PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00622 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E4UU

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 10 FEVRIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2023 – RG N°23/00363 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

Code affaire : 50G – Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 09 décembre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

S.A.S. MT IMMOBILIER

RCS de [Localité 1] n°828 634 626

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [I] [R]

né le 07 Novembre 1988 à [Localité 2]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [Y] [O]

né le 08 Octobre 1992 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

La SAS « MT Immobilier » a entrepris des travaux de rénovation d’un immeuble situé [Adresse 3] sur le territoire de la commune de [Localité 4] qui abritait une école maternelle désaffectée à la date de son acquisition. Ces travaux devaient permettre l’aménagement de huit appartements et de cinq garages. Le programme immobilier de réhabilitation prévoyait la régularisation d’une police d’assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale des constructeurs. Un architecte maître d''uvre de conception a procédé à la réalisation des plans des aménagements projetés mais a cependant prévu l’édification d’un garage sur une zone affectée d’une servitude d’urbanisme « non aedificandi ».

M. [I] [R] et Mme [Y] [O] se sont portés acquéreurs des lots numéro 4 consistant en un plateau brut aménagé, du lot numéro 13 affecté à usage de garage et du lot numéro 14 à usage de garage également. L’acquisition portait également sur les lots 25 et 28 à usage de parking. Un compromis de vente a été régularisé en ce sens suivant acte authentique en date du 14 mai 2022. La vente devait être réitérée par acte notarié passé par devant Maître [J], notaire à [Localité 5], au plus tard le 15 juillet 2022. À cette date l’avant-contrat n’encourait pas la caducité mais conférait à la partie non-défaillante le pouvoir d’engager une action en réitération forcée de la vente ou d’obtenir le paiement de dommages et intérêts en cas de résolution de la promesse.

Par l’intermédiaire de l’agent immobilier chargé de la commercialisation des lots composant le bâtiment rénové, réalisé sous la maîtrise d’ouvrage de la société « MT Immobilier », les bénéficiaires de la promesse ont tenté, postérieurement au terme de la levée d’option, de finaliser une transaction mais ils furent destinataires, le 16 janvier 2023 d’un SMS émanant de l’agent immobilier les avisant de l’impossibilité de procéder à la vente du fait, notamment, de la non-conformité du permis de construire aux documents locaux d’urbanisme s’agissant de l’édification d’un garage sur une aire inconstructible.

Estimant que les travaux de construction n’avaient pas été achevés, les acquéreurs ont mandaté un commissaire de justice à l’effet de constater l’absence de conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, les consorts [P] [O] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Vesoul la SAS « MT Immobilier » aux fins d’obtenir la résolution du compromis de vente et l’indemnisation de leur préjudice.

Suivant jugement réputé contradictoire, en date du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Vesoul a statué dans le sens suivant :

' Prononce la résolution judiciaire du compromis de vente en date du 14 juin 2022 aux torts exclusifs de la SAS « MT Immobilier ».

' Condamne la SAS « MT Immobilier » à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] les sommes suivantes :

' 73'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

' 680 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des frais de constat.

' 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour ce faire, le tribunal a retenu essentiellement que les travaux de construction n’étaient pas achevés à la date à laquelle la vente devait être réitérée, de première part, que l’ouvrage était affecté de nombreuses malfaçons, de deuxième part, et qu’aucune attestation de conformité n’avait été délivrée au regard de l’irrégularité de l’édification d’un garage sur une zone affectée d’une servitude « non aedificandi », de troisième part.

S’agissant de la réparation du préjudice, le tribunal a pris en compte le montant des loyers affectés au logement du couple et de l’enfant commun alors qu’ils auraient dû rentrer dans les lieux à la date de régularisation de l’acte.

Suivant déclaration au greffe en date du 2 janvier 2024, régularisée par voie électronique, la SAS « MT Immobilier » a interjeté appel du jugement rendu.

Suivant ordonnance du premier président de la cour d’appel de ce siège en date du 14 mai 2024 la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formulée par la société maîtresse d’ouvrage a été rejetée.

Suivant ordonnance en date du 22 mai 2024, le conseiller de la mise en état a procédé à la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire. Celle-ci a été ultérieurement mise au rôle après que le promoteur-non réalisateur ait exécuté les condamnations mises à sa charge en première instance.

