COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 22/00486 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQZO

[R] [V]

c/

S.C. LE PATIO D’ICARE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2021 par le Juridiction de proximité de [Localité 3] (RG : 21/00373) suivant déclaration d’appel du 31 janvier 2022

APPELANT :

[R] [V]

né le 03 Février 1972 à [Localité 5] (29)

de nationalité Française

Profession : Pilote,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Nahira-marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C. LE PATIO D’ICARE

Société Civile de Construction Vente, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 838 757 763 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BREDY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [R] [V] a signé le 1er octobre 2019 auprès de la société civile de construction vente Le patio d’Icare (ci-après la sccv le Patio d’Icare), un contrat de réservation sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, en vue de l’acquisition d’un appartement et de deux parkings dans un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 4] (31), pour un prix global de 291 000 euros.

M. [V] s’est engagé à justifier de l’obtention du prêt bancaire dans un délai de 60 jours.

II a remis un dépôt de garantie d’un montant de 2 999 euros séquestré sur le compte de Maître [L], notaire à [Localité 6].

N’ayant pu obtenir le prêt pour l’acquisition de ce bien, il n’a pas donné de suite à cet achat.

2- Par acte en date du 8 octobre 2020, M. [V] a assigné la sccv Le patio d’Icare devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir la mainlevée du dépôt de garantie et la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 1104 du code civil, pour mauvaise foi contractuelle.

Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la sccv Le patio d’Icare,

— condamné M. [V] à payer à la sccv Le patio d’Icare la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [V] émise de ce chef,

— condamné M. [V] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

M. [V] a relevé appel du jugement le 31 janvier 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 avril 2024, M. [V] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1104, 1304-3 et 1128 du code civil:

— de réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— d’ordonner la production de l’offre de prêt qui avait été faite et transmise à la Sccv Le patio d’Icare,

— d’ordonner la nullité du contrat de réservation pour vice du consentement au titre de l’article 1178 du code civil,

en conséquence,

— d’ordonner la mainlevée du dépôt de garantie d’un montant de 2 999 euros, actuellement placé sous séquestre chez maître [L] par simple production de l’arrêt qui sera rendu,

subsidiairement,

— d’ordonner la mainlevée du dépôt de garantie d’un montant de 2 999 euros, actuellement placé sous séquestre chez maître [L] par simple production de l’arrêt qui sera rendu, en raison de la non obtention ou transmission du prêt,

— d’ordonner la mainlevée du dépôt de garantie d’un montant de 2 999 euros, actuellement placé sous séquestre chez maître [L] par simple production de l’arrêt qui sera rendu, dès lors qu’il n’est pas à l’origine de la non réalisation de la condition suspensive comme les démontre les preuves versées au débat,

en tout état de cause,

— de condamner la sccv Le patio d’Icare au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 1104 du code civil pour la mauvaise foi contractuelle,

— de condamner la sccv Le patio d’Icare au versement de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— de condamner la sccv Le patio d’Icare a la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au remboursement des sommes réglées en première instance au titre des condamnations.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la sccv Le patio d’Icare demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil, R.23-61 du code de la construction et de l’habitation et 700 du code de procédure civile:

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

en conséquence,

— de débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre en ce qu’elles sont infondées,

— d’ ordonner la libération du dépôt de garantie d’un montant de 2 999 euros actuellement placé sous séquestre chez maître [L] à son profit,

— de condamner M. [V] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Scp Gravellier-lief-de-lagausie-rodrigues conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

5- M. [V] expose qu’il s’était adressé à la Banque Lcl, recommandée par l’intimée, pour l’obtention du prêt, que celle-ci avait accepté de lui accorder ce prêt mais refusait de l’éditer si la domiciliation bancaire de ses comptes n’avait pas lieu dans son établissement, ce à quoi il s’est opposé, que la banque LCL ne lui a donc pas fait d’offre de prêt.

Il soutient que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué dès lors qu’il a demandé un prêt conforme aux conditions prévues dans le contrat de réservation, et que celui-ci n’a pas été obtenu en raison de la faute de l’organisme prêteur qui a refusé de lui accorder le prêt au seul motif qu’il s’était opposé à domicilier ses comptes bancaires dans son établissement.

6- La sccv le Patio d’Icare réplique que la condition suspensive est réputée acquise, dès lors que M. [V] ne s’est pas vu refuser le prêt par l’organisme bancaire, mais que c’est lui-même qui a refusé de se soumettre à la domiciliation bancaire et a ainsi fait échec à cette offre de prêt, qu’au surplus, en cas de refus de la domiciliation bancaire, l’offre de prêt n’était pas remise en question mais seulement les conditions préférentielles d’octroi du prêt, et qu’enfin M. [V] ne justifie pas par ailleurs avoir démarché plusieurs organismes bancaires, et donc d’avoir mis en oeuvre les moyens nécessaires pour obtenir le prêt dans les conditions prévues.

Elle ajoute que M. [V] ne rapporte pas la preuve au demeurant de ce que la Banque LCL lui aurait imposé une domiciliation bancaire.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article R.261-31 c du code de la construction et de l’habitation, 'le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat'.

L’article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

8- En l’espèce, le contrat de réservation signé des parties le 1er octobre 2019 comporte la clause suivante au pargraphe 4: 'le réservataire s’engage à justifier de l’obtention du ou des prêts mentionnés aux conditions particulières au plus tard 60 jours à compter de la signature des présentes. Le présent contrat est donc conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce ou ces prêts. A défaut le réservant se réserve la possibilité d’annuler le bénéfice de la présente convention’ (pièce 1 [V]).

Les conditions particulières du contrat de réservation prévoyaient quant à elle que le financement devait s’effectuer au moyen d’un emprunt d’un montant de 303 127 euros pour une durée maximale de remboursement de 25 ans, avec un taux nominal de 1, 6%.

9- Il n’est pas contesté par l’appelant qu’il n’a pas obtenu le prêt litigieux et qu’il n’a même présenté aucune offre de prêt à son cocontractant, destiné au financement de l’acquisition du bien immobilier.

10- A l’appui de sa demande de restitution du dépôt de garantie, M. [V] produit un courriel que lui a adressé la banque LCL le 10 février 2020, dans lequel elle lui écrit que 'LCL n’a pas édité votre offre de prêt concernant votre investissement locatif et que le dossier est classé sans suite à notre niveau’ (Pièce 2 [V]), qui ne précise pas, cependant, le motif du refus de l’édition de l’offre de prêt.

11- Il verse également aux débats un échange de courriels intervenu les 28 novembre 2019 et le 3 décembre 2019 entre M. [S], responsable régional des ventes de la société Pichet, et lui-même, dans lesquels M. [V] lui indique qu’il ne signera pas 'l’offre si les conditions préférentielles avec engagement de domiciliation restent telles qu’elles sont écrites car elles ne sont pas légales et je refuse donc de les signer’ et M. [S] lui répond qu’il garde le choix de 'domicilier son salaire où il le souhaite car depuis le mois d’avril 2019 aucune banque ne peut vous obliger à domicilier son salaire chez eux’ (pièce 6 [V]).

12- Cet échange de mails révèle seulement une discussion relative au contenu des négociations de M. [V] avec la banque et le rappel par le responsable des ventes de la réglementation en vigueur, mais ne démontre pas que la banque a refusé le prêt à M. [V], pour des raisons indépendantes de la volonté de ce dernier.

13- A cet égard, aux termes mêmes de ses conclusions, M. [V] admet que l’agence bancaire avait souhaité qu’il signe une domiciliation bancaire pour éditer l’emprunt et qu’il a indiqué qu’il ne signerait pas cette clause.

14- Par ailleurs, M. [V] produit lui-même la photocopie d’un emprunt type proposé par la Banque LCL, dont il ressort que la domiciliation bancaire avait pour conséquence, non pas de conditionner l’octroi du prêt, mais de permettre de bénéficier des conditions préférentielles attachées au prêt, en l’espèce une réduction des frais de dossier et une réduction de 10% de l’indemnité demandée en cas de remboursement anticipé du prêt (pièce 10 [V]).

15- Il résulte de ces éléments qu’en cas de refus de domiciliation bancaire par M. [V], ce n’est en tout état de cause pas l’obtention dudit prêt qui aurait été remise en cause, mais unqiuement l’octroi des conditions préférentielles de celui-ci.

16- Enfin, M. [V] verse aux débats un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 7 mars 2024, retranscrivant des échanges téléphoniques qu’il aurait eus avec une personne désignée comme étant le directeur de l’agence LCL le 24 janvier 2022 et le 18 février 2022 (pièce 15 [V]).

17- Il est observé d’une part que le commissaire de justice indique ne pas pouvoir attester de l’identité des personnes ayant cet échange, que d’autre part l’intégralité des conversations n’est pas retranscrite, et enfin que celles-ci révèlent seulement que l’accord de principe de LCL quant à l’obtention du prêt aurait été proposé à M. [V] en contrepartie d’un engagement de domiciliation, ce qui ne constitue pas un élément nouveau, et à l’inverse confirme que le prêt n’a pas été accordé à la suite du refus de M. [V] d’en accepter les conditions.

18- La demande de M. [V] tendant à ce qu’il soit ordonné à la sccv le Patio d’Icare de produire l’offre de prêt qui leur aurait été transmise par la Banque LCL sera rejetée, dès lors qu’il appartient à l’appelant, par application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’en tout état de cause, il n’est pas allégué que M. [V] n’a pas sollicité un prêt auprès de LCL mais qu’il en a refusé les conditions.

19- Par ailleurs, la cour d’appel observe, à l’instar du tribunal, que le contrat de réservation conclu avec la sccv le Patio d’Icare n’obligeait nullement M. [V] à solliciter uniquement la Banque LCL pour l’obtention dudit prêt, et qu’il lui était donc loisible de se tourner vers un autre établissement de crédit.

20- En considération de ces éléments, c’est à juste titre que la tribunal a constaté que M. [V] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive prévue au contrat de réservation, en ne justifiant pas du refus de l’obtention d’un prêt selon les modalités prévues au contrat de réservation, et sans démontrer que le défaut d’obtention du prêt serait directement imputable à la société LCL.

Le jugement qui a débouté M. [V] de sa demande de restitution du dépôt de garantie sera en conséquence confirmé.

Sur la demande subsidiaire de nullité du contrat de réservation pour vice du consentement.

21- M. [V] sollicite à titre subsidiaire la nullité du contrat de réservation et la restitution du dépôt de garantie versé, au motif que son consentement a été trompé par des méthodes de forçage de vente et des promesses de défiscalisation.

Sur ce,

22- En cause d’appel, M. [V] forme une demande tendant à la nullité du contrat de réservation pour vice du consentement, qui n’avait pas été formée en première instance et qui s’analyse donc en une nouvelle prétention, laquelle sera par conséquent déclarée irrecevable par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la demande formée par M. [V] tendant à la condamnation de la Sccv le Patio d’Icare au paiement de dommages et intérêts pour 'mauvaise foi’ contractuelle.

23- M. [V] soutient que la Sccv a fait preuve de mauvaise foi en utilisant des méthodes pour 'forcer à la vente rapidement sous peine de perdre tel ou tel bénéfice', notamment en le menaçant de lui faire perdre le bénéfice de la salle de bains et de la cuisine offertes, et lui faisant miroiter des avantages fiscaux.

24- La sccv le Patio d’Icare s’y oppose, en faisant valoir que M. [V] bénéficiait d’une possibilité de rétractation qu’il n’a pas utilisée, et que les méthodes employées sont des techniques commerciales communes aux promoteurs constructeurs.

Sur ce,

25- Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

26- A l’appui de ses préentions, M. [V] verse aux débats un courrier adressé par la sccv le 26 novembre 2019 lui rappelant le bénéfice d’un avantage commercial, en l’espèce une cuisine et une salle de bains offertes, s’il réitérait la vente par acte authentique avant le 31 décembre 2019.

27- Il est observé que le contrat de réservation a été signé le premier octobre 2019 et que M. [V] bénéficiait d’un délai légal de rétractation de dix jours, qu’il était donc déjà engagé par les obligations contenues dans ledit contrat à réception du courrier du 26 novembre 2019, qu’il ne démontre donc pas qu’il aurait été contraint de le signer pour bénéficier de cette offre.

28- Au surplus, la cour d’appel relève, comme le souligne la Sccv le Patio d’Icare, qu’il s’agit de techniques habituelles dans ce type de vente, qui ne peuvent être qualifiées de déloyales.

29- Enfin, M. [V] ne caractérise aucun préjudice lié aux conditions édictées par le promoteur subordonnant le bénéfice de l’offre en question à une réitération de l’acte authentique avant le 31 décembre 2019.

30- L’argument développé ensuite par M. [V] selon lequel il aurait été trompé par des promesses de défiscalisation, outre qu’il n’est étayé par aucun élément, ne saurait caractériser là encore des méthodes déloyales ou la mauvaise foi de l’intimée, dès lors qu’il s’agit de l’avantage habituellement proposé en contrepartie de ce type d’investissement, et que M. [V] ne justifie d’aucun préjudice à ce titre.

Le jugement, qui a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts, sera par conséquent confirmé.

Sur les mesures accessoires.

31- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

32- M. [V], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamné à verser à la sccv le Patio d’Icare la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CE MOTIFS

Déboute M. [V] de sa demande tendant à ordonner la production de l’offre de prêt transmise à la société civile de construction vente Le patio d’Icare,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande formée par M. [R] [V] tendant à la nullité du contrat de réservation,

Condamne M. [R] [V] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [R] [V] à verser à la société civile de construction vente Le patio d’Icare la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,