ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 27 Octobre 2021

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 20/05407 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-L3S2

Madame [J] [U]

c/

INCITE BORDEAUX LA CUB

COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 27 Octobre 2021,

Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

Madame [J] [U], demeurant 29 rue Peyronnet – 33800 BORDEAUX

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 12 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 12 novembre 2020,

à :

INCITE BORDEAUX LA CUB

101 Cours Victor Hugo – 33074 BORDEAUX CEDEX

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT,

Direction Regionale des Finances Publiques, Pôle d’évaluation domaniale – 24 rue François de Sourdis BP 908 – 33060 BORDEAUX CEDEX

comparant en la personne de Monsieur [B], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 22 septembre 2021 devant :

Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [I] [B], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

Par arrêté du 7 juin 2013, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration des immeubles situées dans le périmètre des îlots 'Faure-Gensan’ et 'Fusterie’ dans le cadre de l’opération de requalification du centre historique de Bordeaux et a autorisé la Sa Incité Bordeaux la Cub (Incité pour la suite de l’arrêt) à acquérir, si nécessaire par voie d’expropriation, les immeubles pour lesquels les travaux n’auront pas été exécutés par les propriétaires.

Le 8 novembre 2013, Incité notifie à Mme [J] [U], propriétaire de l’immeuble cadastré section DO n°192, situé 41, rue de la Fusterie à Bordeaux, l’arrêté d’ouverture de l’enquête parcellaire et le programme des travaux à réaliser sur l’immeuble.

Une ordonnance d’expropriation intervient le 13 septembre 2017. Par courrier recommandé du 19 février 2019, Incité adresse à Mme [J] [U] ses offres d’indemnisation et le 1er avril suivant saisit le juge de l’expropriation par dépôt de son mémoire. Le juge de l’expropriation organise le transport sur les lieux le 3 juin 2019.

Au terme de son mémoire récapitulatif, Incité fait explicitement offre à l’expropriée d’une somme de 1.068.963 ' (970.876 ', à titre d’indemnité principale et 98.087 ', au titre de l’indemnité de remploi) sur la base de 1.650 '/m² pour une surface pondérée de 588,41 m² (coefficients pondération, 0,5 pour la surface d’entrepôt du rez-de-chaussée et 0 pour les parties communes).

Mme [J] [U] voudrait que son indemnisation soit calculée sur la base de 2.500 ' du m² pour une surface habitable de 803,17 m², soit une indemnité principale de 2.007.925'

Le ministère public propose une indemnisation de 1.458.754 ' (1.325.231 ' au titre de l’indemnité principale et 133.523 ' au titre de l’indemnité de remploi). Il retient une surface de 803,17 m² et un prix de 1.650' /m².

Le premier juge, par jugement du 12 décembre 2019 fixe les indemnités revenant à Mme [J] [U] sur une valeur de 1.700'/m² à la somme de 1.502.928 ' (1.365.389 ' au titre de l’indemnité principale et de 137.539 ' au titre de l’indemnité de remploi). Il alloue à Mme [J] [U] une indemnité pour frais irrépétibles de 2.500 ' et condamne Incité aux dépens de l’instance.

Le premier juge a retenu comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle la dernière modification du PLU a été rendue opposable aux tiers et un classement en zone SPR de la parcelle sur lequel est élevé l’immeuble litigieux. Puis après avoir discuté, pour les repousser les termes proposés par les parties :

n°

adresses

n°

adresses

n°

adresses

1

78, rue des Faures,

2

2,rue Sanche de Pomier

3

39, rue Bigot

4

7, rue Veyrines

5

16, rue des Fours

6

23, rue Dublan

7

28, rue Edmond Costedat

8

10, rue Mercières

9

23, rue Monadey

10

3, place du Maucaillou

11

9, rue Garat

12

4, rue des Salinières

13

43, rue des Faures

14

61, rue des Faures

Il va retenir comme éléments de comparaison pertinents les cessions suivantes :

n°

adresse

surface utile

date cession

prix unitaire

commentaires

15

6, rue du Mirail

750 m²

13/06/ 18

1.752'/m²

surface proche de celle de l’immeuble exproprié, immeuble en état d’usage soumis au régime de la copropriété

16

30, place Meynard

295 m²

après retraitement

20/07/18

1.624 '/m²

immeuble à rénover dont seul le local commercial en rdc est occupé, les appartements des étages son insalubres et inhabitables

En définitive, le premier juge va arbitrer la valeur unitaire du bien à 1.700 ' en considération de la qualité architecturale de l’immeuble exproprié, de son emplacement géographique favorable, des travaux de rénovation partiels réalisés au niveau de la cour intérieure, de l’escalier de pierre et du couloir, étant observé que la qualité notamment des travaux de couverture et zinguerie effectués en 2016 n’a pu être vérifiée, d’une part, de l’aménagement particulièrement sommaire du local professionnel du RDC où des étais sont encore présents et de l’importance des travaux de restauration nécessaires à l’habitabilité et à la mise en sécurité de cinq des six logements, dans le respect des contraintes à la zone 'SPR'(site patrimonial remarquable) dans laquelle l’immeuble se situe, d’autre part.

Mme [J] [U] relève appel de cette décision. Au terme de des écritures, elle voudrait que les indemnités soient fixées à la somme de 2.210.000 ' et elle sollicite une somme de 3.000 ' pour frais irrépétibles.

Elle entend faire valoir que son immeuble :

— a une situation géographique remarquable, pour être situé au milieu du centre historique de Bordeaux, dans le secteur de la ville de pierre à moins de 100 mètres de la basilique Saint-Michel ;

— date du XVIII ème siècle, est une construction bourgeoise avec une façade en pierre de taille remarquable comportant un rez-de-chaussée à usage de commerce, surélevé d’un entre-sol à usage de bureau et de trois étages à usage d’habitation comportant chacun deux appartements,

— possède une surface habitable de 803,17 m²

Mme [J] [U] précise que cet immeuble n’est pas soumis au régime de la copropriété, que le couloir d’entrée, la cour intérieure sous verrière et l’escalier en pierre qui dessert les étages ont été entièrement rénovés. Elle souligne également que chaque appartement est raccordé à l’eau, à l’électricité au réseau d’assainissement collectif et que contrairement à ce que soutient l’expropriant l’immeuble n’a pas à faire l’objet d’une restauration lourde.

Mme [J] [U] reproche au jugement déféré le choix de ses éléments de comparaison. Elle explique que le 6, rue du Mirai (vente du 13 juin 2018 au prix de 1.752 '/m² pour une superficie de 750 m²) se trouve à plus d’un kilomètre et surtout en dehors du coeur historique de Bordeaux tel que défini par le PSMV. Par ailleurs, l’immeuble dont s’agit, au contraire du sien est soumis au régime de la copropriété et a été vendu occupé alors que les 6 appartements du sien sont libres de toute occupation. Or, on observe généralement une décote de 20 % pour l’immeuble occupé par rapport à l’immeuble libre. Quant à l’immeuble au 30 de la place Ménard, elle explique qu’il a été acquis par Incité en janvier 2016 au prix unitaire de 1.210 ' et revendu le 20 juillet 2018 au prix de 1.624 '/m² avec le local commercial occupé, encaissant au passage une confortable plus-value. Elle explique que cet immeuble est également soumis au statut de la copropriété, ce qui n’est pas le cas du sien. Mme [J] [U], en cause d’appel entend produire sept éléments de comparaison supplémentaires.

n°

adresse année de construction

date

surface

prix total

prix m²

prix du m² utile

CONTENANCE

17

57 cours d’Albret 1850

31/01/18

806 m²

1.690 k'

2.557 '

libre

immeuble à usage mixte élevé sur cave d’un RDC et de 3 étages comprenant un local commercial en RDC et 3 appartements type 3 aux étages avec cours derrière le bâtiment

18

57, cours d’Albret

1850

19/07/18

806 m²

2.300 k'

3.480 '

libre

immeuble à usage mixte élevé sur cave d’un RDC et de 3 étages comprenant un local commercial en RDC et 2 appartements type 4 aux 1et et 2 ème étage et un type 3 au 3ème étage avec cours derrière le bâtiment

19

10, cours Aristide Briant

1867

15/02/19

328 m²

1.090 k'

3.539 '

libre

immeuble à usage d’habitation et professionnel élevé sur cave partielle comprenant un RDC +3 comprenant au RDC un local commercial avec entrée indépendante, au premier un T3 et un studio, au deuxième un T3 et un studio et au troisième un T1 sous combles

20

2, rue des Ayres

1800

26/03/19

463 m²

2.059 k'

5.304 '

libre

immeuble à usage d’habitation et de commerce, en façade, une cave, un RDC et deux étages + un étage mansardé, une cour, en fond une cave, un RDC et trois étages

21

8,rue de Candale

1870

23/01/18

268 m²

900,400 k'

2.345 '

libre

Cession de quatre lots à usage d’habitation avec cave.

22

34, rue de Cursol

1820

18/01/18

381 m²

1.275 k'

3.739 '

occupé

un RDC + deux étages + partie grenier élevé partie sur cave une cour intérieure comprenant 8 logements et un commerce

23

25, rue de Lalande

20/07/18

190 m²

570 k'

3.000 '

libre

Immeuble à usage exclusif d’habitation élevé sur cave d’un RDC et trois étages comprenant un studio en RDC, 1 T2 et un studio au premier et au deuxième étage et un T3 avec bureau au 3ème étage

Elle constate que les prix de cession sont compris entre 2.345 ' et 5.304 ' et que le prix unitaire de son immeuble doit être arrêté à une somme de 2.500 '/m² pour la totalité de la surface retenue par expertise.

Elle reproche également au premier juge d’avoir écarté la méthode d’évaluation dite du compte à rebours, tel que préconisé par l’expert qu’elle a mandaté.

Incité, intimé, forme appel incident. Au terme de son mémoire, Incite conclut au rejet de la demande de réformation présentée par Mme [J] [U]. Par contre Incité estime que la superficie à retenir pour calculer l’indemnisation n’est pas de 803,17 m² mais bien seulement de 696,64 m². L’indemnité totale ressortirait alors à 1.303.716,80 '. Incité sollicite 2.000 ' pour frais irrépétibles et poursuit la condamnation de l’appelante aux dépens de l’instance.

L’expropriant explique que l’immeuble est dans un état très médiocre, que toutes les surfaces habitables doivent peu ou prou faire l’objet d’importants travaux de réhabilitation et qu’il n’est pas établi que les quelques travaux effectués par la propriétaire, sans autorisation, l’aient été en conformité aux normes requises.

Incité voudrait que l’indemnité soit calculée à partir de la surface habitable en soulignant que l’immeuble de référence est divisé en appartements. Cette surface ressortirait à 696,64 m².

Quant aux éléments de comparaison retenus par le premier juge, l’expropriant, corrigeant l’appréciation de l’appelante, explique que l’immeuble de du 60, rue Mirail est situé dans la même zone et à moins de 600 mètres à pied de l’immeuble de référence et explique que l’immeuble du 30, place Meynard n’a pas été vendu en copropriété mais en pleine propriété.

L’expropriant voudrait que soient écartés les nouveaux éléments de comparaison proposés par l’appelante qui ne correspondent pas à l’élément de référence ne serait-ce que de part leur situation géographique éloignée du centre historique de Bordeaux.

Incité s’oppose à la recherche de la valeur par la méthode dit du bilan promoteur qui est contraire au principe du droit de l’expropriation qui veut que le juge ne puisse apprécier la valeur du bien exproprié en considération de sa vocation future. Enfin, Incité conclut à la confirmation de la décision déférée quant à la valeur unitaire retenue par le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement propose d’allouer à Mme [J] [U] une indemnité totale de 1.342.032 ' (indemnité principale de 1.219.120 ' et indemnité de remploi de 122.912 ').

Pour se prononcer, il rappelle :

— que l’immeuble objet de l’expropriation est situé 41, rue de la Fusterie dans le centre historique de Bordeaux (quartier Saint-Michel) à proximité du quai de la Grave et de la basilique Saint-Michel, qu’il bénéficie d’une excellente situation dans un quartier très prisé, en pleine rénovation et à proximité de toutes les commodités et d’une excellente desserte par les transports en commun (tramway et bus);

— qu’il s’agit d’un immeuble ancien en pierre de taille édifié en 1850 en R +3 à usage mixte d’habitation et de commerce, élevé sur sous-sol et comprenant un rez-de-chaussée à usage d’entrepôt et trois étages comprenant 6 appartements et que pour sa description il s’en réfère expressément à l’extrait du procès-verbal de transport sur les lieux reproduit au jugement déféré ;

— que la surface habitable telle que mesurée par le cabinet Edec est de 803,17 m² ;

— qu’à l’exception de l’entrepôt, occupé par un tailleur de pierre, l’immeuble est libre de toute occupation ;

— qu’à la date de référence le bien est situé en zone SPR (site patrimonial remarquable).

Le commissaire du gouvernement fait valoir les observations suivantes :

1.- sur les surfaces à prendre en considération.

Il fait observer que les prix unitaires des éléments de comparaison correspondent à la surface habitable de chaque appartement, hors surfaces annexes et à la surface utile des locaux professionnels ou commerciaux, issue de la déclaration professionnelle à l’exclusion des parties communes. Aussi, propose-t-il de retraiter la surface utile telle que déterminer par le cabinet Edec pour ne retenir que la surface utile des appartements et des locaux professionnels qui ressortent à 697,64 m² conformément au calcul d’Incite.

