Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 8 janvier 2026, n° 25/00705

TCOM Créteil 27 novembre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de communication des documents
La cour a jugé que la demande de communication des documents ne se heurte à aucune contestation sérieuse et a ordonné leur remise sous astreinte.
Rejeté
Résistance abusive à la demande de communication
La cour a estimé que la mauvaise appréciation des droits par une partie ne constitue pas en soi un abus, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais d'avocat de la SO.CA.F.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SO.CA.F a interjeté appel d'une ordonnance du Tribunal de Commerce de Créteil qui avait rejeté ses demandes de communication de documents à la société Carnot Immobilier et à Mme [X]. La question juridique principale était de savoir si la SO.CA.F pouvait obtenir ces documents en référé, malgré les contestations sur la responsabilité de Mme [X]. Le tribunal de première instance a estimé que le litige nécessitait une appréciation des responsabilités, ce qui excédait ses pouvoirs en référé. La Cour d'appel, après avoir examiné les obligations légales de la société Carnot Immobilier, a infirmé l'ordonnance en partie, ordonnant la remise des documents demandés sous astreinte, tout en rejetant les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive. La Cour a ainsi confirmé le rejet des demandes à l'encontre de Mme [X] et a condamné la société Carnot Immobilier aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 8 janv. 2026, n° 25/00705
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/00705
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Créteil, 27 novembre 2024, N° 2024R00405
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Magali DURANT-GIZZILaurent ABSILLynn HAWARI
Cabinet(s) :	ACTIS AVOCATS
Parties :	SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILI<unk>RES ET FINANCI<unk>RES ( SO.CA.F ) c/ S.A.R.L. CARNOT IMMOBILIER

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 8 JANVIER 2026

(n° 1 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00705 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKTLZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Novembre 2024 -Tribunal de Commerce de CRETEIL – RG n° 2024R00405

APPELANTE

SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES (SO.CA.F), RCS de [Localité 8] sous le n° B 672 011 293, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lynn HAWARI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1977

Ayant pour avocat plaidant M^e Magali DURANT GIZZI, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉES

Mme [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A.R.L. CARNOT IMMOBILIER, RCS de [Localité 7] sous le n°401 911 326, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SO.CA.F est une société coopérative de caution mutuelle à capital variable, qui a pour objet de garantir le remboursement ou la restitution des sommes versées ou remises à ses adhérents sociétaires, agents immobiliers et administrateurs de biens dans le cadre de leur activité professionnelle.

La SO.CA.F a accordé cette garantie à la société Carnot immobilier, une agence immobilière, et ce, à compter du 25 septembre 1995 pour les actions de transactions sur immeuble et fonds de commerce à concurrence de la somme de 120.000 euros, de gestion immobilière à concurrence de la somme de 170.000 euros et du syndic de copropriété à concurrence de la somme de 120.000 euros.

Par courrier recommandé du 24 avril 2024, la SO.CA.F a notifié à la société Carnot immobilier le retrait de la garantie pour les opérations de gestion immobilière, syndic de copropriété et transactions sur immeubles et fonds de commerce avec maintien de fond.

Elle reprochait à la société Carnot immobilier de ne pas avoir adressé un certain nombre de documents, notamment comptables, relatifs à son activité.

Par acte du 24 septembre 2024, la SO.CA.F a fait assigner la société Carnot Immobilier devant le juge des référés du tribunal de commerce de Créteil, aux fins de :

Condamner, sous astreinte, in solidum la société Carnot immobilier et Mme [X] à lui remettre :

L’original du registre répertoire de la société Carnot immobilier prévu à l’article 51 du décret ;

L’original du registre des mandats de la société Carnot immobilier prévu à l’article 65 du décret ;

En cas d’administration en syndicats de copropriété, les adresses des immeubles avec les coordonnées des présidents et/ou membres des conseils syndicaux de surveillance ;

Condamner sous astreinte la société Carnot immobilier et Mme [X] à :

Cesser d’utiliser toute référence à son ancienne qualité de sociétaire de la SO.CA.F et/ou à sa garantie financière sur quelque support que ce soit ;

Procéder à la mise à jour de sa carte professionnelle auprès de la chambre de commerce et d’industrie ;

Remettre à la SO.CA.F l’intégralité de la signalétique remise lors de son adhésion à savoir, affiches, panonceaux et logo SO.CA.F ;

Condamner in solidum la société Carnot immobilier et Mme. [X] à payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 27 novembre 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Créteil, a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’ensemble des demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mis les dépens à la charge de la partie demanderesse ;

Liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 57,65 euros dont TVA 20%.

Par déclaration du 19 décembre 2024, la SO.CA.F a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 872 et 873 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de :

Déclarer la SO.CA.F recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 27 novembre 2024 par le tribunal de commerce de Créteil en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’ensemble des demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mis les dépens à la charge de la partie demanderesse ;

Liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 57,65 euros dont TVA 20% ;

Débouter la société Carnot immobilier et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

Y faisant droit et statuant à nouveau :

Condamner in solidum la société Carnot immobilier et Mme [X] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, à remettre à la SO.CA.F les documents et informations suivants :

L’original du registre répertoire de la société Carnot immobilier prévu à l’article 51 du décret ;

L’original du registre des mandats de la société Carnot immobilier prévu à l’article 65 du décret ;

En cas d’administration en syndicats de copropriétés, les adresses des immeubles avec les coordonnées des Présidents et/ou membres des Conseils syndicaux ou Conseils de surveillance ;

Condamner in solidum la société Carnot immobilier et Mme [X] à verser à la SO.CA.F la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner in solidum la société Carnot immobilier et Mme [X] à verser à la SO.CA.F la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société Carnot immobilier et Mme [X] aux entiers dépens qui sont recouvrés par M^e Hawari conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

Elle fait valoir que Mme [X] est la dirigeante de la société Carnot immobilier et que c’est donc par son intermédiaire que les documents qu’elle réclame peuvent être communiqués ; qu’il résulte de l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 que le représentant légal est personnellement responsable de la tenue du registre sollicité.

Elle allègue que la société Carnot immobilier n’a jamais émis la moindre contestation à la réception de ses courriers. Elle rappelle que les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application sont d’ordre public et que l’ensemble des garants financiers sont soumis à une obligation de contrôle de leurs adhérents.

Elle fait état d’obligations légales résultant du décret du 20 juillet 1972.

Elle précise que le document communiqué en première instance n’est pas le registre des mandats mais une liste informatique. Elle soutient que les intimées ont reconnu sans contestation exercer en toute illégalité des activités immobilières sans garantie ni assurance, laissant penser à ses mandants que la société Carnot immobilier continue de disposer des garanties financières de la SO.CA.F.

Elle estime que les intimées ont fait preuve d’une résistance abusive.

Par des conclusions d’incident remises et notifiées le 15 septembre 2025, la SO.CA.F a demandé à la cour de déclarer les conclusions d’intimées signifiées par RPVA le 7 juillet 2025, irrecevables.

Le président de la chambre, a, par ordonnance sur incident rendue le 25 septembre 2025, déclaré irrecevables lesdites conclusions, et, en conséquence, les pièces communiquées.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2025.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il est précisé que la société Carnot immobilier et Mme [X], intimées dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, sont assimilées à un intimé qui n’a pas conclu, de sorte que l’article 954 du code de procédure civile trouvera à s’appliquer et donc qu’elles sont réputées s’approprier les motifs de la décision déférée (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018).

Il en résulte également, conformément à l’article 915-1 du code de procédure civile en son troisième alinéa, que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Sur les demandes de communication

Selon l’article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 873 du même code prévoit que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce :

« En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ. (') »

Selon l’article 51 du même décret :

« Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes » doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire dit « De la loi du 2 janvier 1970 » conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. »

Aux termes de l’article 65 du même décret :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie, sur lequel les mandats prévus à l’article précédent sont mentionnés par ordre chronologique.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d’un syndicat de copropriétaires, d’une société ou d’une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.

Ce registre est, à l’avance, coté sans discontinuité et relié.

En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant ou à l’administrateur désigné.

Le registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil. »

L’appelante fait valoir qu’elle doit, en sa qualité de garant, sur le fondement de ces dispositions, procéder à l’information individuelle des mandants de son ancien adhérent, dont les coordonnées figurent sur les registres qu’elle réclame.

Le premier juge a considéré que le litige nécessitait une appréciation des responsabilités et des causes du retrait de la garantie qui excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés et constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile.

En première instance, Mme [X] avait exposé qu’elle n’était pas titulaire de la carte professionnelle et ne pouvait donc pas être personnellement responsable.

La SO.CA.F se prévaut d’un engagement du représentant légal d’une personne morale signé par Mme [X] le 9 avril 2015. Cet acte porte expressément mention de ce que Mme [X] agit « en qualité de » gérant et non en son nom personnel.

L’argument selon lequel seule une personne physique peut adresser les registres et signalétiques réclamés et non une personne morale ne présente aucune pertinence : les personnes morales peuvent être tenues, comme les personnes physiques, à des obligations de faire, au besoin sous astreinte.

L’existence d’une faute détachable des fonctions est une condition de fond de l’action à l’encontre du gérant d’une société à responsabilité limitée. En l’espèce, une telle faute n’est pas démontrée et son examen procède en tout état de cause d’un débat de fond.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes à l’égard de Mme [X].

Devant le premier juge, la société Carnot immobilier avait indiqué qu’elle n’avait pas souhaité renouveler son activité de syndic et qu’elle n’inscrivait plus sur son papier à en-tête et autre support la garantie en cause, ayant déjà restitué le panonceau avec le logo SOCAF.

Selon l’article 16 du règlement intérieur de la SO.CA.F :

« La Direction Générale peut, à tout moment, dénoncer la garantie accordée à un sociétaire pour l’un des motifs suivants et sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative :

Infraction aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 Janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 Juillet 1972.

Infraction aux dispositions du Code du tourisme.

Infraction aux dispositions du Code Monétaire et Financier.

Infractions aux dispositions du Code des assurances.

Infraction aux stipulations des statuts et du présent règlement intérieur ou non-respect des décisions générales ou particulières des Assemblées Générales et/ou du Conseil d’Administration et/ou de la Direction Générale.

Défaut, insuffisance ou irrégularité dans la comptabilité.

Non représentation des fonds, effets ou valeurs dont le sociétaire est redevable envers ses mandants dans les conditions prévues à l’article 31 du présent règlement intérieur.

Situation financière déséquilibrée,

Comptabilité non probante,

Entrave au contrôle, tel qu’il est prévu à l’article 35 du présent règlement intérieur.

Méthodes de gestion ou structure du cabinet ne permettant pas une surveillance permanente normale du risque.

(') » (caractères gras de la cour).

En l’espèce, la société SO.CA.F, par courrier du 22 février 2024 (pièce 10 de l’appelante) adressé à la société Carnot immobilier, a indiqué être toujours dans l’attente de pièces manquantes, déjà demandées précédemment. Une liste des pièces était annexée au courrier.

Un courrier de relance a été envoyé le 20 mars 2024 aux termes duquel il était précisé que l’attestation de garantie ne serait fournie qu’à réception des documents. Est également intervenu un échange de mails sur la communication des pièces, aux termes duquel Mme [X], gérante de la société Carnot immobilier ne contestait pas expressément que certaines pièces étaient manquantes, indiquant qu’elle fournirait une réponse sur ce point (courriel du 27 mars 2024).

La société SO.CA.F a, par courrier du 7 mai 2024, notifié à la société Carnot immobilier que la garantie financière qui lui était accordée pour les opérations de gestion immobilière, de syndic de copropriété et des transactions sur immeubles et fonds de commerce avec maniement de fonds, prendrait fin dans les trois jours francs suivant parution d’un avis dans le journal Le Parisien – édition Val-de-Marne – du 14 mai 2024 et ce, à la suite de son retrait.

Elle visait les dispositions de l’article 45 du décret du 20 juillet 1972 s’agissant de l’information individuelle des mandants notamment.

Par un courrier du 29 mai 2024, la société SO.CA.F a sollicité la communication des registres (répertoires et mandats), des affiches, du panonceau et du logo.

Le fait que la société Carnot immobilier ait répondu à ces courriers pour contester la demande de communication de pièces ou la décision de retrait n’est pas démontré.

Mme [X], en qualité de gérante de la société Carnot immobilier, a indiqué avoir pris connaissance des conditions énumérées par les Statuts et le Règlement intérieur de la SO.CA.F. le 9 avril 2015 et a accusé réception de leur mise à jour les 16 novembre 2016, 24 octobre 2018 et 10 novembre 2020.

L’article 65 du décret du 20 juillet 1972 relatif au registre des mandats tenu en matière de gestion immobilière dispose qu’en cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant.

L’article 36 du Règlement intérieur de la SO.CA.F prévoit la remise par le sociétaire de tous les documents et renseignements sollicités.

Pour procéder à l’information prévue par l’article 45 du décret, l’appelante doit obtenir le registre répertoire et le registre des mandats.

Cette demande, relative à une obligation de faire au sens du second alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y sera fait droit, par infirmation de la première décision, dans les conditions d’astreinte précisées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, le fait que la société Carnot immobilier administrait en syndicats de copropriété n’est pas établi ' les défendeurs le contestaient en première instance ', la demande formée à ce titre revêt un caractère hypothétique.

Sur la résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’a pas été fait droit aux demandes dirigées à l’encontre de Mme [X], de sorte que la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer à son encontre.

S’agissant de la société Carnot immobilier, la mauvaise appréciation qu’une partie a de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus.

La société SO.CA.F sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à infirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

La société Carnot immobilier sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des deux instances.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté :

les demandes à l’encontre Mme [X] ;

la demande de remise, en cas d’administration en syndicats de copropriétés, des adresses des immeubles avec les coordonnées des présidents et/ou membres des conseils syndicaux ou conseils de surveillance ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Carnot immobilier à remettre à la société SO.CA.F. les documents suivants :

L’original du registre-répertoire de la société Carnot immobilier prévu à l’article 51 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

L’original du registre des mandats de la société Carnot immobilier prévu à l’article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 20 jours à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 40 jours ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société Carnot immobilier à payer à la société SO.CA.F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société Carnot immobilier aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par l’avocat de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE