RÉFÉRÉ N° RG 25/00075 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OJAI

— ----------------------

S.C.I. RESEN

c/

[Y] [B]

— ----------------------

DU 03 JUILLET 2025

— ----------------------

Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 03 JUILLET 2025

Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de BORDEAUX, désignée en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 17 décembre 2024, assistée de Séverine ROMA, Greffière,

dans l’affaire opposant :

S.C.I. RESEN agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 2]

absente

représentée par M^e Hélène THOUY membre de la SELARL THOUY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Demanderesse en référé suivant assignation en date du 28 avril 2025,

à :

Madame [Y] [B]

née le 21 Juin 1982 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

absente

représentée par M^e Astrid GUINARD-CARON, avocat au barreau de BORDEAUX

Défenderesse,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Séverine Roma, Greffière, le 19 juin 2025 :

EXPOSE DU LITIGE

1. Selon une ordonnance de référé en date du 3 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la S.C.I Resen à procéder à la démolition de la surélévation construite en exécution du permis de construire n°PC3322721P0010, délivré par la commune de [Localité 3], dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard durant deux mois

— condamné la S.C.I Resen à payer à Mme [B] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la S.C.I Resen

— condamné la S.C.I Resen à payer à Mme [B] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toutes les autres demandes

— condamné la S.CI Resen aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût des constats de commissaires de justice des 3 juin 2024 et 8 juillet 2024.

2. La S.C.I Resen a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 21 mars 2025.

3. Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la S.C.I Resen a fait assigner Mme [Y] [B] en référé aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel et d’obtenir sa condamnation aux dépens et à lui payer 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Dans ses dernières conclusions remises le 4 juin 2025, et soutenues à l’audience, la S.C.I Resen maintient ses demandes, portant sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 €.

5. Elle soutient qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce que le premier juge a à tort fait droit à la demande de destruction de la surélévation du bâtiment de la S.C.I Resen formulée par Mme [B] en écartant l’exception de pré-occupation, alors que Mme [B] était au courant de ce projet litigieux dont les plans prévoyaient l’obturation de la fenêtre de la salle de bain. Elle précise que l’ex-mari de Mme [B] avait été pressenti pour réaliser les travaux et qu’elle a eu connaissance du permis de construire contre lequel elle n’a fait aucun recours.

6. Elle fait valoir que le trouble manifestement illicite est inexistant en ce que l’immeuble de Mme [B] est situé en zone urbaine et que la surélévation d’un bâtiment en milieu urbain où les maisons sont mitoyennes et réalisé en conformité avec les règles de l’urbanisme ne peut caractériser un trouble anormal du voisinage.

7. Elle ajoute que la mesure prononcée est une atteinte disproportionnée au droit de propriété et que d’autres mesures intermédiaires étaient possibles notamment la construction d’une autre fenêtre au niveau de la salle de bain de Mme [B] et que le caractère disproportionné de la mesure doit aussi être apprécié au regard de la zone urbaine dans laquelle les constructions sont implantées.

8. Concernant les conséquences manifestement excessives, elle fait valoir qu’elle va être contrainte de démolir l’immeuble dont elle a entrepris la construction sur la base d’un permis de construire définitif et régulier et sur la base d’une décision non définitive. Elle précise que si la décision est infirmée, elle ne disposera plus des fonds qui ont permis l’édification de la construction du fait de sa situation financière fragile et que Mme [B] ne disposera pas des fonds suffisants pour l’indemniser du préjudice subi du fait de la démolition.

9. En réponse et aux termes de ses conclusions du 12 juin 2025, soutenues à l’audience, Mme [Y] [B] sollicite que la S.C.I Resen soit déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens et à lui payer 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Elle expose qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision déférée, car c’est à bon droit que le juge des référés a constaté qu’elle subissait un trouble anormal de voisinage du fait des travaux de surélévation du garage opérés par la S.C.I Resen. Elle précise qu’une construction nouvelle même édifiée conformément à un permis de construire légal peut causer un trouble anormal de voisinage en ce que la nouvelle construction obstrue les ouvertures lumineuses se trouvant sur la façade sud entraînant une perte d’ensoleillement dans la salle de bain et au niveau des puits de jour du salon et que la création de la nouvelle terrasse offre une vue directe sur son jardin. Elle précise que l’octroi d’un permis de construire ne saurait porter atteinte au droit de propriété de Mme [B], que la SCI ne peut se prévaloir d’un droit préexistant pour faire échec à la pleine jouissance du droit de propriété de Mme [B] et que la théorie de la pré-occupation ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, les troubles étant apparus postérieurement à l’acquisition par Mme [B] des parts de son ancien conjoint sur le bien.

11. Elle fait enfin valoir l’absence de conséquences manifestement excessives à l’exécution de la décision, le demandeur ayant poursuivi la construction de la surélévation malgré la contestation de Mme [B] dont elle était parfaitement informée, et qu’elle se cantonne à démontrer des conséquences pécuniaires d’une démolition, lesquelles ne suffisent pas à caractériser l’impossibilité matérielle de revenir à l’état antérieur.

.

MOTIFS DE LA DÉCISION

12. L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

13. Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs. Il suppose la perspective d’un préjudice irréparable et d’une situation irréversible dépassant les risques normaux inhérents à toute exécution provisoire, et lorsqu’il s’agit notamment d’une condamnation non pécuniaire, ce risque doit s’apprécier au regard de la possibilité d’un anéantissement rétroactif de l’exécution en cas de réformation ou d’annulation du jugement.

14. Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d’appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.

15. En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, notamment les actes d’acquisitions et les procès-verbaux de constat qu’en considérant que les troubles anormaux du voisinage étaient apparus postérieurement à l’acquisition de Mme [Y] [B], de sorte que la théorie de la pré-occupation ne pouvait recevoir application, et que l’obturation totale de la fenêtre de salle de bains par la surélévation construite par la S.C.I Resen constituait un trouble anormal du voisinage, auquel il ne pouvait être mis fin que par la démolition de la construction litigieuse, la faisabilité de la création d’un puits de jour qui ne permet pas en outre une ouverture sur l’extérieur n’étant pas démontrée, le premier juge n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation des circonstances de l’espèce ni d’erreur dans l’application de la règle de droit, puisqu’il caractérisait un trouble manifestement illicite, nonobstant l’existence d’un permis de construire valable, la cessation de l’atteinte au droit de propriété de Mme [Y] [B] ne pouvant en outre constituer une atteinte disproportionnée à celui de la S.C.I Resen.

16. Par conséquent, la S.C.I Resen ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un moyen sérieux de réformation, il convient de rejeter sa demande sans qu’il soit nécessaire d’analyser les conséquences manifestement excessives qu’entraînerait l’exécution de la décision dont appel puisque, dès lors que l’une des deux conditions prévues pour prétendre à l’arrêt de l’exécution provisoire n’est pas remplie, il n’y a pas lieu d’examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif.

17. La S.C.I Resen, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens. Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à Mme [Y] [B] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Déboute la S.C.I Resen de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant de l’ordonnance de référé en date du 3 mars 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I Resen à payer à Mme [Y] [B] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I Resen aux entiers dépens de la présente instance.

La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par Séverine ROMA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente