ARRÊT N°

AC/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2017

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 10 octobre 2017

N° de rôle : 16/01947

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 12 juillet 2016 [RG N° 14/00979]

Code affaire : 54C

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

SA BATIMENTS ET LOGEMENTS RESIDENTIELS C/ X Y

PARTIES EN CAUSE :

SA BATIMENTS ET LOGEMENTS RESIDENTIELS

dont le siège est […]

APPELANTE

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SCP MAURIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Monsieur X Y

demeurant chez madame Z A, […]

INTIMÉ

Représenté par M^e Jean-pierre DEGENEVE, avocat au barreau de BESANCON et M^e René PARVY, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame A. C (magistrat rapporteur) et Monsieur

L. E, Conseillers.

GREFFIER : Monsieur E. TREMBLAY, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS :Madame A. C et Monsieur L. E, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 octobre 2017 a été mise en délibéré au 14 novembre 2017. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

Aux termes de deux contrats de construction de maisons individuelles en date du 11 mai 2012, M. X Y a confié à la SA Batilor la réalisation de deux logements à Besançon et réglé, à la signature de chaque contrat, un acompte de 5.000 €, la SA Batilor étant chargée de l’obtention du permis de construire, lequel n’a été accordé que le 13 mai 2013, soit plus d’un an plus tard.

La SA Batilor a émis trois appels de fonds au titre des deux contrats pour un montant de 35.088 € par logement correspondant aux trois situations : « signature du contrat », « permis de construire » et « ouverture du chantier ».

Le 4 novembre 2013, la SA Batilor a mis en demeure M. X Y de lui payer ces trois situations pour un montant total de 60.176 €, déduction faite des 10.000 € réglés à la signature.

La SA Batilor expose qu’elle a, de même, dû relancer M. X Y pour le règlement de la prime d’assurance dommages-ouvrage qu’il a fini par payer ; toutefois, M. X Y ne lui a pas réglé ses trois situations.

Elle a saisi le tribunal de grande instance de Besançon par acte d’huissier du 22 avril 2014 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater sa défaillance dans leurs relations contractuelles,

— condamner M. X Y à lui payer la somme de 65.088,32 € correspondant aux appels de fonds et aux intérêts de retard contractuels,

— prononcer la résolution des deux contrats de construction de maison individuelle signés le 11 mai 2012,

— condamner M. X Y à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts compensant la résolution des contrats e celle de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant jugement rendu le 12 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— prononcé la résolution des deux contrats liant les parties aux torts exclusifs du maître de l’ouvrage,

— débouté la SA Batilor de sa demande aux fins de voir condamner M. X Y à lui régler la somme de 65.088,32 € correspondant aux appels de fonds successifs et aux intérêts de retard contractuels,

— condamné M. X Y à payer à la SA Batilor la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts compensant la résolution des deux contrats,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. X Y à payer à la SA Batilor la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de la Scpa Maurin Texeira Bonandrini, avocat.

La SA Batilor a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe de la cour le 26 septembre 2016 et, aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 décembre 2016, elle en sollicite la confirmation en ce qu’elle a prononcé la résolution des deux contrats de construction de maison individuelle signés par M. X Y le 11 mai 2012 et sa réformation en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de M. X Y à lui payer la somme de 65.088,32 € correspondant aux appels de fonds successifs et aux intérêts de retard contractuels, et a limité les dommages et intérêts en compensation de la résolution du contrat à la somme de 5.000 €.

Elle demande à la cour de condamner M. X Y à lui payer les sommes suivantes de 65.088,32 € correspondant aux appels de fonds successifs et aux intérêts de retard contractuels, 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de la Scpa Maurin Texeira Bonandrini.

Selon conclusions déposées le 13 février 2017 et sur appel incident, M. X Y demande à la cour de :

— prononcer la caducité des contrats de construction en date du 11 mai 2012,

— prononcer la nullité « des contrats de construction de maison individuelle se substituant aux contrats caducs avec toutes conséquences de droit », subsidiairement leur résolution,

— condamner la SA Batilor à lui restituer la somme de 10.000 € au titre des avances versées et celle de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 avril 2017.

Motifs de la décision

* Sur la caducité des contrats,

M. X Y fait valoir que les contrats du 11 mai 2012 prévoyaient que les conditions suspensives soient réalisées dans un délai de sept mois après la signature des contrats et qu’au rang des conditions suspensives figurait l’obtention du permis de construire.

Or, le permis de construire n’a été obtenu que le 13 mai 2013, au-delà du délai de sept mois et l’article 5-1 des conditions générales de chaque contrat stipulait que si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisai(en)t pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat serait considéré comme caduc et les sommes versées par le maître d’ouvrage lui seraient remboursées.

Le tribunal a estimé que la signature des modalités de règlement des travaux le 12 juin 2013 et le règlement de l’assurance dommages-ouvrages ne permettent pas de préjuger de la volonté non équivoque de M. X Y de poursuivre la construction et ne le privent pas de son droit à invoquer la caducité des contrats dont les conditions d’exécution n’ont pas été respectées.

Le tribunal a, toutefois, relevé que M. X Y reconnaissait lui-même dans ses conclusions que « dans un premier temps, faisant preuve d’une grande patience », il avait souhaité « mener à terme ce projet de construction » avant d’y mettre définitivement un terme « plus d’un an après la signature du contrat ».

