Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 1er juillet 2025, n° 23/01124

TGI Bordeaux 26 janvier 2023

CA Bordeaux
Infirmation 1 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Faute du notaire dans la vérification du droit de préemption
La cour a estimé que la SCI [7] connaissait la présence de la locataire et a sciemment choisi de ne pas en faire état, ne pouvant donc pas reprocher au notaire de ne pas avoir vérifié les déclarations des parties.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en cas de succombance
La cour a condamné la SCI [7] à payer les frais irrépétibles en raison de sa succombance dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 1er juil. 2025, n° 23/01124
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/01124
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 26 janvier 2023, N° 20/03611
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier LAYDEKERFlorent OLMI
Cabinet(s) :	TAX TEAM ET CONSEILS SOCIETE D AVOCATSSELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU
Parties :	SOCIÉTÉ D' AVOCATS, S.C.I. SCI [ 7 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 01 JUILLET 2025

N° RG 23/01124 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NEWY

S.C.I. SCI [7]

S.C.P. [E] [R], [8]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/03611) suivant déclaration d’appel du 07 mars 2023

APPELANTE :

S.C.I. SCI [7]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Florent OLMI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Marie MARTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.P. [E] [R], [8]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Nina MALBY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Présidente

Bérengère VALLEE, Conseiller

Emmanuel BREARD, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte notarié reçu le 30 décembre 2014 par Maître [E] [R], notaire à [Localité 5], la sci [7] a acquis de la société immobilière [6] plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4], à [Localité 5].

Parmi ces lots, le n°5 était occupé, à la date de l’acte de vente, par Mme [X] [Y] en vertu d’un bail d’habitation du 29 juin 2006.

En 2016, la sci [7] a décidé de revendre les lots lui appartenant au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 4].

Aux termes du compromis de vente établi le 12 mai 2016, les acquéreurs (les consorts [T]) ont été informés, par le notaire rédacteur, que lors de la vente du 30 décembre 2014, la locataire en place dans le lot n°5, soit Mme [Y], bénéficiait d’un droit de préemption conformément à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par l’article 81 de la loi du 4 janvier 1980, mais qu’aucun droit de préemption n’avait été ouvert à son profit et qu’en conséquence celle-ci pouvait se prévaloir de l’action en nullité de la vente ainsi réalisée.

Le 19 juillet 2016, Mme [Y] a adressé un courrier à l’agence gestionnaire de la location de son logement aux termes duquel elle a, d’une part, fait état de ses doléances quant à l’état du logement loué et, d’autre part, fait savoir qu’elle se réservait la faculté de faire annuler la vente intervenue le 30 décembre 2014 pour privation de son droit de préemption sur le lot n°5.

Le 28 juillet 2016, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre la société [7] et Mme [Y] aux termes duquel celle-ci a notamment renoncé à tout droit et action concernant l’inobservation de ses droits sous forme de remise en cause de la validité des mutations opérées sur l’immeuble, ainsi qu’à toute action en réparation des préjudices résultant de la dégradation des conditions d’occupation du logement, et s’est engagée à libérer le logement le 30 novembre 2016, contre paiement par la sci [7] d’une indemnité de100.000 euros, laquelle a été versée avec les fonds de la vente intervenue le 2 septembre 2016.

2. Considérant que le paiement de cette indemnité avait pour cause la faute du notaire lors de la vente du 30 décembre 2014, consistant à ne s’être pas assurée que le droit de préemption de la locataire avait été purgé, la sci [7] a, par acte du 12 mars 2020, assigné la scp notariale [E] [R], [8], en réparation du préjudice résultant de la faute alléguée.

3. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] à payer à la sci [7] la somme de 3.500 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance,

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] à payer à la sci [7] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leur splus amples et contraires demandes,

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] aux entiers dépens de l’instance.

4. Par déclaration électronique du 7 mars 2023, la sci [7] a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 26 janvier 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation en paiement de la somme de 100.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2016 de la scp notariale [E] [R], [8] en faveur de la sci [7],

— débouté la sci [7] de ses plus amples et contraires demandes,

— rejeté la demande de condamnation de la scp notariale [E] [R], [8] au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et plus généralement en toutes ses dispositions non visées au dispositif causant grief à l’appelante

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 27 décembre 2024, la sci [7] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] à payer les dépens de première instance,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné la scp [E] [R], [8] au paiement de dommages et intérêts à hauteur seulement de 3.500 euros,

— condamné la scp [E] [R], [8] au paiement de la somme de 2.000 euros seulement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la scp [E] [R], [8] au paiement de la somme de 100.000 euros en faveur de la sci [7] outre les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2016,

A titre subsidiaire,

— condamner la scp [E] [R], [8] au paiement de la somme de 96.000 euros en réparation de la faute du notaire,

A titre très subsidiaire,

— condamner la scp [E] [R], [8] au paiement de la somme de 95.000 euros en réparation de la perte de chance subi par la sci [7],

En tout état de cause,

— condamner la scp [E] [R], [8] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de l’appel,

— condamner la scp [E] [R], [8] au paiement des entiers dépens de l’instance.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 2 mai 2025, la scp notariale [E] [R], [8] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— réformer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] à payer à la sci [7] la somme de 3.500 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance,

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] à payer à la sci [7] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la scp notariale [E] [R], [8] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— débouter la sci [7] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la sci [7] à verser à la scp [E] [R], [8] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la sci [7] aux entiers dépens.

7. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 juin 2025. L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8. Par l’effet de l’appel principal de la sci [7] et de l’appel incident de la scp [E] [R], [8], la cour est saisie de l’entier litige soumis au tribunal relatif à la responsabilité du notaire qui suppose de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Sur la faute du notaire

9. Pour retenir la faute du notaire, le tribunal a estimé que dès lors que Maître [R] était informée de la situation locative de l’immeuble par un acte antérieur de vente du 27 août 2014 qu’elle avait elle-même reçu, elle ne pouvait enregistrer sans précaution le 30 décembre 2014 les déclarations des parties indiquant que l’immeuble était libre de location ou occupation, et devait vérifier la libération des lieux déclarée, ce qui lui aurait permis de constater que le lot n°5 était toujours loué et impliquait la notification à la locataire de la vente envisagée afin de purger son droit de préemption et d’assurer ainsi l’efficacité de l’acte du 30 décembre 2014 en préservant les parties de toute action en nullité de la vente.

10. La scp notariale critique, par la voie de son appel incident, le jugement entrepris, faisant valoir qu’elle n’a commis aucune faute lors de la rédaction de l’acte du 30 décembre 2014 dès lors que la mention erronée selon laquelle le bien était libre de location et d’occupation a été insérée sur la base des déclarations du gérant tant du vendeur que de l’acquéreur, de sorte que le notaire n’avait pas à se livrer à un contrôle de ces déclarations. Eu égard au grand nombre d’actes reçus, elle soutient qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas s’être souvenu des mentions portées sur l’acte de vente antérieur, ajoutant que M. [W] [K], gérant à la fois de la société venderesse et de la société acquéreur, et qui exerce le métier de marchand de biens, savait parfaitement qu’un lot était loué à Mme [Y], qu’il n’en a pas fait état et a signé en toute connaissance de cause l’acte portant une mention erronée.

11. De son côté, la sci [7] maintient qu’en ne s’assurant pas que le droit de préemption du locataire avait été purgé, le notaire rédacteur de l’acte de vente du 30 décembre 2014 a commis un manquement à son obligation de conseil et d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il rédigé, ayant pour conséquence la nullité de l’acte de vente. Elle insiste sur le fait que le notaire avait reçu l’acte de vente du 27 août 2014 faisant mention de l’occupation d’un des lots, de sorte qu’il se devait de vérifier les déclarations du vendeur le 30 décembre 2014 quant à l’inoccupation du bien vendu et le cas échéant les alerter sur les conséquences pouvant être causées à l’acte, soulignant que contrairement à l’attestation de Mme [Y] versée aux débats par la scp notariale, il est faux de retenir que le droit de préemption au titre de la mutation de décembre 2014 a été purgé par la notification de ce droit en 2016 et que la transaction n’avait pour objet essentiel que les nuisances subies en sa qualité de locataire. Elle ajoute qu’elle n’a versé une indemnité aussi conséquente que pour éviter l’annulation de la vente, le préjudice lié aux nuisances de la location ne représentant qu’une partie très modique de l’indemnité.

Sur ce,

12. En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le notaire, en tant que rédacteur et authentificateur de l’acte qu’il instrumente, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité de celui-ci même s’il n’en a pas été le négociateur. Il est également tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction, l’obligation de conseil s’entendant comme l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il reçoit.

13. En l’espèce, l’acte de vente dressé par Maître [E] [R], notaire à [Localité 5], le 30 décembre 2014, mentionne expressément que les parties à l’acte ont déclaré que le bien vendu, à savoir l’ensemble immobilier cadastré section PJ n°[Cadastre 3] sis [Adresse 4] à [Localité 5] composé de 7 lots en copropriété, était entièrement libre de location ou occupation.

14. Il n’est pas contesté que ces déclarations sont erronées puiqu’au moins un des lots, le n°5, était occupé à la date de la vente par Mme [Y] en vertu d’un bail d’habitation qui lui avait été consenti le 29 juin 2001 d’une durée de trois ans et renouvelable par tacite reconduction.

15. Or, comme le relève exactement le premier juge, les parties à l’acte de vente, soit la SAS [6] (vendeur) et la sci [7] (acquéreur) ne pouvaient ignorer la fausseté de leurs déclarations sur ce point, la première étant propriétaire bailleur du lot n°5 et la seconde ayant le même gérant que le vendeur, soit M. [W] [K], ainsi qu’il résulte de l’extrait Kbis de ces deux sociétés.

16. Dès lors que M. [W] [K], en sa double qualité de gérant de la société venderesse et de la société acquéreur, avait parfaitement connaissance de l’occupation du bien par Mme [Y] et était le seul à même d’en faire état lors de la vente, il ne saurait être fait grief à Maître [E] [R], notaire à [Localité 5], de n’avoir pas procédé à des investigations supplémentaires alors qu’aucun élément objectif ne lui permettait de mettre en doute la déclaration ainsi faite par le vendeur sur le point litigieux.

17. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il importe peu que Maître [E] [R], notaire à [Localité 5], ait reçu le 27 août 2014 le précédent acte translatif de propriété portant notamment sur le lot occupé, dès lors encore une fois que les parties à l’acte étaient, de par leur positionnement, particulièrement bien informées quant à l’occupation du bien vendu, de sorte que la notaire n’avait aucune raison de douter de la véracité ou exactitude des déclarations des parties, n’étant pas exceptionnel qu’un bien occupé lors d’une précédent vente ait été libéré en l’espace de quatre mois, d’autant plus connaissant la qualité de marchand de biens de M. [K].

18. Au regard de ce qui précède, la sci [7], qui connaissait nécessairement la présence de la locataire et a sciemment choisi de taire l’existence de l’occupation du bien vendu, ne saurait valablement reprocher à la notaire de ne s’être pas livrée à un contrôle des déclarations faites par les parties.

19. Aucun manquement délictuel de la scp notariale n’étant établi, la sci [7] sera en conséquence déboutée de ses demandes à son encontre, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

20. La sci [7], qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, et sera équitablement condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne la sci [7] à payer à la scp [E] [R], [8], la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la sci [7] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,