Dans le dernier état de ses écritures, en date du 27 novembre 2025, la société appelante a invité la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Statuant à nouveau :

' Débouter M. [I] [R] et Mme [Y] [O] de leur demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du compromis de vente en date du 14 juin 2022 aux torts exclusifs de la société concluante.

' Débouter les consorts [C] de leur demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts.

Subsidiairement :

' Limiter les dommages-intérêts dus par la société concluante à la somme prévue par la clause pénale soit 21'250, 00 euros.

— Condamner, en tout état de cause les parties intimées à payer à la société concluante la somme de 3 000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué aux offres droit.

Elle fait à cet égard valoir les moyens et arguments suivants :

' La résolution de la vente ne peut être prononcée dans la mesure où aucune des parties n’a refusé de signer l’acte. Une mise en demeure lui a bien été adressée mais seulement pour l’aviser de ce qu’une convocation ultérieure lui serait adressée. Cette absence formelle de mise en demeure fait obstacle à la mise en 'uvre de la clause pénale.

' Contrairement aux assertions des acquéreurs, aucun manquement contractuel ne saurait lui être imputé. Le compromis fait une recension exhaustive des travaux restant à exécuter par le maître de l’ouvrage et qu’il s’est engagé à financer. Toutefois cet engagement du promoteur-vendeur ne peut être regardé comme une condition suspensive à la réalisation de laquelle est subordonnée la validité du transfert de propriété. Au surplus, la circonstance que les travaux n’étaient pas encore achevés à la date de levée d’option ne constitue pas un motif de résolution de l’avant-contrat.

' La construction d’un garage sur une zone inconstructible, mais en conformité aux prescriptions du permis de construire ne peut être imputée à faute à la société concluante si bien qu’elle ne peut constituer un motif de résolution de la vente.

' Enfin, elle ne saurait être liée par un message adressé aux acquéreurs par l’agent immobilier et dont la teneur, en tout état de cause, ne peut être interprétée comme valant renonciation à la vente immobilière.

' S’agissant des dommages et intérêts, les intimés ne peuvent valablement se prévaloir de dépenses locatives qui ne constituent pas un préjudice indemnisable dans la mesure où elles ne se cumulent pas avec l’investissement immobilier réalisé. De surcroît, l’appartement acquis devait, pour être rendu habitable, faire l’objet de travaux d’aménagement intérieur qui n’avaient pas encore été exécutés au terme du délai du compromis. Il s’en déduit que le montant représentatif de la clause pénale, soit la somme de 21'250 euros apparaît largement satisfactoire.

* * *

En réponse, les consorts [C] se prononcent, aux termes de leurs écritures récapitulatives en date du 17 novembre 2025 en faveur de la confirmation du jugement entrepris, de la manière suivante :

' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul le 21 novembre 2023, sauf à actualiser le préjudice les consorts [C] pour l’arrêter à la somme de 85'500,32 euros selon le décompte suivant :

' 29'750 euros au titre des loyers acquittés jusqu’au mois d’août 2023.

' 4 200 euros au titre de la location d’un garage.

' 51'550,32 euros au titre du surcoût du prêt immobilier.

' Condamner la société « MT Immobilier » à payer aux concluants la somme de 85'500,32 euros en réparation de leurs divers préjudices.

Subsidiairement :

' Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vesoul en date du 21 novembre 2023 y compris en ce qui concerne le quantum des condamnations.

' Débouter la société « MT Immobilier » de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

' Condamner la société « MT Immobilier » à payer aux concluants la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils soutiennent, de ce point de vue, que :

' Contrairement aux allégations de la société appelante, une mise en demeure lui a bien été adressée en vue de la souscription de l’acte authentique, et ce par LRAR en date du 16 mars 2023.

' Le promoteur-vendeur ne peut se retrancher derrière une hypothétique inopposabilité du message adressé aux concluants par l’agent immobilier les informant de l’arrêt du projet de vente immobilière pour prétendre aujourd’hui que la rupture ne lui est aucunement imputable et que la vente pouvait être réitérée en l’état.

' La société appelante s’est fermement engagée à réaliser les travaux restant à exécuter pour livrer un ouvrage exempt de vices. Il est à noter que les travaux restant à réaliser ne concernaient, pour l’essentiel, que les parties communes de l’ensemble immobilier lesquels sont restés tout autant inachevés.

' L’immeuble, dans l’état où il se trouvait lors de sa commercialisation était affecté d’irrégularités au regard des règles locales d’urbanisme puisque le garage t été édifié au mépris d’une servitude de non constructibilité. Au surplus, l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage, qui constituait une condition substantielle à laquelle était soumis leur consentement, n’a jamais été produite.

' Contrairement aux allégations du maître d’ouvrage, les dépenses locatives rendues nécessaires par l’absence de prise de possession des lieux à la suite du défaut de réitération de la vente constituent bien un préjudice indemnisable pour la période comprise entre le mois d’octobre 2022 et le mois d’août 2025 afin de tenir compte d’un intervalle de temps nécessaire à la réalisation de travaux de second oeuvre à l’intérieur du local.

' La hausse des taux d’intérêts entre la date à laquelle la vente aurait dû être réitérée et celle marquant le point de départ de l’échéancier de remboursement du prêt immobilier nouvellement souscrit par les concluants pour financer un autre bien immobilier de remplacement font apparaître un manque à gagner de 51 530,32 euros.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société « MT Immobilier » sollicite l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu’il a prononcé la résolution de la promesse de vente conclue entre elle et les consorts [C] et l’a condamnée au paiement du montant représentatif d’une clause pénale liquidé à la somme de 73'000 euros.

Elle fait avant tout valoir que le tribunal ne pouvait valablement prononcer la résolution de l’avant-contrat en l’absence d’une mise en demeure préalable. Elle reconnaît uniquement avoir été destinataire d’un message numérique dans lequel elle était invitée à déférer à une invitation de se présenter devant le notaire chargé d’instrumenter l’acte authentique afin de régulariser la vente finale.

Le compromis de vente stipulait à cet égard que :

« Si l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, la partie non défaillante aura deux possibilités :

' soit demander à la partie défaillante le versement d’une somme de 10 % du prix de vente ci-dessus stipulé à titre de clause pénale et en cas de versement sous 15 jours de l’indemnité ci-dessus entre les mains du notaire renoncer ainsi à poursuivre la partie défaillante en exécution de la vente.

' Poursuivre la partie défaillante en exécution de la vente. »

Après avoir, dans un premier temps, avisé la société promettante et après de longues tractations durant lesquelles celle-ci s’est montrée réticente à respecter ses engagements, elle a été invitée, par message électronique, à honorer sa promesse de signer l’acte authentique instrumenté par le notaire désigné. Cette formalité n’avait, de ce fait, aucune portée comminatoire puisqu’elle invitait simplement le destinataire à se tenir prêt pour le rendez-vous fixé par l’officier ministériel. Il doit donc être appréhendé comme un acte préparatoire à la procédure d’authentification de l’acte portant transfert de propriété.

Cependant, suivant courrier officiel du conseil des acquéreurs en date du 16 mai 2023, faisant suite à un précédent courrier quasiment rédigé dans les mêmes termes en date du 16 mars de la même année, la société « MT Immobilier » était solennellement invitée à se présenter au rendez-vous fixé par le notaire dès l’instant où la date prévue pour la passation des actes, fixée dans l’avant-contrat au 15 juillet 2022, n’a pas été respectée et que les démarches entreprises en vue d’accélérer le processus de formalisation de la vente étaient restées vaines. Il est donc patent que les acquéreurs ont mis en demeure la société promettante, conformément à la clause insérée au compromis de vente les habilitant par suite à lever l’option dans les conditions prévues par le même acte.

Eu égard au refus manifeste de la société venderesse de se soumettre à une telle injonction, les bénéficiaires de la promesse ont donc opéré un choix discrétionnaire de mettre un terme à la relation contractuelle avec le vendeur d’immeuble. Ceux-ci n’encourent donc pas la critique du moyen.

La levée d’option incombant à la partie non défaillante résulte uniquement de l’abstention de son partenaire contractuel dans l’accomplissement des devoirs de sa charge. Elle n’est donc pas formellement liée à l’inexécution prétendue des obligations incombant au promoteur-vendeur. En effet, le texte conventionnel ne prévoit aucunement que le parti-pris des partenaires comparant devant le notaire soit justifié par la défectuosité d’exécution de la prestation dont le vendeur est redevable envers eux. Ce n’est donc que surabondamment que sera examinée la question de l’exception d’inexécution dont la société venderesse dénie le bien-fondé.

La société appelante se défend d’avoir renoncé à la vente immobilière arguant du fait que le message adressé en ce sens aux intimés par l’agent immobilier chargé de la commercialisation des lots ne lui est aucunement opposable et ne correspond pas à son intention qui était de poursuivre la transaction. De ce point de vue, il y a lieu de rappeler que le mandat donné à un agent immobilier est régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et se définit comme un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et à la négociation, ce qui ne permet pas à celui qui en est investi d’engager son mandant pour l’opération envisagée sauf clause contraire. Toutefois, le message en question se limitait à informer les bénéficiaires de la promesse d’un possible abandon du projet sans qu’il contienne une manifestation de volonté définitive de mettre un terme à la relation d’affaires. Quoi qu’il en soit, l’exception d’inexécution, telle que prévue à l’article 1119 du code civil, s’appréhende à partir de données empiriques démontrant un manquement du débiteur aux obligations inhérentes à sa charge, abstraction faite de l’intention du débiteur de finaliser l’opération immobilière de construction.

Il n’est guère contestable, au regard des productions des intimés, que l’ouvrage n’était pas achevé à la date prévue pour sa livraison. Le commissaire de justice mandaté pour constater l’inachèvement des travaux, rédacteur d’un procès-verbal de constat en date du 14 novembre 2022, a relevé un certain nombre de défauts de finition voire de vices de construction s’agissant des parties privatives, à savoir une électricité non branchée dans le garage, l’absence de bitume au sol du garage avec présence de gaines électriques non câblées et un câblage électrique qui n’était pas présent dans les gaines. Il a ainsi été observé dans l’appartement des requérants que le sol du carrelage du palier était plus haut que le niveau de la chape du logement, qu’une fissure était visible à l’entrée et la chape posée laquelle semblait affectée d’un défaut de planimétrie. S’agissant également des parties communes, un certain nombre d’ouvrages et d’équipement faisaient défaut tel le local de poubelle et les travaux d’isolation des cages d’escalier demeuraient encore inachevés.

Pour conclure à l’inanité du moyen, la société « MT Immobilier » soutient que l’achèvement n’est pas une condition de la perfection de la vente opérant transfert de propriété de l’ouvrage édifié. Cependant, aucune confusion n’est de mise entre la réception de l’ouvrage en fin de travaux, lesquels peuvent encore être inachevés à la date d’accomplissement de cette formalité, et la livraison qui implique que l’immeuble soit en état de service, c’est à dire conforme, ce faisant, aux spécifications du contrat. En l’occurrence, le compromis de vente précisait que l’appartement devait être livré en surface brute à aménager aux frais exclusifs des acquéreurs. Il s’en déduit que les travaux de second oeuvre restaient à réaliser. Toutefois, le commissaire de justice instrumentaire du constat précédemment évoqué a clairement mis en évidence que l’inachèvement n’était aucunement relatif au second oeuvre de l’appartement nécessaire au confort de l’habitat mais concernait surtout le gros 'uvre et l’installation des équipements relatifs aux fluides qui n’avaient pas été réalisés dans leur entier.

Mais surtout, le grief majeur adressé aux vendeurs d’immeuble réside dans le fait que le garage réservé aux intimés a été édifié sur une zone inconstructible, ce qui a incité la mairie, nonobstant le fait qu’elle ait préalablement délivré un permis de construire, à s’abstenir de remettre au promoteur un certificat de conformité. Il convient d’ajouter, à cet égard, que, quand bien même le permis de construire a été délivré en 2017, si bien que l’action en annulation contre cette autorisation d’urbanisme est désormais prescrite, les propriétaires ne sont nullement à l’abri d’une demande en démolition de l’ouvrage litigieux au cas où l’illégalité de sa construction serait invoquée par voie d’exception dans les termes de l’article L. 480- 13 du code de l’urbanisme. Ainsi, quand bien même l’autorisation de bâtir a été délivrée il y a presque 10 ans, l’incertitude demeure quant à la pérennité de l’ouvrage, étant relevé que si une régularisation demeure possible elle apparaît, au cas d’espèce, assez hypothétique eu égard au refus de la mairie de délivrer un certificat de conformité.

Cette discordance entre l’ensemble immobilier et le plan local d’urbanisme est la cause explicative de l’impossibilité pour le promoteur-vendeur de régulariser la souscription d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage. Le vice en question étant dissimulé à la réception, et la démolition encourue rendant l’immeuble impropre à sa destination, le risque couvert par ce régime de garantie obligatoire est donc déjà réalisé avant même d’être assuré, ce qui condamnerait la convention d’assurance à la nullité.

Il suit des motifs qui précèdent que les consorts [C] avaient un intérêt légitime à invoquer la résolution de la promesse de vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

En cas de demande de résolution de l’avant-contrat, les requérants sont habiles à exiger le paiement du montant représentatif de la clause pénale prévue à l’acte prévoyant le versement, par la partie défaillante, d’une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente tel que fixé dans le compromis, soit la somme de 215'000 euros.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter sera tenu au paiement d’une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge, même d’office, peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (. . .). »

Il y a lieu de rappeler, à cet égard, que la clause pénale ayant une portée à la fois indemnitaire et comminatoire ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts (Cass. 3° Civ. 14 février 2019 n° 17- 26. 758). C’est donc en considérant que le montant représentatif de la clause pénale, soit la somme de 21'500 euros, était dérisoire que le premier juge a augmenté la quotité correspondant à celle-ci.

Mais cette faculté laissée au juge de modérer ou de majorer le montant de la clause pénale n’est pas soumise à la règle de la réparation intégrale et d’autres facteurs, tel celui tiré de l’équité, peuvent interférer dans l’établissement de l’assiette de calcul de la pénalité.

En l’espèce, le tribunal a tenu compte des frais de location exposés par les acquéreurs pour pallier à l’absence de livraison de l’immeuble devant leur servir de domicile familial, sans toutefois l’affecter d’un abattement lié à l’impossibilité de prendre possession en l’état, de l’appartement acquis. En effet, et ainsi qu’il a été vu, le local n’était pas équipé des parties d’ouvrage et des équipements de confort caractérisant un logement décent si bien qu’un délai était nécessaire avant une prise de possession définitive des lieux. Il s’ensuit que le montant des loyers dont les intimés réclament, à titre incident, le remboursement doit faire l’objet d’une réfaction tant en ce qui concerne le logement que les frais occasionnés pour la location d’un garage. La majoration de la clause pénale sera liquidée, de ce chef, à la somme de 6000 euros.

S’agissant du préjudice consécutif à la charge supplémentaire d’intérêts conventionnels liés à la souscription d’un nouveau prêt destiné à l’acquisition d’une nouvelle maison d’habitation au lieu et place de celle objet du compromis anéanti, les emprunteurs l’évaluent à une somme supérieure à 56'613,13 euros correspondant à la différence entre le coût du crédit précédemment souscrit pour le financement de l’appartement vendu par la société « MT immobilier » et celui dont ils ont fait l’acquisition après la résolution de la vente. Le premier juge a répercuté intégralement le montant de ce surcoût dans celui représentatif de la clause pénale. Cependant plusieurs facteurs induisent de ne pas retenir cette somme dans son intégralité. En effet, l’immeuble acquis est différent puisqu’il s’agit d’une maison individuelle édifiée au sein d’un lotissement d’une surface hors 'uvre nette beaucoup plus étendue, sur un terrain dont l’emprise au sol est de 584 m² laissant supposer l’existence d’un jardin privatif et dont le prix d’acquisition est supérieur à plus du double de celui de l’appartement situé [Adresse 4]. De surcroît, le montant du crédit ne correspond pas à celui du prix puisque les emprunteurs ont prévu un apport personnel de 124'748,20 euros dont il y a lieu de penser qu’il s’agit des mensualités échues et payées au même organisme de crédit dans le cadre du prêt précédemment consenti.

Ont été inclus dans le TAEG, les intérêts conventionnels (3,51 %) les frais de dossier (0,03%), les cotisations d’assurance de groupe (0,15 %) et les frais de garantie (0,19 %).

Ainsi, compte tenu des caractéristiques différentes des biens financés par les deux emprunts souscrits par les acquéreurs, la cour fera une juste appréciation de la quotité représentative de l’augmentation de la clause pénale en la fixant à 15'000 €.

Il s’ensuit que la société « MT immobilier » sera tenue au paiement de la somme de 42'500 euros au titre de la clause pénale. Le jugement sera donc réformé en ce sens.

Le jugement sera confirmé s’agissant des frais de constat, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [P] [O] les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 2 000 euros. La société appelante sera donc tenue d’en acquitter le paiement à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Réforme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS « MT Immobilier » à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] la somme de 73'000 euros au titre de la clause pénale.

' Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant:

' Condamne la SAS « MT Immobilier » à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] la somme de 42'500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.

' Condamne la SAS « MT Immobilier » à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' La condamne aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,