En conséquence et au vu de la chronologie des faits, les premiers juges en ont justement déduit que M. X Y avait, de façon non équivoque, émis la volonté de poursuivre la construction malgré le dépassement des délais, de sorte qu’il n’est plus fondé à se prévaloir de la caducité des contrats à laquelle il a renoncé. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

* Sur la nullité des contrats,

M. X Y soutient que les contrats étaient entachés de nullité, la SA Batilor s’étant abstenue de fournir les plans qui auraient dû y être annexés conformément aux dispositions légales, puisqu’elle reconnaît implicitement n’avoir adressé les plans initiaux que le 1^er juin 2012, alors qu’ils auraient dû être annexés au contrat signé le 11 mai 2012.

Si, selon la jurisprudence et la doctrine, la renonciation à la protection résultant du caractère d’ordre public des dispositions relatives à la construction de maisons individuelles ne saurait se présumer, le tribunal a souligné que la régularisation des plans a permis la délivrance du permis de construire et que, dans ces conditions, M. X Y avait nécessairement eu connaissance du caractère incomplet du dossier et des non conformités relevées par le service de l’urbanisme de la ville de Besançon et qu’il a signé, postérieurement à la signature des contrats initiaux, des avenants et a ainsi renoncé à se prévaloir des nullités desdits contrats en commençant leur exécution.

Par ces motifs pertinents que la cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X Y de sa demande en nullité des contrats litigieux..

* Sur la résolution des contrats,

Les deux parties s’accordent pour que soit consacrée la rupture de leurs relations contractuelles.

Le tribunal a estimé que la résolution devait être prononcée aux torts de M. X Y mais ne l’a pas condamné à payer les appels de fonds réclamés par la SA Batilor.

Au vu des explications des parties, M. X Y a, à plusieurs reprises, tardé à communiquer à la SA Batilor tous les documents nécessaires à l’avancée des opérations (M. X Y ne rapportant pas la preuve du contraire), tandis qu’en qualité de professionnel de la construction, la SA Batilor a failli dans l’établissement de contrats conformes aux dispositions légales et de plans conformes à la réglementation pour que le projet puisse aboutir dans les conditions initialement prévues.

Chacune des deux parties ayant partiellement manqué à ses obligations contractuelles, il y a lieu de prononcer la résolution des contrats litigieux à leurs torts partagés et d’infirmer le jugement attaqué de ce chef.

* Sur la demande en paiement de la SA Batilor,

La SA Batilor réclame, pour chacun des deux contrats, paiement des appels de fonds correspondant aux trois situations : « signature du contrat », « permis de construire » et « ouverture du chantier ».

En matière de construction de maisons individuelles, la législation prévoit que les appels de fonds doivent intervenir au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Nonobstant les irrégularités commises par la SA Batilor – dont M. X Y, qui a souhaité poursuivre le projet de construction, n’a pas tiré toutes les conséquences en leur temps – les parties ont non seulement signé les contrats initiaux mais aussi des avenants à ceux-ci et la SA Batilor a finalement pu produire le permis de construire dont l’obtention faisait partie de ses obligations contractuelles.

Il y a, en conséquence, lieu de condamner M. X Y à verser à la SA Batilor les fonds correspondants aux deux situations « signature du contrat » et « permis de construire », la troisième n’ayant pas à être réglée en l’absence de réalisation de travaux positifs de construction, nonobstant la démolition de l’ancienne maison et des démarches de mobilisation des sous-traitants pour le démarrage du chantier, lesquelles ne peuvent être assimilées à une ouverture effective dudit chantier.

Compte tenu de l’avance de 10.000 € réglée par le maître d’ouvrage à la signature des contrats, il y a lieu de condamner M. X Y à payer à la SA Batilor la somme de 43.392,21 € au titre des appels de fonds relatifs aux deux premières situations et aux intérêts de retard contractuels correspondants. Le jugement critiqué sera réformé en ce sens.

* Sur la demande de dommages et intérêts de la SA Batilor,

La résolution des contrats étant prononcée aux torts partagés des parties, il n’y a pas lieu d’accorder à la SA Batilor des dommages et intérêts « en compensation de la résolution du contrat ».

Le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a alloué à la SA Batilor 5.000 € de dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires,

Aucune considération tirée de l’équité ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Succombant pour l’essentiel, M. X Y sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Besançon en date du 12 juillet 2016 en ce qu’il a :

— prononcé la résolution des deux contrats liant les parties aux torts exclusifs du maître de l’ouvrage,

— débouté la SA Batilor de sa demande aux fins de voir condamner M. X Y à lui régler la somme de 65.088,32 € correspondant aux appels de fonds successifs et aux intérêts de retard contractuels,

— condamné M. X Y à payer à la SA Batilor la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts compensant la résolution des deux contrats.

Statuant à nouveau sur ces points,

Prononce la résolution des deux contrats de construction de maison individuelle litigieux aux torts partagés des parties.

Condamne M. X Y à payer à la SA Batilor la somme de quarante-trois mille trois cent quatre-vingt-douze euros vingt-et-un centimes.(43.392,21 €).

Déboute la SA Batilor de sa demande de dommages et intérêts.

Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. X Y aux dépens d’appel avec possibilité pour la Scpa Maurin Texeira Bonandrini, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Chantal Mouget, Adjoint Administratif faisant fonction de greffier.

Le Greffier, le Président de chambre