COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00438 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTSO

S.C.I. L’HERMINE

c/

[M] [X]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2023 par le Président du Tribunal judiciaire de PERIGUEUX (RG : 23/00284) suivant déclaration d’appel du 29 janvier 2024

APPELANTE :

S.C.I. L’HERMINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 7]

Représentée par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de M^e Pierre RODIUS, avocat au barreau de RENNES substituant M^e Bertrand MAILLARD, avocat plaidant au barreau de RENNES

INTIMÉE :

[M] [X]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Natacha MAYAUD de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL président,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Nora YOUSFI

Greffier lors du prononcé : Mélina POUESSEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 17 février 2022, Mme [M] [X] a fait l’acquisition d’un appartement constituant les lots n°5 et n°6 d’une copropriété située [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6].

Mme [X] a exposé que, depuis le mois de juin 2023, le locataire de la SCI l’Hermine, propriétaire des lots n°3 et n°4, serait à l’origine de nuisances sonores du fait de son activité professionnelle et qu’il étend celle-ci à la cour intérieure de l’immeuble.

Le 2 avril 2023, Mme [X] a adressé un courrier au syndic de copropriété Iléa Immobilier Périgueux et le 27 juin 2023, ce dernier a expédié un courrier recommandé à la SCI l’Hermine lui rappelant, d’une part, sa responsabilité dans les nuisances causées par son locataire et, d’autre part, la nature de partie commune particulière à la cour intérieure, faisant obstacle à toute extension du local professionnel.

En l’absence de tout règlement amiable, Mme [X], par acte du 19 septembre 2025, a assigné la SCI l’Hermine devant le tribunal judiciaire de Périgueux notamment aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite causé à son droit de propriété, en ordonnant à la SCI l’Hermine d’enjoindre à son locataire de cesser son exploitation commerciale dans la cour et de procéder à l’enlèvement du mobilier la garnissant sous astreinte et de condamner la SCI l’Hermine à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice.

Par ordonnance de référé du 21 décembre 2023 le tribunal a :

— ordonné à la SCI l’Hermine, d’une part, d’enjoindre à son locataire de cesser son exploitation commerciale dans la cour intérieure de la copropriété, et, d’autre part, de faire procéder à l’enlèvement du mobilier la garnissant, dans un délai de 30 jours à compter de celui de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant à compter du 31ème jour et pendant un délai de 120 jours,

— débouté Mme [X] de sa demande de provision,

— condamné la SCI l’Hermine à payer à Mme [X] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes.

— condamné la SCI l’Hermine aux dépens de la présente instance.

La SCI l’Hermine a relevé appel total de ce jugement par déclaration du 29 janvier 2024, et par dernières conclusions déposées le 12 juin 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par Mme [X] et la renvoyer à saisir le juge du fond,

A titre subsidiaire :

— débouter Mme [X] de ses demandes et conclusions,

En tout état de cause :

— confirmer le rejet de la demande de provision formulée par Mme [X],

— condamner Mme [M] [X] à payer à la SCI l’Hermine la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 11 juin 2024, Mme [X], demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la SCI l’Hermine,

— confirmer l’ordonnance rendue en qu’elle a ordonné à la SCI l’Hermine d’une part d’enjoindre à son locataire de faire cesser l’exploitation commerciale dans la cour intérieure de la copropriété, d’autre part de faire procéder à l’enlèvement du mobilier la garnissant, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant à compter du 31ème jour et pendant 120 jours,

Y ajoutant

— constater que les troubles illicites persistent; en conséquence,

— fixer à l’encontre de la SCI l’Hermine une nouvelle astreinte provisoire d’un montant de 150,00 euros par jour de retard commençant à courir à compter du 8ème de la signification de l’arrêt à intervenir et pendant une durée de 120 jours,

— condamner la SCI l’Hermine à verser à Mme [X] la somme de 5 000.00 euros en réparation du préjudice subi,

— confirmer la condamnation de la SCI l’Hermine au paiement de la somme de 1 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Y ajoutant,

— condamner la SCI l’Hermine à verser à Mme [X] la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— voir condamner la SCI l’Hermine aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 juin 2024, avec clôture de la procédure à la date du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exploitation commerciale de la cour intérieure

L’appelante conteste en premier lieu l’existence d’un trouble manifestement illicite retenu par le juge des référés au titre de l’exploitation commerciale de la cour intérieure de l’immeuble.

