authentique de vente reçu par Maitre [E] [I], notaire, a constaté la cession du bien susvisé, cadastré section G n°[Cadastre 2] sis [Adresse 3] [Localité 5] pour un prix de 150 000 euros. Cet acte précise, dans sa rubrique « Négociation » :

« La vente a été négociée par l’agence GUY HOQUET [Localité 5] sise à [Localité 5], [Adresse 1] titulaire d’un mandat donné par le PROMETTANT sous le numéro 851, en date du 25 mai 2023, non encore expiré, ainsi déclaré. »

Par courrier recommandé du 6 février 2024, la société [Localité 6] Immobilier a rappelé à Monsieur [F] ses obligations contractuelles et sollicité le règlement de la clause pénale.

Soutenant que Monsieur [F] a confié la vente du bien à une autre agence en violation du caractère exclusif du mandat qu’elle avait reçu, la société [Localité 6] immobilier l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny, par acte d’huissier du 20 juin 2024, afin d’obtenir le paiement de la clause pénale.

Monsieur [F], n’a pas constitué avocat en première instance.

Par jugement réputé contradictoire du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déboute la SARL [Localité 6] immobilier de ses demandes en paiement ;

Met les dépens à la charge de la SARL [Localité 6] immobilier ;

Déboute la SARL [Localité 6] immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

La SARL [Localité 6] Immobilier a interjeté appel de cette décision le 13 février 2025 sollicitant son infirmation.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été régulièrement signifiées à Monsieur [F] par acte d’huissier en date du 15 avril 2025 remis à étude.

Celui-ci n’a pas constitué avocat.

Dans ses conclusions d’appel, signifiées le 9 avril 2025, la société [Localité 6] Immobilier demande à la cour :

Vu le mandat de vente exclusif n°851 en date du 25 mai 2023

Vu l’article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Vu l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civile ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

D’infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny :

En ce qu’il a :

Débouté la Sarl [Localité 6] Immobilier de ses demandes en paiement ;

Mis les dépens à la charge de la Sarl [Localité 6] Immobilier ;

Débouté la Sarl [Localité 6] Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau, de bien vouloir :

Déclarer, la société [Localité 6] immobilier recevable et bien fondée en ses demandes ;

Et ainsi,

Dire que Monsieur [K] [F] a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la société [Localité 6] Immobilier au motif qu’il a violé la clause d’exclusivité insérée au mandat de vente n°851 du 25 mai 2023 ;

Condamner, Monsieur [K] [F] à verser à la société [Localité 6] Immobilier, la somme de 9900 euros TTC à titre d’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale insérée au mandat de vente n°851 ;

Condamner Monsieur [K] [F] au paiement de 2000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamner, Monsieur [K] [F] à verser à la société [Localité 6] Immobilier la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées par exploit délivré le 15 avril 2025 à étude.

Monsieur [K] [F] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 septembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 02 octobre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1-La violation de la clause d’exclusivité insérée au mandat de vente n°851 du 25 mai 2023

Au soutien du débouté, le jugement retient que l’agence immobilière n’apporte aucune preuve des liens entre Monsieur [F] et un éventuel autre mandataire.

La société [Localité 6] Immobilier fait valoir qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause pénale dès lors que parallèlement à son engagement de confier à l’appelante l’exclusivité de la vente de l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 5] et alors qu’elle a tenu son client informé de toutes ses diligences, elle s’est aperçue que le bien avait été confié à une autre agence par l’intimé, contrevenant ainsi à l’exclusivité du mandat.

Elle indique avoir toutefois accepté à titre commercial de ramener le montant de l’indemnité forfaitaire à 9 900 euros au lieu de la somme de 16 000 euros qu’elle serait en droit d’exiger et sollicite la condamnation de Monsieur [F] à ce paiement.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

Monsieur [K] [F] s’est engagé par les clauses du mandat exclusif de vente n°851 consenti le 25 mai 2023 à l’agence [Localité 6] Immobilier, pendant toute la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration ou sa résiliation, à ne pas traiter par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien situé [Adresse 3] [Localité 5].

La société [Localité 6] Immobilier rapporte la preuve par la production de l’acte authentique signé le 18 décembre 2023, publié au Service de la Publicité Foncière de Bobigny 1 le 29 décembre 2023, que Monsieur [K] [F] a vendu à Madame [N] [B] le bien sis [Adresse 3] à [Localité 5], au prix de 150 000 euros, par l’entremise de l’agence Guy Hoquet à [Localité 5], titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le n°851 en date du 25 mai 2023, ( numéro et date identiques au mandat signé avec l’appelante), déclaré comme non encore expiré, l’acte précisant que le promettant, qui en a seul en charge, aux termes du mandat doit à l’agence une rémunération de 10 000 euros TVA ajoutée incluse, laquelle a été réglée en la comptabilité du notaire.

Il en résulte que Monsieur [K] [F] a manqué à son obligation de s’interdire de traiter par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien désigné alors que le mandat consenti à la société [Localité 6] Immobilier le 25 mai 2023 pour une durée de 24 mois n’était ni dénoncé aux termes du délai irrévocable de deux mois ni arrivé à son échéance.

Monsieur [K] [F] est donc redevable d’une indemnité forfaitaire correspondant à la rémunération prévue au mandat soit 10 % TTC du prix de vente fixé à la clause prix du mandat soit 16 000 euros, somme qui sera ramenée à 9 900 euros, pour ne pas excéder la demande de l’appelante.

Monsieur [K] [F] sera en conséquence condamné à verser à la société [Localité 6] immobilier, la somme de 9900 euros toutes taxes comprises à titre d’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale insérée au mandat de vente n°851.

2- La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société [Localité 6] Immobilier fait valoir que Monsieur [F] n’a donné aucune suite aux appels et au courrier recommandé qu’elle lui a transmis.

Réponse de la cour

Le défaut de constitution de Monsieur [F] tant en première instance qu’en appel ne saurait être assimilé à lui seul à une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil, caractérisant une attitude procédurale dilatoire, quand il n’est par ailleurs justifié d’aucun prejudice autre que celui réparé par la présente instance.

La société [Localité 6] Immobilier sera donc débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [F] au paiement de la somme de 2000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs.

Statuant à nouveau, Monsieur [K] [F] sera condamné à verser à la société [Localité 6] Immobilier la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à régler à la société [Localité 6] Immobilier la somme de 9900 euros toutes taxes comprises à titre d’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale insérée au mandat de vente n°851 ;

DEBOUTE la société [Localité 6] Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à régler à la société [Localité 6] Immobilier la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux règlement des entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,