PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/01083 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E5RR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 24 MARS 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 juin 2025 – RG N°25/00057 – PRESIDENT DU TJ DE, [Localité 1]

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

S.A.R.L. AUTOMOBILES DU STADE

Sise, [Adresse 1]

Représentée par M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Madame, [W], [E] épouse, [Y]

née le 21 Juillet 1938 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 2]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Selon bail commercial du 27 mai 2020, Mme, [W], [E] épouse, [Y] a donné à bail un local à la SARL Automobiles du stade moyennant un loyer annuel de 33 666,86 euros hors charges et taxes.

Par acte en date du 15 octobre 2024, Mme, [E] a fait signifier à la société Automobiles du stade un commandement visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 10 369,32 euros.

Par acte en date du 27 janvier 2025, Mme, [E] a fait assigner la société Automobiles du stade devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la société Automobiles du stade et de la voir condamner au paiement de la somme de 13 147,04 euros au titre des charges, loyers et indemnités d’occupation échus au 16 décembre 2024 outre une indemnité d’occupation mensuelle de 4 124,26 euros.

Mme, [Y] sollicitait, selon conclusions du 19 mai 2025, de voir condamner le défendeur aux sommes de 9 163,02 euros au titre des charges, loyers et indemnités d’occupation échus au 11 avril 2025 outre une indemnité d’occupation mensuelle de 4 430,84 euros.

La société Automobiles du stade répliquait en affirmant avoir réglé l’intégralité des loyers après l’écoulement du délai laissé pour s’acquitter des causes du commandement de payer.

Par ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a :

— rejeté la demande en paiement formée par Mme, [Y] au titre de l’arriéré de loyers et des provisions dus au 11 avril 2025,

— constaté la résiliation du bail au 16 novembre 2024,

— ordonné l’expulsion de la société Automobiles du stade,

— condamné la société Automobiles du stade à payer à Mme, [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 4 214,60 euros à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société Automobiles du stade à payer à Mme, [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal a considéré :

— qu’il était démontré que la locataire n’avait pas acquitté les causes du commandement dans le délai requis tandis que celle-ci ne justifiait pas des causes alléguées pour suspendre ses paiements.

— que l’indemnité d’occupation devait être fixée selon la valeur locative du local telle qu’évaluée en mai 2025.

— qu’il ressortait de l’appel de loyer du 25 avril 2025 que les loyers et charges dus au 30 avril 2025 avaient été réglés, la demande de provision à hauteur de 9 163,02 euros se heurtant donc à une contestation sérieuse.

— oOo-

Par déclaration du 3 juillet 2025, la société Automobiles du stade a relevé appel de l’ordonnance sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement formée par Mme, [Y] au titre de l’arriéré de loyers et des provisions dus au 11 avril 2025.

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 6 septembre 2025, la société Automobiles du stade demande à la cour de :

— La recevant en son appel et l’y déclarant bien fondée,

— Constater que l’intégralité des loyers impayés a bien été réglée

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée,

— Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial,

— Condamner Mme, [Y] à lui verser une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— oOo-

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 4 novembre 2025, Mme, [E] demande à la cour de :

— Rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires,

— Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail au 16 novembre 2024,

— ordonné l’expulsion de la société Automobiles du stade,

— condamné la société Automobiles du stade à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 214,60 euros à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société Automobiles du stade à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025, en ce qu’elle a rejeté sa demande en paiement formée au titre de l’arriéré de loyers et des provisions dus au 11 avril 2025,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Automobiles du stade à lui payer la somme de 25 287,60 euros, compte arrêté au 1er novembre 2025, à titre de provision au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

Y ajoutant,

— Condamner la société Automobiles du stade à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’appel.

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

Elle a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «constater» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I. Sur la résiliation du bail commercial

La société Automobiles du stade demande, infirmant l’ordonnance, de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial.

La société Automobiles du stade concède avoir connu des retards de paiements mais affirme avoir réalisé plusieurs versements recouvrant les sommes réclamées dans le commandement de payer. Elle admet ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers dus dans le mois de la signification du commandement de payer.

