Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 9 janvier 2025, n° 20/02560

CA Bordeaux
Infirmation partielle 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de la clause de libération des locaux
La cour a constaté que les appelants n'ont pas prouvé qu'ils avaient libéré les locaux dans les délais, et a donc confirmé l'indemnité de retard due.
Accepté
Modération de l'astreinte
La cour a décidé de modérer le montant de l'astreinte en tenant compte du préjudice réellement subi par l'intimée.
Rejeté
Montant des avances aux cultures
La cour a confirmé que les montants versés correspondaient aux factures émises et que les appelants n'avaient pas justifié leur demande de remboursement.
Rejeté
Prorata temporis de la taxe foncière
La cour a rejeté cette demande, notant qu'elle n'était pas soutenue par des justificatifs.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 9 janv. 2025, n° 20/02560
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	20/02560
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre FONROUGEJean-Philippe MAGRETThierry LACOSTECécile RIDE
Cabinet(s) :	SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIXKPDB INTER-BARREAUX
Parties :	E.A.R.L. [ Y c/ Société par actions simplifiées immatriculée sous le numéro 832 080 964, S.A.S. FLEUR PEREY, Société Civile Agricole immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LIBOURNE sous le numéro 388 566 804, son représentant légal domicilié es qualité au siège situé

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 09 JANVIER 2025

N° RG 20/02560 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTVZ

[M] [W]

E.A.R.L. [Y] [W] [K] ET [M]

S.C.E.A. DU CHATEAU PEREY

S.A.S. FLEUR PEREY

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] (RG : 18/01169) suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2020

APPELANTS :

[M] [W],

demeurant [Adresse 8]

E.A.R.L. [Y] [W] [K] ET [M]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e RIDE

et assistés de M^e Jean-philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉES :

S.C.E.A. DU CHATEAU [Adresse 9]

Société Civile Agricole immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LIBOURNE sous le numéro 388 566 804 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège situé [Adresse 11]

S.A.S. FLEUR PEREY

Société par actions simplifiées immatriculée sous le numéro 832 080 964 du registre du commerce et des sociétés de LIBOURNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé [Adresse 3]

Représentées par M^e Thierry LACOSTE de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique des 27 et 29 septembre 2017 (dénommée ci-après 1ère vente), Madame [J] [U] [F] veuve de Monsieur [S] [W], Monsieur [M] [T] [W], Madame [K] [W] et l’earl [Y] [W] [K] et [M], ont vendu à la société Fleur Perey, une propriété viticole dont le centre d’exploitation est situé au lieudit [Localité 10], les marques, le matériel agricole et viticole afférents à cette exploitation.

Cette propriété viticole comportait des parcelles de terre et de vigne d’une surface de 7 ha 82 a et 62 ca ainsi qu’une 'maison de maître, chai attenant', le tou moyennant un prix de 2 801 190 €.

L’acte comportait la clause suivante :

'L’earl [Y] [K] et [M] [W] ayant entreposé dans le chai à barriques et le local d’accueil la récolte passée et les millésimes antérieurs restant sa propriété, il est entendu entre les parties que l’acquéreur laissera gratuitement à l’earl la jouissance du bâtiment où sont entreposés les vins restant la propriété de l’earl avec tous les droits d’accès pour que cette dernière puisse faire aux dits vins tous travaux d’élevage nécessaire et ensuite leur enlèvement.

L’acquéreur devra permettre à l’earl d’utiliser le chai.

Cette mise à disposition expirera le 15 janvier 2018.'

Selon acte authentique du même jour (dénommée ci-après 2ème vente), Monsieur [M] [T] [W] a vendu à la SCEA [Adresse 6], une propriété viticole située sur la commune de [Localité 12] Nord comprenant vignes et terre pour une surface de 3 ha, 78 a et 40 ca ainsi qu’un chai et un local de stockage pour un prix de 1 438 800 €.

L’acte comportait une clause analogue à celle figurant dans le premier contrat, ainsi rédigée :

L’acquéreur devra permettre à l’earl d’utiliser le chai.

Cette mise à disposition expirera le 30 novembre 2017 pour le local à matériel et le 30 juin 2018 pour le chai de stockage de bouteilles.'

Les acquéreurs ont également réglé aux vendeurs les avances aux cultures pour un montant total de 124 449,29 €.

Un litige est survenu à propos d’une indemnité d’assurance versée aux vendeurs en raison d’un épisode de gel survenu au cours du printemps 2017.

Les acquéreurs qui, selon les actes, disposaient de la jouissance des lieux depuis le 1er janvier 2017, en ont réclamé le remboursement.

Saisi de cette demande ainsi que d’autres points de litige, le tribunal judiciaire de Libourne a, par jugement du 14 mai 2020 :

— Condamné in solidum Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] à payer à la SCEA [Adresse 2] et à la SAS Fleur Perey la somme de 50 773,08 € correspondant à l’indemnité sinistre suite au gel de printemps 2017 ;

— Condamné l’Earl [Y] [W] [K] et [M] à payer à la SCEA [Adresse 2] et à la SAS Fleur Perey la somme de 42 200 € au titre de la liquidation de l’astreinte pour libération tardive du local à matériel ;

— Débouté Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] de leurs demandes au titre des avances aux cultures ;

— Débouté Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] de leur demande au titre de la taxe foncière ;

— Condamné in solidum Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] à verser à la SCEA [Adresse 2] et de la SAS Fleur Perey la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] aux dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration électronique du 21 juillet 2020, Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] ont interjeté appel de la décision.

Par arrêt en date du 16 novembre 2023, la cour d’appel de Bordeaux a ordonné une médiation.

Dans leurs dernières conclusions du 28 octobre 2024, Monsieur [M] [W] et l’Earl [Y] [W] [K] et [M] demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

— Confirmer le jugement en ce qui concerne l’indemnité gel ;

— Réformer le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Débouter la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey de leurs demandes tendant à la condamnation des concluants au paiement :

— De la somme de 42 200 € au titre de la liquidation de l’astreinte pour libération tardive du local à matériel ;

— D’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey à leur rembourser la somme de 42.200 euros au titre de l’astreinte et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey à payer la somme de 22 248,33 € au titre du remboursement des sommes dues sur l’avance aux cultures de la récolte 2017 ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey à payer la somme de 289 € au titre du remboursement de taxe foncière ;

A titre subsidiaire,

— Juger que l’astreinte ne peut courir que pour 52 jours,

— Modérer le montant de l’astreinte pouvant être due par eux,

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la Sas Fleur Perey à leur rembourser la somme de 37.000 euros au titre de l’astreinte et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey à payer la somme de 289 € au titre du remboursement de taxe foncière ;

En tout état de cause,

— Ordonner le rabat de l’ordonnance au jour de l’audience de plaidoirie,

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 2] et la SAS Fleur Perey à payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCEA [Adresse 4] et la SAS Fleur Perey aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction pour ces derniers au profit de Lexavoue la SELARL Lexavoue conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 24 octobre 2024, la société Fleur Perey et la SCEA [Adresse 6] demandent à la cour de :

— Rabattre l’ordonnance au jour de l’audience de plaidoirie ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Condamner en outre solidairement l’Earl [Y] [W] [K] et [M] et Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile aux titres des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préalable, il sera donné acte à M. [M] [W] et à l’earl [K] et [M] [W] de ce qu’ils renoncent en définitive à leur appel en ce qui concerne le remboursement de l’indemnité d’assurance de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

I- Sur l’indemnité pour libération tardive de certains locaux

La Scea [Adresse 6] reproche à l’earl [K] et [M] [W] ainsi qu’à M. [W] de n’avoir pas respecté la clause insérée dans la deuxième vente prévoyant une libération du local à matériel au plus tard le 30 novembre 2017.

Elle verse aux débats à ce sujet un procès-verbal d’huissier de justice en date du 12 janvier 2018.

Selon elle, ce local n’a été libéré que le 25 juin 2018 de sorte que conformément aux dispositions contractuelles, il est dû une indemnité de retard de 200 € par jour de retard soit une somme totale de 42 200 €.

Dans la mesure où les bâtiments visés par les deux ventes sont implantés sur le même site et ne sont pas décrits dans les actes, les appelants versent aux débats une photographie aérienne et un plan des lieux ( pièces n° 9 a et 9b).

Ces documents font apparaître 3 bâtiments distincts : un ensemble comprenant la maison d’habitation et des locaux numérotés 1 et 2, un bâtiment abritant les locaux numérotés 3, 4 et 5 et un troisième bâtiment parallèle au précédent, numéroté 6.

Pour s’opposer à la demande, ils font valoir essentiellement que le tribunal a été abusé par l’imprécision du procès-verbal dressé par l’huissier de justice.

Qu’en effet, les cessions se sont déroulées selon trois phases et que les actes définitifs n’ont pas repris dans leur totalité les mentions prévues dans les actes antérieurs qui étaient constitués par un premier acte sous-seing privé portant sur la globalité des propriétés considérées, soit pour 11 ha 65 a et 17 ca puis par deux actes de promesse d’achat consentis par la Safer et une promesse unilatérale de vente à son profit.

