BUL/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00699 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYRU

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2024 – RG N°21/01374 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

Code affaire : 54G – Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 07 octobre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

SCI BIEN ETRE HABITAT

agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

RCS de [Localité 4] n°841 559 834

Sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉES

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

S.A.S. BATIMENTS ET LOGEMENTS RESIDENTIELS

RCS de [Localité 5] n°312 099 526

sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié pour ce audit siège RCS de [Localité 8] n° 794 827 05516

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Erwan LAZENNEC de l’AARPI CLL Avocats, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Bien Etre Habitat a conclu le 15 juillet 2019 avec la SAS Bâtiments et logements résidentiels (ci-après société Batilor) deux contrats de construction de maisons individuelles à Charquemont (Doubs), de conception identique, moyennant un prix de 146 954 euros chacune, outre, une somme de 22 092 euros correspondant aux travaux dont le maître de l’ouvrage se réservait l’exécution.

Un avenant a été régularisé le même jour pour chacune des maisons à hauteur de la somme de 957 euros de plus-value.

Une garantie de livraison à prix et délais convenus a été souscrite le 18 novembre 2019 auprès de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (ci-après société CEGC).

La déclaration d’ouverture de chantier a été établie le 2 mars 2020.

Sur la base d’un rapport d’expertise privé établi par M. [X] le 8 octobre 2020, la SCI Bien Etre Habitat a refusé de régler les appels de fonds correspondant au stade 'achèvement des murs’ en raison des malfaçons affectant les travaux de maçonnerie engagés.

Par pli recommandé avec demande d’avis de réception du 14 juin 2021, la SCI Bien Etre Habitat a mis en demeure la société Batilor de reprendre l’exécution des travaux.

Par acte délivré le 30 août 2021, la SCI Bien Etre Habitat a saisi le tribunal judiciaire de Besançon d’une demande dirigée contre la société Batilor et la société CEGC, en sa qualité de garant de livraison, pour obtenir notamment leur condamnation solidaire à achever les travaux de construction des deux maisons individuelles, à remettre en état le cas échéant les travaux de terrassement et de VRD d’ores et déjà réalisés, et à l’indemniser des retards, conformément aux dispositions contractuelles, à lui rembourser les honoraires versés à l’expert et à l’indemniser des frais et du temps consacré à la gestion du dossier, ou, subsidiairement, obtenir la résolution des contrats et la condamnation de la société Batilor à lui rembourser les appels de fonds déjà versés, à l’indemniser des différents préjudices consécutifs à la résiliation judiciaire, ainsi qu’à lui payer les indemnités contractuelles de retard.

Par jugement du 19 mars 2024, ce tribunal a :

— débouté la SCI Bien Etre Habitat de ses demandes principales tendant à la condamnation solidaire ou in solidum de la société Batilor et de la société CEGC à :

* pour la SAS Bâtiments et logements résidentiels achever les travaux de construction des deux maisons individuelles dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable

* pour la société CEGC désigner un constructeur en substitution de la société Batilor pour l’achèvement des travaux dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable

* pour les deux, solidairement ou in solidum à remettre en état le cas échéant les travaux de terrassement et VRD d’ores et déjà réalisés s’ils devaient être dégradés par les travaux d’achèvement

— prononcé la résolution des deux contrats de construction de maisons individuelles conclus le 15 juillet 2019 entre la SCI Bien Etre Habitat et la société Batilor

— condamné la société Batilor à verser à la SCI Bien Etre Habitat les sommes suivantes:

* 73 955,50 euros au titre du remboursement des appels de fonds versés par le maître d’ouvrage

* 46 110 euros au titre du surcoût généré par la nécessité de recourir à un nouveau constructeur

— débouté la SCI Bien Etre Habitat de ses demandes au titre :

* des travaux de démolition des ouvrages réalisés

* des frais financiers

* des dommages causés aux travaux de voirie et réseaux divers exécutés (VRD) pour le compte de la SCI antérieurement à l’intervention de la société Batilor

* de l’augmentation des intérêts d’emprunt

* des retards, en application de la forfaitisation qui avait été convenue entre les parties, à hauteur de 98,60 euros par jour à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à une date postérieure de deux années au prononcé de la décision à intervenir

— condamné la société Batilor aux dépens de l’instance

— condamné la société Batilor à verser à la SCI Bien Etre Habitat la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les honoraires versés à M. [X]

— rejeté la demande indemnitaire au titre de la mobilisation des moyens de la SCI

— rejeté la demande d’indemnité de procédure formée par la SCI Bien Etre Habitat à l’encontre de la société CEGC

— rejeté la demande d’indemnité de procédure formée par la société CEGC

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu en substance :

— que l’exécution en nature sollicitée par le maître de l’ouvrage tendant à l’achèvement des travaux de construction des deux immeubles par la société Batilor, affectés de défaut de structure, de maçonnerie et de charpente et non conformes à la règlementation parasismique, est impossible faute de production d’éléments techniques déterminant la nécessité éventuelle d’une démolition ou les travaux de reprise à effectuer

