COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 DECEMBRE 2024

N° RG 21/06768 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MOWW

S.A.R.L. [12]

c/

[U] [R]

[T] [K]

S.E.L.A.R.L. [15]

S.C.P. [S], [E], [C] [L], [I] ET MOR EAU-[R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 18/02164) suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. [12] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

Assistée de M^e Jean-françois MORLON, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[U] [R]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 8]

Profession : Notaire

demeurant [Adresse 4]

[T] [K]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 14]

Profession : Notaire

demeurant [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. [15] A nouvelle dénomination de la S.C.P. [G], [Z], [K] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Activité : Notaires Associés

demeurant [Adresse 3]

S.C.P. [S], [E], [C] [L], [I] ET [R] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Activité : Notaires Associés

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 05 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Présidente

M^me Bérengère VALLEE, Conseiller

Madame Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant un acte de cession de droits conditionnels reçu le 20 mai 2016 par Maître [R] avec la participation de Maître [K], la SARL [10] s’est engagée à vendre à M. [X] et à la SARL [12] une parcelle de terrain à bâtir d’une surface d’environ 1594 m² à détacher de la parcelle cadastrée HA n°[Cadastre 6], située à [Localité 11] moyennant le prix de 499.200 euros, le montant de la TVA au taux de 20% s’élevant à la somme de 83.200 euros, soit un prix hors taxe de 416.000 euros.

Suivant acte authentique reçu le 27 juin 2016, la SARL [10] a acquis la parcelle cadastrée HA n° [Cadastre 6].

Suivant acte authentique du 20 avril 2017, reçu par Maître [K] avec la participation de Maître [R], la SARL [10] a vendu à la SARL [12] une parcelle à bâtir cadastrée HA n°[Cadastre 7] (détachée de la parcelle HA n°[Cadastre 6]) d’une surface de 1596 m² pour le prix de 499.200 euros, ce prix comprenant la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge.

Cette mutation a induit pour la SARL [10] une taxe sur la valeur ajoutée sur marge de 37.725 euros, en application de l’article 268 du code général des impôts et non une TVA de 20% calculée sur le prix de cession de 416 000 euros à hauteur de 83.200 euros.

Considérant avoir indûment versé une somme de 45.475 euros, soit la différence entre la taxe sur la valeur ajoutée initialement prévue et celle finalement due et reprochant aux notaires un manquement à leur devoir de conseil, la SARL [12] a fait assigner, par exploits d’huissier des 20 décembre 2017, Maître [U] [R], la SCP [S]-[E]-[A], [L] et [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, en responsabilité professionnelle.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné in solidum Maître [U] [R], la SCP [S]-[E]- [A], [L] et [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga à payer à la SARL [12] la somme de 9100 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires,

— condamné in solidum Maître [U] [R], la SCP [S]-[E]- [A], [L] et [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga à payer à la SARL [12] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’exécution provisoire,

— condamné in solidum Maître [U] [R], la SCP [S]-[E]- [A], [L] et [R]-[R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga aux dépens.

La SARL [12] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 13 décembre 2021, en ce qu’il a :

— condamné in solidum Maître [U] [R]-[R], la SCP [S]-[E]- [A], [L] et [R]-[R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga à payer à la SARL [12] la somme de 9100 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires présentée par la société [12],

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Par dernières conclusions déposées le 15 mars 2024, la société [12] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y FAISANT DROIT

— infirmer Le Jugement du 16 novembre 2021,

ET STATUANT A NOUVEAU,

— condamner in solidum Maître [U] [R], notaire, la société civile professionnelle [S], [E], [A], [L] et [R], Maître [T] [K], notaire, et la société civile professionnelle [G], [Z], [Y] [V] et [13], à payer à la SARL [12] la somme de 45.475 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 12.055,28 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 45.475 euros à compter du 20 avril 2017 sauf à parfaire jusqu’à la date de l’exécution de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Maître [U] [R], notaire, la société civile professionnelle [S], [E], [A], [L] et [R], Maître [T] [K], notaire, et la société civile professionnelle [G], [Z], [Y] [V] et [13], à payer à la SARL [12] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter les intimés en toutes de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Par dernières conclusions déposées le 9 août 2024, la SELARL [15], Me [T] [K], la SCP [S] [E] [A] [L] [R] Lespinard et Me [U] [R] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu’il a :

— « Condamné in solidum Maître [U] [R], la S.C.P [S] [E] [A] [L] [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga à payer à la SARL [12] la somme de 9100 € à titre de dommages-intérêts,

— Condamné in solidum Maître [U] [R], la S.C.P [S] [E] [A] [L] [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga à payer à la SARL [12] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum Maître [U] [R], la S.C.P [S] [E] [A] [L] [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga aux dépens »

Et statuant à nouveau,

— débouter la société [12] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre tant de Maître [T] [K], que de la SELARL [15] (anciennement dénommée S.C.P [S] [E] [A] [L] [R], Maître [T] [K] et la SCP Denys [G], Philippe [Z], [T] [K] et Guillaume Moga), de Maître [U] [R] et de la S.C.P [S] [E] [A] [L] [R],

— confirmer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par la société [12]

En tout état de cause,

— condamner la société [12] à verser à chacun des concluants une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société [12] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 septembre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le litige se présente devant la cour dans les mêmes termes qu’en première instance très clairement exposé.

La société appelante sollicite la confirmation de la première décision qui a retenu la faute des notaires rédacteurs de l’acte authentique du 20 avril 2017 en ce qu’ils ont manqué à leur obligation d’information, l’acquéreur n’ayant pas eu une parfaite connaissance du prix net, le prix ayant été fixé dans l’acte authentique avec TVA sur marge comprise sans chiffrage du montant de la marge, alors que le prix avait été fixé avec un taux de TVA de 20% dans l’acte de cession de droits conditionnels.

Le jugement retient également la faute des notaires qui n’ont pas parfaitement éclairé l’acquéreur quant aux conséquences de l’option fiscale du vendeur sur le prix net de l’acquisition, ni a fortiori du prix hors TVA et relèvent le manquement à l’obligation de prudence à laquelle les notaires étaient tenus quant à informer les deux parties sur l’incertitude du droit fiscal et d’en exprimer les conséquences pécuniaires.

L’appelante sollicite toutefois l’infirmation du jugement qui a fixé l’indemnisation due en retenant la perte de chance de renégocier le prix d’achat. Elle fait au contraire valoir la réalité de son préjudice évalué à la différence entre le prix d’achat TTC de 499.200 euros et la somme de 37.725 euros qu’elle a pu déduire au titre de la TVA sur marge, soit la somme de 45.475 euros, indûment payée, aboutissant à un prix d’achat de 461.475 euros nets au lieu de 416.000 euros convenus contractuellement.

Les intimés reprenant les mêmes moyens que ceux clairement exposés dans le premier jugement sollicitent sa réformation en l’absence de faute, ayant été tenus en leur qualité de rédacteur de l’acte authentique par les options fiscales du vendeur et alors que cet acte avait clairement informé l’acquéreur de la modification et de l’incertitude sur la ventilation du prix convenu et que la clause figurant en page 6 était claire et précise, rappelant le caractère averti de la société appelante.

Subsidiairement, ils contestent le lien entre le manquement à l’obligation de conseil et le préjudice qu’aurait subi la société [12], rappelant notamment l’incertitude juridique liée à l’interprétation restrictive du code général des impôts par l’administration fiscale, l’absence de communication du montant de la marge avant la signature de l’acte authentique et l’acceptation par l’appelante de ces éléments.

A titre subsidiaire, s’ils sollicitent la confirmation de l’indemnisation au titre d’une perte de chance, ils demandent la diminution de son montant, les chances de renégocier le prix ayant été inexistantes à la date de signature au regard de l’opération immobilière et financière de grande ampleur à laquelle l’appelante participait et au surplus ne rapportant pas la preuve de ce qu’elle n’a été remboursée qu’à hauteur d’une TVA sur marge de 37.725 euros.