Mais seuls les actes définitifs passés par acte notarié ont force de loi entre les parties peu important ce qui avait pu être convenu dans le compromis de vente antérieur, les actes passés ensuite avec la Safer étant de surcroît inopposables aux acquéreurs.

Les appelants ajoutent que s’il est exact que les bâtiment n°3 et 4 devaient être libérés au 30 novembre 2017, le bâtiment n°5 destiné à l’élevage des vins ne devait être libéré qu’au 30 juin 2018, ce qui a bien été réalisé comme il résulte d’un procès-verbal d’huissier du 29 juin 2018.

Mais si l’on compare les actes notariés ( 1ère vente et 2ème vente) avec la photo aérienne et le plan fourni par les appelants on aperçoit bien que la 'maison de maître’ et 'le chai attenant', qui ne forment qu’un seul bâtiment, visés par la première vente, correspondent aux numéros 1 et 2 et ne sont pas concernés par le litige.

S’agissant de la deuxième vente, consentie à la Scea [Adresse 5] [Adresse 9] par M. [M] [W] et l’earl [K] et [M] [W], celle-ci porte sur deux bâtiments, 'un chai’ et 'un local de stockage'.

Le local de stockage est nécessairement le bâtiment 6, dénommé d’ailleurs sur le plan, pièce 9b, 'salle stockage bouteilles en box palette et conditionnement', puisqu’il n’est pas contesté que l’autre bâtiment qui lui fait face comporte des subdivisions intitulées dans le plan susvisé : 'hangar pour rangement matériel', 'atelier’ et 'chai de vinification et stockage vins cuvier inox', numérotés 3, 4 et 5.

Il s’en déduit que ce deuxième bâtiment est celui dénommé dans l’acte 'chai'.

Il s’agit également du même bâtiment que celui dénommé 'local à matériel’ dans la clause relative à la jouissance gratuite accordée aux vendeurs et qui prévoit : Cette mise à disposition expirera le 30 novembre 2017 pour le local à matériel et le 30 juin 2018 pour le chai de stockage de bouteilles.'

Par conséquent, contrairement à ce qu’affirment les appelants, il n’y a pas lieu de distinguer au sein de ce bâtiment une partie de celui-ci qui bénéficierait d’une autorisation de jouissance jusqu’au 30 juin 2018, même si elle est dénommée 'chai de vinification et stockage vins cuvier inox'.

Or, les constatations faites par ministère d’huissier le 12 janvier 2018 démontrent qu’à cette date, les différents locaux inclus dans le bâtiment en question n’étaient pas entièrement libérés sauf en ce qui concerne la partie 'garage', dénomination qui s’applique manifestement au 'hangar pour rangement matériel'.

Le constat d’huissier du 29 juin 2018 produit par les appelants démontre certes que le bâtiment dénommé dans l’acte 'bâtiment de stockage’ a bien été libéré à la date prévue mais qu’au contraire, ce n’est qu’à cette date du 29 juin 2018, que le local n° 5 a été libéré.

Alors que local baptisé 'atelier’ n’était pas libéré à la date du 12 janvier 2018, les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce qu’ils exécuté leur obligation de le libérer avant le 29 juin 2018.

Il est donc bien dû des indemnités de retard.

Sous la clause susvisée relative à la convention de jouissance, l’acte précise :

'En raison de la réserve de jouissance stipulée ci-dessus par le vendeur, il est convenu qu’en cas de non libération des lieux à la date ci-dessus fixée, il sera dû une astreinte de deux cents euros par jour de retard.'

M. [M] [W] et l’earl [K] et [M] [W] font valoir que le point de départ de ces pénalités ne peut se situer au 1er décembre 2017 faute de mise en demeure préalable, qu’il s’agit d’une clause pénale susceptible de modération et qu’il convient de tenir compte de ce que les locaux ont été libérés dès le 22 janvier 2018 de sorte qu’en toute hypothèse, il ne saurait être dû une somme supérieure à 5200 € correspondant à 100 jours à 100 €.

Il résulte toutefois des clauses du contrat que l’astreinte qu’il prévoit court de plein droit sans qu’elle soit subordonnée à une mise en demeure.

Le montant de cette astreinte, fixé à 200 euros par jour, s’entend nécessairement du cas dans lequel le bâtiment en question ne serait pas entièrement libéré.

Il convient donc d’en apprécier le montant en fonction du préjudice réellement subi par le bénéficiaire même si elle doit conserver un caractère forfaitaire eu égard à sa fonction comminatoire.

En l’espèce, le bâtiment dont il s’agit est divisé en plusieurs locaux de sorte qu’une libération successive de ces locaux, même tardive, était moins préjudiciable pour l’acquéreur.

C’est donc à juste titre que les appelants font remarquer que lors du constat du 12 janvier 2018, l’huissier a pu remarquer que le garage avait été vidé et que dans l’atelier, certes non vidé, l’acquéreur avait pu installer une voiture de collection qui était en cours de rénovation.

Les appelants versent aux débats deux attestations tendant à démontrer que le grenier situé au-dessus de l’atelier aurait été nettoyé et vidé dès le 22 janvier 2018 mais ces attestations, non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, sont insuffisantes pour rapporter une telle preuve.

Il convient donc de ramener le montant de l’astreinte à 100 € par jour, soit pour la période courue du 1er décembre 2017 au 29 juin 2018 : 201 jours X 100 = 20 100 €.

Le jugement sera donc infirmé à ce sujet de même qu’il convient de préciser que, conformément à l’acte de vente, cette obligation n’a été contractée qu’à l’égard de la Scea Château Perey et non à l’égard de la Sas Fleur Perey qui n’était pas partie à la convention.

II- Sur les avances aux cultures

Il n’est pas contesté que cette notion d’avances aux cultures dérive d’une notion fiscale et représente l’ensemble des frais et charges engagés au cours d’un exercice en vue d’obtenir la récolte qui sera levée après la clôture de cet exercice (article 72 A, II CGI).

À ce titre, les acquéreurs ont versé aux vendeurs la somme totale de 124 449,29 € répartie à hauteur d’un tiers pour la Scea et de deux tiers pour la Sas Fleur Perey.

Elles ont donc donné lieu à l’émission par l’earl [W] [K] et [M] de deux factures en date du 25 septembre 2017, d’un montant, respectivement, de 41 347,90 € et de 83 694,19 €.

Pour parvenir à ce montant, l’expert-comptable de la société explique dans un courrier du 24 mai 2018, qu’il a calculé un prix de revient de 195 329,34 € pour une surface totale exploitée de 12 ha 16 a et 89 ca ce qui correspond à 180 770,61 € pour les 11 ha 26 a et 19 ca effectivement vendus.

Il en a déduit des fermages à hauteur de 47 636 € et des amortissements à hauteur de 17 624,78 €.

Les factures susvisées reprennent ces montants.

Les appelants soutiennent que les acquéreurs auraient dû verser une somme totale de 146 289,62 € et que compte tenu du prorata qu’il convenait de pratiquer pour tenir compte de ce que la surface vendue était inférieure à la surface exploitée, l’expert-comptable aurait dû déduire des sommes moindres au titre des amortissements et des fermages.

Pour ce qui concerne les fermages, cette déduction au prorata des surfaces conservées par les vendeurs ne se justifie qu’à condition que celles-ci soient concernées par les fermages ce dont ils ne justifient pas.

S’agissant des amortissements, le même raisonnement pourrait être tenu dans la seule mesure où le matériel amorti aurait été utilisé par les vendeurs pour la surface dont ils ont gardé la propriété ce qui n’est nullement établi.

Ceux-ci n’expliquent ni ne justifient par ailleurs comment ils déterminent le montant de 146 289,62 € qui aurait dû être retenu selon eux alors que les montants dont il n’est pas contesté qu’ils ont été réglés par les acquéreurs correspondent exactement à ceux qui ont été calculés par leur expert-comptable et qu’ils ont fait figurer eux-mêmes sur les factures susvisées.

Le jugement, qui a retenu ces montants, sera donc confirmé.

III- Sur la taxe foncière

Il s’agit d’une somme de 289 € dont les appelants estiment que les acquéreurs sont redevables prorata temporis en raison du fait qu’ils sont devenus propriétaires des terres concernées à compter des 27 et 29 septembre 2017.

Il suffit de relever, comme le tribunal l’a lui-même noté, que cette demande n’est soutenue par aucun justificatif ni démonstration.

Elle sera donc rejetée.

IV -Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant en partie dans ses prétentions, conservera la charge de ses propres dépens.

Il ne sera donc pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Libourne du 14 mai 2020 sauf en ce qu’il a condamné l’Earl [Y] [W] [K] et [M] à payer à la SCEA [Adresse 2] et à la SAS Fleur Perey la somme de 42 200 € au titre de la liquidation de l’astreinte pour libération tardive du local à matériel ;

Statuant à nouveau,

Condamne l’Earl [Y] [W] [K] et [M] à payer à la SCEA [Adresse 2] la somme de 20 100 € au titre de la liquidation de l’astreinte pour libération tardive du local à matériel ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,