COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 21/06655 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MOLY

[F] [E]

c/

[U] [H] [W]

[L] [S] épouse [W]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/00780) suivant déclaration d’appel du 03 décembre 2021

APPELANT :

[F] [E]

né le 02 Juillet 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Artisan électricien

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emmanuelle DECIMA, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e FORTABAT Mathilde

INTIMÉS :

[U] [H] [W]

né le 14 Novembre 1950 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Entrepreneur agricole

demeurant [Adresse 1]

[L] [S] épouse [W]

née le 08 Mars 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Salariée agricole

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Monsieur [U] [W] et Madame [L] [S] épouse [W] (époux [W] ci-après) ont acquis, par acte de vente du 16 août 2010, une maison à usage d’habitation avec garage et bâtisse non attenante sur une parcelle cadastrée section Cn°[Cadastre 6] située [Adresse 4] à [Localité 11].

Au cours de l’année 2017, les époux [W] ont décidé de mettre en vente leur bien.

2. Selon le cadastre, cette maison se trouve à cheval sur la parcelle n° [Cadastre 6] dont ils avaient fait l’acquisition en 2010 et sur la parcelle voisine N° [Cadastre 6] appartenant à M. [F] [E].

C’est pourquoi ce dernier, propriétaire de son immeuble depuis le 27 février 2014, a fait savoir à l’agence immobilière chargée de la vente qu’il était propriétaire pour moitié du bien mis en vente par les époux [W] et qu’il s’opposait donc à la transaction envisagée.

3. Par acte du 21 janvier 2019, les époux [W] ont assigné M. [E] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de les voir notamment déclarés pleinement propriétaires du sol et de la construction édifiée sur les parcelles cadastrées section Cn°[Cadastre 5] pour partie et n°[Cadastre 6] à [Localité 11];

4. Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, notamment :

— déclaré M. et Mme [W] pleinement propriétaire du sol et de la construction édifiée sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] pour partie et [Cadastre 6] situées à [Localité 11],

— ordonné la modification du parcellaire cadastral aux frais exclusifs de M. [E],

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

— dit que le présent jugement sera opposable à tous les acquéreurs successifs des parcelles cadastrées section Cn°[Cadastre 6] et de la parcelle nouvellement numérotée, issue pour partie de la parcelle N°[Cadastre 5] situées à [Localité 11], département de la Gironde,

— condamné M. [E] à verser aux époux [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’immobilisation de leur bien,

— débouté les époux [W] de leur demande d’indemnisation du préjudice moral,

— débouté M. [E] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

condamné les époux [W] à verser à M. [E] la somme de 795, 51 euros au titre de la fraction d’imposition versée à tort pour la parcelle cadastrée section Cn°[Cadastre 5] située à [Localité 11],

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné M. [E] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

5. M. [E] a relevé appel du jugement le 2 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2022, M. [E] demande à la cour :

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes,

statuant à nouveau,

— de le déclarer pleinement propriétaire de l’ensemble du sol et de la construction située sur la parcelle cadastrée C[Cadastre 5] à [Localité 11],

— de condamner les époux [W] à lui verser la somme de 15 331, 40 euros au titre de son préjudice de jouissance,

à titre subsidiaire,

— de condamner les époux [W] à l’ensemble des frais afférents à la modification

parcellaire,

— de condamner les époux [W] à lui verser la somme de 1 114, 38 euros,

— de les débouter de leurs demandes plus amples et contraires,

en toute hypothèse,

— de condamner les époux [W] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

7. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 juin 2022, les époux [W] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il :

— les a déclaré pleinement propriétaires du sol et de la construction édifiée sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] pour partie et [Cadastre 6] situées à [Localité 11],

— ordonné la modification du parcellaire cadastral aux frais exclusifs de M. [E],

— dit que le présent jugement sera opposable à tous les acquéreurs successifs des parcelles cadastrées section Cn°[Cadastre 6] et de la parcelle nouvellement numérotée, issue pour partie de la parcelle N°[Cadastre 5] situées à [Localité 11],

en conséquence,

— de débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre d’appel incident,

— de réformer partiellement le jugement entrepris en tant qu’il :

— a condamné M. [E] à leur verser la seule somme de 4 000 euros au titre de l’immobilisation de leur bien,

— les a débouté de leur demande d’indemnisation du préjudice moral,

— les a condamné à verser à M. [E] la somme de 795,51 euros au titre de la fraction d’imposition versée à tort pour la parcelle cadastrée section Cn°[Cadastre 5] située à [Localité 11],

— les a débouté de leur demande de condamnation sous astreinte,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

en conséquence,

— d’ordonner la modification du parcellaire cadastral aux frais exclusifs de M. [E] et le condamner à y procéder dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— de condamner M. [E] au paiement de la somme de 25 630 euros en indemnisation de l’immobilisation qu’ils ont subi sur leur bien immobilier à parfaire au jour de l’arrêt avec intérêt au taux légal et capitalisation par année entière,

— de condamner M. [E] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— de débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner M. [E] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la revendication de propriété

8. Pour conclure à l’infirmation du jugement, M. [E] soutient essentiellement que les documents cadastraux font clairement figurer une partie de la maison revendiquée par les époux [W] sur la parcelle N° [Cadastre 5] qui se prolonge donc jusqu’à la [Adresse 9], que l’acte notarié qui constitue leur titre de propriété note bien que cette parcelle qui confronte à l’ouest leur parcelle n° [Cadastre 6] 'apparaît bâtie'.

Il considère qu’en réalité, les époux [W] n’ont acheté que ce qui constituait le garage, le reste de l’immeuble étant parfaitement distinct ainsi que cela résulte notamment d’un projet de document d’arpentage de 2018 où l’on voit clairement que cette construction est divisée par un mur mitoyen tandis que du côté lui appartenant, on distingue une porte de communication avec son fonds, même si elle est murée, et un conduit de cheminée implanté de telle sorte qu’il manifeste bien une unité de propriété.

Il soutient que l’annonce de l’agence immobilière relative à son acquisition mentionnait bien que celle-ci concernait aussi un chai correspondant précisément aux locaux contestés et qu’il ne s’agit nullement, contrairement à ce que prétendent les intimés, du local qu’il a aménagé, implanté sur une autre parcelle n° [Cadastre 3] qu’il n’a acquise que par la suite.

9. Il est exact que l’acte de propriété de M. [E] du 27 février 2014 mentionne bien la parcelle N° [Cadastre 5] pour 1 a 10 Ca et les données cadastrales, tant au titre du cadastre actuel que de celui de 1975, font apparaître que cette parcelle se prolongerait jusqu’à la [Adresse 9] de sorte que d’une part, elle longerait la parcelle N° [Cadastre 6] appartenant aux époux [W] sur son côté Ouest et que d’autre part, elle engloberait la construction en cause pour moitié.

Il convient toutefois de rappeler qu’il s’agit de documents administratifs ayant une finalité exclusivement fiscale même s’ils peuvent constituer des éléments de preuve de propriété.

Ils ne sauraient cependant prévaloir sur d’autres éléments de preuve tels que notamment, ceux tirés des actes de propriété et de la configuration des lieux.

10. Or, il faut remarquer, à la lumière des différentes photographies produites aux débats, qu’en réalité, l’ensemble du bâtiment, tant dans sa partie non contestée (parcelle [Cadastre 6]) que dans sa partie contestée (parcelle [Cadastre 5]), ne forme qu’une seule construction, présentant une totale unité de construction et d’entretien.

En particulier, la toiture est d’un seul tenant, l’appareillage et le crépi, comme les menuiseries sont semblables et leur défaut d’entretien les affectent pareillement.

On distingue même, au niveau de la séparation supposée entre les deux bâtiments, c’est-à-dire au niveau du mur prétendu mitoyen, un chaînage en pierres de taille solidarisant au contraire les deux parties de bâtiment.

En d’autres termes, rien ne permet de penser qu’il s’agit de parties de bâtiments ayant appartenu à des propriétaires différents et ayant connu en conséquence une disparité dans leur entretien ou plutôt leur défaut d’entretien puisqu’en l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble du bâtiment se trouve dans un état médiocre et n’est plus habité ni utilisé depuis longue date.

11. L’acte d’acquisition des époux [W] du 16 août 2010 porte incontestablement sur l’ensemble de la construction puisqu’il décrit une maison comportant une chambre, un séjour-cuisine, WC et garage, description incompatible avec la position soutenue par M. [E] selon laquelle les époux [W] n’auraient acquis qu’un garage.

12. A l’inverse, il ne peut être déduit, tant de l’annonce de l’agence immobilière chargée de la vente que de l’acte de vente lui-même du 27 février 2014, que cette vente portait sur le bâtiment litigieux.

Il y est question d’un chai qui, sur l’annonce, se situerait 'sur l’arrière’ ou dans l’acte de vente qui serait 'attenant’ ce qui laisse entendre qu’il ferait corps avec l’ensemble immobilier vendu alors qu’en l’espèce, le bâtiment revendiqué tourne le dos à ses propres bâtiments.

S’il est vrai que celui-ci comporte une porte donnant accès au fonds de M. [E], celle-ci est murée ce qui accrédite la thèse des époux [W] selon laquelle il y a eu une division d’un ensemble qui formait alors un tout ;

13. Par ailleurs, l’acte de propriété de M. [E] décrit la parcelle N° [Cadastre 5] en contradiction avec ce qui paraît résulter du cadastre puisqu’il précise que celle-ci confronte 'du midi à M. [N]' et non pas à la route.

Cette description a été reprise de l’acte de propriété de son auteur, Mme veuve [O].

Cet acte du 29 août 1952 relate en effet la vente par les époux [D] aux époux [O] et comporte les mêmes précisions.

Or, M. [N], dont la propriété, selon ces actes, confrontait donc la parcelle [Cadastre 5] au sud de celle-ci est l’auteur des époux [W].

Et leur acte d’acquisition, du 16 août 2010, relate la vente par la veuve de M.[N] et ses deux enfants de la parcelle [Cadastre 6] confrontant ' à un terrain non bâti actuellement cadastré section C numéro [Cadastre 5] figurant au nom de Mme [O], étant ici précisé qu’au plan cadastral, la parcelle [Cadastre 5] paraît bâtie'.

14. Comme l’a relevé le tribunal, non seulement M. [E] ne possède pas les clés de cette maison mais en outre, il ne peut démontrer ni même n’allègue y avoir accompli un acte quelconque de possession en qualité de propriétaire.

15. Il résulte donc de l’ensemble de ces considérations que c’est à bon droit que le tribunal a jugé que les époux [W] étaient bien propriétaires de la totalité du bâtiment litigieux de sorte qu’il convenait de rectifier le cadastre de manière à ce que la limite sud de la parcelle n° [Cadastre 5] coïncide avec le mur nord de la construction dont il s’agit.

Par voie de conséquence, la demande de réparation d’un préjudice de jouissance formée par M. [E] ne peut qu’être rejetée.

II- Sur l’appel incident

16. À titre d’appel incident, les époux [W] sollicitent qu’une astreinte soit fixée afin de contraindre M. [E] à rectifier le cadastre mais si le jugement doit être infirmé, c’est précisément en ce qu’il a mis cette charge sur l’intéressé alors qu’il est nettement plus opérant de laisser cette formalité à la seule diligence des époux [W] qui y ont intérêt.

Par ailleurs, comme le fait valoir l’appelant, l’erreur cadastrale ne lui est pas imputable et il n’existe donc aucune raison de mettre à sa charge les frais afférents.

17. Les époux [W] demandent la condamnation de M. [E] à les indemniser du préjudice subi du fait de leur privation de jouissance et réclament à ce titre la somme de 20 970 ' correspondant à la valeur locative de leur bien, arrêtée à la date de mai 2022 sauf à parfaire au jour de la décision.

Ils caractérisent ce préjudice par l’immobilisation du bien en question qu’ils ne peuvent donc vendre depuis octobre 2017.

Mais si le préjudice en question est réel, il est inhérent à toute procédure judiciaire et il ne serait imputable à faute de la part de M. [E] qu’à la condition de démontrer un exercice de son droit d’agir en justice ayant dégénéré en abus soit en raison d’une légèreté blâmable soit en raison d’une mauvaise foi patente ou d’une volonté de nuire.

Or, en l’espèce, même s’il est possible de suspecter chez l’intéressé l’existence d’une certaine mauvaise foi, celle-ci n’est pas établie et ce d’autant moins que l’erreur du cadastre était susceptible d’introduire légitimement un certain doute sur les contours exacts des propriétés respectives des parties.

Le jugement qui a accordé la somme de 4000 ' à ce titre sera donc infirmé.

18. Pour la même raison sera rejetée la demande de réparation fondée sur l’existence d’un préjudice moral.

19. Les époux [W] demandent encore l’infirmation du jugement qui les a condamnés à rembourser à M. [E] la somme de 795,51 ' représentant la fraction d’impôts fonciers qu’il a versée au titre la propriété litigieuse.

Ce dernier réclame désormais à ce titre la somme de 1114,38 '.

Outre le fait que les époux [W] ne s’expliquent en aucune façon sur leur prétention, il va de soi que, compte tenu de l’erreur du cadastre qu’ils invoquent eux-mêmes, M. [E] a été amené à payer indûment des impôts fonciers pour la portion de la parcelle n° [Cadastre 5] dont il vient d’être reconnu qu’elle ne lui appartenait pas.

Il est d’autant plus légitime qu’il en obtienne le remboursement que les époux [W] affirment eux-mêmes qu’il n’en n’a jamais eu la jouissance effective!

Mais il est vrai que M. [E] propose un calcul inexact de prorata en agissant comme si les avis d’imposition qu’il fournit concernaient la seule parcelle N° [Cadastre 5].

Le tribunal a relevé à juste titre que ces documents concernaient naturellement plusieurs parcelles et il a opéré les rectifications nécessaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

20. Le jugement sera confirmé quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

En cause d’appel, M. [E], qui succombe pour l’essentiel, supportera la charge des dépens et versera une allocation de 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 novembre 2021 en ce qu’il a :

— déclaré les époux [W] pleinement propriétaires du sol et de la construction édifiée sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] pour partie et [Cadastre 6] situées à [Localité 11],

— ordonné la modification du parcellaire cadastral

— dit que le présent jugement sera opposable à tous les acquéreurs successifs des parcelles cadastrées section Cn°[Cadastre 6] et de la parcelle nouvellement numérotée, issue pour partie de la parcelle N°[Cadastre 5] situées à [Localité 11],

— débouté les époux [W] de leur demande de réparation d’un préjudice moral et M. [E] de sa demande de réparation d’un préjudice de jouissance

— statué sur les dépens et les frais irrépétibles

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— dit que la modification du cadastre s’opérera à la diligence des époux [W] qui y ont intérêt ainsi qu’à leurs frais;

— rejette la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par les époux [W]

— rejette la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les époux [W]

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [E] à payer aux époux [W] la somme de 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,