COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JUIN 2025

N° RG 23/01785 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NG6M

[L] [X]

c/

[S] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux – Pôle protection et proximité (RG : 21/03106) suivant déclaration d’appel du 12 avril 2023

APPELANTE :

[L] [X]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Représentée par M^e Laura LESTURGEON-CAYLA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[S] [R]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Clémence DARBON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Propriétaire d’une maison sise à [Localité 5], Mme [L] [X] a conclu, en mars 2020, un contrat de conciergerie avec M. [S] [R] exerçant une activité commerciale de conciergerie sous le nom [I] Conciergerie.

2- Se plaignant de la mauvaise exécution par M. [R] de ses obligations contractuelles, Mme [X] a, par courrier recommandé du 15 juin 2021, résilié le contrat liant les parties à effet du 31 août 2021.

3- Par acte du 16 novembre 2021, Mme [X] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pôle protection et proximité, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2001,20 euros à titre de rétrocession de revenus locatifs

—  368 euros au titre de remboursement de frais indument facturés

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts

—  1500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ainsi que sa condamnation à produire l’ensemble des factures relatives aux prestations effectuées dans le cadre du contrat de conciergerie sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant le prononcé du délibéré.

4- Par jugement du 13 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action de Mme [X] à l’encontre de M. [R] ;

— débouté Mme [X] de sa demande de remboursement des sommes de 2 001,20 euros et 368 euros contre M. [R] ;

— débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire ;

— fait injonction à M. [R] de présenter à Mme [X] dans le mois suivant la signification de la décision l’ensemble des factures relatives aux prestations dans le cadre du contrat de conciergerie pour la maison d'[Localité 4], soit du 1er mars 2020 au 31 août 2021 ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision ;

— dit que chaque partie conservera ses propres dépens.

5- Mme [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 avril 2023, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de remboursement des sommes de 2.001,20 euros et 368 euros contre M. [R] et de sa demande indemnitaire.

6- Par dernières conclusions déposées le 21 mars 2024, Mme [X] demande à la cour de :

Réformant le jugement de première instance et statuant à nouveau :

— constater l’inexécution contractuelle de M. [R] ;

— condamner M. [R] au paiement d’un montant de 2.001,20 euros TTC en capital correspondant au prix de la location annulée par ses fautes ;

— condamner M. [R] au remboursement des frais facturés abusivement pour un montant total de 368 euros ;

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Y ajoutant :

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 1.734,26 euros correspondant aux sommes détournées au cours de sa gestion.

En tout état de cause :

— débouter M. [R] de toutes demandes plus amples et contraires ;

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais nécessaires à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

7- Par dernières conclusions déposées le 15 avril 2025, M. [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 mars 2023 par la cour d’appel de Bordeaux.

En conséquence :

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes et prétentions infondées ;

— condamner Mme [X] à régler la somme de 3.000 euros à M. [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

8- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 5 mai 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9- Mme [X] sollicite l’infirmation du jugement entrepris, faisant valoir que M. [R] a commis divers manquements dans la gestion de sa maison secondaire.

10- M. [R] conteste les manquements reprochés et conclut à la confirmation de la décision.

Sur ce,

11- En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

12- Aux termes du contrat liant les parties, il était convenu que Mme [X] donne le pouvoir à [I] Conciergerie de :

— créer et mettre en ligne et animer une annonce sur les plateformes locatives au nom de l’hôte ;

— répondre aux demandes de réservation en son nom ;

— proposer un prix pour la location de la résidence et le faire évoluer selon l’offre et la demande (un prix minimal sera fixé par l’hôte s’il le souhaite) ;

— organiser l’arrivée des utilisateurs et la réception des clés de la résidence ;

— gérer les relations avec les utilisateurs pendant son séjour ;

— fournir le linge de maison (serviettes, drap…) et consommables jugés nécessaires,

— embaucher ou faire intervenir toute personne en tant que de besoin pour nettoyer et remettre en ordre la résidence après une location.

En échange de cette prestation, les parties convenaient qu'[I] Conciergerie percevrait une commission de gestion égale à 20% TTC du montant des revenus locatifs facturés par Airbnb ou toute autre plateforme qui s’entendent comme les prix de la nuitée multipliée par le nombre de nuits louées.

À ces honoraires de gestion s’ajoutaient :

—  80 euros TTC sur les premiers revenus locatifs à titre de frais d’entrée ;

— entre 15 euros et 80 euros de frais d’intervention : préparation de la résidence, entretien, accueil des utilisateurs.

13- Mme [X] reproche en premier lieu à l’intimé de ne pas lui avoir reversé la totalité des sommes dues au titre du contrat, réclamant ainsi la somme de 1.734,26 euros correspondant à des revenus locatifs.

S’agissant des locations effectuées par Messieurs [T], [J] et [C], l’appelante fait grief à M. [R] de ne lui avoir versé que la somme de 4.213 euros au lieu de 4.237,76 euros, soit un écart de 24,76 euros. Cependant, si les calculs de l’appelante prennent en compte les honoraires de gestion de 20% revenant à M. [R], ils n’intègrent pas les 'frais par location’ prévus au contrat de conciergerie dans son article 3.1.3 selon lequel 'Outre les honoraires de gestion (…), [I] conciergerie facturera des frais pour chaque intervention (…) afin de préparer la résidence, d’entretenir et d’accueillir les locataires.'.

S’agissant des locations réalisées par M. [O] entre avril et juillet 2021, les parties s’accordent sur le fait que M. [R] a versé à Mme [X] la somme totale de 5.154,40 euros. Si l’appelante soutient qu’il aurait dû lui être reversée la somme supplémentaire de 1.342,70 euros, elle n’en rapporte pas la preuve, aucun élément probant n’étant versé aux débats quant à la durée des locations effectuées par M. [O] ni le prix de celles-ci.