Sur la responsabilité des notaires rédacteurs de l’acte authentique

La responsabilité du notaire est ainsi engagée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil en cas de manquement de celui-ci à son devoir de conseil et d’information et s’il revient au requérant de démontrer la faute du notaire, la preuve du conseil donné incombe au notaire qui est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours, notamment quant à ses incidences fiscales.

Il n’est pas contesté qu’en modifiant son option entre la date du compromis le 20 mai 2016 et la date de l’acte authentique le 20 avril 2017, lors de l’achat du terrain en vue de sa revente à la découpe, la SARL [10] a opté pour une TVA sur marge au lieu d’une TVA de 20% du prix net, ce qui a généré pour elle une imposition de 37.725 euros calculé sur une marge de 188.625 euros HT, ni que cette option s’imposait à la société [12] pour la réitération de l’achat de la parcelle en cause ainsi qu’aux notaires rédacteurs de l’acte authentique.

Les notaires ont eu connaissance de cette option par courrier de la société venderesse le 17 avril 2017 et de son comptable le lendemain, soit 2 jours avant la réitération de l’acte de vente, détaillant ainsi le prix de marge TTC (226.350 euros), le prix de revient (272.850 euros), la marge HT (188.625 euros) et la TVA de 37.725 euros. Ces courriers ont conduit les notaires à insérer une clause en page 6 selon laquelle 'la vente est conclue moyennant le prix principal de 499.200 euros. Ce prix s’entend taxe sur la valeur ajoutée sur la marge comprise'.

Toutefois, ils ont ajouté 'le montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge n’a pas été communiqué par le vendeur'.

Ce faisant, ils ont rédigé un acte authentique sans mentionner précisément les conséquences de la nouvelle option de TVA faite par la SARL [10] sur la modification de la valeur nette du bien maintenue à 499.200 euros TTC alors qu’ils avaient connaissance de ce que le montant de la TVA calculée sur la marge était inférieur de 45.475 euros pour l’acquéreur.

La mention dans l’acte authentique de 'l’absence de communication du prix de marge’ par la société venderesse, outre qu’elle est erronée puisqu’ils en avaient reçu le détail par courrier du 17 avril 2017, ne peut suffire à exonérer les notaires de leur devoir d’information ni considérer qu’elle est satisfaite, ceux-ci n’ayant pas été en capacité de chiffrer le prix du bien TTC et HT, ce qui est une condition essentielle du consentement des parties et alors que ce chiffrage aurait fait apparaître une augmentation du prix net du bien en le maintenant 499.200 euros TTC dans l’acte de vente.

Il n’est pas reproché aux rédacteurs de l’acte d’avoir appliqué la TVA sur marge, le régime fiscal s’imposant du fait du choix du vendeur [10] sur l’acte d’achat initial, mais d’avoir omis d’informer l’acheteur sur les conséquences de ce qu’impliquait la modification éventuelle du montant de la TVA et alors même que les notaires ont relevé ne pas avoir connaissance du montant de la marge vendeur au moment de la signature de l’acte.

S’agissant de la clause insérée en page 6, reprise intégralement par le tribunal, sa clarté dans l’acte ne dispensait pas le notaire d’informer les parties sur les conséquences qui s’y attachent, lorsque certaines modalités sont particulièrement favorables à l’une des parties.

Or, en l’espèce, seul le vendeur a été informé dans la clause du risque d’option et de l’incertitude fiscale, le dossier initialement constitué ayant prévu une TVA sur prix total afin de préserver le vendeur d’un éventuel redressement mais l’acquéreur n’a personnellement reçu aucune information particulière sur les conséquences d’un accueil éventuellement favorable d’une telle option, ni sur le fait qu’il demeurait personnellement engagé au prix TTC le plus fort.

Il convient de confirmer les premiers juges qui ont parfaitement retenu les fautes des notaires rédacteurs de l’acte ayant consisté à substituer un accord sur prix taxes comprises à un accord sur prix hors taxe et laissé pensé que le montant de taxes à appliquer à l’acte serait déterminé postérieurement puisque le montant de TVA sur marge du vendeur n’était pas connu, tout en retenant un prix définitif de 499.200 euros à charge de l’acquéreur.

Sur le préjudice

Contestant la perte de chance retenue par les premiers juges, la société [12] sollicite la condamnation in solidum des notaires à lui payer la somme de 45 475 € correspondant à ce qu’elle estime avoir trop payé dans le cadre de son acquisition immobilière, soit la différence entre la TVA qu’elle imaginait pouvoir déduire aux termes de la promesse (83 200€) et celle dont elle s’est effectivement acquittée (37 725 €).

L’appelante produit une attestation de son comptable en date du 31 mars 2022 aux termes de laquelle elle a récupéré la somme de 37.725 euros au titre de la TVA sur l’acquisition du bien en avril 2017 ainsi qu’un extrait du journal des opérations portant mention des sommes de 461.475 euros et 37.725 euros au débit pour la somme de 499.200 portée à son crédit.

En matière de responsabilité civile, la réparation du préjudice consiste à replacer la partie lésée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si la faute n’avait pas été commise.

Toutefois, en cas de manquement au devoir d’information ou de conseil, le préjudice s’analyse en une perte de chance ne pouvant représenter qu’une fraction de l’avantage espéré.

Il est constant qu’en optant pour ce régime fiscal de l’article 268 du [9], la SARL [10] entendait ne pas être soumise au régime général de la TVA calculé sur la base de 20% du prix net et qu’une incertitude juridique existait à la date de la réitération de l’acte.

Les notaires ont fait le choix de ne pas mentionner le montant de la TVA sur marge dans le contexte d’incertitude juridique de la position de l’administration fiscale. Ce faisant, ce défaut d’information a fait perdre à la société [12] une chance d’éviter un paiement sans cause, non répercutable sur sa TVA déductible et conservé de fait par le vendeur.

C’est à tort que les intimés soutiennent que l’acquéreur ne subissait aucun préjudice quant au choix de la TVA par le vendeur, le prix convenu restant inchangé, mais non le montant de la TVA dès lors que la vente au prix de 499.200 euros TTC dont TVA sur marge a généré pour le vendeur, une imposition de 37. 725 euros calculé sur une marge de 188 625 euros HT correspondant au prix de vente du terrain à bâtir ( 499 200 euros) – le 'prix de revient’ (272 850 euros), selon le courrier du gérant de la société venderesse du 17 avril 2017 et l’attestation de son expert comptable du 18 avril 2017.

Au vu des informations que détenaient les notaires, il existait bien une possibilité de renégociation du prix, sans toutefois avoir une certitude que ce prix net aurait été diminué du montant total de la différence entre les deux calculs de TVA.

La cour apprécie la réparation de la perte de chance de la [12], laquelle doit être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, à 50% de la différence ainsi calculée entre les deux TVA, soit la somme de 22. 738 euros.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts

La société [12] sollicite l’infirmation de la première décision qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires qu’elle évalue en appel à la somme de 12.055,28 euros correspondant à l’intérêt légal sur la somme de 45.475 euros depuis le 20 avril 2017, sauf à parfaire le montant à la date de l’exécution de la décision.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, en application desquelles la condamnation à une indemnité produit intérêts au taux légal à compter du jugement sauf si le juge en décide autrement, il convient de préciser que la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2017, date de la mise en demeure des deux offices notariaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Me [R], Me [K], SCP Ducoureau, [E], [C]-[L], [I], [R] et SELARL [15] partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement à la société [12] de la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cours d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum de l’indemnisation de la perte de chance à la société [12],

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum Me [R], Me [K], SCP Ducoureau, [E], [C]-[L], [I], [R] et SELARL [15] à verser à la société [12] la somme de 22.738 euros,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2017,

Condamne Me [R], Me [K], SCP Ducoureau, [E], [C]-[L], [I], [R] et SELARL [15] in solidum à payer à la [12] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel,

Condamne Me [R], Me [K], SCP Ducoureau, [E], [C]-[L], [I], [R] et SELARL [15] in solidum aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,