COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 JUILLET 2025

N° RG 21/04587 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIRC

[S], [E], [B] [T] épouse [O]

[N], [R] [C]

[Y], [U] [I]

[F], [L] [A] épouse [I]

[M] [W]

[D] [K] épouse [W]

c/

[Adresse 22]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 juin 2021 par le Tribunal de Grande Instance de Bergerac (RG : 20/00735) suivant déclaration d’appel du 05 août 2021

APPELANTS :

[S], [E], [B] [T] épouse [O]

née le 14 Juillet 1977 à [Localité 10] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

Profession : Auto entrepreneur,

demeurant [Adresse 4]

[N], [R] [C]

né le 05 Mars 1951 à [Localité 19]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 13]

[Y], [U] [I]

né le 06 Juillet 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Cadre supérieur,

demeurant [Adresse 2]

[F], [L] [A] épouse [I]

née le 21 Août 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Professeur des écoles,

demeurant [Adresse 1]

[M] [W]

né le 10 Octobre 1969 à [Localité 18]

de nationalité Française

Profession : Gérant,

demeurant [Adresse 6]

[D] [K] épouse [W]

née le 15 Novembre 1971 à [Localité 17] (93)

de nationalité Française

Profession : Gérante,

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL CABINET COUDRAY SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e PETIT-SAINT

INTIMÉE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES JARDINS DE LA FONTAINE

[Adresse 3]

pris en la personne de son Syndic la SAS TRANSAC BARRIERE IMMOBILIER

[Adresse 5]

non représenté, anciennement représenté par M^e Harry-James MAILLE, avocat ayant cessé ses fonctions

dernières conclusions signifiées selon acte de commissaire de justice en date du 08.02.2024 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [M] [W] et Mme [D] [K] épouse [W], M. [N] [C], Mme [S] [T] épouse [O], M. [Y] [I] et Mme [F] [A] épouse [I], sont propriétaires de lots dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé la résidence [Adresse 16], à [Localité 20], dont le syndic est la société Transac Barriere Immobilier.

Les copropriétaires ont conclu un contrat de bail commercial avec la sarl Live In afin d’assurer la gestion de leurs biens au sein de la résidence '[Adresse 15] Fontaine'.

Par courrier du 11 mars 2020, la Sarl Live In attirait l’attention des copropriétaires et du syndic sur la réalisation d’une importante opération immobilière, qui présentait des risques de répercussion sur les conditions d’exploitation des logements.

Les copropriétaires de la résidence [Adresse 16] étaient convoqués à une assemblée générale extraordinaire le 23 mars 2020, dont la date était reportée au 25 juin 2020 pour des raisons liées à liées à la crise sanitaire, dont l’ordre du jour contenait notamment une résolution n°4 intitulée 'autorisation demandée aux copropriétaires par la sas le Séminaire pour réaliser des travaux'.

La résolution n°4 était adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2020.

2- Par acte du 1er septembre 2020, Mme [O], M. [C], M.et Mme [I] et M.et Mme [W] ont assigné le [Adresse 21] [Adresse 16] devant le tribunal judiciaire de Bergerac, pour obtenir l’annulation de la résolution n°4 contenue dans le procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2020.

Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— débouté M. et Mme [W], M. [C], Mme [O], M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— débouté également M. et Mme [W], M. [C], Mme [O], M. et Mme [I] de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,

— condamné M. et Mme [W], M. [C], Mme [O], M. et Mme [I] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [O], M. [C], les époux [I] et les époux [W] ont relevé appel du jugement le 5 août 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée au [Adresse 21] [Adresse 16] le 28 novembre 2021.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 février 2024 et signifiées à l’intimé le 8 février 2024, Mme [O], M. [C], M.et Mme [I] et M. et Mme [W] demandent à la cour d’appel :

— de réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bergerac en date du 22 juin 2021,

statuant à nouveau,

— d’annuler la résolution n°4 contenue dans le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 25 juin 2020,

— de les dispenser conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de participer aux frais, dépens et honoraires liés à la présente procédure (première instance et appel),

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 16]" pris en la personne de son syndic – Syndic Transac Barriere Immobilier à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais de constats d’huissiers en date des 23 janvier, 7 février et 2 mars 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la contestation de la résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2020.

4- Les appelants sollicitent l’annulation de la résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2020.

Ils soutiennent que leur action, engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée est recevable, comme respectant les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font ensuite valoir que la résolution litigieuse doit être annulée sur le fondement des dispositions de l’article 11 du décret du 11 mars 1967, en ce que s’agissant de travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, les plans et un descriptif détaillé des travaux devaient être joints à la convocation, afin de permettre un consentement éclairé de tous les copropriétaires.

Ils ajoutent que le syndicat a commis un excès de pouvoir, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant statuer à la majorité sur des points qui ne relèvent pas des attributions du syndicat. Ils expliquent en effet que les terrasses touchées par les travaux font partie des lots privatifs, et que dès lors seuls les copropriétaires des lots concernés par les travaux pouvaient les autoriser sur leur parcelle.

Sur ce,

* Sur la recevabilité de l’action engagée par les consorts [W], /[C]/ [O] et [I].

5- Selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée '.

6- En l’espèce, la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2020 révèle que la résolution n°4 a été adoptée à la majorité absolue de l’article 25, les consorts [W]/[C]/ [O] et [I] étant mentionnés comme opposants lors du vote.

7- Il résulte des pièces produites par les appelants que le procès-verbal de l’assemblée générale leur a été notifié le 2 juillet 2020, de sorte que l’action qu’ils ont engagée le 1er septembre 2020 est recevable.

* Sur le respect des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

8- Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2020 a été adoptée la résolution n°4 ainsi rédigée:

'Autorisation demandée aux copropriétaires par la sas le Séminaire (article 25)

d’effectuer les travaux de sécurisation du talus par la création d’un mur de soutènement et par la construction de 8 garages avec terrasse végétalisée, conformément au permis de construire n°024 520 19 M0030, accepté le 24 juillet 2019. Voir note de l’architecte M.[G] du 28 février 2020 (jointe à la convocation).

Ces travaux nécessiteront aussi de terrasser sur l’emprise de la terrasse du lot 1 de la première tranche, ainsi que sur la place du parking la plus proche du talus. L’ensemble de ces travaux y compris le coût des travaux de réfection des ouvrages de la copropriété des [Adresse 11] ainsi que des plantations initiales seront intégralement à la charge de la sas le séminaire.

Ces travaux doivent avoir lieu entre le 14 septembre 2020 et le 18 décembre 2020, et sont susceptibles d’être réalisés du lundi au vendredi de 8 heures à 18 heures'.

Cette résolution a été adoptée par 6644 tantièmes POUR et 3356 tantièmes [Localité 8].

9- Pour débouter les appelants de leur demande de nullité de la résolution, le tribunal a considéré que la résolution avait été adoptée par les copropriétaires en toute légalité et en toute connaissance de cause de l’empiètement réalisé du fait des travaux projetés.

10- L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la communication des projets de résolution concernant l’une des décisions relevant de la majorité de l’article 25.

11- Il est également admis qu’en pareille hypothèse, les copropriétaires doivent recevoir une information suffisante pour éclairer leur jugement.

12- En l’espèce, la lecture de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic permet de constater qu’outre le projet de résolution, était jointe à l’ordre du jour une note de l’architecte en date du 26 février 2020, indiquant que 'les travaux nécessitent de terrasser sur l’emprise de la terrasse du lot 1 de la première tranche, ainsi que sur celle de la place de parking la plus proche du talus. Les marchés de travaux intégrant bien entendu la réfection de ces ouvrages à l’achèvement des garages, ainsi que les plantations initiales’ (pièce 9).

13- Si le projet de résolution était bien annexé à la convocation à l’assemblée générale, en revanche, la cour d’appel considère, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que la note qui émanait de l’architecte de la Sas le séminaire était particulièrement succincte, et ne permettait pas, en l’absence de communication du permis de construire et de plans, de comprendre la nature des travaux réalisés et l’ampleur de l’empiètement évoqué, ni même de déterminer quels lots étaient concernés par les travaux.

14- En conséquence, faute pour le syndic de justifier d’une information suffisante des copropriétaires sur la nature des travaux à réaliser, le jugement qui a débouté les époux [I], les époux [W], Mme [O] et M. [C] de leur demande d’annulation de la résolution n°4 sera infirmé, et la résolution n°4 sera annulée pour ce motif.

Sur les mesures accessoires.

15- Le jugement est également infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

16- Le [Adresse 21] [Adresse 16], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, et sera condamné à payer à M. [M] [W] et Mme [D] [K] épouse [W], M. [N] [C], Mme [S] [T] épouse [O], M. [Y] [I] et Mme [F] [A] épouse [I] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

17- En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [M] [W] et Mme [D] [K] épouse [W], M. [N] [C], Mme [S] [T] épouse [O], M. [Y] [I] et Mme [F] [A] épouse [I] seront dispensés de participer aux frais et dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Prononce l’annulation de la résolution n°4 contenue dans le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2020,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de 'la Résidence les Jardins [Adresse 9] Fontaine', pris en la personne de son syndic, Syndic Transac Barrière Immobilier, aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de '[Adresse 12] [Adresse 14] Jardins [Adresse 9] Fontaine', pris en la personne de son syndic, Syndic Transac Barrière Immobilier, à payer à M. [M] [W] et Mme [D] [K] épouse [W], M. [N] [C], Mme [S] [T] épouse [O], M. [Y] [I] et Mme [F] [A] épouse [I] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispense M. [M] [W] et Mme [D] [K] épouse [W], M. [N] [C], Mme [S] [T] épouse [O], M. [Y] [I] et Mme [F] [A] épouse [I] de participer aux frais et dépens de la présente procédure, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,