COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2026

N° RG 22/05852 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VNO4

AFFAIRE :

S.N.C. LIAUDY ET [U]

C/

[N] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Août 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 21/02149

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. LIAUDY ET [U]

N° SIRET : 315 347 104

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Représentant : M^e Bernard BOULLOUD, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

APPELANTE

****************

Monsieur [N] [O]

né le 21 Novembre 1990 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177

Représentant : M^e Jean-fabrice BRUN, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2018, Mme [V] [J] et M. [N] [O] ont signé un compromis de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives, avec la société « Liaudy et [U] ».

L’objet de ce compromis était un fonds de commerce d’officine de pharmacie situé et exploité [Adresse 4].

Dans le compromis de cession de fonds de commerce, il était expressément stipulé qu’en cas de renonciation à l’acquisition, une indemnité forfaitaire et irréductible de 200 000 euros serait attribuée au cédant. Il était également prévu le versement par les cessionnaires d’une somme de 70 000 euros dans les 15 jours de la signature de l’acte à titre d’indemnité d’immobilisation.

Le bien objet de cet acte juridique a été immobilisé par le cédant à la suite de cet acte.

Le 23 octobre 2018, les futurs acquéreurs ont souhaité par la voix d’un conseil « se retirer du compromis de vente » selon les termes employés dans le courrier envoyé au notaire de la SNC Liaudy.

Par lettre du 12 décembre 2018, la société Liaudy et [U] a mis en demeure Mme [J] et M. [O] de régler la somme de 200 000 euros, conformément à ce qui avait été convenu dans le compromis de cession de commerce.

Par lettre du 25 janvier 2019, par l’intermédiaire de son conseil, M. [O] a indiqué son refus de payer cette somme.

Le 6 février 2019, Mme [J] s’est acquittée de la somme de 100 000 euros auprès de la société Liaudy et [U].

Le 15 septembre 2020, une conciliation amiable a été tentée par courrier officiel, qui a échoué.

Par acte du 11 mars 2021, la société Liaudy et [U] a fait assigner M. [O] afin de le voir condamner au paiement de la somme de 100 000 euros.

Par jugement du 17 août 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— prononcé la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoirie,

— débouté la société Liaudy et [U] de ses demandes,

— débouté M. [O] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

— condamné la société Liaudy et [U] à payer à M. [O] la somme de 4 000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par acte du 22 septembre 2022, la société Liaudy et [U] a interjeté appel et prie la cour par dernières écritures du 3 mai 2025, de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*l’a déboutée de ses demandes,

*l’a condamnée à payer à M. [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

*l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [O] de sa demande reconventionnelle

pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 100 000 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter la première mise en demeure du 12 décembre 2018,

— ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont

distraction au profit de M^e Hervé Kerouredan.

Par dernières conclusions du 13 décembre 2025, M. [O] prie la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté la société Liaudy et [U] de toutes ses demandes,

*condamné la société Liaudy et [U] à lui payer la somme de 4 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— le réformer en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle pour procédure

abusive,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Liaudy et [U] à lui payer la somme de 20 000 euros en

réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive qu’elle a initiée à son

encontre,

Subsidiairement, si la cour d’appel de Versailles ne retenait pas la caducité du compromis du 8 octobre 2018 sur les motifs retenus par les premiers juges :

— débouter la société Liaudy et [U] de ses demandes fondées sur ledit compromis,

A titre très subsidiaire,

— écarter l’application de la clause pénale prévue à l’article 18 du compromis de cession

de fonds de commerce sous conditions suspensives du 8 octobre 2018,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire à néant le montant de la clause pénale prévue à l’article 18 du compromis de

cession de fonds de commerce sous conditions suspensives du 8 octobre 2018,

En tout état de cause,

— débouter la société Liaudy et [U] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner société Liaudy et [U] à lui payer la somme de 15 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Liaudy et [U] aux entiers dépens de l’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature de l’acte ayant mis fin au compromis

Le tribunal a débouté la société Liaudy et [U] de sa demande d’indemnisation et a retenu qu’en l’absence de mandat spécial de l’avocat, il n’était pas rapporté la preuve de la renonciation de M. [O] avant l’expiration du délai de 15 jours de sorte que M. [O] pouvait se prévaloir de la caducité de l’acte résultant du non versement de l’indemnité d’indemnisation.

La société Liaudy et [U], qui sollicite l’infirmation du jugement déféré, considère que M. [O] s’est engagé à verser une indemnité forfaitaire et irréductible de 200 000 euros en cas de renonciation à la cession. Elle estime que l’intimé a renoncé à l’acquisition du fonds de commerce et qu’il ne peut se prévaloir de la caducité de l’acte en arguant ne pas avoir versé l’indemnité prévue au contrat dans les quinze jours prévus puisqu’au jour de la renonciation, ce délai n’était pas encore écoulé. Elle considère que par sa lettre adressée à Me [L] du 23 octobre 2018 ayant pour objet le « retrait du compromis de vente », Me [R], le conseil de M. [O] et de Mme [J], a notifié la renonciation des parties et qu’en conséquence la clause prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire en cas de renonciation prévue à l’article 10 de la convention est applicable. Elle ajoute que M. [O] reconnait avoir pris la décision de mettre un terme à ce contrat et que l’absence de mandat évoqué ne concerne que les relations entre lui et son avocat lequel, par sa qualité, laissait supposer qu’il était mandaté. Enfin, elle rappelle d’une part, que Me [R] était le conseil de M. [O] et de Mme [J] et d’autre part, que le compromis de cession prévoyait qu’il rédigerait l’acte définitif. Elle indique ne pas avoir été informée que Me [R] avait été déchargé après la signature du contrat. Elle soutient qu’en matière juridique, l’avocat bénéficie d’une présomption simple selon lequel son mandat existe. Elle invoque la théorie de l’apparence et l’application des dispositions de l’article 1156 du code civil en affirmant que la qualité du mandataire justifiait que le notaire et le vendeur n’aient pas à vérifier l’existence du mandat.

En réponse M. [O] fait valoir qu’il résulte du compromis de cession que le versement de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation devait intervenir dans les 15 jours suivant la signature dudit compromis et qu’à défaut de signature, il serait caduc. Il ajoute qu’aux termes de l’article 1186 du code civil, « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait » et soutient que le versement préalable de la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation était justement considéré comme un élément essentiel de l’engagement ; il en déduit qu’en l’absence de versement préalable de la somme de 70 000 euros, le compromis était caduc. Il ajoute ne pas avoir pu renoncer à la cession puisque Me [R] n’avait pas mandat pour envoyer la lettre de renonciation, aucun effet ne pouvant être attaché à son courrier. Il souligne que l’article 6.2 du Règlement Intérieur National de la profession d’avocat prévoit qu’un avocat justifie d’un mandat écrit spécial pour réaliser des actes juridiques engageant irrévocablement son client à l’égard de tiers et ajoute que contrairement au mandat général des articles 411 et suivants du code de procédure civile, le mandat spécial ne peut se présumer. Enfin il rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1156 du code civil, le mandat apparent suppose que le tiers contractant ait légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque Me [R] n’est mentionné qu’en sa seule qualité de rédacteur de l’acte. Il affirme n’avoir en tout état de cause pas renoncé à la cession mais seulement à l’acquisition conjointe.

Sur ce,

Le compromis de cession de fonds de commerce signé le 8 octobre 2018 prévoit dans son article 10 : " L’acquéreur s’engage envers le vendeur :

— soit à acquérir le fonds de commerce aux charges et conditions des présentes ; – soit à verser, au cas où il renoncerait à réaliser cette acquisition, une indemnité forfaitaire et irréductible de 200.000,00 euros telle que prévue à l’article « indemnité d’immobilisation ci-après. »

L’article 18 du même acte dispose aussi que « l’acquéreur versera dans le délai de 15 jours à compter de la signature des présentes au vendeur, la somme de 70 000 euros en un virement ou un chèque établi à l’ordre de Me [Y] [L], Notaire, en sa qualité de séquestre, lequel remettra aux cessionnaires le RIB du compte séquestre ouvert pour le compte de la réalisation des présentes. A défaut de versement dans le délai ci-dessus indiqué, les présentes seraient caduques.

En cas de non réalisation du fait de l’acquéreur, notamment si celui-ci se refusait d’acquérir alors que les conditions suspensives stipulées à son profit avaient été levées, ou s’il n’avait pas fait diligence pour obtenir les crédits, objets des conditions suspensives, la somme de 200 000 euros sera acquise au vendeur, à titre de clause pénale dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, pour le couvrir du préjudice qu’il éprouverait par suite de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Dans ce cas, le séquestre est d’ores et déjà autorisé à remettre cette somme au vendeur, hors la présence de l’acquéreur.»

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1186 du code civil dispose qu'« un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

La caducité est donc une sanction qui frappe un acte juridique valablement formé mais qui perd, postérieurement à sa formation, un élément essentiel à son existence ou à son efficacité.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’indemnité de 70 000 euros n’a pas été payée par M. [O] dans le délai de 15 jours contractuellement prévu au compromis de cession, délai qui se terminait le 23 octobre 2018 à minuit.

Il n’est pas contesté non plus que la renonciation est intervenue par lettre du 23 octobre 2018 adressée par mail au notaire de la venderesse à 15h15, avant donc l’échéance du terme précité et avant que le contrat devienne caduc. Dans ces conditions, à la date à laquelle la renonciation de M. [O] est intervenue, le compromis de vente n’était pas encore juridiquement caduc puisque ce dernier avait encore la possibilité de – ou de ne pas – verser la somme de 70 000 € le 23 octobre 2018 jusqu’à minuit ce même jour. La caducité aurait pu intervenir dès le lendemain 24 octobre 2018.

Dans la lettre du 23 octobre 2018, Me [R] indiquait à Me [L] faire suite à des échanges au cours desquels il avait lui-même informé le notaire du fait que M. [O] et Mme [J] souhaitaient « se retirer » du compromis de vente et avaient des dissensions. Il rappelait le défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 70 000 euros.

Dès lors, le 23 octobre 2018 à 15 h 15, c’est une renonciation – l’un des deux cas possibles du non-aboutissement de l’acte – et non une caducité qui a mis fin au compromis.

M. [O] est dès lors juridiquement redevable de la moitié de l’indemnité de 200 000 euros prévue à titre de clause pénale. Le jugement est infirmé sur la nature de l’acte ayant mis fin au compromis.

Il n’est certes pas douteux que l’acte par lequel l’avocat met fin à un engagement contractuel ou précontractuel de son client, ou renonce à un droit pour son compte, est un acte de disposition qui requiert un mandat spécial et que la loi comme la jurisprudence imposent l’existence d’un mandat spécial dans les relations entre le mandant et le mandataire .

L’article 417 du code de procédure civile énumère certains de ces actes pour lesquels un pouvoir spécial est toujours nécessaire : « Le pouvoir spécial est toujours nécessaire pour transiger, pour compromettre, pour acquiescer, pour renoncer à un droit, pour accepter un désistement, pour recevoir des capitaux, pour faire ou accepter des offres réelles, pour avouer, pour déférer le serment décisoire, pour consentir à un partage ou à une vente amiable. »

L’article 1988 du code civil précise que « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès. ».

L’article 1989 du code civil ajoute que « Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.»

Ces dispositions, bien que générales au droit du mandat, s’appliquent également aux avocats lorsqu’ils agissent en dehors du cadre strict de la procédure judiciaire.

Il appartient au client de démontrer la teneur de la mission qu’il a confiée à son avocat et ses limites. Or, en l’espèce, M. [O], qui reproche à Me [R] de les avoir outrepassées, ne le fait pas et il n’a pas attrait le conseil en la cause pour établir ce fait.

L’article 1353 du code civil dispose en tout état de cause que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, si l’absence d’un tel mandat spécial- à la supposer établie – rend l’acte inopposable au mandant dans ses rapports avec celui qui s’est conduit abusivement comme un véritable mandataire, en revanche, le tiers qui a pu légitimement croire aux pouvoirs de ce dernier peut invoquer la théorie du mandat apparent pour que l’acte développe néanmoins ses effets juridiques vis-à-vis de lui. (Cass. Civ, 2e chb, 10 novembre 2021, n° 19-25.881)

L’article 1156 du code civil dispose que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir est inopposable au représenté, « sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. »

La Cour de cassation subordonne l’application du mécanisme du mandat apparent à la condition que la croyance du tiers au pouvoir du prétendu mandataire soit légitime, ce qui impose que les circonstances autorisent le tiers à ne pas vérifier le pouvoir. Dans ce cas, en vertu de l’adage selon lequel « l’erreur commune fait le droit », le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée.

La preuve de cette croyance légitime est appréciée in concreto.

En l’espèce, la SNC Liaudy et [U] a pu croire de bonne foi que l’avocat était investi des pouvoirs nécessaires, du fait de sa qualité et de la clause qui faisait de lui le rédacteur de l’acte (Cass. Civ 3e chb, 2 mars 2005, no 03-15.466).

En effet, l’article 15 de la convention énonce que « les parties conviennent de confier la rédaction de l’acte définitif de cession à Me [R] ». Cela ne signifie pas que le rôle de l’avocat était circonscrit à cette seule rédaction qui exigeait forcément qu’il soit le porte-parole éclairé des deux acquéreurs et soit associé à la phase préparatoire de l’acte de cession pour défendre au mieux leurs intérêts.

Dans sa lettre du 23 octobre 2018, Me [R] rappelle bien qu’il agit aux noms des deux candidats acquéreurs, fait allusion au fait qu’il s’est déjà entretenu à ce sujet avec M. [U], représentant la SNC Liaudy et [U], et évoque la volonté commune des deux acquéreurs de « se retirer du compromis de vente » (« Je reviens vers vous… »).

C’est pourquoi M. [O] ne peut invoquer la clause de substitution du compromis pour affirmer que soit l’un soit l’autre des cessionnaires était certain d’acquérir, la lettre faisant état du désengagement des deux.

L’assistante du notaire des deux acquéreurs elle-même qualifie Me [R] "d’avocat de M. [N] [O]" dans un mail qu’elle adresse au notaire adverse, celui de la SNC. Cette apparence trompe donc même le notaire des acquéreurs qui n’ont pu que lui présenter Me [R] comme leur avocat commun.

La cour infirme le jugement déféré sur la nature et les conséquences de l’acte ayant mis fin au compromis.

Sur la clause pénale

La clause pénale est une stipulation contractuelle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution de ses obligations.

En l’espèce, le compromis évoque celle-ci et la qualifie bien comme telle même si elle figure dans une clause n° 18 intitulée « clause d’immobilisation » qui traite aussi de celle-ci.

L’article 1231-5 du code civil (ancien article 1152) dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La clause pénale a une double nature :- indemnitaire : Elle vise à réparer le préjudice subi par le créancier du fait de l’inexécution,

— comminatoire : Elle a un caractère dissuasif, incitant le débiteur à exécuter ses obligations sous la menace d’une sanction financière.

Le juge dispose d’un pouvoir modérateur pour réviser le montant de la clause pénale s’il est manifestement excessif ou dérisoire, même d’office.

Les circonstances de la présente affaire justifient que celle-ci soit très fortement diminuée dans la mesure où, d’une part, la durée d’immobilisation a été très courte, de l’ordre de quelques semaines voire quelques jours (Mme [J] exerçant au nom d’une société abritant ladite pharmacie créée et immatriculée le 24 janvier 2019), et d’autre part, où il apparait que M. [N] [O] a accepté dans le cadre d’un conflit qui l’opposait à Mme [J], de la laisser poursuivre seule le processus d’achat ce qui a eu pour effet que cette dernière a acquis la pharmacie immédiatement et avec son accord.

Sous réserve de l’action que M. [N] [O] peut vouloir éventuellement exercer contre son ancienne partenaire en affaires et contre Me [R], la clause pénale sera ramenée concernant M. [N] [O] à la somme de 3 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2018, intérêts capitalisés pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive formée par M. [O]

Dans la mesure où cette demande est formulée en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile dans le cadre de sa demande principale de confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la SNC Liaudy et [U] de toutes ses demandes, elle n’a plus d’objet puisque l’intimé succombe.

La cour confirme le jugement déféré de ce chef par substitution de motifs.

Sur les autres demandes

Les condamnations prononcées par le tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sont infirmées.

Succombant, M. [N] [O] est condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Kerouredan, avocat.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour les deux instances successives devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SNC Liaudy et [U] au titre d’une procédure abusive,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M. [N] [O] à payer à la SNC Liaudy et [U] la somme de 3 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2018, intérêts capitalisés pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Kerouredan, avocat,

Rejette la demande de condamnation formée par la SNC Liaudy et [U] et par M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,