Quant au 'delta supplémentaire’ de 366,80 euros, ni les explications fournies par Mme [X] ni les pièces produites par elle ne suffisent à établir que M. [R] est tenu de cette somme à son égard.

Au regard de ces éléments, Mme [X] sera déboutée de sa demande de 1.734,26 euros 'correspondant aux sommes détournées au cours de la gestion de M. [R]'.

14- Mme [X] reproche en deuxième lieu à M. [R] un manquement à son obligation contractuelle de nettoyage du bien loué, le défaut de propreté ayant conduit à l’annulation de leur séjour par les époux [P] en août 2021. Elle réclame à ce titre la somme de 2.001,20 euros correspondant au prix de la location annulée.

Il est établi que la location de la maison d'[Localité 3] du 13 au 22 août 2021 a été annulée par les époux [P] qui l’avaient réservée, ainsi que cela résulte notamment d’un message d’Airbnb Support versé aux débats : 'après avoir reçu les informations et la documentation de la voyageuse, nous avons annulé la réservation et remboursé la voyageuse.'.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, l’appelante verse aux débats un courriel daté du 14 août 2021 par Mme [P] qui relate les raisons pour lesquelles la réservation a été annulée : jardin non entretenu (herbes folles, broussailles) et maison sale (odeur mélangée de moisi/rance/humidité ; cheveux, poils, miettes au sol, moisi dans la douche ; évier, appareils ménagers, frigo sales, collantes, avec débris alimentaires ; baies vitrées tachées avec des traces de main ; toiles d’araignées sur les murs et plafonds ; draps du lit à peine tirés).

Ce seul courriel ne saurait toutefois suffire à caractériser le manquement de M. [R] à ses obligations, étant relevé, d’une part, que les photographies non datées produites par Mme [X] ne revêtent aucun caractère probant et, d’autre part, que l’attestation de Mme [N] [W], qui confirme l’état de saleté du logement décrit par l’appelante, est contredite par deux attestations produites par M. [R], émanant de M. [F] [H] et de Mme [B], selon lesquelles le bien loué était au contraire bien nettoyé et rangé à la date du 13 août 2021.

Faute de preuve suffisante du manquement de M. [R] de son obligation de nettoyage du logement loué, Mme [X] sera déboutée de sa demande d’indemnité de ce chef.

15- En troisième lieu, Mme [X] fait grief à M. [R] d’avoir abusivement facturé la somme de 368 euros au titre de frais supplémentaires, dont elle sollicite le remboursement, correspondant à :

—  104 euros au titre de la prestation de ménage effectuée à sa place suite au départ des époux [P],

—  50 euros retenus abusivement pour lui remettre ses propres clés,

—  194 euros prélevés indûment pour lui permettre de dormir dans sa propre maison ainsi que 20 euros pour la remise de ses propres clés.

S’agissant de la somme de 104 euros de prestation de ménage que l’appelante entend réclamer à M. [R] pour avoir fait intervenir sa propre employée pour nettoyer le logement suite au départ des époux [P], cette demande en paiement n’est étayée par aucun élément justificatif, étant en outre rappelé qu’il a été vu ci-avant que le manquement de l’intimé à son obligation de ménage n’était pas établi. Cette demande sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la somme de 50 euros au titre de la livraison des clés, il résulte des pièces produites que Mme [X] a perdu ses clés et a demandé à M. [R] de lui faire parvenir un jeu de clés. Cette prestation a été facturée par lui 50 euros et correspond contractuellement à 'l’accomplissement de prestations nécessaires dans le cadre du contrat ou demandées par l’hôte', facturée au titre des frais divers (article 3.1.4 du contrat). Cette demande sera rejetée.

S’agissant enfin de la somme de 194 euros prélevée par M. [R] pour que Mme [X] dorme chez elle, outre 20 euros pour lui remettre ses clés, l’intimé soutient que l’appelante a annulé une location en juillet afin de privatiser sa maison pendant 4 nuits et qu’il est en droit de lui facturer l’intégralité des nuitées annulées. Force est cependant de constater qu’il n’est pas démontré que le logement était loué, les échanges de SMS produits montrant uniquement qu’une demande de réservation avait été réalisée que Mme [X] a demandé à M. [R] de refuser. Les facturations à ce titre n’étant pas justifiées, M. [R] sera condamné à rembourser à Mme [X] la somme de 214 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

16- Mme [X] sollicite enfin la condamnation de M. [R] à des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros pour manquement à son obligation de nettoyage, manquement à son obligation de facturation et attitude déloyale.

Il a été jugé ci-avant qu’il n’était pas démontré que M. [R] avait manqué à son obligation de nettoyage.

Quant à l’obligation de facturation, si l’appelante soutient qu’en l’absence de factures, elle a, dans le cadre de sa déclaration d’impôts 2021 sur les revenus de 2020, déclaré des revenus locatifs dans leur montant brut tel que réglé par les locataires mais non perçu par elle, ce qui lui a généré une imposition plus importante, force est de constater qu’elle procède par affirmation, aucune pièce justificative n’étant produite à ce titre.

Enfin si elle affirme que M. [R] a profité de sa confiance et de sa solitude pour obtenir d’elle des revenus largement supérieurs à ceux prévus contractuellement, elle n’en rapporte pas la preuve.

Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

17- M. [R], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] [X] de sa demande de 368 euros en remboursement des frais supplémentaires facturés par M. [S] [R],

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne M. [S] [R] à rembourser à Mme [L] [X] la somme de 214 euros au titre des frais supplémentaires,

Déboute Mme [L] [X] du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [R] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,