Elle rappelle toutefois d’une part les difficultés financières qu’elle a eu à traverser compte tenu du contexte économique et des saisies opérées par le service des finances publiques mais également des désagréments éprouvés dans le cadre de la location de son bien immobilier (infiltrations et défaillance du volet électrique). Elle rappelle qu’elle a des salariés dont le maintien dépend de celui du bail.

La bailleresse réplique que les désordres allégués ne sont pas démontrés. Elle affirme que le courrier versé aux débats a été établi pour les besoins de la cause et précise qu’il n’a pas été envoyé en recommandé. Elle souligne que la société, [J] qui gère le bien n’a jamais reçu de demande de travaux. Elle fait observer qu’en tout état de cause, selon le contrat de bail, seuls les gros travaux sont à la charge du bailleur.

La bailleresse rappelle que la société Automobiles du stade n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

Réponse de la cour :

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 15 octobre 2024. La régularité du commandement n’est pas contestée. La société Automobiles du stade concède ne pas avoir acquitté les causes du règlement dans le délai imparti. Les paiements dont se prévaut par ailleurs la société Automobiles du stade, datés de mars 2025, tardifs, n’étaient pas de nature à faire obstacle au jeu de la clause résolutoire alors qu’ils sont intervenus après le délai utile pour s’acquitter des causes du commandement de payer. Il s’en déduit que les conditions d’application de la clause résolutoire sont remplies.

La société Automobiles du stade oppose toutefois deux moyens pour contrer la résolution du contrat : son impécuniosité et l’exception d’inexécution, qu’il convient d’examiner.

Sur le premier point, la cour observe que les difficultés que la société Automobiles du stade aurait pu rencontrer vis-à-vis d’autres créanciers, non établies, ne seraient pas de nature à l’exempter de ses obligations et il ne pourrait en être fait utilement état à ce stade de la procédure. Au demeurant, le compte de résultat que produit la sociétés Automobiles du stade, arrêté au 30 juin 2024, démontre au contraire un bénéfice, ce qui est susceptible de contredire ses allégations sur ses difficultés financières et sur lequel la société Automobiles du stade ne s’explique pas. Au surplus, la société Automobiles du stade se borne à procéder par affirmation et ne justifie pas des dettes qu’elle allègue.

La cour rappelle au demeurant que l’impécuniosité du locataire est sans incidence sur l’exigibilité de la créance locative et le jeu de la clause résolutoire.

Sur le second point tenant à l’exception d’inexécution, certaines photographies ont nécessairement été prises dans les locaux litigieux au vu des différents flocages et permettent d’établir des désordres toutefois minimes qui n’étaient pas de nature à entraver le caractère exploitable des locaux. La cour relève au surplus que ces photographies ne sont pas horodatées. Les autres photographies ne sont ni datées ni géolocalisées. Dès lors, ces photographies ne permettent pas de justifier que la société Automobiles du stade a dû faire face, avant ou pendant la période du commandement à des désordres rattachables à une négligence du bailleur de nature à justifier un défaut de paiement. La société Automobiles du stade échoue donc à invoquer une exception d’inexécution. Les autres éléments produits par la société Automobiles du stade ne permettent pas davantage de soutenir cette allégation. La date du courrier produit par la société Automobiles du stade ne peut être établie alors qu’aucun élément ne justifie de la date de son édition. Un courrier établi par le conseil de la société Automobiles du stade en avril 2025 fait état des désordres allégués, il est cependant postérieur au commandement de payer et à l’écoulement du délai mensuel qu’il avait fait courir et ne saurait dès lors justifier pourquoi la société Automobiles du stade aurait refusé de régler les causes du dit commandement de payer en temps utile. Un courriel établi par M., [S], agissant pour la société Automobiles du stade, fait état de désordres, mais date du 12 mai 2025, soit postérieurement au commandement de payer. Ces éléments ne permettent donc pas d’établir que, les désordres allégués justifiaient le refus de paiement pour la période antérieure à octobre 2024.

