COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02854 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MX4R

[E] [R]

[Z] [V]

c/

[A] [M] divorcée [H]

[Y] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 7, RG : 21/00464) suivant trois déclarations d’appel des 17, 20 mai et 13 juin 2022

APPELANTS :

[E] [R]

né le 18 Janvier 1967 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Gérant de société,

demeurant [Adresse 4]

appelant dans les déclarations d’appel des 17 mai et 13 juin 2022

[Z] [V]

née le 12 Avril 1966 à [Localité 12]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

appelante dans les déclarations d’appel des 17 mai et 13 juin 2022

Représentés par M^e Alain LAWLESS de la SELARL ART LEYES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Ludovic GAUTHIER

INTIMÉS :

[A] [M] divorcée [H]

née le 08 Octobre 1970 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

appelante dans la déclaration d’appel du 20 mai 2022 et intimée dans les déclarations d’appel des 17 mai et 13 juin 2022

Représentée par M^e Véronique VOUIN de la SELARL VÉRONIQUE VOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX

[Y] [H]

né le 20 Mars 1968 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Dirigeant de société,

demeurant [Adresse 1]

intimé dans les déclarations d’appel des 17 mai, 20 mai et 13 juin 2022

Représenté par M^e Julie L’HOSPITAL de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PERRIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 16 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [P] [C], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Mme [A] [M] et M. [Y] [H], son ex-conjoint, étaient propriétaires indivis d’une villa sise [Adresse 2] à [Localité 10], à proportion de 71,95' pour la première et de 28,05' pour le second.

2. Cet immeuble provenait d’une donation consentie par M. [M] à ses deux enfants : [A] et son frère.

Les droits de ce dernier ont été rachetés par les époux [H], mariés sous le régime de la séparation de biens, à l’aide d’un prêt immobilier souscrit auprès de la Bnp Paribas prévoyant des annuités de 44 000 €.

3. Dans le cadre de leur divorce prononcé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux le 03 septembre 2019, Mme [M] et M. [H] ont, par protocole transactionnel distinct du 21 mai 2019, décidé de procéder à la mise en vente de cet immeuble de manière à pouvoir rembourser l’emprunt et permettre le paiement de la prestation compensatoire de 200 000 € due par l’époux par prélèvement sur la part du prix de vente devant lui revenir.

4. Après une première offre au prix de 3 400 000 euros, le 19 octobre 2019, demeurée sans suite, les époux [R] émettaient, le 20 janvier 2020, une nouvelle proposition d’achat au prix de 3 200 000 euros.

Cette offre ne comportait aucune condition suspensive et les acquéreurs potentiels indiquaient être en mesure de payer comptant.

5. Par message électronique du 19 février 2020, l’avocat de Mme [M] écrivait à l’agence immobilière chargée de la vente :

« (' ) Néanmoins, elle accepte l’offre de vos clients dans son dernier état, soit 3.200.000 € nets vendeur,

Vous voudrez bien me confirmer le nom du Notaire de vos clients et m’indiquer s’ils disposent de tous les supports utiles pour qu’un compromis puisse être signé au plus tôt, puisque nous avons bien noté qu’ils n’évoquaient aucune condition suspensive.

Merci de ces précisions qui nous permettront de fixer un calendrier précis pour les échéances à venir et les diligences à mettre en 'uvre pour Madame [M] qui doit prévoir le délai nécessaire à son déménagement ».

6. Par la suite, les notaires respectifs des parties se sont rapprochés, des dates de signature du compromis de vente ont été convenues, reportées et modifiées jusqu’à un rendez-vous convenu le 29 juin 2020 auquel Mme [M] ne s’est pas présentée.

Une nouvelle date, fixée au 27 août 2020 a été proposée sans que Mme [M] s’y conforme malgré une sommation d’avoir à y comparaître qui lui avait été signifiée par acte de commissaire de justice, le 5 août 2020, à l’initiative de M. [H].

7. Entre-temps, le 26 juin 2020, la société Bnp Paribas avait signifié à M. [H] un commandement de payer la somme de 300 800,75 euros.

Par jugement du 5 novembre 2020, le juge aux affaires familiales a débouté M. [H] de sa demande de passer outre le refus de Mme [M] au motif que l’immeuble ne se trouvait pas en état de péril.

8. Considérant que les vendeurs avaient accepté leur offre dans des termes tels que la vente était parfaite et que Mme [M] avait fautivement refusé de signer le compromis de vente rédigé par Me [F], notaire, les époux [R] ont, par acte du 7 janvier 2021, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action dirigée contre elle et M. [H] aux fins d’ordonner la cession à leur profit de la villa.

9. Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [R] de leurs demandes ;

— condamné Mme [M] à payer à M. [H] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et rejeté le surplus de ses demandes ;

— condamné Mme [M] à payer à Monsieur [H] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que son jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel ;

— condamné Mme [M] aux dépens.

10. Par déclaration du 13 juin 2022, les époux [R] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 12 mai 2025, les époux [R] demandent à la cour de :

À titre principal,

— ordonner la vente de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] à leur profit au prix de 3 200 000 euros net vendeur, outre les frais d’achat ;

— condamner en tant que de besoin Madame [M] et Monsieur [H] à passer cet acte, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire, à défaut d’acquisition,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 1 555 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de fait de sa résistance abusive et injustifiée.

En tout état de cause,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [M] en tous les dépens d’appel et en tant que de besoin de tous les dépens de première instance.

11. Dans ses dernières conclusions du 29 août 2025, Mme [M] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à Monsieur [H] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a déboutée de ses demandes indemnitaires ;

— juger Monsieur [H] irrecevable et mal fondé en ses demandes indemnitaires ;

— juger n’y avoir lieu à la condamner à verser quelque indemnité que ce soit à Monsieur [H] ;

— débouter Monsieur [H] de ses entières demandes dirigées contre elle ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [R] de leurs entières demandes ;

— juger que la demande subsidiaire indemnitaire dirigée contre elle est irrecevable comme constituant une demande nouvelle devant la cour ;

— juger la demande subsidiaire indemnitaire dirigée contre elle irrecevable et infondée ;

— condamner Monsieur [U] d’une part et les époux [R] d’autre part à lui verser chacun la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [R] et Monsieur [H] aux entiers dépens d’appel.

12. Dans ses dernières conclusions du 08 novembre 2022, Monsieur [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de vente forcée du bien litigieux formulée par les époux [R] ;

— infirmer la décision en ce qu’elle a limité le montant des condamnations prononcées à l’encontre de Madame [M] en sa faveur à la somme de 10 000 euros.

Statuant à nouveau,

— condamner Madame [M] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— confirmer la décision rendue en ce qu’elle a condamné Madame [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et l’a condamnée aux entiers dépens ;

— condamner Madame [M] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en cause d’appel ;

— condamner Madame [M] aux entiers dépens d’appel.

13. L’immeuble a été vendu sur adjudication, le 19 février 2023.

L’ordonnance de clôture sera rendue le 16 septembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’existence d’une vente parfaite et la demande indemnitaire des époux [R]

14. Il est constant qu’alors qu’en première instance, les époux [R] sollicitaient que soit ordonnée la vente de l’immeuble litigieux au prix de 3,2 M €, outre 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ils maintiennent certes cette demande en appel mais formulent aussi, à titre subsidiaire, une demande de dommages et intérêts d’un montant de 1 555 200 €.

15. Mme [M] en déduit qu’il s’agit là d’une demande nouvelle en cause d’appel qu’il convient de déclarer irrecevable.

16. Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Or, il apparaît qu’entre le jugement et l’instance en appel, les données du litige ont été modifiées.

En effet, l’immeuble dont il est demandé que la vente soit constatée au profit des époux [R] a été vendu dans le cadre d’une saisie immobilière, le 19 février 2023.

17. Dès lors, la demande initiale est devenue sans objet et la demande d’indemnité en est directement la conséquence.

Elle est motivée par le préjudice que subiraient les époux [R] du fait de l’impossibilité pour eux d’acquérir l’immeuble.

Cette demande nouvelle est justifiée par la survenance d’un fait nouveau au sens du texte susvisé et est donc recevable.

18. Sur le fond, Mme [M] fait valoir que c’est à juste titre que le tribunal a jugé qu’il n’y avait eu qu’une rupture de pourparlers.

Que la demande indemnitaire des époux [R] ne comporte pas de fondement alors qu’ils leur était parfaitement loisible d’enchérir à l’occasion de la vente sur adjudication et qu’ils ne caractérisent pas de faute à son débit.

19. Selon l’article 1583 du code civil, 'la vente est parfaite et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

Il en résulte que lorsque le vendeur d’un bien immobilier donne son accord sur un prix offert sans conditions par un acquéreur et que lui-même n’exprime aucune réserve, la vente doit être considérée comme parfaite.

20. Tel était incontestablement le cas en l’espèce.

Les époux ont présenté une offre d’achat à hauteur de 3 200 000 € sans l’assortir d’aucune condition suspensive.

Il résulte très clairement du message électronique sus-cité que Mme [M] a elle-même accepté cette offre sans émettre aucune réserve, la moindre condition ou demande.

Elle n’en n’a d’ailleurs jamais émis aucune par la suite

21. Au contraire, dans ce message, elle évoquait d’emblée la question du nom des notaires des acquéreurs, la nécessité de signer un compromis au plus vite et de prévoir un calendrier.

C’est donc à tort que le tribunal a estimé que l’on ne se trouvait qu’en présence d’une acceptation d’entrer en pourparlers.

22. Le refus de Mme [M] d’honorer son engagement, de surcroît sans fournir aucune explication, caractérise bien une faute de sa part.

23. Les époux [R] ont subi un préjudice certain, ceux-ci ayant maintenu leur offre pendant plus d’une année, d’octobre 2019 à fin 2020, acceptant des rendez-vous de signature systématiquement reportés ou auxquels Mme [M] ne se présentait pas.

Ils ont même, contrairement à ce que soutient cette dernière, donné mandat à leur avocat pour enchérir, à hauteur de 3 000 000 €, trois ans plus tard, lors de la vente sur adjudication.

Lors de cette vente, l’immeuble a été adjugé pour la somme de 3 715 000 €.

24. Les époux [R] invoquent le préjudice subi du fait de la résistance abusive et injustifiée de Mme [M] et l’évaluent en expliquant qu’alors que leur offre en 2020 était d’un montant de 3 200 000 €, ils ne pourraient plus aujourd’hui acquérir le même immeuble, selon les propres affirmations de Mme [M], que sur la base d’un prix au mètre carré de 11 000 € au lieu de 7 400 € en 2019, soit pour la somme de 4 755 200 €.

25. Il est en effet certain que comme l’affirme elle-même Mme [M] la valeur de ce type de biens situés au [Localité 7], a nettement augmenté depuis 2019.

S’il n’est nullement démontré que, comme elle le soutient, en 2020, la valeur réelle de l’immeuble était supérieure au prix offert par les époux [R] puisque les exemples de comparaison qu’elle produit sont postérieurs à cette date, il n’est pas douteux que pour acquérir le même immeuble, les époux [R] qui ont persisté dans leur intention jusqu’en 2023, auraient dû payer, à cette date, une somme supérieure.

26. La démonstration en est faite par la vente sur adjudication, même si Mme [M] verse aux débats une offre d’achat datée du 3 octobre 2021 pour un montant de 4 400 000 € net vendeur mais émanant d’une personne dont l’identité a été cancellée.

La différence entre le prix obtenu alors et celui qu’ils auraient déboursé si la vente s’était réalisée en 2019, représente donc la somme de 515 000 €.

Mais puisque les époux [R] ne démontrent, ni même n’allèguent, avoir dû acquérir un autre immeuble semblable pour un prix supérieur, leur préjudice ne peut être fonction du surcoût engendré par la carence des vendeurs.

Ils n’ont subi aucune perte effective et n’invoquent qu’un préjudice financier purement hypothétique.

27. Ils ne caractérisent pas d’autre préjudice que le seul fait d’avoir fait face à une résistance abusive et injustifiée qui sera réparé par une allocations de 5 000 €.

II- Sur la demande formée par M. [H]

28. Il est constant que dans le cadre de leur procédure de divorce, Mme [M] et M. [H] avaient, le 21 mai 2019, signé un protocole transactionnel qui avait plus particulièrement vocation à régler le sort de cet immeuble compte tenu des poursuites entreprises par la banque.

C’est ainsi que, constatant être dans l’impossibilité de solder ce prêt, ils s’engageaient de manière ferme et irrévocable à vendre l’immeuble au prix de 2.700.000 euros net vendeurs entre mai et le 15 octobre 2019, puis, faute d’acheteurs, à 2.500.000 euros entre mars et juin 2020 et à 2.200.000 euros au delà du 15 juin 2020.

29. M. [H] expose que cependant, alors que les époux [R] avait présenté une offre parfaitement conforme au prix du marché et d’un montant nettement supérieur au plancher prévu par le protocole d’accord, mme [M], après avoir donné son consentement, n’avait plus donné aucune suite, de sorte qu’elle lui a fait perdre une chance très sérieuse de vendre l’immeuble et de mettre fin aux poursuites diligentées par l’organisme bancaire.

Il réclame donc à ce titre la somme de 50 000 €.

30. Mme [M] soutient qu’elle s’était certes engagée sur le principe de la vente mais en aucun cas, d’y consentir moyennant un prix dérisoire puisqu’entre-temps, le prix de ce type de biens avait considérablement évolué passant de 7 400 € au mètre carré à 11 000 € au moment de la vente.

Qu’elle n’a donc nullement ignoré ses engagements à telle enseigne au demeurant que par la suite, elle a accepté des offres à des montants bien supérieurs qui n’ont pu se traduire par une vente effective soit en raison du refus de son ancien mari soit en raison de la défection des acquéreurs.

31. Elle considère qu’en tout état de cause, M. [H] n’a subi aucun préjudice puisque celui-ci avait lui-même refusé l’offre initiale des époux [R] à 3,4 M € pour lui préférer une offre de 3,5 M € qui n’a pu se concrétiser et que s’il s’est trouvé exposé aux poursuites de la banque c’est parce qu’il avait cessé de payer les échéances.

Elle ajoute que la vente sur adjudication a permis d’en retirer un prix supérieur à celui proposé par les époux [R].

32. Contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [M] a bien commis une faute en refusant les offres réitérées maintes fois par les époux [R].

33. En effet, le protocole d’accord prévoyait un prix minimum qui se trouvait parfaitement atteint et il importe donc peu que ce prix fût inférieur à celui du marché, ce qui n’est d’ailleurs nullement démontré, l’agence Barnes dont Mme [M] produit elle-même un avis de valeur circonstancié proposant un prix de 3,1 M € net vendeur.

34. Cependant, M. [H] ne démontre pas l’existence d’un préjudice qui serait lié à une vente consentie à un prix inférieur puisqu’au contraire, la vente sur saisie a permis d’en obtenir un prix supérieur.

Il est de fait toutefois que l’obstruction de Mme [M] l’a exposé à de nombreux tracas, aux poursuites de l’organisme de crédit et aux frais qui leur sont liés de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il lui a alloué la somme de 10 000 €.

III- Sur les demandes accessoires

35. Le jugement sera confirmé quant aux dépens et sur l’indemnité allouée à M. [H]

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer, en application du même texte, la somme de 2 000 € à M. [H] et celle de 4 000 € aux époux [R].

PAR CES MOTIFS

Constate que la demande tendant à voir ordonner la vente de l’immeuble est devenue sans objet ;

Déclare en conséquence recevable la demande en dommages et intérêts formée par les époux [R] ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 12 avril 2022 sauf en ce qu’il a alloué à M. [H] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné Mme [M] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [M] à payer aux époux [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts;

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] à payer à M. [H] la somme de 2000 € et aux époux [R] celle de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,