— que la demande de condamnation de la société CEGC au titre de la garantie de livraison est mal fondée pour les mêmes motifs, en l’absence d’exécution en nature possible

— que le défaut d’achèvement des travaux avant le 19 mars 2021, malgré une mise en demeure du maître de l’ouvrage, et les malfaçons notamment au regard de la réglementation parasismique mises en lumière par l’expert [X] et le cabinet Alpes Contrôles, dont la société Batilor ne conteste pas les conclusions, justifient la résolution des deux contrats de construction et par conséquent la restitution des appels de fonds versés

— que l’effet rétroactif de la résolution exige la restitution des appels de fonds versés par le maître de l’ouvrage

— qu’en l’absence d’éléments techniques produits contradictoirement quant aux conditions de reprise des malfaçons et à la nécessité d’une démolition préalable, la demande relative au coût de cette démolition évaluée sans production de devis à 80 000 euros par le maître de l’ouvrage est mal fondée

— que le surcoût lié au différé du projet de construction est avéré mais ne saurait excéder l’application au montant des contrats de l’indice du coût de la construction du 19 mars 2021, date d’achèvement théorique, jusqu’au jugement

— que l’anéantissement rétroactif des contrats prive le maître de l’ouvrage du droit de solliciter des indemnités contractuelles de retard

A une date non précisée mais antérieure au prononcé du jugement, la société Batilor a pris l’initiative de démolir les ouvrages litigieux.

Par déclaration du 7 mai 2024, la SCI Bien Être Habitat a relevé appel de cette décision et, aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 janvier 2025, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résolution des contrats de construction de maisons individuelles régularisés le 15 juillet 2019 et condamné la société Batilor à lui restituer la somme de 73 955,50 euros au titre des appels de fonds déjà versés

— constater que les ouvrages édifiés par la société Batilor ont été démolis à son initiative

— l’infirmer en ce qu’il a limité à la somme de 46 110 euros l’indemnisation du préjudice lié au surcoût généré par le recours à un autre constructeur et en ce qu’il a rejeté ses demandes au titre de :

o des travaux de démolition des ouvrages réalisés,

o des frais financiers,

o des dommages causés aux travaux de voirie et réseaux divers exécutés pour le

compte de la SCI antérieurement à l’intervention de la société Batilor,

o de l’augmentation des intérêts d’emprunt,

o des retards en application de la forfaitisation qui avait été convenue entre les parties à hauteur de la somme de 98,60 euros par jour à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à une date postérieure de deux années au prononcé de la décision à intervenir,

o de la mobilisation des moyens de la SCI,

o des frais irrépétibles réclamés à la SA CEGC

Statuant à nouveau,

— condamner la SAS Batilor à lui payer, à titre de dommages-intérêts les sommes de:

* 13 938 euros au titre des travaux de démolition et de remise en état du terrain, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date d’émission des devis et celle de la décision à intervenir

* 8 184,68 euros correspondant à 1'indemnité de remboursement anticipé du crédit

* 78 182 euros au titre du surcoût du crédit généré par l’augmentation des taux d’intérêts

* 182 000 euros au titre du surcoût de construction

* 4 080 euros au titre de la taxe locale d’équipement versée en pure perte

* 7 377,89 euros au titre des honoraires versés à l’expert [X]

* 7 000 euros au titre de la mobilisation exceptionnelle des moyens de la SCI

— condamner la SAS Batilor à lui payer des indemnités contractuelles de retard au titre du retard dans la réalisation effective du projet, en application dela forfaitisation qui avait été convenue entre les parties, soit une somme de 98,60 euros par jour à compter du 1er mars 2020 jusqu’à une date postérieure de deux années au prononcé de la décision à intervenir correspondant au délai prévisible de réalisation par un autre constructeur des travaux de construction ou si mieux aime la cour 2 300 euros par mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à l’achèvement effectif des travaux qui seront confiés à une tierce entreprise

— débouter la SAS Batilor et la CEGC de l’ensemble de leurs demandes

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes principales tendant à :

*la condamnation solidaire ou in solidum de la SAS Batilor et de la SA CEGC à :

o pour la SAS Batilor, au visa des articles 1217 et 1221 du code civil, à procéder à l’achèvement des travaux de construction des deux maisons individuelles dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable

o pour la SA CEGC, au visa de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, procéder à la désignation d’un constructeur en substitution de la SAS Batilor pour l’achèvement des travaux

o pour les deux, procéder à la remise en état le cas échéant des travaux de terrassement et VRD d’ores et déjà réalisés s’ils devaient être dégradés par les travaux d’achèvement