Par conséquent, la cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 16 novembre 2024 et ordonné l’expulsion de la société Automobiles du stade et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

II. Sur la demande en paiement de Mme, [Y]

La bailleresse demande à ce que l’appelante soit condamnée au paiement de la somme de 25 287,60 euros à valoir sur les loyers, indemnités et charges échus au 1er novembre 2025 en l’absence de toute preuve de règlements intervenus postérieurement au 2 juin 2025. Elle rappelle que les loyers étaient payables mensuellement d’avance.

La société Automobiles du stade affirme être à jour de ses loyers. Elle concède avoir connu des retards de paiements mais affirme avoir réalisé un virement conséquent de 5 000 euros dès le 15 mars 2025 puis de 3 000 euros par virement et de 12 000 euros par chèque dès le 17 mars suivant. Elle affirme que ces versements recouvrent les sommes réclamées dans le commandement de payer.

Réponse de la cour :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Parallèlement, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La cour relève que la société Automobiles du stade ne conteste pas les montants réclamés au titre des loyers, charges et indemnités, pas davantage que leurs échéances.

Au 16 octobre 2024, selon le commandement de payer, la créance de Mme, [E] s’élevait à la somme de 10 369,32 euros. Ce montant n’est pas contesté par la société Automobiles du stade.

Selon décompte fourni par Nexity, gestionnaire du bien, édité le 16 décembre 2024 : le relevé débute au 30 novembre 2023 et fait alors état d’une situation saine et non déficitaire. Les impayés ont débuté avec le loyer dû au titre du mois de janvier 2024, partiellement acquitté. De nouveaux paiements sont intervenus avant que la situation ne se dégrade à nouveau à compter du mois de mai 2024 où les loyers n’ont plus été acquittés intégralement. Ce décompte aboutit à une créance de loyer à hauteur de 10 369,32 euros mois d’octobre 2024 inclus. Ce relevé est cohérent avec les sommes réclamées via le commandement de payer et opère de lui-même la déduction des coûts dudit commandement.

Selon ce même relevé, au mois de décembre 2024, échéance et loyers réglés à ce titre inclus, la créance de loyer s’élevait à la somme de 13 147,04 euros. La suite du décompte n’est pas davantage contestée.

Au demeurant les avis d’échéances édité par Nexity sont cohérents avec ce relevé et reprennent les versements effectués par la société Automobiles du stade.

Le décompte fourni par, [J], édité le 20 février 2025 reprend l’historique tel que fixé par le précédent décompte mais couvre un période plus large allant jusqu’à l’échéance due au titre du mois de février 2025, payable d’avance. Ce décompte fait état des échéances et des paiements reçus pour aboutir à une créance locative de 20 517,58 euros. La cour relève que ce chiffre inclut la somme de 177,22 euros correspondant au coût du commandement de payer, lequel ne saurait intégrer la créance locative. La dette locative s’élève donc, échéance de février incluse, à la somme de 20 340,36 euros.

La société Automobiles du stade ne conteste pas ce décompte et n’allègue d’aucun paiement qui n’aurait pas été comptabilisé dans celui-ci.

Selon décompte fourni par, [J] édité le 17 mars 2025, reprenant de manière identique les données constatées depuis novembre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 24 948,42 euros, échéance de mars 2025 incluse. La somme de 177,22 euros doit être retirée de ce solde pour la même raison. Le décompte de la créance locative s’établit donc à la somme de 24 771,20 euros. Ce décompte est arrêté au 1er mars 2025 soit antérieurement aux paiements effectués en mars dont se prévaut la société Automobiles du stade. Ces paiements n’apparaissent effectivement pas dans le décompte.

Un nouveau décompte allant jusqu’en avril 2025 fait état d’une dette locative de 9 163,02 euros. Il doit toujours en être déduit la somme de 177,22 euros soit une dette locative au mois d’avril 2025 de 8 985,80 euros.

La société Automobiles du stade affirme avoir effectué différents règlements durant cette période. Le virement de 5 000 euros du 15 mars a été pris en considération et apparaît dans le décompte. Il en va de même pour le virement de 3 000 euros du 17 mars et le chèque de 12 000 euros. Les éléments antérieurs du calcul n’étant pas contesté et les versements ayant été pris en compte par le bailleur, la cour en déduit qu’au mois d’avril 2025, il subsistait une dette de 8 985,80 euros.

Selon relevé du 1er mai 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 4 214,60 euros. Le tableau annexé reprend une dette de 9 163,02 euros pour avril 2025, conformément au relevé précité. La cour rappelle que c’est la somme de 8 985,80 euros qui doit être prise en compte suite à la déduction du coût du commandement de payer.

La société Automobiles du stade affirme avoir effectué différents règlements durant cette période. Ce décompte fait effectivement état de deux versements par chèque à hauteur de 4 663,02 euros puis de 4 500 euros.

La société Automobiles a été condamnée à régler non plus des loyers mais des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2025, laquelle a été évaluée à la somme de 4 214,60 euros révisable. Le décompte du 16 mai démontre que ce nouveau montant a été pris en considération.

Il s’en déduit que, mois d’avril 2025 inclus, la dette locative de la société Automobiles du stade s’établissait à la somme de 8 985,80 euros.

La société Automobiles du stade fait état d’un avis d’échéance du 25 avril 2025 pour la période de mai 2025 selon lequel elle n’aurait été redevable que de la somme de 4 214,60 euros, soit le montant de l’indemnité d’occupation pour le mois à venir. Il pouvait s’en déduire que la société Automobiles du stade avait complètement apuré sa dette. Cet avis d’échéance était au demeurant cohérent avec le décompte du 30 octobre 2025 qui fait état d’un solde du même montant pour la même période.

Selon décompte du 30 octobre 2025, cohérent avec l’ensemble des constatations réalisées jusqu’à présent, conforme aux montants effectivement dus et prenant en compte les versements réalisés, et dont les mentions ne sont pas contestées par la société Automobiles du stade, la dette locative de cette dernière s’élevait à la somme de 25 287,60 euros. La cour constate qu’après avoir presque apuré sa dette en mai 2025 et alors qu’il ne lui restait plus que l’indemnité courante à régler, la société Automobiles a interrompu ses paiements, a réalisé un dernier paiement puis s’est définitivement abstenue de payer les indemnités d’occupation courantes. Elle n’allègue ni ne justifie d’aucun autre versement de nature à contredire le décompte ainsi établi.

L’examen de ce décompte, mis en regard avec les précédents décomptes, amène la cour à constater qu’il inclut comme les précédents la somme de 177,22 euros qui doit donc être déduite du montant proposé pour définir la dette locative de la société Automobiles du stade.

Mme, [E], sur qui pèse la charge de la preuve, établit donc avec certitude et sans que ne puisse lui être opposée une contestation sérieuse, être créancière d’une dette locative provisoire en novembre 2025 s’élevant à la somme de 25 110,38 euros.

Infirmant l’ordonnance déférée, la cour condamne la société Automobiles du stade à payer une indemnité provisionnelle de 25 110,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de novembre 2025 inclut, et déboute les parties du surplus de leurs demandes.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Automobiles du stade aux dépens et à verser à Mme, [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Automobiles du stade sera condamnée aux dépens d’appel, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 2 000 euros en faveur de Mme, [E].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement formée par Mme, [Y],

STATUANT A NOUVEAU du chef infirmé et Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SARL Automobiles du stade à payer à titre provisionnel à Mme, [W], [E], épouse, [Y], la somme de 25 110,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2025 incluse  ;

CONDAMNE la SARL Automobiles du stade aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la SARL Automobiles du stade de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Automobiles du stade au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros en faveur de Mme, [W], [E], époue, [Y].

Le greffier, Le président,