RÉFÉRÉ N° RG 25/00121 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLMG

— ---------------------

[H] [C] [G]

c/

[L], [F] [I]

— ---------------------

DU 18 JUILLET 2025

— ---------------------

Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 18 JUILLET 2025

Jean-Pierre Franco, Président de Chambre à la Cour d’Appel de Bordeaux, désigné en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 23 juin 2025, assisté de Sylvaine Déchamps, Greffière,

dans l’affaire opposant :

Madame [H] [C] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah SEGOL, avocat au barreau de BORDEAUX

Demanderesse en référé suivant assignation en date du 16 juillet 2025,

à :

Monsieur [L], [F] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Béatrice LARRIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

Défendeur,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assisté de Sylvaine Déchamps, Greffière, le 17 juillet 2025 :

EXPOSE DU LITIGE :

1. Par jugement en date du 14 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que M. [L] [I] se désiste de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’égard de M. [T] [E],

— déclaré M. [L] [I] recevable en ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [H] [G] ,

— déclaré régulier le congé délivré les 4 et 6 décembre 2023 par M. [L] [I],

— constaté la résiliation du bail verbal conclu le 10 juin 2015 entre M. [L] [I] et M. [T] [E] et Mme [H] [G] à la date du 9 juin 2024 à minuit,

— condamné Mme [H] [G] à quitter les lieux loués [Adresse 3] [Localité 5],

— autorisé à défaut pour Mme [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles I. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (700€ par mois à la date de l’audience,

— condamné Mme [H] [G] à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [L] [I], à compter du 10 juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté les demandes de Mme [H] [G],

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties

— débouté Mme [H] [G] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamné Mme [H] [G] à verser à Monsieur [L] [I] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [H] [G] aux entiers dépens de l’instance

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

2. Par déclaration en date du 4 juin 2025, Mme [H] [G] a relevé appel de cette décision, en ses chefs expressément critiqués.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, Mme [H] [G] a fait assigner M. [L] [I] en référé pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel et d’obtenir sa condamnation aux dépens et à lui payer 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Dans ses dernières conclusions du 16 juillet 2025, développées à l’audience, elle demande au magistrat délégataire de la première présidente :

Vu l’article 514-3 du code de procédure civile,

— de débouter Monsieur [L], [F] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— de la déclarer recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée,

— d’ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 avril 2025,

— de condamner M. [L], [F] [I] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [L], [F] [I] aux entiers dépens.

Elle fait valoir, pour l’essentiel, qu’il existe des motifs sérieux de réformation, tenant en premier lieu à la nullité du congé délivré aux fins de vente du logement, à effet au 9 juin 2024, qui serait frauduleux car fondé en réalité sur le litige existant entre les parties concernant l’état du logement donné à bail (humide et envahi de nuisibles).

Elle ajoute qu’il existe un moyen sérieux de réformation, en ce qui concerne :

— l’indemnisation du son préjudice moral, au vu du certificat médical du docteur [N], et des échanges de SMS versés au débat, faisant suite à l’agression dont elle a été victime lors d’une tentative de la déloger par la force du logement,

— l’indemnisation de son préjudice de jouissance, dès lors que le logement n’est pas décent, ce dont le bailleur est informé depuis mars 2023,

— les autres demandes principales formées devant la juridiction (réalisation de travaux sous astreinte, suspension des effets du bail).

Elle ajoute que l’exécution provisoire aurait en outre des conséquences manifestement excessives, car elle entérinerait la résiliation du bail, et, partant, son expulsion, avant qu’elle ait pu faire juger sa contestation sur la validité du congé, alors qu’elle ne bénéficie que d’un hébergement ponctuel chez des tiers, et qu’elle ne souhaite pas occuper le bien dont elle est propriétaire indivise avec M. [E].

Elle souligne également qu’elle est à jour de ses loyers, et que les sommes réclamées par M. [I], au titre des loyers, ont d’ores et déjà été payées par M. [E].

4. Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2025, M. [I] sollicite le rejet des demandes de Mme [G], et sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que Mme [G] ne justifie d’aucun élément sérieux au soutien de ses allégations concernant le caractère frauduleux du congé délivré, et les préjudices dont elle déclare avoir été victime.

Il conteste le caractère excessif du prix proposé pour la vente, et toute intervention de sa part dans la tentative de délogement dont Mme [G] indique avoir fait l’objet.

Il fait valoir que Mme [G] ne rapporte pas la preuve des conséquences manifestement excessives qui résulteraient de l’exécution provisoire du jugement.

MOTIFS DE LA DECISION :

5. Selon les dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

6. Ces exigences sont cumulatives et l’absence de l’une de ces conditions doit conduire au rejet de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Concernant les moyens sérieux :

7. Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d’appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.

8. Mme [G] soutient que M. [I] a donné congé non pas pour vendre, mais pour la faire partir, en raison du différend intervenu concernant l’état de l’appartement, et également pour relouer pour un loyer supérieur à celui pratiqué jusqu’alors, dans le cadre des bonnes relations entretenues précédemment avec M. [E].

Cette allégation a été écartée par le premier juge qui a considéré qu’elle n’était pas prouvée.

Mme [G] produit devant la cour plusieurs pièces de nature selon elle à fonder une décision d’infirmation.

Le courrier portant l’en-tête de [K] [V] en date du 7 juillet 2025 (sa pièce 16), évaluant le bien entre 370 000 euros et 410 000 euros, ne comporte ni le nom ni la signature du rédacteur, et il est impossible de déterminer si ce dernier a visité la maison ou s’il s’agit d’une estimation tenant compte seulement des données fournies par Mme [G]. Le rédacteur mentionne seulement avoir procédé à une analyse du marché, sans fournir d’autres précisions utiles.

Elle communique également :

— en pièce 1, une photographie d’un cadavre de rat, prise par un téléphone portable à [Localité 4] selon la géolocalisation en pièce 23 (sans certitude sur le titulaire de la ligne), portant la date du 8 février 2023 (Domicile), mais sans preuve d’envoi, ainsi que des échanges de SMS avec le père du bailleur, M. [Z] [I], entre le 7 mars et le 21 mars (sans mention d’année), concernant la visite programmée d’un «chercheur de rats morts ou vivants» selon les termes de la locataire, avec, en dernier lieu, un sms de sa part, indiquant qu’elle charge en définitive M. [I] de la réception de ce professionnel et de contacter également un autre professionnel pour la décontamination de la cave, question décrite comme urgente,

— en pièce 3, un courriel de M. [U], en date du 12 avril 2024, indiquant qu’il avait les devis de travaux (plomberie-porte d’entrée-dératisation-assainissement du sous-sol), et qu’il ferait réaliser les travaux après le départ des locataires (en réalité tout proche selon ses prévisions, le congé devant produire effet au 4 juin 2024),

— en pièce 18, un échange de sms le 14 avril 2023, lors duquel Mme [G] interroge son compagnon, M. [E], sur le nom de la 2ème société de dératisation qu’il souhaitait faire passer. Aucun élément ne démontre que ce sms ait été ensuite transféré à M. [I].

9. Il ne ressort donc pas de ces éléments la preuve que Mme [G] ou son compagnon ait, avant la date de délivrance du congé, le 4 décembre 2023, avisé le bailleur de la nécessité de procéder à des travaux pour mettre fin à un phénomène d’humidité excessive, ou pour dératiser les lieux, ni qu’une mise en demeure ait été adressée à ce sujet, de nature à laisser craindre au bailleur l’engagement d’une procédure à son encontre pour mise à disposition d’un logement non-décent.

10. Dès lors, il n’y a pas lieu de considérer comme sérieux le moyen tiré du caractère frauduleux du congé pour vente, au prix de 550 000 euros, qui apparaît raisonnable au regard des évaluations faites à la requête du bailleur et versées au débat en pièces 11, 21 et 22 provenant des agences Efficity et Century 21. La différence de 12 m² entre le métrage effectué par le diagnostiqueur immobilier (88 m²) et les surfaces prises en compte par les agents immobiliers (environ 100 m²) n’apparait pas suffisante pour constituer un moyen sérieux d’annulation du congé pour fraude.

11. Par ailleurs, les pièces n°4 et n°6 communiquées par l’appelante ne démontrent pas que M. [U] ait pris part d’une quelconque manière à la tentative de délogement dont Mme [G] a fait l’objet de la part de son ex-compagnon et d’amis de ce dernier, et qui lui a occasionné un état d’anxiété sévère, constaté médicalement le 7 novembre 2023.

12. Dans ces conditions, il n’existe pas davantage de moyen sérieux de nature à conduire à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages-intérêts, et qui, de ce chef, ne contient donc aucune disposition bénéficiant de l’exécution provisoire.

14. Enfin, Mme [G] ne justifie pas que l’exécution aurait pour elle des conséquences manifestement excessives dès lors que la décision d’expulsion ne constitue pas, par nature, une circonstance manifestement excessive, et que l’appelante ne réside plus dans l’immeuble depuis de nombreux mois (bien que ses effets et meubles sont encore présents), ce qui ressort des constatations faites par commissaire de justice le 30 juin 2025, et qu’en outre son ex-compagnon M. [T] [E] a, par attestation sur l’honneur du 15 mai 2024, accepté qu’elle occupe à titre privatif le bien dont ils sont propriétaire en indivision, à ne pas troubler sa tranquillité et à ne pas pénétrer dans les lieux sans son autorisation.

Le fait que M. [E] soit susceptible, dans un tel cas, de lui demander une indemnité d’occupation, au profit de l’indivision, dans les suites de l’assignation en partage délivrée le 6 aout 2024 est à cet égard sans incidence puisqu’elle ne peut prétendre, en toutes hypothèses, à une occupation à titre gratuit du bien immobilier pour lequel elle a reçu congé.

15. Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

Sur les mesures accessoires :

16. Il est équitable d’allouer à M. [I] une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Rejette la demande de Mme [G] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement rendu le 14 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Condamne Mme [H] [G] à payer à M. [L] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] aux dépens.

La présente ordonnance est signée par Jean-Pierre Franco, Président de Chambre et par Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps JP Franco