— compléter le jugement en ce qu’il n’a pas statué sur les demandes tendant, dans l’hypothèse d’une condamnation en nature au paiement des indemnités de retard, des honoraires de conseil technique, de la mobilisation des moyens de la SCI et du caractère abusif et vexatoire de la position de la société CEGC, ainsi que sur la demande de condamnation de la société Batilor au paiement des sommes correspondant à la franchise de la société CEGC

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement ou in solidum, la SAS Batilor et la SA CEGC à prendre les dispositions nécessaires à l’achèvement de la construction, savoir :

* pour la SAS Batilor achever les travaux de construction des deux maisons individuelles dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable dans un délai de six mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, ceci sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai

* pour la SA CEGC, désigner un constructeur en substitution de la SAS Batilor pour l’achèvement des travaux dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, ceci sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai

* pour les deux, à remettre en état le cas échéant les travaux de terrassement et VRD d’ores et déjà réalisés s’ils devaient être dégradés par les travaux d’achèvement

— condamner solidairement ou in solidum la SAS Batilor et la SA CEGC à lui payer une somme de 98,60 euros pour les deux maisons, en application des indemnités de retard prévues contractuellement et garanties par la SA CEGC, à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la réception effective des travaux, ou le cas échéant les condamner sous la même solidarité à l’indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison si celui-ci se trouve partiellement couvert par l’ordonnance du 25 mars 2020, ou si mieux aime ou 2 300 euros par mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à l’achèvement effectif des travaux qui seront confiés à une tierce entreprise

— condamner la SAS Batilor à lui payer les sommes de 7 377,89 euros correspondant aux honoraires versés à l’expert [X] et de 7 000 euros au titre des frais et du temps consacré à la gestion de ce dossier

— condamner la SA CEGC à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et vexatoire

— condamner, en cas d’application des garanties de la SA CEGC, la SAS Batilor au paiement d’une somme 14 695,40 euros correspondant au montant de la franchise dont le garant se prévaut

— assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation annelle

— débouter la SAS Batilor et la SA CEGC de leurs entières demandes

En tout état de cause,

— condamner la SAS Batilor solidairement ou in solidum avec la SA CEGC aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 12 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter la SAS Batilor et la SA CEGC de leurs entières demandes.

Par dernières écritures transmises le 14 octobre 2024, la SAS Batilor demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* a prononcé la résiliation des deux contrats de construction de maisons individuelles

* l’a condamnée à rembourser à la SCI Bien Être Habitat la somme de 73 955,50 euros au titre des appels de fonds

* a débouté la SCI Bien Être Habitat de ses demandes au titre :

. des travaux de démolition des ouvrages réalisés

. des frais financiers

. des dommages causés aux travaux de voiries et réseaux divers

. de l’augmentation des intérêts d’emprunt

. des retards en application de forfaitisation qui avait été convenue entre les parties

— réformer le jugement déféré pour le surplus

— débouter la SCI Bien Etre Habitat de ses demandes formées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire en ce qu’elles excèdent les montants retenus par le tribunal et pour lequel il est demandé confirmation à la cour

— condamner la SCI Bien Etre Habitat aux entiers dépens

Suivant ultimes conclusions transmises le 24 octobre 2024, la SA CEGC demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* prononcé la résolution des deux contrats de construction de maisons individuelles

* débouté la SCI Bien Être Habitat de sa demande principale tendant à :

. pour la SA CEGC, désigner un constructeur en substitution de la SAS Batilor pour l’achèvement des travaux dans des conditions conformes aux dispositions contractuelles, aux règles de l’art et à la réglementation applicable

. pour la société CEGC, in solidum, à remettre en état le cas échéant les travaux de terrassement et VRD d’ores et déjà réalisés s’ils devaient être dégradés par les travaux d’achèvement

* débouté la SCI Bien Être Habitat de ses demandes au titre de :

. des frais financiers

. des dommages causés aux travaux de voiries et réseaux divers

. de l’augmentation des intérêts d’emprunt

. des retards en application de forfaitisation qui avait été convenue entre les parties

. de la demande indemnitaire au titre de la mobilisation des moyens de la SCI

. des frais irrépétibles

— débouter la SCI Bien Être Habitat de ses entières demandes dirigées à son encontre

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI Bien Etre Habitat de ses entières demandes à son encontre

A défaut :

— déduire du calcul du montant des pénalités de retard 104 jours correspondant à la 'période juridiquement protégée'

— déduire du calcul du montant des pénalités de retard 215 jours correspondant à la durée des expertises contradictoires successives

— constater qu’il y a lieu de faire application de la franchise de 5% du prix convenu, s’élevant à la somme de 14 695,40 euros TTC

— constater que la SCI Bien Etre Habitat retient la somme de 219 952,50 euros TTC sur les deux contrats de construction de maisons individuelles du 15 juillet 2019 au détriment de la SAS Batilor