2.- sur les termes de comparaison à retenir.

Les nouveaux termes de comparaison proposés par Mme [U] :

n°

adresse année de construction

date

surface

prix total

prix m²

prix du m²

CONTENANCE

17

57 cours d’Albret 1850

31/01/18

806 m²

1.690 k'

2.097 '

immeuble à usage mixte élevé sur cave d’un RDC et de 3 étages comprenant un local commercial en RDC et 3 appartements type 3 aux étages avec cours derrière le bâtiment

18

57, cours d’Albret

1850

19/07/18

806 m²

2.300 k'

3.323 '

immeuble à usage mixte élevé sur cave d’un RDC et de 3 étages comprenant un local commercial en RDC et 2 appartements type 4 aux 1et et 2 ème étage et un type 3 au 3ème étage avec cours derrière le bâtiment

19

10, cours Aristide Briant

1867

15/02/19

328 m²

1.090 k'

3.323 '

immeuble à usage d’habitation et professionnel élevé sur cave partielle comprenant un RDC +3 comprenant au RDC un local commercial avec entrée indépendante, au premier un T3 et un studio, au deuxième un T3 et un studio et au troisième un T1 sous combles

20

2, rue des Ayres

1800

26/03/19

463 m²

2.059 k'

4.445 '

immeuble à usage d’habitation et de commerce, en façade, une cave, un RDC et deux étages + un étage mansardé, une cour, en fond une cave, un RDC et trois étages

21

8,rue de Candale

1870

23/01/18

268 m²

900 k'

3.357 '

Cession de quatre lots à usage d’habitation avec cave.

22

34, rue de Cursol

1820

18/01/18

381 m²

1.275 k'

3.346 '

un RDC + deux étages + partie grenier élevé partie sur cave une cour intérieure comprenant 8 logements et un commerce

23

25, rue de Lalande

1900

20/07/18

190 m²

570 k'

3.000 '

Immeuble à usage exclusif d’habitation élevé sur cave d’un RDC et trois étages comprenant un studio en RDC, 1 T2 et un studio au premier et au deuxième étage et un T3 avec bureau au 3ème étage

moyenne

3.203 '

médiane

3.323'

Le commissaire du Gouvernement propose de les écarter, le 17, car il est géographiquement éloigné et en meilleur état que le bien de référence, le 18 car il s’agit d’un immeuble vendu après rénovation, le 19 en raison de sa situation géographique et de son état, le 20 en raison du bon état d’entretien, le 21 car il s’agit d’un immeuble à usage exclusif d’habitation, le 22, en raison de sa localisation et de son état d’entretien (il est entièrement occupé), le 23, s’agissant d’un immeuble à usage exclusif d’habitation.

En définitive, il propose de retenir comme éléments de comparaison utiles : le n°15, cession le 13/06/2018,du 6, rue du Mirail, immeuble de 1850, 747 m² au prix de 1.314 k', soit 1.759 '/m² ;

le n° 16, cession du 20 juillet 2018, du 30, place Meynard, immeuble de 1800, 276 m², au prix de 479.167 ', soit 1.739 '/m² et de fixer le prix unitaire de l’immeuble litigieux à 1.750 '.

SUR CE :

Sur la méthode d’évaluation.

En application des dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant de l’indemnisation à d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert des biens à la date portant transfert de propriété (… /…). La méthode dite du bilan promoteur ou du compte à rebours qui part du prix de revente futur de l’immeuble rénové est tout à la fois en contravention aux dispositions ci-dessus, qui ne prévoient pas la possibilité de spéculer sur l’avenir de l’immeuble, et bien hasardeuse pour contenir des variables difficiles à justifier, comme le coût de la rénovation ou le prix final. On notera que très curieusement, l’expert de l’appelante bâti ses calculs à partir de programmes… neufs, totalement excentrés par rapport à l’immeuble de référence (rue Mouneyra et rue Brisard)!'

La cour en restera à la méthode classique de la comparaison en dépit des difficultés qu’elle comporte.

Sur la surface utile à prendre en considération pour la fixation de l’indemnisation.

Parce que l’immeuble n’est pas une copropriété, Mme [U] voudrait que le prix unitaire soit appliqué à l’intégralité des surfaces habitables relevées par le cabinet Edec. L’expropriant voudrait que les surfaces habitables soient limitées à celles qui servent effectivement à l’habitation à l’exclusion des 'circulations'. Le commissaire du gouvernement est de cet avis.

Au cas d’espèce, l’immeuble dont s’agit est un immeuble de rapport avec une surface commerciale et/ou artisanale au rez-de-chaussée élevé de trois étages comportant chacun deux appartements. A l’instar de ce qui se passe dans une copropriété les locataires n’ont pas vocation à 'habiter’ escaliers et coursives qui resteront de fait, sinon en droit des parties communes. Par ailleurs, comme le souligne le commissaire du gouvernement la valeur unitaire des éléments de comparaison est calculée hors 'parties communes’ (circulation). Aussi, ne serait-ce que pour obtenir une comparaison utile, il conviendra de retraiter la surface habitable comme le propose l’expropriant. La surface de calcul ressort à 696,64 m².

Sur les éléments de comparaison.

Le premier juge, après discussion de chacun des éléments de comparaison va en écarter 14 pour finalement ne retenir que les éléments ci-après :

n°

adresse

surface utile

date cession

prix unitaire

commentaires

15

6, rue du Mirail

750 m²

13/06/ 18

1.752'/m²

surface proche de celle de l’immeuble exproprié, immeuble en état d’usage soumis au régime de la copropriété

16

30, place Meynard

295 m²

après retraitement

20/07/18

1.624 '/m²

immeuble à rénover dont seul le local commercial en rdc est occupé, les appartements des étages son insalubres et inhabitables

Mme [U] propose d’écarter ces références, la première parce qu’elle n’est pas située dans le zonage SPR, qu’il s’agit d’une copropriété et qu’elle géographiquement éloignée et la deuxième parce qu’il s’agit d’une cession Incité.

Elle propose sept nouveaux éléments de comparaison (cf. tableau des éléments de comparaison 17 à 23).

L’expropriant demande à la cour d’écarter les nouveaux éléments de comparaison proposés par l’appelante. Le commissaire du gouvernement est également de cet avis.

Effectivement, comme le soutiennent l’expropriant et le commissaire du gouvernement, les nouveaux éléments de comparaison proposés par l’appelante sont tous situés dans des quartiers non comparables à celui de la rue Fusterie de plus, à l’exception des deux éléments situés cours d’Albret, leurs surfaces sont sensiblement plus faibles. Aussi, les éléments 17 à 23, ci-avant détaillés, qui ne sont pas pertinents ne peuvent-ils être retenus pour asseoir le prix unitaire du bien de référence.

Restent comme devant le premier juge, les cessions 15 et 16. La surface du 30, place Meynard 295 m², sensiblement plus petite que celle de l’immeuble de référence conduira à écarter également cet élément de comparaison.

Le 6 de la rue Mirail qui n’est pas implanté à 1 km de l’immeuble exproprié, comme a pu le soutenir l’appelante, mais à 600 mètres, 5 minutes à pied, et dont la surface est comparable est un élément de comparaison pertinent. Sa composition est très similaire à celui que possédait Mme [U]. Ce sont des immeubles de rapport et il n’est pas établi que le fait que l’immeuble de comparaison est soumis au statut de la copropriété en affecte la valeur.

Sur le montant des indemnités revenant à l’expropriée.

Au vu du prix unitaire de la cession du 6, rue du Mirail et pour tenir compte des particularités architecturales remarquables de l’immeuble du 41, rue de la Fusterie, façade, cour intérieure, escalier en pierre, le prix du m² de l’immeuble exproprié sera arrêté à 1.900 '. L’indemnité principale sera arrêtée à 696,64 m² x 1.900 ' = 1.323.616 '. L’indemnité de remploi, calculé selon la méthode habituelle ressort à :

20% sur la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 ',

1.000 '

15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 ' et 15.000 '

1.500 '

10% sur le surplus

130.861,60 '

Total

133.361,60 '

Sur les mesures accessoires.

Les frais irrépétibles de l’appelante seront arbitrés à la somme de 2.500 ' et l’expropriant supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Déclare l’appel recevable en la forme,

Réformant la décision déférée mais seulement sur le montant de l’indemnisation pour l’expropriation de l’immeuble cadastré à Bordeaux, section DO n°192, sis 41, rue de la Fusterie,

Fixe les indemnités revenant de chef à Mme [U] à la somme de 1.456.977,60 ', savoir, indemnité principale, 1.323.616 ', indemnité de remploi, 133.361,60 ',

Y ajoutant, condamne la société d’économie mixte Incité Bordeaux La Cub à payer à Mme [J] [U] la somme de 2.500 ' pour frais irrépétibles,

Laisse à l’expropriant la charge des dépens de l’instance,

L’arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier La présidente