COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 JUILLET 2025

N° RG 24/04532 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7GQ

[J] [B] [T]

c/

[Y] [M]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

EXPERTISE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 06 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] (RG : 24/00087) suivant déclaration d’appel du 15 octobre 2024

APPELANTE :

[J] [B] [T] née le 20.04.1969 à [Localité 11] [Localité 12] (Portugal)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Charlotte VINCENT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

[Y] [M]

née le 07 Septembre 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte sous seing prive du 25 octobre 2021, Mme [Y] [M] a donné à bail à Mme [J] [B] [T] une maison située [Adresse 9] et désormais, depuis un changement d’adressage, [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 470€ et une provision mensuelle sur charges de 20 €.

2 – Exposant que le logement est affecté de désordres, Mme [T] a, par acte du 18 janvier 2024, fait assigner Mme [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire, réduire les loyers et se voir autoriser à les consigner ainsi que condamner Mme [M] à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux sous astreinte de 150€ par jour de retard et la condamnation de Mme [M] au paiement d’une indemnité de 5.000€ à titre provisionnel en réparation des préjudices qu’el1e a subis.

3 – Par ordonnance de référé du 6 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu a statuer sur les demandes tendant à 'juger que’ figurant dans le dispositif des écritures de Mme [J] [B] [T] et de Mme [Y] [M];

— débouté Mme [J] [B] [T] de l’ensemble de ses demandes;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par Mme [J] [B] [T] et Madame [Y] [M] ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné Mme [J] [B] [T] à verser à Madame [Y] [M] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] [B] [T] aux dépens;

— rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

4 – Par déclaration électronique du 15 octobre 2024, Mme [T] a relevé appel de la décision.

Par avis du 20 novembre 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 22 mai 2025, avec clôture prévisible de la procédure au 9 mai 2025.

5 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2025, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 145 et 700 du code de procédure civile, de :

— faire droit aux prétentions de Mme [T],

— infirmer l’ordonnance en date du 6 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— « Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à « juger que » figurant dans le

dispositif des écritures de Mme [J] [B] [T],

— Débouté Mme [J] [B] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

formées par Mme [J] [B] [T],

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— Condamné Mme [J] [B] [T] à verser à Mme [Y] [M] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [J] [B] [T] aux dépens,

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. »

Statuant à nouveau :

— désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

— décrire les désordres et dysfonctionnements allégués et révélés par l’expertise,

— indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes,

— fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre,

— indiquer les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les dommages ou les éléments des préjudices subis,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que pour les dépens,

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes,

— à défaut assortir l’exécution des condamnations à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations,

— condamner Mme [M] à payer à Madame [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, Mme [M] demande à la cour, sur le fondement de l’article 834 et 145 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté Mme [T] de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence :

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes.

— réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté madame [M] de sa demande tendant à voir condamner Mme [T] à lui verser une indemnité de 3.000 € au titre de la procédure abusive diligentée.

En conséquence,

— condamner Mme [T] au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de la procédure abusive diligentée,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a limité à la somme de 200 € le montant de l’article 700 alloué à Mme [M] en première instance,

En conséquence :

— condamner Mme [T] à verser à Mme [M] une indemnité d’un montant de 2.000 € au titre des frais de procédure engagés en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner Mme [T] au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés par devant la Cour.

— la condamner aux entiers dépens.

7 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

8 – Il convient à titre liminaire de relever que Mme [T] qui a relevé appel de l’ordonnance en ce qu’elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes ne formule en cause d’appel aucune demande au titre de la provision ni au titre de la condamnation de Mme [M] à réaliser les travaux de remise en état qui s’avéreraient nécessaires. La cour n’est donc pas saisie de ces demandes.

Sur la demande d’expertise.

9 – Le juge des référés a débouté Mme [T] de sa demande d’expertise au motif que la preuve de l’existence d’un motif légitime au soutien de cette demande n’est pas rapportée, en retenant que les désordres concernant la ventilation ont été réparés par la pose d’une nouvelle VMC et que ceux concernant l’installation électrique et la présence de fuites d’eau ne sont pas établis.

10 – Mme [T] fait valoir au soutien de sa demande de réformation de la décision et de sa demande d’expertise qu’elle rapporte la preuve de l’existence d’un motif légitime sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile par les pièces produites et notamment par le rapport d’expertise amiable du 25 février 2025, en ce que la bailleresse a manqué à ses obligations, le logement étant insalubre malgré les travaux réalisés, étant atteint de plusieurs désordres susceptibles d’engager la responsabilité de la bailleresse.

11 – Mme [M] sollicite la confirmation de l’ordonnance en ce la demande d’expertise a été rejetée, faisant valoir que les désordres allégués par Mme [T], qu’elle conteste, sont imputables pour ce qui est de l’humidité aux conditions d’occupation du logement par la locataire, qu’elle a apporté des améliorations pour satisfaire aux demandes de Mme [T], la SAS EMD étant intervenue pour changer la VMC et effectuer diverses améliorations et que le cabinet Saretec n’a pas qualité pour qualifier le logement d’insalubre.

12 – Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, toute mesure d’instruction peut être ordonnée par le juge des référés s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il en résulte que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure in futurum étant précisément destinée à l’établir, mais qu’il doit justifier d’éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite la mesure n’est pas dénué de toute chance de succès. Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

Il sera rappelé que la règle selon laquelle aucune mesure ne peut être accordée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve ne s’applique pas aux procédures fondées sur l’article 145 du code de procédure civile. Il suffit qu’il existe des indices permettant de supposer la production des faits qu’il s’agit de prouver, l’objet de la demande de mesure d’instruction pouvant être non seulement de conserver des preuves mais également de les établir.

13 – Mme [T] se prévalait en première instance d’un rapport d’expertise amiable du cabinet Saretec du 5 juillet 2023 mentionnant une insuffisance de la ventilation du logement que le premier juge a estimé contredit pat la facture du 20 mars 2024 relative à la pose d’un nouveau système de VMC et s’agissant de l’installation électrique, que si le rapport du SLIME 33 du 15 février 2023 mentionnait des anomalies, le rapport du cabinet Saretec n’en constatait aucune. Elle verse au soutien de sa demande en cause d’appel le rapport d’expertise amiable du cabinet Saretec mis à jour le 5 février 2025 faisant état :

— de la subsistance d’un taux d’humidité élevé au sol en tommettes dans les chambres et la salle de bain,

— en bas de cloison de distribution entre le dégagement et les deux chambres,

cette humidité persistante étant dues à des remontées capillaires dans les matériaux poreux des murs et du dallage,

— le système de ventilation nécessite des améliorations en raison des entrées d’air persistantes.

L’origine de l’humidité persistante est due à des remontées capillaires dans les murs et dans le revêtement du sol.

14 – Il sera précisé que le rapport Saretec mentionnait la présence de traces d’humidité, moisissures en bas de mur dans une chambre, les taux d’humidité relevés étant presque saturés en bas de mur des pièces de nuit et sur le sol, l’origine du dommage se trouvant dans des remontées capillaires dans les murs non isolés et dans le revêtement de sol, des infiltrations d’eau ayant été relevées par la porte-fenêtre d’une chambre et le seuil carrelé de la menuiserie ainsi que l’insuffisance de ventilation. Mme [T] produit par ailleurs un procès-verbal de constat du 25 juillet 2024 dans lequel sont notamment relevés :

— dans la grande chambre la présence d’humidité, de moisissures et le décollement du crépi,

— dans la deuxième chambre la présence de moisissures sur certains objets, des remontées sur les carreaux au sol,

— côté façade, la présence d’une fissure à côte de la porte d’entrée, de traces d’humidité au niveau de l’accès en haut et en bas du cadre côté extérieur.

15 – S’agissant du problème de ventilation, Mme [M] a produit une facture en date du 20 mars 2024 concernant le remplacement du système de VMC, une facture du 11 avril 2024 de la société EMD concernant une intervention sur site pour des travaux de finition , le remplacement des bouches de VMC et le rabotage de deux bas de portes pour avoir 2cm d’entrée d’air entre les pièces de la maison. Il est mentionné sur cette facture que la VMC est en bon état de fonctionnement , qu’il a été procédé au nettoyage des grilles de ventilation des menuiseries lesquelles ne présentent pas de dysfonctionnement, pas d’avantage que les différents radiateurs du logement.

16 – Il ressort de ces éléments que si le système de ventilation a été amélioré, il subsiste un problème d’humidité relevé dans le procès-verbal de constat du 25 juillet 2024 et le rapport d’expertise amiable du 25 février 2025, ce qui rend crédibles les allégations de Mme [T] quant à l’état du logement et qui est susceptible de caractériser un manquement de Mme [M] à ses obligations, dont l’importance et les causes ne pourront être déterminées que par une mesure d’expertise. La preuve d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d’expertise est ainsi rapportée. L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a débouté Mme [D] de sa demande d’expertise. Par conséquent, la cour, faisant droit à la demande de Mme [T], ordonnera une expertise judiciaire.

Sur l’appel incident.

17 – Mme [M] demande l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce que sa demande au titre de la procédure abusive a été rejetée, faisant valoir que Mme [T] se maintient dans le logement alors qu’un congé pour reprise lui a été délivré le 30 mai 2024, et refuse les relogements qui lui ont été proposés, Mme [T] étant éligible à un logement social. Elle demande à ce titre le paiement d’une somme de 3000 euros.

18 – Si c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande au motif que le juge des référés n’est pas compétent pour allouer des dommages-intérêts alors que les dommages-intérêts pour procédure abusive peuvent être réclamés dans toute procédure, les motifs avancés par Mme [M] pour réclamer ces dommages-intérêts n’ont pas de lien avec la demande d’expertise formée par Mme [T], laquelle at été accueillie, ce dont il s’évince que la demande pour procédure abusive de Mme [M] n’est pas fondée.

L’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a rejetée la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile .

19 – La demande étant une demande d’expertise formée avant tout procès au fond, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de Mme [T]. Il n’y a cependant pas lieu de condamner Mme [T] à payer à Mme [M] une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’ordonnance étant infirmée sur ce point.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire.

20 – La demande de Mme [T] tendant à dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire est sans objet en cause d’appel, il n’y a pas lieu de statuer sur celui-ci.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déféré en ce qu’elle a débouté Mme [J] [T] de sa demande d’expertise et l’a condamnée à payer à Mme [M] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Statuant à nouveau,

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder

Mme [Z] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.68.42.75.73

Mèl : [Courriel 10] laquelle aura pour mission de :

— convoquer et entendre les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place, [Adresse 5] , visiter les lieux et les décrire,

— dire si le logement loué par Mme [M] à Mme [T] présente des désordres, notamment d’humidité, de nature à affecter l’habitabilité du logement,

— indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes,

— fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils sont inhérents au logement (problème de conception ou malfaçons affectant la construction) ou sont imputables à un défaut d’entretien ou à la vétusté du bâtiment,

— indiquer les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les dommages ou les éléments des préjudices subis,

Rappelle que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

Fixe à la somme de 2500 € la provision que Mme [J] [T] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

Désigne pour suivre l’expertise, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’ expertise, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [T] aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,