Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 12 mai 2026, n° 23/00301

TI Bordeaux 28 janvier 2022

CA Bordeaux
Infirmation partielle 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 12 mai 2026, n° 23/00301
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/00301
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bordeaux, 28 janvier 2022, N° 20/01988
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Max BARDETGrégory BELLOCQMarine FIANNACCA
Cabinet(s) :	BARDET & ASSOCIES
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Etablissement 1 ], S.A.S. B2DIMMO, SAS au capital de 10.000 €

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/00301 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCO5

[P] [M]

[T] [C] [Z] épouse [A]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

S.A.S. B2DIMMO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2022 par le Tribunal de proximité de BORDEAUX (RG : 20/01988) suivant déclaration d’appel du 18 janvier 2023

APPELANTS :

[P] [M]

né le 23 Avril 1954 à [Localité 1] – MAROC -

de nationalité Française

Profession : Vétérinaire,

demeurant [Adresse 1]

[T] [C] [Z] épouse [A]

née le 21 Janvier 1949 à [Localité 2] (29)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

[Adresse 3]

Représenté par son Syndic le Cabinet GALLIEN

S.A.S. B2DIMMO

exerçant sous l’enseigne CABINET GALLIEN

SAS au capital de 10.000€, immatriculée au RCS de BORDEAUX, sous le n°810 790

725, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentés par M^e Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries, et Madame Christine DEFOY, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M. [D] [V], stagiaire avocat et de Mme [W] [Y], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. M. [P] [M] est propriétaire des lots n°19 et 20 dépendant du bâtiment B d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété, soit au total 87 tantièmes.

Mme [T] [A] est, quant à elle, propriétaire au sein de ce même bâtiment des lots 17 et 18 (appartement), 21 et 22 (parking), soit au total 93 tantièmes.

Ils sont les seuls copropriétaires de la résidence à être propriétaires des lots situés dans ce bâtiment B.

2. Les fonctions de syndic de cette copropriété sont exercées par la Sarl Bru et Fils Patrimoine.

La Sas B2Dimmo exerçant sous l’enseigne Cabinet Gallien vient aux droits de la société Bru et Fils Patrimoine en sa qualité de syndic.

3. M. [M] et Mme [A] affirment contester depuis 2005, la répartition des charges et l’absence de tout élément justificatif des calculs opérés pour cette répartition. Ils considèrent en effet que de nombreuses charges ont été affectées au bâtiment B alors qu’elles ne concerneraient que le bâtiment A. Tel serait notamment le cas des charges d’électricité communes, de nettoyage, d’eau ou de gestion des sinistres.

Ils affirment avoir adressé au syndic de nombreux courriers pour obtenir les modes de calculs, sans succès.

4. Par courrier du date du 15 juillet 2019, le syndic aurait en revanche adressé un courrier à M. [M], affirmant que celui-ci serait redevable de la somme de 3 210,36 euros.

Les termes de ce courrier ont été réitérés le 19 août 2019. Un courrier de mise en demeure a été adressé à M. [M] le 17 septembre 2919.

Contestant devoir cette somme, M. [M] n’a pas répondu favorablement à cette mise en demeure. Le syndic lui a alors fait délivrer une sommation de payer le 24 octobre 2019. Selon cette sommation, la somme demandée correspond à un report de charges au 1er janvier 2019.

5. Le syndicat des copropriétaires a alors assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 6 décembre 2019, sollicitant le paiement de diverses sommes.

Par courrier du 6 février 2020, M. [M] demandait au syndic de reconsidérer la répartition des charges de copropriété. Plus précisément, il considère avoir versé un excédent de charges à hauteur de 5 313,92 euros.

Mme [A] considère quant à elle que l’excédent versé est de 5 611,44 euros.

6. Dans ces conditions, par actes d’huissier en date du 21 août 2020, M. [M] et Mme [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir notamment le remboursement des charges qu’ils considèrent indûment perçues par celui-ci entre 2008 et 2018.

Les deux affaires ont été jointes.

7. Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action en paiement de M. [M] et de Mme [A] à compter de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2010 au regard des règles de la prescription ;

— déclaré recevable l’action en paiement du syndicat des copropriétaires dirigée contre M. [M] au regard des règles de la prescription ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [A] la somme de 1 130,45 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision ;

— débouté Mme [A] du surplus de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— dit que M. [M] est créancier vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la somme de 1 057,54 euros ;

— débouté M. [M] du surplus de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— dit que le syndicat des copropriétaires est créancier vis-à-vis de M. [M] de la somme de 4 957,62 euros ;

— ordonné la compensation entre leurs deux créances respectives ;

— condamné M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 900,08 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 septembre 2019 sur la somme de 2 161,82 euros et à compter du 26 novembre 2021 pour le surplus;

— débouté le syndicat des copropriétaires et la Sarl Bru et Fils Patrimoine de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à l’encontre de M. [M] ;

— débouté M. [M] et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Sarl Bru et Fils Patrimoine ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [A] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes des autres parties émises de ce chef ;

— partagé les dépens de l’instance par moitié entre d’une part M. [M] et Mme [A] et d’autre part le syndicat des copropriétaires, à l’exception des dépens relatifs à la procédure dirigée contre la Sarl Bru et Fils Patrimoine qui resteront totalement à la charge de M. [M] et Mme [A] ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

8. Par déclaration du 18 janvier 2023, M. [M] et Mme [A] ont interjeté appel de cette décision.

9. Dans leurs dernières conclusions du 11 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions ;

— par conséquent, infirmer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Sas B2Dimmo exerçant sous l’enseigne Cabinet Gallien venant aux droits de la Sarl Bru et Fils Patrimoine de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que l’action du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en recouvrement de la somme de 3 339,36 euros à l’encontre de M. [M] est prescrite ;

— constater qu’ils ont fait tout ce qui leur était possible pour régler amiablement ce litige ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à Mme [A] les sommes de :

—  4 840,24 euros en remboursement se décomposant comme suit :

* 4 840,24 euros au titre des charges indûment perçues de l’année 2008 à l’année 2018,

* 408,78 euros au titre des frais d’huissier, de recouvrement et de courriers recommandés indûment imputés du fait d’une répartition des charges erronées,

—  1 190 euros au titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

* 190 euros en réparation du préjudice économique,

* 1 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive

— condamner le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à M. [M] les sommes de :

—  4 911,12 euros en remboursement se décomposant comme suit :

* 4 696,94 euros au titre des charges indûment perçues de l’année 2008 à l’année 2018,

* 214,18 euros au titre des frais d’huissier, de recouvrement et de courriers recommandés indûment imputés du fait d’une répartition des charges erronées,

—  1 144,07 euros au titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

* 144,07 euros en réparation du préjudice économique,

* 1 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive,

— condamner la Sas B2Dimmo en sa qualité de syndic à leur verser la somme de 1 500 euros chacun en réparation du préjudice subi ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic au paiement de la somme de 2 000 euros à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ainsi que la Sas B2Dimmo aux entiers dépens.

10. Dans leurs dernières conclusions du 13 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires et la Sas B2Dimmo demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part de M. [M] ;

— réformer le jugement entrepris sur ce point.

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Y ajoutant,

— débouter M. [M] et Mme [A] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [M] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] à payer à la société B2Dimmo une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] et Mme [A] aux entiers dépens.

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’action en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires

12. Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement qui a retenu que M. [M] était redevable à son égard d’une somme de 4 957,62 € arrêtée à la date du 7 avril 2021.

13. Il est admis par les parties que le délai de prescription applicable est un délai de dix années puisque l’article 2224 du code civil qui prévoyait un délai de cinq ans depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, n’a été rendu applicable aux actions personnelles entre copropriétaires et le syndicat qu’en vertu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété.

Dès lors, ce nouveau délai courait à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 sans pouvoir excéder celui qui résultait de l’application de la loi antérieure.

14. L’assignation en paiement ayant été délivrée le 6 décembre 2019, il est constant que les créances du syndicat des copropriétaires échues avant le 6 décembre 2009 doivent être considérées comme prescrites.

15. Pour considérer que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires à son égard est prescrite, M. [M] fait valoir que dans le calcul de ce dernier figure une somme de 3 339,36 € correspondant à un solde de charges réclamé depuis mars 2009 et systématiquement reporté dans les appels de fonds ultérieurs.

Que cette somme étant donc prescrite et que, compte tenu de différents paiements, d’un avoir de 4 219,24 € correspondant à une consommation d’eau erronée et de régularisations de charges antérieures, il ne restait rien devoir.

16. Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part qu’hormis deux versements affectés précisément à des appels de fonds définis, il convient d’appliquer les règles d’imputation des paiements par le débiteur telles qu’elles sont édictées par l’article 1342-10 du code civil et par les articles 1253 et 1256 pour la période antérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de ce texte.

Qu’il en résulte donc que les paiements auxquels a procédé M. [M] ont été imputés aux dettes les plus anciennes et qu’ainsi, celui-ci a laissé subsister un arriéré antérieur, existant au 31 décembre 2009, qui n’est pas prescrit.

Sur ce,

17. Selon l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge de l’allégation des faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions.

18. L’article 1353 du code civil dispose : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

19. L’article 1342-10 du même code dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

20. Si M. [M] invoque la prescription de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, il souligne plus largement le manque de justification de cette créance malgré de multiples réclamations à cet égard.

21. En l’espèce, la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est une créance liées à des appels de fonds.

22. Pour établir la réalité de sa créance, le syndicat des copropriétaires n’a certes pas la charge de la démonstration de la réalité des dépenses opérées pour son fonctionnement puisqu’il agit sous le contrôle de l’assemblée générale qui vote le budget provisionnel et approuve le budget exécuté.

23. Mais il doit démontrer que les appels de fonds qu’il adresse à chaque copropriétaire, correspond bien au budget voté chaque année en assemblée générale et qu’il a correctement réparti en fonction des tantièmes de chacun d’eux.

24. Il doit aussi démontrer qu’il a bien opéré les régularisations nécessaires en fonction des décisions ultérieures de l’assemblée générale et, notamment de l’adoption du budget exécuté.

25. Il sera d’ores et déjà observé que rien de tel n’est proposé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1].

26. En tout état de cause, dès lors qu’en particulier, le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance n’est pas prescrite en raison de l’imputation des versements opérés par M. [M] en priorité sur les échéances les plus anciennes, il lui incombe la charge minimale de retracer précisément l’historique détaillé des différents appels de fonds et des versements qu’il a reçus, avec leur imputation.

27. À défaut, il met le débiteur dans l’incapacité de vérifier que tous ses paiements ont bien été comptabilisés et de quelle manière ils l’ont été.

28. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] se borne à produire aux débats deux décomptes individuels.

29. Le premier, retraçant des opérations du 1er janvier 2020 au 7 avril 2021 fait apparaître un solde restant dû à cette date de 4 957,62 €.

Il débute, à la date du 1er janvier 2020, par un 'solde à nouveau', débiteur de 5 020,24 €.

30. Or, le second document produit porte sur la période du 1er janvier 2019 au 16 octobre 2019 et fait apparaître à cette date, un solde débiteur de 3 339,36 €.

31. Il en résulterait donc qu’il y aurait eu entre le 16 octobre 2019 et le 1er janvier 2020, une augmentation de la dette de M. [M] de 1 680,88 € sans que l’on sache d’où procède cette somme.

32. De même, ce deuxième décompte débute au 1er janvier 2019 par un 'solde à nouveau', débiteur de 3 482,71 € dont la formation, la cause et le détail ne sont aucunement précisés.

33. De manière générale, les éléments produits aux débats de part et d’autres sont très parcellaires, comportent des incohérences et ne permettent pas de vérifier si la créance invoquée est exacte et si elle est atteinte par la prescription.

34. Il sera d’ailleurs noté à ce sujet que la position du syndicat des copropriétaires consiste à affirmer qu’il existait encore à la date du 31 décembre 2009 une créance de 2 855,01 €.

Que celle-ci n’était, à cette date pas prescrite.

35. Mais c’est oublier, s’agissant d’un simple solde débiteur, que celui-ci a pu prendre naissance, en tout ou en partie, bien avant la date du 6 décembre 2009, date en deçà de laquelle opère l’effet exctinctif de la prescription, en fonction de la date d’échéance des éléments le composant.

36. Il apparaît donc que faute de justifier d’une créance précisément définie et calculée, non atteinte par la prescription, la demande de condamnation en paiement formée par le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être rejetée.

Par voie de conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat en raison de la résistance considérée comme abusive de M. [M] sera rejetée.

II- Sur les demandes de remboursement de charges formées par M. [M] et Mme [A]

37. Le règlement de copropriété prévoit notamment :

'Les frais de consommation d’électricité du compteur d’électricité des parties communes sont charges communes à tous les copropriétaires et sont à répartir entre eux au prorata de leur tantièmes de copropriétés.

Les charges relatives à l’entretien de la cage d’escalier du bâtiment A du rez-de-chaussée

jusqu’au deuxième étage (hall du rez-de-chaussée et paliers compris) sont à répartir entre les copropriétaires de ce bâtiment.

Un compteur général eau potable équipe l’immeuble. Des compteurs divisionnaires (sous

compteurs) seront installés pour les lots 1 à 14 et 17 à 20. Les frais de consommation seront répartis par le syndic en fonction des consommations réelles pour les copropriétaires des lots 1 à 14 et 17 à 20. La consommation du compteur des parties communes sera répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.'.

38. Madame [A] affirme avoir versé au titre des charges une somme indue de 5611 € et M. [M] une somme indue de 5 313,92 € et ce, au titre de la consommation d’eau, d’électricité, du nettoyage des locaux et de l’enlèvements des 'encombrants', autrement dit des objets et déchets encombrants, au cours des années 2008 à 2018.

A- La consommation d’eau

39. M. [M] et Mme [A] réclament chacun le remboursement d’une somme de 2 013,49 € correspondant à un trop-versé au titre des années 2012 à 2015.

40. Ils expliquent qu’en effet, jusqu’à la mise en place, en mai 2021, du relevé à distance des compteurs individuels de consommation d’eau, le syndic déduisait la consommation d’eau imputable aux parties communes par soustraction du cumul des consommations individuelles déclarées par les copropriétaires du total facturé par le prestataire.

Que cependant, certains copropriétaires s’abstenant de procéder au relevé de leur compteur individuel, leur consommation était alors imputée sur celle des parties communes.

41. Ils soulignent que le bâtiment B dans lequel se trouvent leurs lots, ne partage avec le bâtiment A qu’un passage, ou préau, situé sous le premier étage de ce bâtiment qui leur permet d’accéder à leurs lots depuis la rue.

Que néanmoins, selon le règlement de copropriété, ce passage constitue une partie commune du bâtiment A sur lequel le bâtiment B bénéficie d’une servitude de passage.

42. Le syndic de copropriété admet que jusqu’à la mise en place de compteurs avec télé-relevé, certains copropriétaires ne transmettaient pas le relevé de leurs compteurs individuels, de sorte qu’il était contraint de reporter la consommation correspondante sur la consommation commune qui était répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Que toutefois, il résulte du règlement de copropriété que cette répartition devait être opérée sans qu’il y ait lieu de faire de distinction entre les bâtiments A et B.

Sur ce,

43. Il suffit de constater que la somme réclamée par les appelants est calculée sur la base d’un pourcentage évalué à 20 % d’une consommation d’eau équivalant à 10 067,47 € et qui représenterait l’estimation du coût du lavage des poubelles et du préau.

Qu’il s’en déduit qu’ils limitent leur réclamation aux sommes qu’ils estiment avoir été imputées à tort au bâtiment B alors qu’elles étaient exclusivement imputables au bâtiment A

44. Or, comme l’a relevé le tribunal, le règlement de copropriété précise que La consommation du compteur des parties communes sera répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Cette disposition s’impose sans qu’il y ait lieu de distinguer entre les parties communes propres à l’un ou l’autre des bâtiments A et B.

La demande ne peut donc qu’être rejetée.

B- La consommation d’électricité

45. Comme dans le cas précédent, Mme [A] et M. [M] reprochent au syndicat de ne pas opérer de distinction entre la consommation d’électricité de la cage d’escalier du bâtiment A et celle du préau de ce même bâtiment qui lui est exclusivement rattaché.

Ils ajoutent que s’ils utilisent ce passage, celui-ci ne comporte qu’une consommation d’électricité extrêmement faible.

46. Ils réclament donc, à ce titre, le remboursement, respectivement, des sommes de 408,96 € et de 383,10 €.

47. Mais c’est à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande en relevant que le règlement de copropriété ne distinguait pas entre les parties communes et mettait à la charge des copropriétaires, selon leurs tantièmes, la consommation d’électricité afférente à l’ensemble des parties communes.

C-Les 'encombrants'

48. Il sera admis que cet adjectif utilisé isolément désigne par économie de langage des objets encombrants et qu’en l’espèce, le litige porte sur la facturation de leur enlèvement.

49. M. [M] et Mme [A] réclament à ce titre, chacun, le remboursement de la somme de 420 € qui leur a été imputée en 2017 et 2018.

50. Cependant, comme le relève avec pertinence le tribunal, s’il est exact que cette charge n’est pas expressément prévue par le règlement de copropriété, on distingue mal pour quel motif les appelants en seraient exonérés alors qu’il s’agit d’un service bénéficiant à tous les copropriétaires qui peuvent entreposer les objets destinés à être enlevés dans un local commun.

D-Le nettoyage des parties communes

51. Il apparaît que la résidence comporte un hall d’entrée avec un local à poubelles qui lui est attenant.

Dans le prolongement de ce hall d’entrée, se trouve un hall d’escalier et l’escalier qui donne accès aux étages du bâtiment A.

52. Le règlement de copropriété prévoit que « Par exception également, les charges relatives à l’entretien de la cage d’escalier du bâtiment A du rez-de-chaussée jusqu’au deuxième étage (hall du rez-de-chaussée et paliers compris) sont à répartir entre les copropriétaires de ce bâtiment conformément au tableau ci-dessus ».

53. Le syndicat des copropriétaires admet que jusqu’en 2020, il n’était pas procédé à une ventilation des frais de nettoyage entre ceux qui concernaient seulement le bâtiment A (escalier et hall de l’escalier) et ceux qui relevaient des charges communes générales ( hall d’entrée de l’immeuble et local à poubelles).

54. Il conclut donc à la confirmation du jugement qui a opéré sur ce point une répartition qui l’a conduit à allouer à M. [M] la somme de 1 057,54 € et à Mme [A], celle de 1 1 130,45 €.

55. En cause d’appel, les intéressés réclament des sommes différentes, soit, respectivement, 1 880,35 € et 2 009,01 €.

56. En effet, en premier lieu, leur calcul inclut les années 2008 et 2009 qui ont été écartées par le tribunal parce qu’atteintes par la prescription.

57. Le syndicat des copropriétaires rappelle que la demande des consorts [M]-[A] ayant été introduite le 21 août 2020, toutes les demandes antérieurs au 20 août 2010 sont prescrites.

58. Ceux-ci n’opposent aucun moyen à cette exception d’irrecevabilité et il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point;

59. En second lieu, le tribunal a retenu une ventilation selon laquelle la part du montant total des frais de nettoyage consacrée aux charges communes spéciales, c’est-à-dire au nettoyage du hall de l’escalier et à l’escalier lui-même, devait être fixée à 44,44 %.

Il a donc appliqué cette proportion aux charges de nettoyage des années considérées et les en a soustraites.

60. Or, les consorts [M]-[A] soutiennent que le tribunal a retenu 'la ventilation opérée par la syndic évaluant à 44,4% la partie due par Mme [A] et M. [M] sur cette charge commune par rapport au montant total'.

Que 'si cette ventilation était à retenir, cela signifie dès lors que les charges indûment versées correspondent à 55,56% des frais réglés sur ce poste (100.00 % – 44.44 % = 55.56 %)'.

61. Mais il s’agit là d’une mauvaise lecture du jugement qui a, au contraire, décidé que cette proportion de 44,44 % s’appliquait, non pas aux frais de nettoyage du hall d’entrée de l’immeuble et du local à poubelles mais bien à ceux afférents aux charges spécifiques du bâtiment A.

Par conséquent, c’est bien une proportion de 55,56 % qui doit s’appliquer aux charges afférentes aux parties communes au bâtiments A et B et donc à la proportion du total des charges de nettoyage incombant aux appelants.

62. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

III- Sur les autres demandes

63. M. [M] et Mme [A] sollicitent le remboursement de divers frais d’huissier, de recouvrement et de courriers recommandés qui leur auraient été indûment imputés.

Ces demandes seront rejetées faute de justification précise du détail de ces sommes et de la réalité des frais en question.

64. Il en sera de même de la demande de dommages et intérêts fondée sur le coût de lettres recommandées que M. [M] et Mme [A] affirment avoir adressées en vain au syndicat des copropriétaires.

65. Ceux-ci forment encore une autre demande en dommages et intérêts fondée sur le préjudice moral qu’ils affirment avoir subi.

Ils ne démontrent cependant nullement avoir subi un préjudice spécifique différent de celui inhérent à toute procédure judiciaire de sorte qu’ils en seront déboutés.

66. S’agissant enfin des dépens et des frais non compris dans ces derniers, le jugement sera confirmé.

Il sera procédé de la même manière en cause d’appel sans distinguer cependant entre les dépens selon qu’ils sont afférents ou non à la procédure suivie contre la sarl Bru et Fils Patrimoine.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 janvier 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] était créancier vis-à-vis de M. [P] [M] de la somme de 4 957,62 € et en ce qu’il a condamné ce dernier, après compensation, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 900,08 €.

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande en paiement dirigée contre M. [P] [M];

Y ajoutant,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié entre d’une part, Mme [A] et M. [M], pris ensemble et d’autre part, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1];

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.