RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04340 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHL4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES- RG n° 11-22-000206

APPELANTE

Madame [I] [A]

née le 01 Novembre 1976 à [Localité 9] CONGO

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN de la SELARL GOBELINS 31 AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0996

INTIMÉS

Madame [E] [U] [D] [C] épouse [V]

née le 07 Février 1959 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

et

Monsieur [P] [O] [H] [C]

né le 17 Octobre 1960 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

S.A.S.U. NEXITY LAMY

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-claire VIETHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0513

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location signé le 6 juillet 2011, [J] [C], décédée le 22 octobre 2021, aux droits duquel viennent ses héritiers, Mme [E] [C] et M. [P] [C], a loué à Mme [I] [A] un logement à usage d’habitation situé dans la [Adresse 11], au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision pour charges de 100 euros.

[J] [C] avait pour administrateur de biens la société Nexity Lamy, également syndic de la copropriété de l’immeuble jusqu’en 2019 avant d’être remplacée en 2019 par la société Loiselet et Daigremont.

Contestant le montant réclamé au titre de charges présentées comme impayées, Mme [I] [A] a assigné [J] [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés par acte du 18 février 2019 aux fins de :

— faire constater que [J] [C] ne justifie pas du montant de régularisations de charges de 2015 et de 2016, ni l’augmentation des charges locatives ;

— faire prononcer la nullité du commandement de payer du 10 décembre 2018 ;

— faire fixer la dette locative à la somme de 35,41 euros ;

— faire condamner [J] [C] à verser au conseil de Mme [I] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cas de renonciation à la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

Par assignation du 1er juillet 2019, [J] [C] a fait assigner Mme [I] [A] devant le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés aux fins de :

— faire prononcer la jonction de cette procédure avec celle initiée par Mme [I] [A] ;

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [A] et de tous occupants de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 902,44 euros au titre des clauses pénales stipulées dans le bail, ainsi que d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux affaires ont été jointes et par jugement du 8 novembre 2019, le juge du tribunal d’instance de Saint-Maur-des-Fossés a débouté la locataire de ses demandes, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 février 2019, condamné Mme [A] à verser à [J] [C] la somme de 2 005,85 euros et accordé des délais de paiement à la première pour le règlement de cette somme.

Puis Mme [A], par acte d’huissier de justice délivré le 21 et 22 mars 2022, a fait assigner Mme [E] [C] et M. [P] [C], héritiers de [J] [C] et la société Nexity Lamy devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés qui a rendu le 23 décembre 2022 la décision suivante :

— déboute Mme [I] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne Mme [I] [A] à verser à Mme [E] [C] et M. [P] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamne Mme [I] [A] à verser à Mme [E] [C] et M. [P] [C] la somme de 500 euros à titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette toute autre demande des parties ;

— rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2023, Mme [I] [A] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il la déboute de ses demandes ;

— débouter la société Nexity Lamy et les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes

reconventionnelles, fins et conclusions ;

— statuant à nouveau :

— condamner solidairement Mme [E] [C] et M. [P] [C] au paiement de la somme de 3 770 euros à titre de remboursement des provisions sur charges non justifiées, au titre des exercices 2017 à 2021, outre les provisions de janvier et février 2022 ;

— condamner solidairement Mme [E] [C] et M. [P] [C] au paiement de la somme de 318,87 euros à titre de remboursement de la régularisation des charges de l’exercice 2017 non justifiées ;

— condamner la société Nexity Lamy au paiement de la somme de 2 005,85 euros au titre du préjudice matériel ayant résulté d’une condamnation par jugement du 8 novembre 2019 prononcé contre elle et au profit de [J] [C] ;

— condamner la société Nexity Lamy au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral pour le préjudice corrélatif à la stigmatisation ensuite de la condamnation issue du jugement du 8 novembre 2019 ;

— condamner in solidum les intimés au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre des frais de représentation en justice devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Maur-des-Fossés, et aux entiers dépens de première instance ;

— condamner in solidum les intimés au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais de représentation en justice devant la cour, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il la condamne au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [C] et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025, Mme [E] [C] et M. [P] [C] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— constater que l’effet dévolutif n’a pas opéré concernant la demande d’infirmation de Mme [A] au titre de la demande de remboursement de la somme de 318,87 euros concernant la régularisation des charges 2017 ;

— débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes ;

— y ajoutant :

— condamner Mme [A] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— condamner Mme [A] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 novembre 2023, la société Nexity Lamy demande à la cour de :

— déclarer irrecevable Mme [A] en ses nouveaux moyens soulevés au terme de ses écritures n°2 ;

— confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

— débouter en conséquence Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [A] à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action de l’appelante à l’encontre de la société Nexity Lamy

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La société Nexity Lamy invoque cette prescription dans les motifs de ses conclusions sans la reprendre dans leur dispositif. La cour n’en est donc pas saisie.

Sur la recevabilité contestée des nouveaux moyens de l’appelante

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile,

La société Nexity Lamy soutient vainement au visa de ce texte que l’appelante n’est pas fondée à solliciter les moyens tirés de sa responsabilité délictuelle et de l’action oblique qu’elle n’a pas invoqués dès ses premières conclusions d’appelante. En effet, cet article ne vise pas les moyens mais les prétentions des parties.

Sur la régularisation de charges 2017

Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie, ainsi que Mme [E] [C] et M. [P] [C] le relèvent à bon droit, du chef du jugement entrepris relatif à cette demande qui n’est pas mentionné dans la déclaration d’appel au titre des chefs du jugement critiqués, étant au surplus relevé qu’il n’est justifié d’aucune déclaration d’appel rectificative.

En tout état de cause, cette demande, ainsi que le relève aussi Mme [E] [C] et M.[P] [C], se heurte à l’autorité de chose jugée du jugement précité du 8 novembre 2019 qui condamne expressément l’appelante à payer une dette locative arrêtée au 10 septembre 2019, en ce compris donc, la régularisation de charges 2017 effectuée le 14 septembre 2018 (pièce appelante 21), ce que la cour constate en tant que de besoin.

Sur les provisions pour charges du 1er octobre 2019 au 28 février 2022

L’appelante admet dans les motifs de ses conclusions que compte tenu de l’autorité de chose jugée du jugement précité du 8 novembre 2019 qui arrête la dette locative en septembre 2019, elle 'ne peut réclamer la restitution des provisions qu’à compter d’octobre 2019", soit 3 370 euros (130 euros X 29 mois).

Elle soutient que la consommation qui lui a été facturée n’est pas la sienne mais celle de l’appartement du deuxième étage de l’immeuble tandis qu’elle habite au premier, l’identification exacte de ses compteurs datant d’avril 2021 et qu’elle a fait l’objet d’une facturation au forfait en 2019 et 2020 régularisée sur la base des références de compteurs antérieures à avril 2021 donc erronées.

Mme [E] [C] et M. [P] [C] soutiennent que les pièces adverses n’établissent pas l’inversion de compteurs alléguée mais seulement la nécessité d’une mise à jour du fichier administrateur de la société gestionnaire, que les index des avis de régularisations sont les mêmes que ceux portés sur les relevés 2016-2018 du nouveau prestataire OCEA sur lesquels figurent les numéros de compteurs incontestés par l’appelante et que les forfaits appliqués l’ont été au plus près de la consommation réelle de l’appelante et toujours en sa faveur.

La cour retient ce qui suit.

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Ainsi que le jugement entrepris le retient exactement, l’appelante ne rapporte la preuve :

— ni de l’inversion de compteur alléguée, qui ne résulte d’aucune des pièces qu’elle produit pour en justifier alors que les numéros de compteur attribués au logement litigieux par le nouveau prestataire pour la période 2018-2018 (pièce bailleur 6) sont les mêmes que ceux relevés par ce dernier lors de son intervention dans ce logement du 18 avril 2021 (pièce appelante 20)

— ni, au demeurant, de l’incidence préjudiciable de l’erreur alléguée dès lors que la régularisation des forfaits 2019-2020 (pièce 22) est faite sur la base d’une consommation réelle de 80 M3 d’eau d’eau froide et 30 M3 d’eau chaude, soit inférieure à celle résultant des relevés effectués par le nouveau prestataire OCEA chez l’appelante le 21 avril 2021, soit 81 M3 d’eau froide et 43 M3 d’eau chaude, ce que l’appelante ne conteste pas

— ni du caractère erroné des régularisations querellées s’agissant des autres charges que celles d’eau.

Il suffira d’ajouter qu’il appartient à l’appelante, qui invoque le caractère erroné des régularisations dont Mme [E] [C] et M. [P] [C] justifient (leurs pièces 8 à 10), d’en rapporter la preuve.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il rejette la demande de remboursement de provisions pour charges prétendument non justifiées par les régularisations litigieuses pour la période 2019-2020.

En revanche, en l’absence de production de toute régularisation de charges pour 2021 et 2022, Mme [E] [C] et M. [P] [C] doivent être condamnés à rembourser à l’appelante les provisions pour charges perçues pendant cette période, soit la somme de 1 820 euros (130X 14).

Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société Nexity Lamy

L’appelante invoque la responsabilité de la société Nexity Lamy, en tant que syndic et en tant qu’administrateur de la bailleresse 'au titre du préjudice matériel ayant résulté d’une condamnation par jugement du 8 novembre 2019 prononcé contre elle et au profit de [J] [C]' et 'du préjudice moral pour le préjudice corrélatif à la stigmatisation ensuite de la condamnation issue du jugement du 8 novembre 2019" qui la condamne à payer une dette locative de 2 005,85 euros arrêtée au 10 septembre 2019. Elle soutient que la société Nexity Lamy a été négligente dans l’identification de ses compteurs pour 2015-2020 alors qu’elle avait dénoncé le caractère exorbitant de sa consommation dans sa lettre du 30 mars 2018.

Toutefois, l’appelante, contrairement à ce qu’elle prétend, ne peut se prévaloir d’une condamnation prétendument injustifiée résultant du jugement du 8 novembre 2019 précité contre lequel elle n’a formé ni appel ni demande en révision pour le fait nouveau constitué par l’inversion prétendu des compteurs.

En tout état de cause, comme jugée ci-dessus, l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’incidence préjudiciable de l’erreur alléguée pour 2019-2020, dont elle déduit celle prétendument commise en 2015-2016 et elle procède par affirmation quant à la désorganisation de son budget auquel la condamnation querellée l’aurait exposée alors que le jugement du 8 novembre 2019 lui accorde 30 mois de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du bail qu’il constate, correspondant à des mensualités de 67 euros pour l’ensemble de sa dette locative, y compris la consommation d’eau 2015-2016 dont elle ne s’explique pas.

Par suite le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il rejette les demandes indemnitaires de l’appelante contre la société Nexity Lamy.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt prive de fondement la demande de Mme [E] [C] et M. [P] [C] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

Il en est de même du chef des dépens et de l’indemnité de procédure.

Mme [E] [C] et M. [P] [C], partie perdante, doivent supporter les dépens de première instance et d’appel et l’équité ne commande de les condamner à payer une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Rejette la demande de la société Nexity Lamy tendant à l’irrecevabilité des nouveaux moyens soulevés par Mme [A] dans ses conclusions n°2 ;

Confirme le jugement entrepris sauf du chef du remboursement des provisions pour charges pour la période du 1er janvier 2021 au 28 février 2022 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate, en tant que de besoin, que la demande au titre de la régularisation de charges 2017 se heurte à l’autorité de chose jugée du jugement du tribunal d’instance de Saint-Maur-des-Fossés du 8 novembre 2019 ;

Condamne Mme [E] [C] et M. [P] [C] à payer à Mme [A] la somme de 1 820 euros en remboursement des provisions pour charges non régularisées pour la période du 1er janvier 2021 au 28 février 2022 ;

Condamne Mme [E] [C] et M. [P] [C] aux dépens de première instance et d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,