COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00697 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OERS

[J] [P]

c/

[Y] [H]

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION AVEC RG N°25/00708

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] (RG : 24/00817) suivant déclaration d’appel du 07 février 2025 et déclaration d’appel du 10 février 2025

APPELANTE :

[J] [P] (appelante dans la déclaration d’appel du 07 février 2025 RG N°25/00697 et intimée dans la déclaration d’appel du 10 février 2025 RG N°25/00708)

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Charlotte PERETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[Y] [H] (intimé dans la déclaration d’appel du 07 février 2025 RG N°25/00697 et appelant dans la déclaration d’appel du 10 février 2025 RG N°25/00708)

né le 29 Mai 1947 à [Localité 5],

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller

Bénédicte LAMARQUE, conseillère

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Suite à l’assignation par M. [H] de Mme [P] en constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers, par jugement du 30 mai 2023, rectifié en erreur matérielle par jugement du 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné M. [Y] [H] à réaliser, dans le logement qu’il a loué à Mme [J] [P], sis [Adresse 2], les travaux suivants :

— isolation ;

— mise en conformité de l’installation électrique ;

— réfection de la terrasse,

— sous-face du balcon.

La juridiction a assorti cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, limitée sur soixante jours, passé un délai de deux mois à compter de la signification du dit jugement, se réservant par ailleurs le droit de liquider cette astreinte.

2 – Par acte du 19 février 2024, Mme [P] a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater le non-respect des injonctions soumises à astreinte, d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée et d’obtenir la fixation d’une nouvelle astreinte de 200 euros par jour jusqu’à la réalisation totale des travaux.

3 – Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de rejet des écritures adverses ;

— condamné M. [H] à payer à Mme [P] la somme de 1 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;

— condamné M. [H] à réaliser dans le logement loué sis [Adresse 2] les travaux restant à effectuer, à savoir :

— les travaux d’isolation du mur de façade ouest, compris les embellissements ;

— les travaux d’électricité des postes 1.5, 2.6, 3.7-8-9, 4.1, 4.2, 4.3, 6.2, 6.3, 6.4 du devis de l’EURL LTS ;

— le remplacement du radiateur de salle de bains ;

— la remise en état de la VMC de la chambre ;

— dit que cette injonction sera assortie d’une nouvelle astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant soixante jours, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

— dit que la juridiction se réservera le droit de liquider cette astreinte ;

— condamné Mme [P] à payer à M. [H] la somme de 2 989 euros au titre des loyers impayés ;

— débouté Mme [P] du surplus de ses demandes et notamment de toutes ses demandes en remboursement de trop perçu et dommages et intérêts complémentaires ;

— partagé les dépens entre les parties a hauteur de la moitié pour chacune ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4 – Mme [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 7 février 2025 enregistré sous le numéro 25-697, en ce qu’il a :

— limité la condamnation relative à la liquidation de l’astreinte à la somme de 1 500 euros ;

— limité l’astreinte relative à la nouvelle injonction de réaliser des travaux à 60 jours et à la somme de 50 euros par jour ;

— dit que la juridiction se réservera le droit de liquider cette nouvelle astreinte ;

— condamné Mme [P] à payer à M. [H] la somme de 2 989 euros au titre des loyers impayés ;

— débouté Mme [P] du surplus de ses demandes notamment de toutes ses demandes en remboursement de trop perçu et dommages et intérêts complémentaires ;

— partagé les dépens entre les parties à hauteur de la moitié pour chacune ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5 – M. [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 février 2025 enregistré sous le numéro 25-708.

6 – Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2025 dans les deux dossiers, Mme [P] demande à la cour de :

— déclarer Mme [P] recevable et bien fondée en ses demandes,

Partant :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 12 novembre 2024.

Et statuant à nouveau :

— constater le non-respect des injonctions soumises à astreinte par M. [H].

En conséquence :

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée dans le jugement du 30 mai 2023 ;

— ordonner la fixation d’une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation totale des travaux par M. [H], soit :

— isolation du logement, peinture d’embellissement comprise ;

— mise en conformité du système de VMC selon le devis de la société LTS ;

— remise en état de la sous-face du balcon ;

— condamner M. [H] au paiement d’une indemnité de 3.300 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [P] ;

— condamner M. [H] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre du préjudice moral de Mme [P] ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 580 euros au titre du préjudice financier de Mme [P] ;

— débouter M. [H] de sa demande de paiement des arriérés de loyer ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de la résistance abusive ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7 – Par dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025 dans les deux dossiers, M. [H] demande à la cour de :

— déclarer M. [H] recevable et bien fondé en ses écritures ;

— ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries.

En conséquence :

— infirmer le jugement rendu le 12 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [H] a réglé la somme de 1.500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;

— fixé une nouvelle astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant 60 jours, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

— débouté M. [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— confirmer le jugement rendu le 12 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné Mme [P] à apurer l’arriéré locatif dû ;

— débouté Mme [P] de sa demande tendant à voir condamner M. [H] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre du préjudice de Mme [P] ;

— débouté Mme [P] de sa demande tendant à voir condamner M. [H] au paiement du trop-perçu du loyer à hauteur de 349 euros ;

— débouté Mme [P] de sa demande tendant à voir condamner M. [H] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de la résistance abusive.

Statuant de nouveau :

— constater que M. [H] a réalisé les travaux d’isolation du mur de façade ouest, compris les embellissements, les travaux d’électricités, le remplacement du radiateur de salle de bains et remise en état de la VMC de la chambre 1 et les travaux de peinture du plafond ;

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause :

— condamner Mme [P] à régler à M. [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

8 – Par message RPVA des 10 et 13 octobre 2025, M. [H] a demandé, via son avocat, un report de la clôture respectivement dans les dossiers 25-708 et 25-697.

9 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 13 octobre 2025. À l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de M. [H], et avec l’ accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 13 octobre 2025 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10 – Pour une bonne administration de la justice, les deux dossiers portant les numéros RG 25-697 et RG 25-708 seront joints et enregistrés sous le numéro RG 25-697.

I – La demande de liquidation de l’astreinte provisoire fixée par le jugement du 30 mai 2023

11 – Constatant l’absence de réalisation par le bailleur des travaux auxquels il avait été condamnés par le jugement du 30 mai 2023, l’appelante sollicite l’infirmation du jugement déféré qui n’a liquidé l’astreinte qu’à hauteur de 1.500 euros et demande qu’elle soit portée à 3.000 euros.

Elle soutient que les travaux d’isolation n’ont été réalisés que sur le plafond et qu’il reste les murs et les travaux d’embellissement après isolation, qu’aucun travaux électrique n’a été entrepris et dénonce certains problèmes non répertoriés par l’expert mais attestés par l’électricien qu’elle a mandaté pour un devis, transmis au bailleur le 2 janvier 2024 et qu’enfin les travaux de la sous-face du balcon sous la terrasse n’ont été entrepris.

Elle conteste s’être opposée aux différentes interventions des entreprises mandatées par le bailleur.

12 – L’intimé sollicite au contraire l’infirmation du jugement qui l’a condamné en faisant état de la réalisation des travaux d’isolation des plafonds et cloisons, seul restait la peinture qui ne pouvait être appliquée qu’après les travaux d’électricité, ce qui a été fait par la société Kyt Multiservice en mai 2025.

Devant le premier juge, et face aux différents refus de Mme [P] de laisser intervenir l’entreprise qu’il avait choisie, il s’est engagé à réaliser les travaux restants, même ceux dont il a estimé qu’ils excédaient les observations de l’expert. Il justifie par la production d’un procès verbal de constat de commissaire de justice du 5 février 2025 que les travaux ont été effectués.

Si les travaux de réfection de la terrasse ont bien été réalisés, il fait valoir que la sous-face du balcon en mauvais état est une partie commune, dont la remise en état relève du syndicat des copropriétaires.

Sur ce :

13 – Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, 'le montant de l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte des comportements de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie d’une cause étrangère.'

14 – Pour ordonner la liquidation partielle de l’astreinte, le premier juge s’est fondé sur l’exécution incomplète des travaux qui avaient été ordonnés au bailleur tels que résultant d’une expertise détaillée en tenant compte des freins mis à l’intervention des sociétés de travaux par la locataire.

15 – Il n’est pas contesté que M. [H] avait deux mois à compter de la signification du jugement du 30 mai 2023 pour réaliser les travaux d’isolation, de rénovation électrique et de réhabilitation de la terrasse et du sous-balcon, soit jusqu’au 18 septembre 2023, la signification de la décision étant intervenue le 17 juillet 2023.

16 – Devant le premier juge, à l’audience du 9 septembre 2024, restaient encore certains travaux non réalisés :

— sur la partie isolation, le bailleur n’avait pas fait isoler les murs ni fait repeindre le plafond.

17 – Toutefois au vu du devis du 4 juillet 2023, accompagné d’un acompte de 30% le jour même, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les travaux d’isolation en bois médium sur le mur façade Ouest avaient bien été réalisés, en plus de ceux du plafond, seuls restant les travaux de peinture, qui ne sont intervenus que le 22 mai 2025, après les travaux électriques.

18 – L’appelante qui a bénéficié par jugement du 30 mai 2023, de l’indemnisation de son préjudice lié à la surconsommation d’électricité sur les années 2022 et 2023, fait valoir au moment de la liquidation de l’astreinte, son préjudice de jouissance au regard des factures d’électricité excessives en 2024 mais n’en justifie pas pour attester de l’absence d’isolation sur cette période, sans qu’il puisse toutefois lui être opposé le classement du logement en catégorie E du DPE qui n’a été produit par M. [H] qu’en cours de bail.

— sur la mise en conformité du système électrique et de la VMC

19 – Le jugement déféré a relevé l’absence de remise en état de la VMC existante dans la chambre et de remplacement du radiateur de la salle de bain, en constatant toutefois que la locataire s’est opposée à l’exécution des travaux d’électricité que le bailleur avait commandés et pour lesquels il avait versé un acompte, l’entreprise s’étant présentée chez Mme [P].

20 – Il est en effet attesté des difficultés rencontrées par l’intimé pour faire intervenir l’entreprise QL’RENOV, puis de l’entreprise RC ELEC et du choix par la locataire d’une autre entreprise LTES dont elle a transmis le devis le 5 décembre 2023 au bailleur, soit postérieurement aux deux mois qui lui étaient laissés pour la réalisation des travaux. Devant le premier juge, M. [H] a donné son accord sur ce devis, allant au-delà des travaux proposés par l’expert.

21 – L’appelante sollicite de nouveau l’installation d’une VMC dans la deuxième chambre, l’isolation d’un trou de 10 cm donnant sur l’extérieur dans une des pièces et la réparation du câble 3G sortant d’une boîte de dérivation alimenté par le logement du RDC qui entrerait vers chez un voisin. Elle produit le devis de M.[O] de la société LTES du 5 décembre 2023 pour en attester.

22 – Comme l’a relevé le premier juge, la demande de remplacement du radiateur dans la salle de bains était présente dans le rapport expertal et dans le jugement du 30 mai 2023 ainsi que dans le devis de l’entreprise QL’RENOV que l’intimé avait accepté.

23 – En revanche, l’appelante ne démontre pas le lien entre l’électricité de son appartement et celui de son voisin par la présence d’un câble 3G dont elle ne fait qu’interroger son existence, le devis prévoyant la pose d’une boîte de dérivation d’un montant de 31 euros, qui a été pris en charge par le bailleur par facture du 24 février 2025.

24 – La 2ème chambre ne comportait pas de VMC mais uniquement une aération masquée par une grille de ventilation murale qui devait être maintenue dès lors que c’est la seule aération présente dans cette pièce, dont il ne peut être reproché à M. [H] d’avoir refusé de la reboucher avant qu’elle lui ait été signalée, par facture du 24 février 2025.

25 – Il est là encore attesté que la locataire a refusé l’intervention des artisans, l’intimé ayant du lui adresser par l’intermédiaire de son conseil des courriers les 8 et 16 janvier, 10 février 2025, puis une sommation pour permettre l’accès à son logement le 30 janvier 2025 et la présence d’un commissaire de justice le 5 février 2025 pour constater qu’elle avait bien laissé intervenir la société LTES et KYT Multiservices.

26 – Les travaux électriques sont ainsi à ce jour tous réalisés, suivant facture du 21 février 2025, y compris le remplacement du radiateur dans la salle de bain et la fourniture et pose d’une VMC dans la chambre n°1 que le premier juge avait noté comme manquant aux travaux à réaliser et les travaux supplémentaires listés par Mme [P].

— sur la partie balcon

27 – Le jugement du 30 mai 2023 a mis à la charge de M. [H] la réfection de la terrasse, rectifié par jugement du 25 mars 2024, en ce qu’il avait omis les travaux de la sous-face du balcon.

28 – Il n’est pas contesté que les travaux de réfection de la terrasse ont bien été effectués par le bailleur suivant facture du 2 février 2024 et que la sous-face du balcon en mauvais état et menaçant de s’effondrer a fait l’objet uniquement d’un devis de l’entreprise Schartier le 13 juin 2023, le conseil de M. [H] ayant informé le conseil de Mme [P] que le syndicat des copropriétaires avait validé le devis, cette partie immobilière étant une partie commune tel que cela ressort du règlement de copropriété.

29 – Lorsque l’appartement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur est responsable alors même que les troubles éprouvés par le locataire auraient pour cause la carence du syndicat. En l’espèce, l’intimé justifie avoir porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires la dangerosité des sous-face balcon et avoir obtenu un devis d’une société pour intervenir, mais pas d’avoir sollicité l’inscription de ce point à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire ou extra-ordinaire. Il est donc défaillant à ce titre.

30 – Au vu de l’inexécution de certaines prestations d’embellissement d’électricité et de l’engagement des travaux par le syndicat des copropriétaires pour le balcon tout en tenant compte des obstacles posés par la locataire pour accéder à l’appartement aux fins de mettre fin à l’indécence qu’elle dénonce, le premier juge a fait preuve de discernement en liquidant partiellement l’astreinte provisoire précédemment fixée.

31 – En revanche, le jugement sera infirmé de la demande de fixation d’une nouvelle astreinte provisoire pour la réalisation des travaux restants, la cour ayant constaté que les travaux d’isolation du mur de façade ouest, compris les embellissements, les travaux d’électricité des postes 1.5, 2.6, 3.7-8-9, 4.1, 4.2, 4.3, 6.2, 6.3 et 6.4 du devis de l’EURL LTES, le remplacement du radiateur de salle de bains et la remise en état de la VMC de la chambre 1 avaient été réalisés.

32 – S’agissant des travaux de sous-balcon restant à réaliser, le calendrier de réfection des parties communes ne peut dépendre de M. [H] seul. Il lui sera donc fait obligation d’informer le syndicat des copropriétaires de la nécessité de procéder aux travaux avec inscription de ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale avec une astreinte provisoire fixée au dispositif de la présente décision, à défaut de quoi, il lui appartiendra de saisir la justice pour se voir autoriser à faire réaliser les travaux.

II – Sur le prononcé d’une nouvelle astreinte définitive

33 – L’appelante sollicite la condamnation de M. [H] à une astreinte définitive si les travaux de remplacement de radiateur dans la salle de bains, remise en état de la VMC et de la sous-face du balcon n’étaient pas réalisés à compter de la signification de la décision à venir.

34 – Cette demande est sans objet au regard des justificatifs produits. Elle sera rejetée.

III – Sur les demandes en dommages et intérêts

35 – Le jugement déféré a débouté Mme [P] de sa demande en l’absence de préjudice distinct de celui lié à la non exécution des travaux, ayant au surplus déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance aux termes du jugement du 30 mai 2023.

36 – L’appelante fait valoir un préjudice de jouissance en raison de l’inertie de son bailleur et du désagrément causé en ayant déplacé ses meubles au centre du salon depuis deux ans dans l’attente de la réalisation des travaux, ne pouvant inviter de personnes chez elle, subissant des températures très basses l’ayant contrainte à se loger chez sa mère tant en hiver qu’en été où le défaut d’isolation rendait l’appartement trop chaud, mais également un préjudice moral et une anxiété à voir le bailleur lui réclamer des sommes indues. Elle sollicite une indemnité de jouissance de 150 euros pendant 22 mois venant en plus des sommes déjà perçues par le jugement du 30 mai 2023, une indemnité de 5.000 euros au titre du préjudice moral.

Elle sollicite également la somme de 580 euros a titre du préjudice financier ayant du remplacer la chasse d’eau en raison de son état de vétusté, comme en atteste l’artisan qui est intervenu.

37 – L’intimé s’oppose aux demandes, sollicitant la confirmation du jugement, relevant au surplus que le changement de la chasse d’eau relève de l’entretien par le locataire.

Sur ce

38 – Le jugement du 30 mai 2023 a alloué à Mme [P] une somme de 7.000 euros au titre de préjudice de jouissance, 1.621 euros au titre de la surconsommation énergétique et 800 euros au titre du préjudice moral.

39 – Les travaux d’isolation ont été réalisés très peu de temps après la signification du jugement du 30 mai 2023, restant les travaux d’embellissement et les travaux d’électricité pour lesquels la cour a relevé les obstacles opposés par l’appelante elle-même à leur réalisation mais leur réalisation en février et mars 2025.

40 – L’appelante ne justifie donc d’aucun préjudice de jouissance, ne produisant aucun relevé de température pour justifier des températures très basses malgré les travaux réalisés, aucune facture qui attesterait de sa surconsommation énergétique ni de photographies de son appartement justifiant de son incapacité à y vivre ou à y recevoir des amis en remettant les meubles à leur place pas plus que d’attestation de sa mère sur son hébergement à certaines périodes de l’année, le seul certificat médical de son médecin traitant en date du 19 septembre 2025 pour une grippe ne permettant pas d’établir un préjudice qui serait imputable au bailleur.

41 – S’agissant de l’intervention sur la chasse d’eau, l’appelante a du remplacer le flotteur de la chasse d’au et de la robinetterie.

42 – Toutefois conformément au décret du 26 août 1987 pris en son article 1 et en son annexe, les réparations d’entretien courant correspondant à l’usage normal des locaux et notamment le remplacement des robinetteries, joints, flotteurs des chasses d’eau restent à la charge du locataire, la production de la facture de l’artisan sur laquelle il a mentionné l’état de vétusté ne saurait valoir imputation au bailleur, l’entreprise ayant par cette mention le défaut d’une pièce et l’appelante occupant les lieux depuis 5 ans à la date des faits.

43 – Mme [P] ne justifie pas d’un préjudice moral ni d’un préjudice financier sera rejetée.

44 – Seule l’impossibilité de jouir de la terrasse peut être opposée au bailleur, dont la superficie n’est pas précisée. En effet, l’obligation d’assurer la délivrance d’un logement décent ou la jouissance paisible du locataire vaut également pour les parties communes de l’immeuble.

En réparation du préjudice de jouissance liée à l’impossibilité totale d’utiliser la terrasse, depuis le 30 mai 2023, il sera alloué à Mme [P] la somme de 1.000 euros,

45 – Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

IV – Sur le paiement de la dette locative

46 – Par jugement du 30 mai 2025, Mme [P] a été condamnée à payer la somme de 3.900 euros correspondant au montant du loyer résiduel APL déduite resté impayé sur l’année 2022.

47 – Le jugement déféré l’a condamnée à payer 739 euros pour l’année 2023 correspondant aux mois d’août et de septembre restés impayés, sans que le montant des APL suspendues pour indécence ne puissent être mises à sa charge, (369*2 +1 euro) et 2.250 euros sur l’année 2024 (369*12 -702 euros au titre des versements effectués).

48 – L’appelante soutenant que le premier juge a omis de mentionner au dispositif de sa décision la diminution de son loyer à 450 euros en raison de l’indécence qui est mentionnée dans sa motivation soutient qu’elle n’est débitrice d’aucune somme à l’égard du bailleur, par compensation avec les sommes dont elle a réclamé le paiement au titre de la liquidation de l’astreinte et des dommages et intérêts. Elle confirmait en première instance payer la somme de 169 euros au lieu de 369 euros au titre de son loyer résiduel, la CAF versant 281 euros par mois.

49 – L’intimé sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il n’a retenu que la somme de 739 euros pour l’année 2023 alors que reste dû la somme de 2.425 euros et actualise sa créance sur l’année 2025 à la somme de 3.690 euros échéance d’octobre incluse, la locataire n’ayant payé aucun loyer sur l’année.

Sur ce

50 – Par jugement en date du 9 juillet 2025, la demande de rectification de l’erreur matérielle a été rejetée, la décision du 30 mai 2023 n’ayant fait l’objet d’aucune demande de rectification d’erreur matérielle et la décision du 12 novembre 2024 ne comprenant aucune critique sur la demande de réduction des loyers.

51 – L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire. L’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’appelante ayant continué à occuper le logement et en jouir, les problèmes d’isolation et l’absence de mise aux normes électriques ayant été indemnisés dans le cadre d’un trouble de jouissance au paiement duquel le bailleur a été condamné par jugement du 12 novembre 2022.

C’est donc à bon droit que le jugement déféré a confirmé le montant du loyer du par Mme [P] au seul loyer résiduel mensuel.

52 – Il ressort du décompte locatif produit que l’appelante est débitrice de la somme de 739 euros pour l’année 2023, 3.526 euros pour l’année 2024, en ne tenant compte que des loyers résiduels, la locataire ne pouvant supporter la charge du complément de loyer suspendu par la CAF, du fait de l’indécence du logement et 2.000 euros sur l’année 2025, décompte arrêté au terme d’octobre inclus, comme en atteste le décompte produit par note autorisée en délibéré.

53 – Il convient de confirmer le jugement déféré mais d’actualiser le quantum de la dette locative à octobre 2025, Mme [P] ne pouvant plus se prévaloir de l’état indécent du logement à partir du mois de mars 2025 et la totalité du loyer pouvant lui être demandé, aucun versement par la CAF n’ayant été fait entre les mains du bailleur en raison des impayés de loyer de Mme [P].

54 – Au 31 octobre 2025, elle est ainsi redevable de la somme de 6.265 euros. Le jugement déféré sera infirmé pour être actualisé sur le quantum.

V – Sur la demande au titre de la procédure abusive

55 – L’appelante sollicite la condamnation de M. [H] à lui verser 3.000 euros en raison de sa résistance abusive.

56 – Elle sera toutefois déboutée de sa demande dès lors que l’appelante a été bénéficiaire de la liquidation partielle de l’astreinte provisoire qui avait été mis à la charge du bailleur en raison de l’inexécution partielle des travaux et qu’elle est également responsable des retards pris sur certains travaux.

57 – Sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef.

VI – Sur les dépens et les frais irrépétibles

58 – Chaque partie succombant partiellement sera condamnée à la moitié des dépens, les frais irrépétibles étant laissés à la charge de chacune.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Ordonne la jonction des deux dossiers portant les numéros RG 25-697 et RG 25-708 sous le numéro RG 25-697.

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a ordonné sous astreinte la réalisation de travaux à la charge de M. [H], débouté Mme [P] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, ainsi que sur le quantum de la dette locative restant dû,

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé et y ajoutant,

Constate que les travaux ordonnés à M. [H] ont été réalisés et en conséquence,

Déboute Mme [P] de sa demande de voir réaliser les travaux restants par M. [H] sous astreinte,

Ordonne à M. [H] d’informer le syndicat des copropriétaires des travaux à faire réaliser sur la partie commune des sous-face du balcon qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser, M. [H] devant le cas échéant, en cas de refus de l’assemblée générale, solliciter du tribunal l’autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,

Dit que cette information devra être faite dans les deux mois de la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’avoir procéder à cette information dans les deux mois de la signification de la présente décision, M. [H] sera condamné au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours.

Déboute Mme [P] de sa demande de fixation d’une astreinte définitive,

Condamne M. [H] à verser à Mme [P] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Mme [P] à verser à M. [H] la somme de 6.265 euros au titre des impayés de loyers et des charges arrêtés au 27 octobre 2025, terme d’octobre échu,

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, Mme [P] les supportant donc à 50% et dit qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Déboute Mme [P] et M. [H] de leur demande respective au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Laurence Michel, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,