COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01768 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OHJ2

[W] [F]

[K] [E]

[R] [T] épouse [E]

c/

[B] [S]

[J] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 13 février 2025 par la Cour de Cassation (chambre: 3, RG : V23-17.636)

APPELANTS :

[W] [F]

né le 16 Mai 1956 à [Localité 4] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

[K] [E]

né le 05 Août 1950 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[R] [T] épouse [E]

née le 10 Juillet 1953 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[B] [S]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Bérénice DYOT, avocat au barreau de BORDEAUX

[J] [L]

intimée dans la déclaration d’appel du 04.042025

appelante incident dans la déclaration d’appel du 29.07.2025

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Camille MALEMOUCHE, avocat au barreau de CAHORS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 20 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

M^me Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Corinne VERCAMER

Lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte authentique du 27 avril 2015, Mme [S] a vendu à M. et Mme [E] (nus-propriétaires) et à M. [F] (usufruitier) une maison d’habitation au prix de 90 000 euros, située à [Localité 5] dans le département du Lot.

2. Par acte authentique du 4 juillet 2017, M. et Mme [E] ainsi que M. [F] ont revendu ce bien à Mme [L], portant à sa connaissance qu’ils avaient subi un dégât des eaux courant avril 2017 et qu’ils avaient remis l’immeuble en état.

3. A l’origine, cette maison provenait de la division d’un ensemble de bâtiments agricoles transformés en quatre logement.

4. L’acte de vente consenti à Mme [L] comportait une clause ainsi rédigée :

'ETAT DU BIEN

L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.

Il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.'

5. Très vite, Mme [L] s’est plainte de divers désagréments, notamment du fait de mauvaises odeurs ou d’humidité.

Elle a obtenu la désignation d’un expert en référé, le 25 avril 2018.

6. L’expert ainsi désigné, M. [X], a déposé son rapport, le 9 mars 2019 dans lequel il a constaté, notamment, l’existence d’une canalisation d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes (EU/EV) qui, desservant les autres logements situés en amont, passe ensuite sur son terrain et sous sa cuisine et rejoint le réseau public après avoir recueilli ses propres effluents.

7. Mme [L] a donc saisi le tribunal de grande instance de Cahors au visa de l’article 1638 du code civil selon lequel :

'si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité'.

8. Par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Cahors a notamment :

— prononcé, pour servitude non déclarée, la résolution de la vente survenue le 4 juillet 2017 entre M. et Mme [E] et M. [F] d’une part et Mme [L] d’autre part et, par voie de conséquence, celle du 27 avril 2015 conclue entre M. et Mme [E] et M. [F] d’une part et Mme [S] d’autre part ;

— condamné in solidum les vendeurs à payer à l’acquéreure les sommes de 97 000 et 5 729 euros, outre 2 877,93 euros d’intérêts bancaires, 663,16 euros de taxes foncières et 1 250 euros de dommages et intérêts, 300,09 euros de frais d’huissier et 600 euros de consultation d’un expert ;

— condamné Mme [S] à payer à M. et Mme [E] ainsi qu’à M. [F], ensuite de la résolution de l’acte du 27 avril 2015 les sommes de 90 000 euros et 5 316 euros, outre celles de 244 euros de taxe foncière et 1 250 euros à titre de dommages et intérêts.

9. M. et Mme [E] et M. [F] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 22 mars 2023, la cour d’appel d’Agen a notamment infirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant à nouveau :

— rejeté l’action en garantie exercée par Mme [L] à l’encontre de M. et Mme [E] et de M. [F] ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur l’action en garantie exercée par ces derniers à l’encontre de Mme [S] ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure ;

— condamné Mme [S] aux dépens de première instance et d’appel.

La cour d’appel a en effet considéré que la clause d’exclusion de garantie incluse dans l’acte ne s’appliquait pas seulement aux vices apparents ou cachés et que par conséquent, elle s’opposait à la demande.

10. Mme [L] a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 13 février 2025, la Cour de cassation a notamment :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 22 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Agen ;

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux.

11. Par déclaration du 04 avril 2025, les époux [E] et M. [F] ont saisi la cour d’appel de Bordeaux.

Dans leurs dernières conclusions du 03 juin 2025, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il :

— a prononcé pour servitude cachée non déclarée la résolution de la vente intervenue par acte du 4 juillet 2017 et par voie de suite celle de la vente du 27 avril 2015 ;

— les a condamnés à payer à Mme [L] les sommes de 97 000 euros, 5 729 euros, 2 877,93 euros, 663,16 euros, 1 250 euros, 300,09 euros et 600 euros ;

— a condamné Mme [S] à leur payer les sommes de 90 000 euros, 5 316 euros, 244 euros et 1 2500 euros ;

— a précisé que le transfert effectif de propriété et l’inscription du bien au nom de Mme [S] au fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques de Cahors seront subordonnés à la production par elle, d’une part de la justification du caractère définitif du jugement, d’autre part d’une attestation émanant du notaire ayant authentifié la vente entre eux et justifiant du paiement à ceux-ci des sommes qui leur sont dues aux termes de la décision ;

— les a condamnés à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et Mme [S] au paiement de la même somme à leur profit ;

— les a déboutés du surplus de leurs demandes vis-à-vis de Mme [S].

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, si l’annulation de la vente entre eux et Mme [L] était confirmée,

— confirmer la décision en ce qu’elle :

— a prononcé la résolution de la vente conclue le 27 avril 2015 et par suite celle de du 4 juillet 2017 ;

— a condamné Mme [S] à leur restituer le prix de vente de 90 000 euros et les accessoires ;

— a condamné Mme [S] aux dépens de la procédure ;

— infirmer la décision en ce qu’elle :

— a précisé que le transfert effectif de propriété et l’inscription du bien au nom de Mme [S] au fichier immobilier seront subordonnés à la production de plusieurs documents ;

— n’a pas fait droit à leurs demandes de condamnation de Mme [B] [S] à les relever et garantir indemnes de toute condamnation mise à leur charge en principal, frais, intérêts et article 700 du code de procédure civile ;

— n’a pas fait droit à leurs demandes de condamnation de Mme [S] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— n’a pas fait droit à leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— ordonner que le transfert de propriété et l’inscription du bien à leur nom en conséquence de la résolution de la vente conclue le 4 juillet 2017 entre eux et Mme [L] sera subordonné à la justification du paiement des sommes qui seraient dues à cette dernière aux termes de la future décision et que le transfert effectif de propriété et l’inscription du bien au nom de Mme [S] au fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques de Cahors en conséquence de la résolution de la vente intervenue le 27 avril 2015 seront subordonnés à la production par elle de la justification du paiement à ceux-ci des sommes qui leur seraient dues aux termes de la décision à venir ;

— condamner Mme [S] à relever et les garantir indemne de toute condamnation en principal et intérêts qui pourraient être prononcées leur encontre, ce compris la restitution du prix de vente, les frais de toute nature, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et autres dont notamment et sauf à parfaire les sommes de :

—  2 877,93 euros au titre des intérêts du prêt souscrit par Mme [L] ;

—  413 euros correspondant à la différence entre les montants des frais d’acte des deux ventes ;

—  419,16 euros correspondant à la différence entre la taxe foncière qui serait restituée par Mme [S] dans le cadre de la résolution de la vente et la taxe foncière qu’ils devront lui restituer ;

—  1 250 euros qu’ils devraient payer à Mme [L] à titre de dommages et intérêts ou tout autre montant qui sera accordé par la cour à Mme [L] à ce titre ;

— la somme de 2 000 euros qu’ils devraient payer à Mme [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [S] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En toute hypothèse,

— condamner Mesdames [L] et [S] à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

12. Dans ses dernières conclusions du 26 septembre 2025, Mme [S] demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter les consorts [F]-[E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.

À titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer aux consorts [F]-[E] les sommes de 90 000 euros, 5 316 euros, 244 euros et 1 250 euros ;

— a précisé que le transfert effectif de propriété et l’inscription du bien à son nom seront subordonnés à la production de plusieurs documents ;

— a condamné les consorts [F]-[E] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée au paiement de la même somme au profit des consorts [F]-[E] ;

— l’a condamnée aux dépens de la procédure.

Statuant à nouveau,

— débouter les consorts [F]-[E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.

En tout état de cause,

— condamner in solidum les parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de première instance, de constat de M. [N] (600 euros) et les frais d’expertise judiciaire de M. [X] (3 205,32 euros).

13. Dans ses dernières conclusions du 3 octobre 2025, Mme [L] demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum les consorts [F]-[E] à lui payer les sommes de 97 000 euros, 5 729 euros, 2 877,93 euros, 663,16 euros et 300,09 euros et 600 euros ;

— condamné les consorts [F]-[E] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— infirmé le jugement entrepris en ce qu’il :

— a prononcé la résolution des ventes du 4 juillet 2017 et 27 avril 2015 ;

— lui a accordé la somme de 1 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— prononcer pour charge occulte et non déclarée la résolution de la vente intervenue par acte du 4 juillet 2017 ;

— condamner les consorts [F]-[E] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance ;

— condamner les consorts [F]-[E] aux entiers dépens de première instance dont ceux de référé et du coût de l’expertise judiciaire ;

— débouter les consorts [E]-[F]-[S] de toutes leurs demandes et irrecevabilité à son encontre.

Y ajoutant,

— condamner les époux [E], M. [F] et Mme [S] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I -Sur la portée de la cassation

15. Conformément aux dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce.

Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

16. La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu’elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n’est pas liée par les motifs de l’arrêt cassé, étant tenue d’examiner tous les moyens soulevés devant elle.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 625 du même code que sur les points qu’elle atteint la décision replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé.

La cour de renvoi est ainsi saisie par l’acte d’appel initial, dans les limites du dispositif de l’arrêt de cassation.

17. En l’espèce, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Agen en toutes ses dispositions.

18. Elle a en effet rappelé que l’article 1638 du code civil 'est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n 22-13.179, publié)'.

Que selon l’article 1627, 'les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d’éviction à laquelle le vendeur est tenu envers l’acquéreur ou en diminuer l’effet; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie'.

Qu’il s’ensuit 'qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente'.

19. La Cour de cassation conclut donc : 'pour rejeter l’action en garantie des charges non déclarées exercée par l’acquéreure contre les vendeurs, l’arrêt, relevant que l’expert judiciaire a mis en évidence la présence sous l’immeuble acquis d’un réseau d’évacuation

d’eaux usées/eaux vannes non connu des vendeurs, retient que l’acte de vente du 4 juillet 2017 comporte une clause stipulant, au titre de l’état du bien, que l’acquéreur prendra celui-ci dans l’état où il se trouve au jour de la vente et n’aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

'En statuant ainsi, alors que cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, la cour d’appel a violé le texte susvisé'.

II- Sur la garantie due par le vendeur

20. Les appelants, auxquels s’associe Mme [S], soutiennent que c’est à tort que le tribunal a reconnu l’existence d’une servitude pesant sur le fonds de Mme [L] puisqu’une servitude ne peut résulter que de la loi, la convention ou la situation des lieux.

Que s’agissant d’une servitude discontinue et non apparente, elle ne peut s’établir, selon l’article 691, que par titre.

Qu’en l’absence de toute convention à ce sujet, il ne pourrait par ailleurs être fait état d’une servitude par destination du père de famille qui suppose une servitude apparente et continue.

21. Ils en déduisent qu’en l’absence de servitude, l’article 638 du code civil, qui ne vise que celles-ci, ne peut s’appliquer.

22. Mais en réalité, Mme [L] fonde son action sur l’existence d’un trouble d’éviction tel que défini par l’article 1626 du code civil selon lequel 'quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. '

23. Elle affirme que la présence de la canalisation constitue une charge occulte, cette notion ne se confondant pas avec celle de servitudes ou de droits personnels et conservant donc son autonomie.

Qu’il est admis en jurisprudence que la présence d’une canalisation non apparente sur un terrain vendu et n’ayant donné lieu à aucune déclaration, constitue une charge occulte grevant le fonds.

Elle invoque aussi l’article 1638 du code civil qui s’applique à toutes les charges occultes susceptibles de grever le bien.

Sur ce,

24. Il est certes exact que la notion de charge se distingue de la notion plus restrictive de servitude.

Mais elle se définit comme un droit dont un tiers est titulaire sur la chose ou en rapport avec elle, et qui est de nature à diminuer la valeur du droit de propriété acquis par l’acheteur ou l’étendue de la jouissance qu’il peut en avoir.

Il peut s’agir d’une charge personnelle ou réelle mais dans tous les cas, cette charge ne peut résulter que d’un fait ou d’un acte juridique.

25. De la même manière, lorsqu’il s’agit de la garantie d’éviction du fait d’un tiers telle que prévue par l’article 1626 du code civil, celle-ci n’est due qu’en présence d’un trouble de droit.

26. Les servitudes n’en sont certes qu’une illustration et il existe d’autres troubles de droit comme par exemple, une revendication de propriété, la contestation d’un empiétement etc.

27. Mais en l’espèce, il est admis que la canalisation litigieuse ne résulte pas d’une servitude et il n’est pas soutenu qu’il existerait de la part des tiers une revendication à ce sujet.

28. En réalité, Mme [L] se trouve confrontée à une situation de pur fait qui n’est pas garantie par la loi.

Il lui appartenait d’agir en vue d’obtenir la suppression de la canalisation en question.

29. Par conséquent, le jugement qui a reconnu l’existence d’une servitude occulte et a ordonné la résolution des contrats de vente sera infirmé.

III-Sur les demandes accessoires

30. Mme [L] supportera les dépens de première instance et d’appel exposés à Agen et devant la présente cour, qui comprendront les frais d’expertise;

31. Elle sera tenue de verser à M. [W] [F] et aux époux [E] la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande formulée sur le même fondement par Mme [S] dont les travaux d’aménagement et les opérations de division sont à l’origine du litige.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Cahors du 17 septembre 2021 en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [J] [L] de toutes ses demandes;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise;

Condamne Mme [J] [L] à payer à M. [W] [F] et aux époux [E] la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [S].

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,