— déduire en conséquence, par effet de compensation, de toute éventuelle condamnation la somme globale de 234 647,90 euros TTC

— condamner la SAS Batilor à la garantir et relever indemne de l’ensemble des éventuelles

condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue entre elles le 11 décembre 1991

— condamner en conséquence la SAS Batilor à lui rembourser toutes les éventuelles sommes versées au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation de factures acquittées et sous huitaine

— assortir cette condamnation du taux d’intérêt légal majoré de six points, conformément à la convention de cautionnement précitée

— débouter la SCI Bien Etre Habitat de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre

En tout état de cause,

— condamner la SCI Bien Etre Habitat ou à défaut la SAS Batilor à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI Bien Etre Habitat ou à défaut la SAS Batilor aux entiers dépens

Sur l’appel incident de la SCI Batilor

— statuer ce que de droit sur ses mérites

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour observe que, bien que figurant au nombre des chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel, les dispositions relatives au prononcé de la résolution des deux contrats de construction de maisons individuelles et à la condamnation de la société Batilor à restituer le montant des appels de fonds versés par la SCI Bien Etre Habitat, ne sont plus contestés à hauteur d’appel, et seront par conséquent confirmées.

En outre, il est acquis aux débats devant la cour que les deux ouvrages litigieux édifiés par la société Batilor ont, à l’initiative de celle-ci, fait l’objet d’une démolition à une date non précisée, postérieure à la clôture des débats devant les premiers juges.

***

I – Les prétentions indemnitaires du maître de l’ouvrage

La résolution sanctionne l’inexécution par l’une des parties cocontractantes de ses obligations par l’anéantissement rétroactif des obligations nées du contrat et induit donc que les parties soient placées dans la même situation que si le contrat n’avait jamais été conclu, impliquant donc des restitutions réciproques.

Cependant, la résolution n’est pas exclusive du droit pour le contractant qui en bénéficie de solliciter l’indemnisation, au titre de la responsabilité contractuelle, de ses préjudices indemnisables, sous réserve de justifier qu’ils découlent des fautes contractuelles de son cocontractant.

1- Le coût des travaux de remise en état du terrain et des réseaux

Au soutien de son appel, la SCI Bien Etre Habitat fait valoir que si la société Batilor a effectivement procédé à la démolition des deux ouvrages litigieux, elle s’est en revanche abstenue de procéder à l’enlèvement de l’intégralité des gravats et détritus résultant de cette opération et à la remise en état du terrain dans son état initial et des réseaux.

Elle sollicite à ce titre l’indemnisation de ce préjudice par l’allocation d’une somme de 13 938 euros correspondant à la moyenne des deux devis qu’elle communique portant sur une remise en état du terrain et l’enlèvement de gravats mais encore la remise en état des réseaux, devis dont elle demande l’indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre leur date d’émission et le prononcé du présent arrêt.

La SA Batilor conteste être à l’origine des gravats figurant sur les clichés produits par l’appelante, affirmant avoir laissé les lieux, après démolition, dans un parfait état et faisant valoir qu’il incombait à l’appelante de procéder à la surveillance du site afin d’éviter l’entreposage de déchets et gravats par des tiers.

A l’appui de sa demande la SCI Bien Etre Habitat verse aux débats huit clichés photographiques non légendés et dépourvus de date, mettant en évidence la présence, sur une parcelle, entourée de parcelles bâties, de gravats et détritus de chantier, en ce compris des sacs remplis de gravats.

Force est de constater que l’appelante ne communique aucun élément objectif propre à établir la date à laquelle lesdits clichés ont été fixés, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils reflètent la réalité des lieux tels qu’ils ont été définitivement laissés par le maître d’oeuvre, après démolition de l’ouvrage.

Il n’est pas davantage établi que les réseaux, dont il est chiffré une remise en état pour un coût hors taxes de 4 000 euros et 4 500 euros selon le devis, auraient été endommagés par l’opération de démolition.

De ce point de vue, les deux devis de remise en état datés des 14 et 17 juin 2024 communiqués par l’appelante, dont il n’est pas précisé que leur auteur s’est déplacé sur site ni, dans l’affirmative, à quelle date, ne sont pas davantage de nature à accréditer les allégations de la SCI Bien Etre Habitat.

Il s’ensuit qu’échouant à caractériser l’existence d’un réel préjudice, l’appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire, formée nouvellement en appel, à ce titre.

2- Les frais de remboursement anticipé du crédit

La SCI Bien Etre Habitat fait grief au premier juge d’avoir retenu qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un préjudice financier à défaut de justifier de l’obligation de résilier le prêt immobilier destiné à financer les biens litigieux.

Elle expose qu’elle sera contrainte de rompre par anticipation le crédit auquel elle a eu recours pour financer son projet, souscrit auprès de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 7], dans la mesure où d’une part le projet qu’il était censé financer n’ira pas à son terme et où, d’autre part, le délai au cours duquel les fonds pouvaient être libérés est désormais expiré.

