14/01/2021

ARRÊT N°37/2021

N° RG 19/03865 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NEZM

CBB/MT

Décision déférée du 02 Août 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (19/01380)

M^me B-C

SAS GROUPE AVANT GARDE PRESTIGE

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU 76 ALLEES Z A

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SAS GROUPE AVANT GARDE PRESTIGE représentée par son Président en exercice Monsieur X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Régis DUPEY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU 76 ALLEES Z A représentée par la SELARL VINCENT MEQUINION, es qualité d’Administrateur provisoire, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux

76 ALLEES Z A

[…]

Représentée par M^e Aurore ANDOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-Z, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par ordonnances des 1^er février et 15 juin 2018 puis du 15 février 2019, M^e Mequinion puis la SELARL Mequinion a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées Z A qui a été classé comme immeuble de grande hauteur.

La SAS Groupe Avant-Garde Prestige a été désignée pour assurer la sécurité du site suivant devis accepté du 26 avril 2018, reconduit de quinzaine en quinzaine jusqu’au 9 juillet 2019.

Par courrier du 17 juillet 2019 la SAS Groupe Avant-Garde Prestige a été informée du non renouvellement du contrat à compter du 1^er août 2019.

La SAS Groupe Avant-Garde Prestige a contesté la résiliation du contrat par courrier du 22 juillet 2019 et a refusé de quitter les lieux et de restituer les clés ainsi qu’il a été constaté par huissier le 1^er août 2019.

PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 1^er août 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence 76 allées Z A représenté par la SELARL Mequinion ès qualités d’administrateur provisoire, autorisé par ordonnance de M. le Premier Vice-Président du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 1^er août 2019 a assigné la SAS Groupe Avant-Garde Prestige d’heure à heure devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de libération des lieux sous astreinte.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 août 2019, le juge a :

— condamné la SAS Groupe Avant-Garde Prestige à libérer les lieux situés au 76 allées Z A à […] et à remettre à la SELARL Mequinion, administrateur provisoire de la copropriété, l’ensemble de la documentation technique relative au poste et au PC sécurité, les clés techniques et les badges généraux ainsi que les 6 émetteurs/récepteurs dès la signification de la présente décision sous peine d’une astreinte de 300€ par jour de retard,

— dit que ladite astreinte courra pendant un délai de 3 mois,

— dit que ledit délai pourra être prorogé par le juge de l’exécution près le tribunal de céans en charge de la liquidation de l’astreinte,

— ordonné sans délai l’expulsion de la SAS Groupe Avant-Garde Prestige ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local sécurité de l’immeuble sis 76 allées Z A à 31 000 Toulouse, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique,

— condamné la SAS Groupe Avant-Garde Prestige à payer au demandeur le montant de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Groupe Avant-Garde Prestige aux dépens.

— constaté que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par déclaration en date du 14 août 2019, la SAS Groupe Avant-Garde Prestige a interjeté appel de la décision. L’ensemble des chefs de la décision sont critiqués.

MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES

La SAS Groupe Avant-Garde Prestige dans ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2019 demande à la cour, de :

— rétracter l’ordonnance sur requête du 1^er août 2019,

— annuler l’ordonnance de référé du 2 août 2019,

subsidiairement,

— réformer l’ordonnance de référé du 2 août 2019,

— dire et juger n’y avoir lieu à référé et réformer l’ordonnance du 2 août 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 76 allées Z A […] à payer à la société Groupe avant garde prestige SAS la somme de 130 000 euros à titre d’avance sur le préjudice d’ores et déjà subi,

— condamner la syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 76 allées Z A […] à payer à la société Groupe Avant Garde Prestige SAS la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Dupey sur son affirmation de droit.

Elle soutient que :

— à défaut de justifier de la condition de l’urgence, l’ordonnance autorisant l’assignation à jour fixe doit être annulée, de même que l’ordonnance autorisant l’expulsion sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile,

— la SELARL Mequinion n’avait pas le pouvoir de résilier le contrat faute d’avoir préalablement sollicité l’avis du conseil syndical en application de la Loi de 1965, et faute d’avoir procédé à une mise en concurrence,

— le contrat du 4 mai 2018 ne concernait que la sécurité incendie et non la sécurité de l’immeuble en général de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à une obligation à laquelle elle n’était pas tenue,

— le trouble manifestement illicite n’est donc pas démontré de sorte que quel que soit le fondement de la demande devant le juge des référés, elle doit être rejetée,

— la résiliation par lettre du 17 juillet 2019 est abusive en ce que le délai de préavis de moins de 10 jours est trop bref alors que les contrats étaient renouvelés de mois en mois puis de quinze jours en quinze jours depuis 16 mois ; son remplaçant la Sté Janus n’a pas les compétences requises ni le matériel ni les moyens humains pour assurer une telle mission et les salariés n’ont pas été repris,

— la demande de dommages et intérêts à hauteur de 130 000€ est donc justifiée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 76 allées Z A dans ses dernières conclusions représenté par la SELARL Mequinion ès qualités d’administrateur provisoire, en date du 14 octobre 2019 demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de l’article 485 du code de procédure civile, de :

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

— débouter la Société Groupe Avant-Garde Prestige de l’ensemble de ses prétentions,

— confirmer en tout point l’ordonnance rendue le 1^er août 2019 ainsi que l’ordonnance du 2 août 2019 notamment en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la Société Groupe Avant-Garde Prestige de l’immeuble du 76 allées Z A à Toulouse sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— dire et juger irrecevable la demande nouvelle présentée en cause d’appel par la Société Groupe Avant-Garde Prestige relative à la demande de provision à hauteur de 130.000€,

en conséquence,

— la débouter de sa demande de provision, à hauteur de 130.000€,

à titre subsidiaire,

— dire et juger la demande de provision infondée,

en tout état de cause,

— rejeter la demande de provision à hauteur de 130.000€,

— condamner la Société Groupe Avant-Garde Prestige à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 76 allées Z A, représentée par la SELARL Vincent Mequinion, es qualité d’administrateur provisoire, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance.

Il soutient que :

— compte tenu des grandes difficultés financières de la résidence pour laquelle la commission de sécurité avait exigé des mesures immédiates, elle a dû procéder par la conclusion de contrats mensuels puis par quinzaines pour éviter toute difficulté de règlement des factures,

— la commission de sécurité menaçait de faire fermer la résidence pour défaut de prestataire de sécurité,

— le dernier contrat a été établi le 9 juillet 2019 portant date d’intervention du 15 juillet 2019 à 7 heures au 1^er août 2019 à 7 heures,

— l’expulsion est intervenue le 12 août avec le concours de la force publique ; l’urgence se justifiait par le fait que la société intervenait sans contrat passé le 1^er août,

— sa mission concernait la mise en sécurité du site,

— elle l’a mandatée le 15 juillet 2019 jusqu’au 1^er août ; passé cette date elle est occupante sans droit ni titre,

— le matériel dont elle demandait restitution est la propriété de la résidence comme elle en justifie par la facture,

— la SELARL Mequinion ès qualités a été désignée dans le respect de l’art 29-1 de la L 65 ; à ce titre, elle détient tous les pouvoirs du syndic ; les dispositions de cette loi ont été respectées ; la consultation du syndic n’était pas imposée en l’absence de seuil relatif au montant des marchés fixé par l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 21 alinéa 2 ; et, le syndic peut passer seul des marchés et contrats dans le cadre de l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble ; de même, en l’absence de seuil, il ne peut être imposé une mise en concurrence ; toutefois elle justifie du respect de cette règle par la production de plusieurs devis,

— la demande en paiement est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 avril 2020, l’affaire ayant été fixée à l’audience du 27 avril 2020 qui en raison des contraintes sanitaires a été renvoyée au 19 octobre 2020 en l’absence de dépôt de dossier des avocats en application des dispositions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19.

MOTIVATION

Suivant l’article 485 du code de procédure civile, le juge des référés peut permettre d’assigner à heure indiquée si le cas requiert célérité, condition qu’il apprécie souverainement. Et l’ordonnance sur requête rendue en application de ce texte constitue une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours et ne peut donner lieu à rétractation. L’exception de nullité sera donc écartée.

En application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

Et l’article 26 a) et b) dispose que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d,

b) la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. »

Suivant ordonnance initiale du 14 février 2018 rectifiée et prorogée par ordonnance du 15 février 2019, la SELARL Mequinion a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence 76 Allées Z A à Toulouse en application de l’article 29-1 modifié de la loi du 10 juillet 1965 en raison des « difficultés qui compromettent gravement son équilibre financier », avec pour mission de « prendre toute mesure nécessaire au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété dans le respect des dispositions de l’article 29-1 de la loi de 1965, entre autres de poursuivre les instances judiciaires en cours ».

Il entrait donc dans sa mission, étrangère à celle visée à l’article 26 a) et b), de procéder à la classification du site en IGH (immeuble de grande hauteur) et donc de faire respecter les exigences de sécurité par la conclusion de contrats de sécurité du site au vu du procès verbal de la commission de sécurité du 17 mai 2018 qui exigeait notamment, la mise en place d’un service de sécurité incendie et d’assistance à personne (SSIAP) et en raison de la démission du précédent prestataire.

Il est constant que la SELARL Mequinion ès qualités a contracté auprès de la SAS Groupe Avant-Garde Prestige en vertu de plusieurs devis depuis le 26 avril 2018 renouvelés par mois puis par quinzaines jusqu’à celui du 9 juillet 2019 à valoir du 15 juillet 2019 7h au 1^er août 2019 7h.

Par LRAR du 17 juillet la SELARL Mequinion ès qualités a notifié à la SAS Groupe Avant-Garde Prestige sa décision de ne plus recourir à ses services à l’issue du contrat.

Il résulte de la libre volonté des parties de ne pas renouveler leurs relations contractuelles à l’échéance d’un contrat dès lors qu’eu égard aux usages appliqués entre elles, leur bonne foi ne peut être contestée. Or, en l’espèce, en raison de l’usage habituel accepté par les parties depuis 18 mois, de contrats de très courte durée, en avisant son co-contractant 10 jours avant la fin du contrat de son refus de le renouveler, il apparaît que la SELARL Mequinion ès qualités a laissé à la SAS Groupe Avant-Garde Prestige un délai suffisant d’information. Sa bonne foi ne peut donc être contestée et dès lors, le contrat étant arrivé à échéance, le maintien dans les lieux passé le 1^er août 2019 constitue une occupation sans droit ni titre qui caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion.

La décision sera donc confirmée de ce chef. Et les parties ne contestant pas les dispositions relatives à la remise des pièces et documents sous astreinte, la décision sera également confirmée de ces autres chefs.

La demande de dommages et intérêts est nouvelle en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, de sorte qu’elle est irrecevable et qu’au surplus il n’appartient pas au juge des référés juge de l’évidence de vérifier les conditions de recrutement du concurrent qui a été préféré à la SAS Groupe Avant-Garde Prestige.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la demande en rétractation de l’ordonnance autorisant l’assignation d’heure à heure et la demande d’annulation de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 2 août 2019.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 2 août 2019 en toutes ses dispositions.

— Déclare irrecevable la demande en paiement provisionnel de la somme de 130 000€ présente par la SAS Groupe Avant-Garde Prestige.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Groupe Avant-Garde Prestige à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 76 allées Z A représenté par la SELARL Mequinion ès qualités la somme de 2000€.

— Condamne la SAS Groupe Avant-Garde Prestige aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER