COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 04 DECEMBRE 2025

N° RG 22/03994 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3JG

[O] [B] [S] [Z]

c/

[H] [W]

[E] [X]

S.A.S.U. PV EXPLOITATION FRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] (RG : 20/06440) suivant déclaration d’appel du 18 août 2022

APPELANT :

[O] [B] [S] [Z]

loueur en meublé professionnel,

né le 14 Février 1962 à [Localité 12] (MAINE ET [Localité 17])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [W]

né le 01 Juillet 1953 à [Localité 14] (47)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

[E] [X]

née le 14 Février 1954 à [Localité 10] (33)

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Paul BIBRON, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. PV EXPLOITATION FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 20 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

M^me Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Corinne VERCAMER

Lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte authentique du 11 septembre 2007, M. [O] [Z] a acquis le lot n°118 de l’immeuble « [Adresse 16] » situé à [Localité 11], correspondant à l’appartement n°423, situé au deuxième étage du bâtiment 4 nommé « [Adresse 15] ».

Par contrat de bail en date du 30 septembre 2013, ce bien a été donné en location à la société « Pierre et Vacances ».

Aux termes d’un acte reçu le 13 juillet 2016, M. [H] [W] et Mme [E] [X] ont acquis le lot n°116 correspondant à l’appartement [Cadastre 8], situé au deuxième étage du même bâtiment.

Toutefois, par erreur, la société Pierre et Vacances a interverti les clés des lots 116 et 118 de telle sorte que les consorts [I] occupent le lot n°118 et M. [Z] a donné à bail le lot n°116.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 13 novembre 2017 et 8 janvier 2018, M. [Z] a mis en demeure les consorts [I] et la société Pierres et Vacances de libérer l’appartement n°[Cadastre 9].

A la demande de M. [W] et de Mme [X], le juge des référés a ordonné le 29 avril 2019, une mesure d’expertise, afin notamment de déterminer la valeur vénale et locative à la date de leur acquisition, des lots n°116 et 118, ainsi qu’à la date de l’expertise.

Le rapport d’expertise a été rendu le 30 janvier 2020, et a confirmé l’inversion des appartements.

2- Par acte du 29 juillet 2020, M. [O] [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux M. [W] et Mme [X], et la société Pierre et Vacances, aux fins notamment de voir ordonner la libération de son appartement.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [H] [W] et Mme [E] [X] à remettre à M. [O] [Z] les clés de l’appartement correspondant au lot n°118, appartement n°423, contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°116 ;

— condamné M. [Z] à remettre à M. [W] et Mme [X] les clés de l’appartement correspondant au lot n°116 contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°118 ;

— dit que ces condamnations sont assorties d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification du jugement et ce pendant une durée de 30 jours ;

— dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la société Pierre et Vacances à payer à M. [Z] la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral subi ;

— rejeté le surplus des demandes de M. [Z] ;

— condamné la société Pierre et vacances à payer à M. [W] et Mme [X] la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral et de jouissance ;

— rejeté le surplus des demandes de M. [W] et Mme [X] ;

— condamné la société Pierre et Vacances à payer à M. [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Pierre et Vacances à payer à M. [W] et Mme [X] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société Pierre et vacances aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 18 août 2022, M. [Z] a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 octobre 2025, M.[Z] demande à la cour d’appel de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé et, en conséquence :

— débouter M. [W] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Pierre et Vacances de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné M. [W] et Mme [X] à lui remettre les clés de l’appartement correspondant au lot n°118, appartement n°423, contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°116 ;

— l’a condamné à remettre à M. [W] et Mme [X] les clés de l’appartement correspondant au lot n°116 contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°118 ;

— a dit que ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire ;

— a dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— a condamné la société Pierre et Vacances à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral subi ;

— a rejeté le surplus de ses demandes ;

— a rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Statuant à nouveau,

— constater que M. [W] et Mme [X] sont occupants sans droit au titre du lot n°118, appartement 423, du bâtiment Les [Localité 13] de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 11] depuis le 13 juillet 2016 ;

— condamner solidairement M. [W] et Mme [X] à libérer complètement et définitivement le lot n°118, appartement 423 du bâtiment Les [Localité 13] de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 11] ;

— condamner solidairement M. [W] et Mme [X] à payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre fixée contractuellement à 36 585 euros, correspondant à 15 euros par jour à compter du 13 juillet 2016 jusqu’au 28 mars 2023, date de la libération complète du lot n°118, appartement 423 ;

— condamner solidairement M. [W] et Mme [X] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêt à raison de leur résistance abusive ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial convenu avec la société Pierre et Vacances aux torts exclusifs de cette dernière ;

— condamner la société Pierre et Vacances à lui payer la somme de 25 487 euros au titre des loyers non perçus depuis 2016, comme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— condamner la société Pierre et Vacances à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner solidairement M. [W], Mme [X] et la société Pierre et Vacances à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement M. [W], Mme [X] et la société Pierre et Vacances aux entiers dépens d’instance et d’appel ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl Ausone Avocats pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

4-Dans leurs dernières conclusions du 14 mars 2023, M. [W] et Mme [X] demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— les a condamnés à remettre à M. [Z] les clés de l’appartement correspondant au lot n°118, appartement n°423, contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°116 ;

— a condamné M. [Z] à leur remettre les clés de l’appartement correspondant au lot n°116 contre remise concomitante par celui-ci des clés de l’appartement correspondant au lot n°118

— a dit que ces condamnations sont assorties d’une astreinte provisoire ;

— a dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— a rejeté le surplus des demandes de M. [Z] ;

— a condamné la société Pierre et Vacances à leur payer la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a condamné la société Pierre et Vacances aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ;

— a condamné la société Pierre et Vacances à leur payer des dommages et intérêts.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a limité la condamnation de la société Pierre et Vacances à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral et de jouissance ;

— a rejeté le surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau au titre de la demande de réformation,

— condamner M. [Z] à leur restituer les loyers perçus depuis le 3 mai 2017, soit au 3 mai 2020 la somme de 12 600 euros, augmentée à compter du mois de juin 2020 jusqu’à la remise des clés d’une somme de 350 euros par mois ;

— condamner la société Pierre et Vacances à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser leur préjudice financier lié à la différence de valeur des appartements interchangés, mais encore leurs préjudices de jouissance et moral liés à la présentation et la remise des clés d’un appartement qui n’est finalement pas le leur, ce qui a induit un vice de leur consentement dont ils sont fondés d’obtenir une indemnisation;

— débouter M. [Z] et la société Pierre et Vacances de leurs appels et demandes dirigés contre eux.

Sur les frais de procédure,

— voir condamner in solidum la société Pierre et Vacances et M. [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

5-Dans ses dernières conclusions du 03 octobre 2025, la société PV Exploitation France demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [Z] au titre des loyers non perçus depuis 2016 ;

— rejeté la demande de M. [Z] de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;

— rejeté la demande des consorts [I] au titre de leur préjudice financier, évalué à la somme de 40 000 euros.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée à verser la somme de 4 000 euros à M. [Z] au titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral subi ;

— l’a condamnée à verser la somme de 6 000 euros aux consorts [I] à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice moral et de jouissance ;

— l’a condamnée à verser à M. [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à verser à M. [W] et Mme [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Statuant à nouveau au titre de la demande de réformation,

à titre principal,

— débouter M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral;

— débouter M. [W] et Mme [X] de leur demande de dommageset intérêts au titre du préjudice moral.

À titre subsidiaire,

— réduire l’évaluation du préjudice moral de M. [Z] à de plus justes proportions ;

— réduire l’évaluation du préjudice moral des consorts [I] à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

— condamner M. [Z] à garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner M. [Z] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées par M.[Z].

* Sur les demandes formées à l’égard des consorts [W]/[X].

— Sur la demande tendant à la libération du lot n°118, occupé sans droit ni titre par M.[W] et Mme [X].

6- M.[Z] soutient que l’expulsion de M.[W] et de Mme [X], occupants sans droit ni titre de son appartement, est la seule mesure pouvant permettre de mettre un terme à l’atteinte à son droit de propriété, et reproche au tribunal de ne pas en avoir tiré les conséquence juridiques.

Il explique cependant qu’en cours de procédure d’appel, une restitution croisée des clés a pu être effectuée le 28 mars 2023.

Sur ce,

7- Il ressort de l’expertise judiciaire et il n’est pas discuté des parties, de ce que la société Pierre et vacances a interverti par erreur les clés des lots 116 et 118, de telle sorte que les consorts [W] [X] étaient en possession, depuis le 13 juillet 2016, date d’acquisition du lot 116, des clés du lot 118, correspondant à l’appartement [Cadastre 9] appartenant à M.[Z], et ce dernier avait quant à lui, donné à bail le lot n°116, correspondant à l’appartement [Cadastre 8] appartenant aux consorts [W] [X].

8- Le tribunal, après avoir constaté que M.[Z] avait lui-même la jouissance et les clés de l’appartement n°[Cadastre 8] correspondant au lot 116 qui appartient aux consorts [W] [X], a ordonné sous astreinte la remise réciproque des clés litigieuses, cette remise des clés sous astreinte apparaissant suffisante pour faire cesser l’occupation irrégulière, et a débouté M.[Z] de sa demande tendant à l’expulsion des consorts [W] [X].

9- En cause d’appel, il résulte des propres conclusions de l’appelant que l’appartement n°[Cadastre 8] a été libéré par les consorts [W] [X] et que les clés lui ont été restituées le 28 mars 2023 (page 9 conclusions d’appelant), de sorte que la demande tendant à la condamnation des intimés à libérer les lieux litigieux est désormais sans objet, et qu’il n’y a donc pas lieu à statuer de ce chef.

— Sur la demande de condamnation des consorts [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation de 36 585 euros, soit 15 euros par jour, à compter du 13 juillet 2016 jusqu’au 28 mars 2023, date de libération de l’appartement et de la remise des clés.

10- M.[Z] expose qu’à la suite de la découverte de l’inversion des clés ayant entraîné une inversion des appartements, il a pris attache le 27 avril 2017 avec M.[W] et Mme [X] afin que ces derniers libérent son appartement, que néanmoins ils n’ont libéré les lieux que le 28 mars 2023.

Il sollicite par conséquent la réformation du jugement qui l’a débouté de sa demande tendant à la condamnation de M.[W] et de Mme [X] à lui payer une indemnité d’occupation, et sollicite une somme de 36 585 euros à ce titre, correspondant à une somme de 15 euros par jour (15 X 2439 jours).

11- M.[W] et Mme [X] s’opposent à cette demande, en faisant valoir qu’ils ont cessé d’occuper l’appartement de M. [Z] dès qu’ils ont eu connaissance de l’inversion des appartements.

Sur ce,

12- Selon les dispositions de l’article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements'.

13- Il est admis que le paiement d’une indemnité d’occupation par les occupants sans droit ni titre, vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire, résultant de la perte de jouissance de son bien.

14- Pour débouter M.[Z] de sa demande à ce titre, le tribunal a estimé que si les consorts [W]/[X] avaient occupé sans droit ni titre son appartement, M. [Z] avait cependant perçu les loyers d’un appartement équivalent, de telle sorte qu’il ne pouvait prétendre à un préjudice résultant de la perte de loyers.

15- En l’espèce, il ressort de la lecture du titre de propriété de M.[W] et de Mme [X], à savoir un acte de vente du 13 juillet 2016, qu’ils ont acquis le lot n°116 correspondant à l’appartement [Cadastre 8], mais que toutefois, par erreur ils ont visité avant la vente, et il leur a été remis, les clés du lot 118 correspondant à l’appartement [Cadastre 8] appartenant à M. [Z].

16- La cour d’appel observe que si M.[W] et Mme [X] ont effectivement occupé un appartement ne leur appartenant pas, ils croyaient légitimement et en toute bonne foi, disposer d’un titre ou d’un droit sur celui-ci, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés occupants sans droit ni titre, au moins jusqu’à ce que l’erreur d’inversion des appartements, qui ne leur est pas imputable, ait été confirmée.

17- Il incombe dès lors à M.[Z], qui réclame le paiement d’une indemnité d’occupation pour occupation sans droit ni titre de son logement, de rapporter la preuve de ce que les consorts [W] [X] auraient occupé le logement litigieux, après la confirmation de l’inversion des clés des logements litigieux.

18- M. [Z] verse aux débats un courrier recommandé avec avis de réception en date du 27 avril 2017, adressé par son conseil aux intimés, dans lequel il les informe de ce qu’une erreur semble s’être produite relative à l’échange des appartements, et une sommation interpellative délivrée à sa requête par huissier de justice le 26 mars 2018, aux termes de laquelle les époux [W] [X] conviennent qu’ils occupent le lot 118 en lieu et place du lot 116 (pièce 14 [Z]).

19- De leur côté les consorts [W] [X] font valoir les termes du courrier qu’ils ont adressé le 31 mai 2018 par recommandé avec avis de réception, au conseil de M.[Z] dans lequel ils lui indiquent que dès qu’ils ont découvert l’inversion des clés, ils ont cessé d’occuper le lot n°118 ( pièce 15 [Z]).

20- Si les pièces versées aux débats par les parties sont contradictoires, et ne permettent pas à la cour de déterminer que l’appartement était libre ou occupé par les consorts [W] [X] après qu’ils ont été convaincus de l’inversion des clés, la lecture du rapport d’expertise judiciaire réalisé le 11 juillet 2019, qui confirme l’erreur relative aux appartements et qui doit être retenue comme date certaine à laquelle les parties ont été informées de celle-ci, révèle quant à lui qu’à la date des constatations de l’expert le lot 118 était 'libre de toute occupation ou location’ (page 13 du rapport d’expertise).

21- En considération de cet élément, M. [Z] ne démontre pas que M. [W] et Mme [X] ont continué d’occuper le lot 116 après la confirmation de l’inversion des appartements, et qu’ils auraient dès lors occupé le bien litigieux sans droit ni titre, de sorte que le jugement, en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation sera confirmé.

— Sur la demande de condamnation à la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

22- M. [Z] soutient que les intimés ont refusé de restituer les clés depuis 2016, date de la découverte de l’inversion des clés des appartements.

23- M. [W] et Mme [X] s’opposent à cette demande, en faisant valoir qu’ils ont cessé d’occuper l’appartement litigieux dès la découverte de l’inversion des appartements.

Sur ce,

24- Selon les dispositions de l’article 1382, dans sa rédaction applicable au présent litige,'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

25- Il incombe à M.[Z] de rapporter la preuve d’une faute des consorts [W] [X], d’un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

26- En l’espèce, il a été vu supra qu’il n’est aucunement établi que M. [W] et Mme [X] aient continué d’occuper l’appartement appartenant à M.[Z] après la confirmation de ce que le bien visité n’était en réalité pas celui qu’ils avaient acquis.

27- En conséquence, la résistance abusive des intimés n’est pas démontrée.

28- A titre surabondant, la cour d’appel relève que M. [Z] bénéficiait quant à lui de la jouissance de l’appartement appartenant aux consorts [W] [X], qu’il ne leur a pas davantage restitué les clés avant le mois de mars 2023, et qu’il ne peut donc sérieusement leur reprocher une résistance abusive dans la remise des clés de son appartement.

29- Le jugement qui a débouté M. [Z] de sa demande tendant à la condamnation de M.[W] et de Mme [X] à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive, sera donc confirmé.

* Sur les demandes formées à l’égard de la société PV Exploitation France.

— Sur la demande de résolution du bail commercial en date du 30 septembre 2013.

30- M. [Z] sollicite l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande à ce titre.

Il rappelle qu’aux termes du contrat de bail convenu le 30 septembre 2013, il avait donné à bail à la société Pierre et Vacances l’appartement n°[Cadastre 9], lot 118 de la résidence '[Adresse 16]', qu’il a cependant découvert, à l’occasion de la mise en vente de ce bien, que l’appartement [Cadastre 9] était en fait occupé par les consorts [W] [X], que cette erreur est constitutive d’un manquement justifiant la résiliation dudit bail.

31- La société PV Exploitation France, venant aux droits de la société Pierre et vacances, fait valoir que cette demande est sans objet, les parties étant convenues de la résiliation anticipée du bail commercial le 31 décembre 2022.

Sur ce,

32- Il ressort d’un échange de courriers intervenus entre la société Pierre et Vacances et M. [Z] que les parties sont convenues, au cours de la procédure d’appel, de la résiliation anticipée du bail commercial à la date du 31 décembre 2022, de sorte que cette demande est désormais sans objet et qu’il n’y a donc pas lieu à statuer (pièce 9 société PV Exploitation France).

— Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 25 487 euros au titre des loyers non perçus depuis 2016.

33- M. [Z] soutient que depuis juillet 2016, il ne perçoit plus de loyers au titre de la mise à disposition de son appartement, que la société Pierre et vacances a exploité jusqu’au 31 décembre 2022, l’appartement n°421, correspondant au lot 116, en lieu et place de l’appartement [Cadastre 9], mais refuse de payer le loyer contractuellement prévu.

Il réclame ainsi la somme de 9450 euros, soit 1575 euros par an pour une période de six ans, au titre des loyers en nature non perçus, la somme de 25 188 euros au titre des loyers numéraires non perçus, soit la somme de 2623 euros par an, et le remboursement de la somme de 299 euros correspondant au montant de la taxe d’habitation qu’il a acquittée pour l’appartement 423 lot 118, au titre de l’année 2022,.

34- La société PV Exploitation France réplique que M. [Z] a perçu les loyers variables prévus au bail commercial du 30 septembre 2013, jusqu’à son terme le 31 décembre 2022, et qu’il n’a jamais fait la demande de bénéficier du droit de séjour.

Elle ajoute que la valeur locative des deux appartements est identique, de sorte que M. [Z] n’a donc subi aucun préjudice financier.

Sur ce,

35- En vertu des dispositions de l’article 1382 du code civil précité, dans sa rédaction applicable au présent litige, il appartient à l’appelant de rapporter la preuve d’une faute de la société Pierre et Vacances, d’un préjudice et du lien de causalité entre le faute et le préjudice.

36- La faute de la société Pierre et Vacances qui a, non seulement par erreur, inversé les clés des appartements [Cadastre 8] et [Cadastre 9], ce qui a induit un échange de la jouissance des appartements entre les parties, mais encore continué de donner à bail un appartement, à savoir l’appartement [Cadastre 8], qui ne faisait pas l’objet du bail commercial, est établie.

37- Aux termes du bail commercial du 30 septembre 2013, M.[Z] a donné à bail l’appartement [Cadastre 9], lot 118, moyennant:

— un loyer en nature correspondant à un droit de séjour annuel de deux semaines de basse saison dans son appartement ou dans un appartement entièrement aménagé et équipé, ayant les mêmes caractéristiques que son appartement, le paiement de ce loyer étant effectué chaque année par compensation avec la facture de séjour mise à la disposition du bailleur,

— un loyer variable correspondant à 20% du chiffre d’affaires annuel hébergement net réalisé sur toute la résidence par le preneur pour la période du 1er octobre au 30 septembre, qui sera réparti unitairement pour l’appartement concerné en fonction du prix d’acquisition hors taxe rapporté au prix total d’acquisition de tous les appartements de la résidence ( pièce 4 [Z]).

38- La société PV Exploitation France verse aux débats les décomptes de loyers variables adressés à M.[Z], qui démontrent que ce dernier a perçu :

— le 31 janvier 2017, la somme de 1001, 96 euros au titre du loyer variable du premier octobre 2015 au 30 septembre 2016

— le 31 janvier 2018, la somme de 959, 63 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017,

— le 31 janvier 2019, la somme de 1128, 76 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,

— le 31 janvier 2020, la somme de 1022, 07 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

— le 31 janvier 2021, la somme de 1018, 40 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— le 10 février 2022, la somme de 1341, 09 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— le 20 février 2023, la somme de 1557, 16 euros au titre du loyer variable du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022 (pièces 3 à 10 société PV Exploitation France)

39- Il en résulte que contrairement à ce qu’il soutient, M. [Z] a bien perçu les loyers variables depuis l’année 2016.

40- Au surplus, la cour d’appel relève que le moyen selon lequel il n’aurait pas perçu le loyer variable relatif à l’appartement acquis, dès lors que le bien donné à bail n’était pas le sien, est inopérant en l’espèce, la lecture des conditions du bail précité révèlent que le loyer variable n’est pas calculé en fonction de la valeur locative du bien donné à bail, mais en fonction du prix d’acquisition du bien considéré.

41- Par ailleurs, le même contrat de bail prévoit que le loyer en nature dont M.[Z] prétend avoir été privé, correspond à un simple droit de séjour annuel, ce qui suppose pour le bénéficiaire d’en faire la demande.

42-Or, M.[Z] ne justifie, ni même n’allègue, avoir sollicité le bénéfice de ce droit de séjour pour son appartement ou un appartement équivalent, et ne peut donc se prévaloir d’un préjudice indemnisable à ce titre.

43- Enfin, M. [Z] sollicite le remboursement de la taxe d’habitation qu’il a réglée pour son appartement n°423 au titre de l’année 2022, par la société PV Exploitation France. Cependant l’examen attentif du contrat de bail par la cour d’appel ne permet pas de lire que le paiement de la taxe d’habitation de l’appartement considéré était pris en charge par la société Pierre et vacances.

44- En considération de ces éléments, et faute pour M. [Z] de justifier d’un préjudice financier lié à la perte de loyers, le jugement qui l’a débouté de sa demande à ce titre sera confirmé.

— Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

45- M. [Z] sollicite la réformation du jugement dans le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice moral.

Il soutient qu’il a été dépossédé de son bien jusqu’au 28 mars 2023, en raison de la faute de la société Pierre et vacances, et qu’il n’a pu procéder à la vente de celui-ci.

46- La société PV Exploitation France s’oppose à cette demande, en faisant valoir que M. [Z] a refusé de procéder à une cession croisée des lots 118 et 119, alors même que les consorts [W] [X] y étaient favorables.

Sur ce,

47- Il ressort de ce qui précède que la faute de la société Pierre et vacances, qui est à l’origine de l’inversion des appartements entre les parties, est établie.

48- A titre liminaire, la cour d’appel relève que le moyen selon lequel M. [Z] aurait refusé de procéder à 'l’échange’ des appartements, et aurait donc de ce fait participé à son propre dommage, ne résiste pas au rappel des dispositions de l’article 545 du code civil, selon lesquelles 'Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité', et à la lecture du rapport d’expertise, qui révèle des différences, notamment en terme d’orientation et de vue entre les deux appartements, qui seront examinées infra.

49- M. [Z] justifie, par la production du mandat de vente consenti en mai 2016 à la société Confluence Properties, qu’il a mis en vente le bien litigieux (pièce 5 [Z]), que cependant il n’a pu récupérer la libre disposition et jouissance de son bien qu’en mars 2023, ce qui a nécessairement entraîné un retard considérable dans son projet.

50- En considération de cet élément, et en réparation des tracas liés à l’inversion des appartements et à la présente procédure, qui sont directement en lien avec la faute commise par l’intimée, le jugement qui a allloué à M. [Z] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral sera confirmé dans son principe, mais infirmé dans son quantum, et la société PV Exploitation France sera condamnée à lui verser la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes formées par les consorts [W] [X].

* Sur la demande tendant à la condamnation de M. [Z] à payer la somme de 12 600 euros au titre des loyers perçus depuis le 3 mai 2017 jusqu’à la remise des clés.

51- Dans le cadre de leur appel incident, M.[W] et Mme [X] sollicitent la réformation du jugement, qui les a déboutés de leur demande tendant à la condamnation de M.[Z] à leur payer la somme de 12 600 euros au titre des loyers perçus depuis le 3 mai 2017.

Ils réclament une somme de 12 600 euros à ce titre, correspondant à 300 euros par mois, sur le fondement de la restitution de l’indu, dès lors que M. [Z] a loué leur propre appartement.

52- M. [Z] s’oppose à cette demande, en faisant valoir qu’il n’a commis aucune faute, étant lui-même victime de l’inversion des clés, et que les consorts [W] [X] ne justifient pas d’un préjudice, n’ayant jamais eu l’intention de louer l’appartement acquis et ayant occupé son propre appartement.

Sur ce,

53- Pour débouter M.[W] et Mme [X] de cette demande, le tribunal a estimé à juste titre que la responsabilité délictuelle de M. [Z] ne pouvait pas être engagée, dès lors qu’aucune faute n’était susceptible de lui être reprochée, ce dernier étant lui-même victime de l’inversion des clés, et les consorts [W] [X] ne justifiant pas d’un préjudice, dans la mesure où ils avaient acquis l’appartement pour l’occuper et non le louer.

54- En cause d’appel, M.[W] et Mme [X] fondent leur demande sur les dispositions des articles 1302 et 1302-1 du code civil selon lesquelles 'Tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution’ et 'Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu'.

55- Or, il a été vu supra d’une part que M. [Z], s’il a bien reçu par erreur les loyers résultant de la location de l’appartement appartenant à M. [W] et Mme [X] en lieu et place de ceux résultant de la mise en location de son propre appartement, les a reçus de la société Pierre et vacances et non de ces derniers.

56- D’autre part, il est souligné qu’il n’a pas reçu indûment les loyers variables, correspondant au demeurant non à la valeur locative de l’appartement mais calculés en fonction du prix d’achat de son bien, mais qu’il les a reçus en raison du contrat de bail commercial conclu avec la société Pierre et vacances.

57- En considération de ces éléments, les conditions de mise en jeu de la répétition de l’indu ne sont pas applicables, et le jugement qui a débouté les consorts [D] [X] de cette demande, sera confirmé.

*Sur la demande tendant à la condamnation de la société PV Exploitation France à la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

58- M.[W] et Mme [X] sollicitent la condamnation de la société PV Exploitation France à leur payer une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice financier lié à la différence de valeur des appartements interchangés, et en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral liés au fait qu’ils ont acquis un appartement qui n’est pas celui qu’ils avaient visité.

59- La société PV exploitation France s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’aux termes du rapport d’expertise, les consorts [W] [X] sont devenus propriétaires d’un bien immobilier d’une valeur vénale strictement équivalente à celui qu’ils ont visité, et sollicitent la réduction des dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice moral.

Sur ce,

60- Pour condamner la société intimée à payer aux consorts [W] [X] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts, le tribunal a estimé que les appartements étaient similaires quant à leur surface et à leur sitation, que le préjudice financier n’était pas démontré, et que seul le préjudice moral était indemnisable.

61- La faute de la société Pierre et Vacances dans l’inversion des clés, qui a conduit les consorts [W] [X] à visiter et acquérir un appartement différent de celui visité, est établie.

62- Aux termes de son rapport, l’expert indique que 'les deux appartements se situent dans le même bâtiment de la résidence au deuxième étage sur le même palier, que leur configuration et leur distribution sont identiques ' étant ici précisé que le lot 113 acquis par M.[Z] présente une superfice de 30 m2, et le lot 116 acquis par M. [W] et Mme [X] une superficie de 29, 79 m2.

63- L’expert précise que 'L’appartement n°[Cadastre 3] est orienté Nord/Est et le n°116 Nord/Ouest. La vue sur les extérieurs est la même pour les deux appartements. Elle donne sur la piscine et les pins. Il y a toutefois quelques différences: l’appartement [Cadastre 2] a une vue côté ouest sur les locaux poubelles mais ceux-ci sont cachés et incorporés dans le paysage, et se situent à quelques dizaines de mètres tout comme les vis-à-vis donnant sur un autre bâtiment dépendant de la résidence’ (page 11 du rapport d’expertise).

64- L’expert estime la valeur vénale actuelle du lot 118 à la somme de 72 000 euros (appartement de M.[Z]) et celle de l’appartement 116 (appartement des consorts [W] [X]) à 68 500 euros.

65- Elle rappelle que l’appartement 118 avait été acquis moyennant un prix de 120 000 euros le 11 septembre 2007 par M.[Z], et que M.[W] et Mme [X] ont acquis le leur en 2016 moyennant un prix de 76 800 euros.

L’expert explique cette différence de valeur par l’existence d’un bail commercial grevant le lot 118 et le valorisant.

66- Si l’expert conclut à une valeur vénale similaire des deux appartements, quoique un peu moins élevée pour l’appartement [Cadastre 2], propriété des consorts [W] [X], l’étude des photographies annexées au rapport d’expertise, permet à la cour d’observer que l’appartement appartenant à M.[Z] dispose d’une vue complètement dégagée sur la pinède, alors que celui appartenant aux consorts [W] [X] donne certes sur les pins, mais également, même si ce vis’à-vis est relativement lointain de quelques dizaines de mètres, sur le local poubelle et sur plusieurs autres bâtiments de la résidence, de sorte que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, les deux appartements ne peuvent être considérés comme présentant des situations similaires.

67- Or, il est constant que les consorts [W] [X] ont visité un appartement offrant une vue complétement dégagée, et ont cru l’acquérir, alors qu’ils ont en réalité acheté un appartement bénéficiant d’un emplacement moins favorable.

Cependant, ils ne justifient pas de la perte de chance d’acquérir ledit bien à un prix moins élevé que celui auquel ils l’ont acquis, dans la mesure où ils ont payé un prix de 78 500 euros correposndant à la réelle valeur vénale du lot 116, et non du lot 118, qui est maintenant estimé à la somme de 156 750 euros, selon avis de valeur du 20 septembre 2021 produit par M. [Z] (pièce 21).

68- Si le préjudice financier n’est pas démontré, en revanche, ils justifient d’un préjudice de jouissance et moral dans la mesure où ils ont visité, et occupé, un bien qui n’était pas celui finalement acquis, et qu’ils n’auraient au surplus finalement peut-être pas acquis, même à ce prix, s’ils l’avaient visité, et avaient pu découvrir la véritable vue dont il bénéficiait.

69- Le jugement qui leur a alloué des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral sera confirmé dans son principe, mais infirmé dans son quantum, et la société PV Exploitation France sera condamnée à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande de la société PV Exploitation France tendant à être relevée et garantie indemne par M.[Z] de toute condamnation prononcée à son encontre.

70- La société PV Exploitaton France sollicite d’être garantie par M.[Z] de toute condamnation prononcée à son encontre, au motif que ce dernier a refusé la cession croisée des biens, et est seul responsable du préjudice subi par les consorts [W] [X].

71- M.[Z] s’y oppose.

Sur ce,

72- La société PV Exploitation France forme en cause d’appel une demande tendant à être relevée et garantie indemne par M.[Z] de toute condamnation prononcée à son encontre, qu’elle n’avait pas formulée en première instance et qui sera donc déclarée irrecevable par application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires.

73- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

74- La société PV Exploitation France, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à verser à M.[Z] d’une part la somme de 4000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à M. [W] et Mme [X] d’autre part, la somme de 4000 euros par application des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande formée par la société PV Exploitation France tendant à être garantie par M.[O] [Z], des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M.[W] et de Mme [X],

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formées par M.[O] [Z] tendant à la libération de l’appartement n°423, lot 118, par M.[W] et Mme [X], et à la résiliation du bail commercial du 30 septembre 2013,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société PV Exploitation France à payer à M.[Z] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice moral, et à M.[W] et Mme [X] la somme de 6000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Statuant de nouveau de ces chefs,

Condamne la société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre et Vacances, à payer à M.[O] [Z] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

Condamne la société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre et Vacances à payer à M. [H] [W] et à Mme [E] [X] la somme de 10 000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral,

Y ajoutant,

Condamne la société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre et Vacances, aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre et Vacances, à payer à M.[O] [Z] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre et Vacances, à payer à à M. [H] [W] et à Mme [E] [X] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,