Elle réitère à hauteur de cour sa demande d’allocation d’une somme de 8 184,68 euros, correspondant selon elle à l’indemnité de résiliation anticipée.

La société Batilor lui objecte que la résiliation anticipée invoquée n’est pas démontrée.

Il ressort des pièces communiquées que l’appelante a souscrit un prêt d’un montant de 400 000 euros le 22 janvier 2019 pour financer le projet dont s’agit et que le contrat stipule effectivement qu’une indemnité est due par l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du crédit, équivalant à 5% du capital restant dû avant remboursement.

Aux termes d’une correspondance émanant du directeur de l’établissement de [Localité 7] datée du 22 mai 2024, il ressort qu’à cette même date le montant de ladite indemnité s’élève à la somme de 8 184,68 euros.

Cependant la formulation même du courrier et les déclarations spontanées de la SCI Bien Etre Habitat dans ses dernières écritures confirment que ce calcul n’est qu’une estimation de l’indemnité à un instant T et que le contrat n’avait pas été résilié le 13 janvier 2025, date des conclusions de l’appelante.

S’il y a lieu de considérer qu’il existerait indéniablement un lien direct et certain de causalité entre la résolution des deux contrats de construction de maison individuelle imputable aux désordres affectant les travaux réalisés par la société Batilor et le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé, conditionnée par la date de ce remboursement et par le montant des sommes effectivement débloquées pour le règlement des acomptes versés au maître d’oeuvre, l’appelante ne justifie en la cause ni d’une rupture anticipée effective du prêt à son initiative ni des sommes effectivement débloquées par le prêteur avant la résolution des deux contrats la liant à la société Batilor permettant de chiffrer le montant de l’indemnité due.

C’est en vain que l’intéressée tente de justifier l’absence de résiliation dudit contrat par l’éventualité d’une exécution en nature, qui exigerait d’elle qu’elle conserve les fonds afin de financer le coût de la construction, dans la mesure où la démolition totale des ouvrages est intervenue avant même sa déclaration d’appel et qu’elle a conclu dès ses premières écritures déposées le 30 juillet 2024 à la confirmation du jugement déféré s’agissant de la résolution des contrats la liant au maître d’oeuvre.

Il s’ensuit que le préjudice invoqué par l’appelante est à ce stade non établi et qu’en tout état de cause il ne saurait être arrêté à la somme réclamée par celle-ci en réparation du dommage qu’elle allègue.

Le jugement déféré qui a rejeté sa demande indemnitaire mérite confirmation de ce chef.

3- Le surcoût du crédit du fait de l’augmentation des taux d’intérêts

L’appelante reproche au jugement déféré d’avoir qualifié d’hypothétique son préjudice financier induit par la nécessité de recourir à un nouvel emprunt pour mener à terme son projet immobilier initial, à défaut pour elle de justifier de la souscription d’un nouveau prêt.

Elle soutient au contraire que si elle ne pouvait souscrire un nouveau crédit avant qu’une décision définitive ne clôture le présent litige, elle est propriétaire du terrain qui a vocation, compte tenu de son objet social, à être un investissement locatif, en sorte que son préjudice est certes futur mais certain.

La société Batilor prétend pour sa part que le préjudice ainsi invoqué est éventuel dès lors qu’il est conditionné à la poursuite effective du projet immobilier et qu’aucun prêt n’a été à ce jour souscrit ni même sollicité.

Pour étayer sa demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 78 182 euros, la SCI Bien Etre Habitat produit une simulation unique de prêt du 22 mai 2024 émanant du Crédit Mutuel de [Localité 7] , portant sur un capital de 300 000 euros au taux de 3,65% alors que le taux obtenu au titre du prêt immobilier consenti le 22 janvier 2019 par la même banque s’élevait à 1,25% pour un capital emprunté de 400 000 euros.

Or, si l’objet social de l’appelante plaide en effet en faveur de la finalisation d’un projet immobilier sur le site de Charquemont, le préjudice ainsi invoqué est, en l’état des productions, là encore simplement éventuel faute pour la SCI Bien Etre Habitat de justifier avec certitude qu’un nouveau prêt est ou sera souscrit pour réaliser le projet immobilier initialement envisagé, ainsi que des modalités stipulées par ledit engagement afin de déterminer le préjudice financier par comparaison avec les conditions du précédent prêt.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts à ce titre, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

4- Le surcoût de la construction

La SCI Bien Etre Habitat fait grief au premier juge d’avoir limité à la somme de 46 110 euros la réparation du préjudice subi du fait du surcoût entraîné par le décalage dans le temps de son projet de construction, consécutif à la défaillance de son cocontractant, en raison de l’accroissement du coût des matériaux, en retenant comme base de son calcul l’évolution de l’indice BT01 relatif au coût de la construction.

Elle considère dépourvu de pertinence le recours à un tel référentiel, lequel ne saurait conduire à indemniser son entier préjudice à ce titre, ajoutant au surplus que le calcul opéré par les premiers juges est manifestement entaché d’une erreur dans la mesure où en retenant l’entier coût de construction et par application de l’indice connu à la date de la signature des contrats de construction et celui connu au jour du jugement le résultat s’élève à la somme de 93 667 euros pour les deux maisons.

L’appelante évalue son préjudice réel à la somme de 182 000 euros pour les deux maisons et fait observer que, n’ayant reçu que très récemment la restitution des fonds versés au titre des appels de fonds, elle n’a pas encore pu s’engager dans un nouveau contrat de construction.

La société Batilor s’oppose à la demande et conclut à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice et l’a indemnisé à hauteur de 46 110 euros. Elle considère que, faute pour sa cocontractante de justifier que son projet immobilier sera poursuivi, dans des termes identiques, aucun préjudice certain n’est démontré.

Il est admis de façon constante, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, que le maître d’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages-intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Or, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats par l’appelante, de la date d’acquisition de la parcelle (19 mars 2019) et de l’objet social de celle-ci que la poursuite de son projet immobilier est avérée, et qu’il ne peut sérieusement lui être fait grief de ne l’avoir pas poursuivi en l’absence de financement.

Dès lors l’existence d’un lien de causalité direct est établie entre la carence de la société Batilor et le préjudice certain du maître d’ouvrage lié au surcoût des travaux.

En revanche, la SCI Bien Etre Habitat ne peut être suivie dans l’évaluation de son préjudice à hauteur de 182 000 euros, dans la mesure où elle ne l’étaye par aucune pièce, limitant son propos à la simple évocation de prix annoncés par des constructeurs consultés par ses soins oscillant selon elle entre 255 000 et 265 000 euros.

C’est par conséquent pertinemment que le premier juge a, en l’absence de tout autre élément d’appréciation fiable et objectif fourni par le maître d’ouvrage, retenu comme base de calcul l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction pour procéder à l’évaluation du présent préjudice.

Si la SCI Bien Etre Habitat fait observer avec pertinence que le coût du projet initial doit intégrer la part des travaux qu’elle s’était réservés, et qui subiront également un surcoût, il apparaît à la lecture des contrats que le coût de 169 046 euros pour chaque maison intègre déjà la part des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir comme base de calcul la somme de 170 003 euros comme le requiert l’appelante.

Par application de l’indice BT01 du coût de la construction – valeur connue en avril 2021, correspondant à l’expiration du délai d’achèvement conventionnellement fixé à douze mois courant à compter de la déclaration d’ouverture de chantier établie le 2 mars 2020 (soit 111,6) – jusqu’à la date du jugement (indice publié :130,6), le préjudice subi par le maître d’ouvrage pour une maison se décompose ainsi qu’il suit :

— ((169 046 / 111,6) X 130,6 ) – 169 046) = 28 780,23 euros

Il s’ensuit que, réformant partiellement la décision entreprise de ce chef, il sera alloué à la SCI Bien Etre Habitat la somme de 57 560,46 euros en réparation de son préjudice à ce titre pour l’ensemble du projet immobilier.

5- La taxe locale d’équipement versée en pure perte

Le maître d’ouvrage expose que la durée écoulée depuis l’obtention de son permis de construire implique que l’autorisation d’urbanisme est désormais périmée et que la poursuite de son projet nécessitera une nouvelle demande induisant l’acquittement de la taxe locale d’équipement.

Elle explique que cette taxe a été versée en pure perte pour un montant de 4 080 euros et sollicite la condamnation de la société Batilor à l’indemniser de ce préjudice à due concurrence.

Cette dernière n’a pas répliqué sur ce point.

S’il ressort des deux factures communiquées que la SCI Bien Etre Habitat a effectivement acquitté une somme de 4 080 euros au titre de la 'taxe d’aménagement', prévue aux articles L.331-1 et suivants du code de l’urbanisme, pour le projet immobilier litigieux, elle ne démontre pas qu’elle sera contrainte de l’acquitter de nouveau pour poursuivre son projet.

A cet égard, les dispositions de l’article 1635quater D 9° du code général des impôts, qui disposent que la reconstruction sur un même terrain à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est exonéré de la taxe d’aménagement, est au contraire de nature à contredire les assertions du maître d’ouvrage à cet égard.

Il suit de là qu’en l’absence de démonstration d’un préjudice à ce titre, la demande de l’appelante, nouvellement formée à hauteur de cour, sera rejetée.

6- Les honoraires de l’expert privé

Nonobstant la motivation des premiers juges, le maître d’ouvrage réitère à hauteur de cour sa demande en paiement de la somme de 7 377,89 euros correspondant au coût, justifié par les factures produites aux débats, de l’expertise privée confiée à M. [X].

Les frais de l’expertise amiable relevant des frais irrépétibles, la présente demande sera examinée ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7- La mobilisation exceptionnelle des moyens de la SCI et les frais annexes

L’appelante sollicite l’allocation d’une somme de 7 000 euros en réparation du préjudice causé selon elle par la mobilisation exceptionnelle de ses moyens.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que son gérant a consacré une énergie et un temps importants à la gestion de ce litige, qu’elle évalue à 100 heures, soit 5 000 euros, selon un taux horaire de 50 euros, et qu’elle a exposé des frais en pure perte consistant en des honoraires d’expert-comptable, des frais d’abonnement et de consommation d’eau et d’assurance 'propriétaire non occupant'.

La société Batilor s’oppose à cette prétention adverse arguant de ce qu’elle ne repose sur aucun justificatif et conclut de ce chef à la confirmation du jugement entrepris.

En premier lieu, le temps consacré au suivi du litige par une partie relevant des frais irrépétibles, cette part de la présente demande sera examinée ci-après sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le surplus il est versé plusieurs factures au nom de la SCI Bien Etre Habitat correspondant à des honoraires d’expertise-comptable, à une facturation d’eau et à des cotisations d’assurance 'propriétaire non occupant'.

La cour relève toutefois que les factures éditées par la société Cerfrance à l’attention de la SCI Bien Etre Habitat ne peuvent être retenues comme se rattachant à des prestations intéressant le présent litige, faute de précision sur l’objet des prestations facturées.

En revanche, les factures émanant de la société Véolia (365,94 euros) et les cotisations d’assurance 'propriétaire non occupant’ éditées par la société ACM Iard , assurances du Crédit Mutuel (937,42 euros) correspondent à l’adresse du projet immobilier et doivent être retenues comme constituant un préjudice pour le maître d’ouvrage, les dépenses ayant ainsi été exposées en pure perte antérieurement à la résolution judiciaire des contrats de construction et la démolition des ouvrages.

Il sera alloué à l’appelante la somme de 1 303,36 euros, dûment justifiée, à ce titre, et le jugement sera partiellement réformé en ce qu’il l’a purement et simplement déboutée de cette prétention.

II – Les indemnités contractuelles de retard ou la réparation du préjudice lié au retard

La SCI Bien Etre Habitat réitère à hauteur d’appel sa demande, rejetée par le premier juge, tendant à obtenir la condamnation de la société Batilor à lui régler des indemnités contractuelles de retard, en application de la forfaitisation conventionnellement prévue, soit la somme de 98,60 euros par jour à compter du 1er mars 2020 jusqu’à une date postérieure de deux années au prononcé de la décision à intervenir, correspondant au délai prévisible de réalisation de l’ouvrage par un autre constructeur.

Subsidiairement, elle formule désormais devant la cour une demande de condamnation de la société Batilor à lui régler une somme mensuelle de 2 300 euros à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à l’achèvement effectif des travaux confiés à une entreprise tierce correspondant au manque à gagner de revenus locatifs sur la base d’un loyer de 1 150 euros par maison.

Si la société Batilor n’a pas répliqué sur la demande adverse au titre des indemnités contractuelles, elle objecte en revanche à son cocontractant que les pertes locatives invoquées constituent un préjudice purement éventuel, qui ne serait susceptible d’être indemnisé qu’à la condition que le projet immobilier soit poursuivi à l’identique jusqu’à son terme.

En premier lieu, la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu’elle est prévue au contrat, s’est éteinte par l’effet de l’anéantissement rétroactif du contrat consécutif à sa résolution, qui implique la remise en état des parties dans leur situation antérieure, comme si le contrat n’avait jamais existé.

Dans ces conditions, le maître de l’ouvrage ne peut valablement se prévaloir des stipulations relatives aux pénalités de retard, ce qui induirait l’application d’une convention anéantie.

De ce chef, le jugement querellé mérite confirmation en ce qu’il a débouté l’intéressée de sa demande.

S’agissant de la demande subsidiaire évoquée par l’appelante comme étant une perte locative, qui doit ainsi s’analyser en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, il est produit trois estimations oscillant par maison entre 950 à 980 euros (France Immo), 1 100 euros (Laforêt) et 1 250 à 1 350 euros (Century 21), dont seule la première, particulièrement circonstanciée et étayée, doit être retenue comme base d’évaluation en sa fourchette haute (980 euros).

La réparation d’une perte de chance ne peut équivaloir en totalité au gain procuré par cette chance si elle s’était effectivement réalisée, dès lors qu’il n’est pas certain que la SCI Bien Etre Habitat aurait loué les deux immeubles sur toute la période de référence.

Il n’est pas contestable que les graves manquements du constructeur, qui ont conduit à la résolution des contrats et même à la démolition de l’ouvrage à son initiative, sont à l’origine pour l’appelante d’une perte de chance de percevoir des loyers, dès lors qu’il est avéré que les deux immeubles constituaient un investissement locatif.

S’agissant de la période d’indemnisation de cette disparition de l’éventualité favorable de louer ces logements, elle ne peut, comme le demande le maître d’ouvrage, avoir pour point de départ le mois de mars 2020.

La durée des travaux conventionnellement stipulée étant de douze mois, et la déclaration d’ouverture du chantier datant du 2 mars 2020, les travaux confiés à la société Batilor étaient supposés s’achever dans le meilleur des cas courant mars 2021.

Toutefois, il résulte des contrats que le maître d’ouvrage s’était réservé un certain nombre de travaux (remblaiement et réalisation des extérieurs (accès, parking..), électricité, pose d’équipements de salle de bains, peintures), qui n’auraient pu intervenir qu’après cette date et dont la durée de réalisation est estimée à deux mois, ce qui porte le point de départ de la période d’évaluation au 1er juin 2021.

S’agissant du terme de la période indemnisable au titre de la perte de chance, comme étant imputable au maître d’oeuvre, il doit être fixé au 1er juin 2025, en tenant compte de la démolition intervenue à l’initiative de la société Batilor en mars 2024 concomitamment à la résolution judiciaire des deux contrats, à laquelle le maître d’ouvrage a acquiescé à hauteur d’appel. Il s’ensuit en effet qu’au regard de cette chronologie, il était loisible à la SCI Bien Etre Habitat de mener à bien l’exécution du projet initial dans ledit délai.

Eu égard à l’aléa inhérent à la location de deux maisons particulières situées dans une petite commune du Haut [Localité 6], nonobstant la proximité de la Suisse, il doit être retenu un coefficient de perte de chance de 50%.

Il suit de là que la société Batilor sera condamnée à verser à la SCI Bien Etre Habitat la somme de 47 040 euros en réparation de la perte de chance de ne pas percevoir des revenus locatifs.

* * *

Il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est point besoin d’examiner les prétentions de la SCI Bien Etre Habitat tenant à l’exécution forcée des deux contrats de construction de maison individuelle et aux demandes subséquentes, dès lors qu’elles sont formulées à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résolution contractuelle ne serait pas retenue par la cour.

En outre, les prétentions subsidiaires du maître d’ouvrage n’ayant pas été examinées, aucune condamnation n’est intervenue à l’encontre de la société CEGC au profit de ce dernier, étant observée qu’en raison de l’anéantissement rétroactif des contrats de construction de maison individuelle, la garantie de cette dernière n’a pas été actionnée.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas davantage lieu d’examiner les prétentions subsidiaires de la société CEGC.

III- Sur les demandes accessoires

L’issue du litige à hauteur d’appel commande de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a mis les dépens à la charge de la société Batilor et de condamner celle-ci à supporter les entiers dépens d’appel.

Le jugement sera pareillement confirmé en ce qu’il a condamné la société Batilor à payer au maître d’ouvrage la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, en ce compris les frais d’expertise privée réalisée à la demande de la SCI Bien Etre Habitat et dont il ne ressort des facturations produites aucun caractère excessif, contrairement aux allégations de la société Batilor.

A l’appui de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel, la SCI Bien Etre Habitat se prévaut de l’implication de son gérant dans le suivi du litige, mais s’abstient de produire le moindre élément de nature à en apprécier la réalité ni à en quantifier le temps consacré.

Il sera donc alloué à l’appelante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros, laquelle sera mise à la seule charge de la société Batilor, à l’exclusion de toute condamnation in solidum de la société CEGC.

La société Batilor sera condamnée à verser à la société CEGC, qui n’a été attraite à la cause qu’à raison de ses propres manquements contractuels, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, la décision querellée étant infirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Besançon du 19 mars 2024, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Bien Etre Habitat au titre du surcoût de la construction et des frais d’assurance et de facturation d’eau et la demande de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions au titre des frais irrépétibles.

L’infirme de ces seuls chefs, statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Bâtiments et Logements Résidentiels à payer à titre de dommages-intérêts à la SCI Bien Etre Habitat les sommes de :

—  57 560,46 euros au titre du surcoût de la construction

—  1 303,36 euros au titre des frais d’assurance et de facturation d’eau

Déboute la SCI Bien Etre Habitat de ses demandes au titre de la remise en état du terrain ainsi que des réseaux et de la taxe locale d’équipement.

Condamne la SAS Bâtiments et Logements Résidentiels à payer à la SCI Bien Etre Habitat la somme de 47 040 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs.

Condamne la SAS Bâtiments et Logements Résidentiels aux dépens d’appel.

Condamne la SAS Bâtiments et Logements Résidentiels à payer à la SCI Bien Etre Habitat la somme de 3 000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS Bâtiments et Logements Résidentiels à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Le greffier, Le président,