Elle fait valoir que l’exploitation commerciale du local du rez de chaussée est autorisée depuis l’origine, que la cour intérieure constitue, non pas une partie commune à jouissance privative appartenant indivisément à tous les copropriétaires mais une partie commune spéciale particulière appartenant aux lots des copropriétaires concernés qui bénéficient d’ailleurs d’un accès exclusif à cette cour , que l’appelante n’avait donc pas à solliciter une quelconque autorisation de la copropriété pour utiliser la cour exploitée par le commerce de bar depuis plus de 30 ans sans contestations antérieures.

La SCI l’Hermine conteste en outre les nuisances sonores invoquées en soulignant le niveau de décibels relativement faible constaté par huissier, au surplus en plein centre ville, dans un quartier animé de Périgueux.

Toutefois, comme le souligne Mme [X], même si la cour intérieure bénéficie du statut de partie commune particulière aux lots de la SCI, celle ci ne peut pas pour autant en modifier la destination initiale pour la transformer en terrasse de bar en étendant ainsi l’activité commerciale limitée aux lots 3 et 4 de la propriété de la SCI, en violation de l’article III-2 du règlement intérieur qui dispose, au chapitre des parties communes:

'Chacun des propriétaires pourra user librement des parties commune en respectant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. Toutes les parties communes, notamment les passages, entrée, vestibules, escaliers et couloirs devront être laissées libres en tout temps, en conséquence, il ne pourra être déposé, entreposé ou mis à demeure un objet quelconque dans les parties communes'.

Mme [X] fait valoir à juste titre sur ce point que le constat dressé à la demande de la SCI le 19 février 2024 pour attester de l’exécution de l’ordonnance de référé ( pièce 7 SCI) établit que la terrasse constitue l’issue de secours des locaux du rez de chaussée et qu’il ne peut en conséquence y être installés à demeure les chaises et fauteuils dont la présence a été constatée par le commissaire de justice commis par l’intimée dans le procès verbal du 7 juillet 2023 ( sa pièce 9).

Par ailleurs, l’appelante ne peut prétendre que la cour intérieure est exploitée de longue date pour le commerce de bar sans contestations alors que, dans un courrier du 27 juin 2023 (pièce 7 intimée), le syndic de la copropriété demandait à la SCI l’Hermine de rappeler à son locataire commercial les règles à respecter dans les termes suivants:

'Nous somme saisis de nombreuses plaintes des occupants et des riverains, l’activité, telle qu’elle est exercée par votre nouveau locataire générant des nuisances inadmissibles.

Si l’activité précédente avait été tolérée ( sans jamais être autorisée dans les formes) parce qu’elle entraînait des nuisances en gros tolérables, les troubles générés par vos nouveaux locataires dépassent largement ce qui peut être accepté.

(…) D’autre part, votre locataire a pris la liberté d’annexer la cour, sans aucun droit à le faire. Si cette cour constitue bien une partie commune particulière, elle ne peut en aucun cas être utilisée comme une extension du local professionnel….'

Ce courrier confirme par ailleurs l’existence des nuisances sonores constatées par huissier le 7 juillet 2023 (pièce 9 intimée ) de nuit, entre 0h15 et 1h10, marquées par 'une forte musique provenant du rez de chaussée de l’immeuble, laquelle est nettement audible'.

L’huissier a ainsi relevé à l’aide d’un sonomètre, dans la chambre de l’appartement de l’intimée, alors que de nombreux consommateurs étaient attablés et consommaient des boissons dans la cour intérieure de l’immeuble, un volume sonore, entre 35 et 58 décibels et une moyenne de 45 décibels sur 10 minutes, fenêtre double vitrage et volet intérieur fermés et une moyenne de 55 décibels fenêtre entrouverte avec des pics à 68 décibels sur une même durée.

Ces nuisances ont par ailleurs été dénoncées à Mme [X] ou évoquées dans les avis des occupants de son appartement loué par l’intermédiaire des plate-formes Booking.com et AirBNB. (pièces 3 et 13 intimée et 11 appelante ) faisant état des bruits de fête et de musique forte empéchant les locataires de dormir jusqu’à 2 heures du matin.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge, au constat du trouble manifestement illicite ainsi démontré, a fait droit aux demandes de Mme [X] aux fins d’injonction à la SCI l’Hermine de faire cesser par son locataire l’exploitation commerciale dans la cour intérieure et d’enlever le mobilier la garnissant sous astreinte.

Sur la demande de nouvelle astreinte

Mme [X] invoque la persistance de l’exploitation commerciale de la cour intérieure par le locataire de la SCI, malgré l’enlèvement des mobiliers réalisé le 19 février 2024, pour demander à la cour la fixation d’une nouvelle astreinte provisoire portée à 150€ par jour.

Elle se fonde d’une part sur l’attestation d’un témoin (pièce 22) et d’autre part sur deux nouveaux procès verbaux d’huissier qu’elle a fait établir le 22 février 2024 (pièces 23 et 24) qui constatent, outre la présence d’individus dans la cour consommant des boissons, pratiquement le même niveau de nuisances sonores que celui du constat du 7 juillet.

S’agissant de l’attestation, le témoin dit avoir constaté le vendredi 16 février 2024 la présence d’une quinzaine de personnes fumant et consommant des boissons dans la cour intérieure du bar.

Ce témoignage ne peut être retenu puisqu’il porte sur une période antérieure au constat du 19 février 2024 produit par l’appelante aux termes duquel il apparaît qu’aucun mobilier n’est installé dans la cour, vide de tout bien et d’occupant lors du passage du commissaire de justice à 18 heures.

Pour ce qui concerne les constats du 22 février 2024, la SCI l’Hermine fait valoir à juste raison que le commissaire de justice n’a relevé que la présence de quelques personnes sortant du bar musical pour se diriger vers les toilettes, sans constater la présence de mobilier de bar ni de service de consommation dans la cour.

En l’état de ces constatations, l’accès aux toilettes du bar se faisant exclusivement par la cour intérieure, il ne peut être soutenu que le passage des clients dans la cour pour se rendre aux toilettes, même en tenant à la main un verre servi à l’intérieur du bar, constitue la persistance de l’exploitation commerciale du bar dans la cour.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de nouvelle astreinte, étant précisé que, même si des nuisances sonores semblent persister, elles ne procèdent plus de l’exploitation commerciale de la cour intérieure qui seule, fonde l’action de Mme [X] aux fins de cessation de ce trouble manifestement illicite.

Sur la demande de provision

Pour les exacts motifs du premier juge que les débats d’appel ne remettent pas en cause, l’obligation au paiement de dommages et intérêts par la SCI l’Hermine n’est pas établie devant la juridiction des référés par les pièces produites, en ce qu’elle se heurte à des contestations sérieuses relatives à l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre les pertes locatives alléguées par Mme [X] suite à des annulations de réservation et le trouble manifestement illicite retenu.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence également confirmée du chef du rejet de la demande de provision.

Sur les demandes annexes

L’appelante supportera les dépens d’appel et versera à l’intimée une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

Y ajoutant;

Rejette la demande de nouvelle astreinte;

Condamne la SCI l’Hermine à payer à Mme [M] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI l’Hermine aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, président, et par Mélina POUESSEL, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,