ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 12 Février 2026

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 24/04032 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N5V2

Monsieur [B] [X]

c/

Etablissement Public [Localité 1] METROPLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 12 Février 2026

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

Monsieur [B] [X], né le 30 Mai 1965 à [Localité 2] (64), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

assisté de Maître Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelant d’un jugement rendu le 25 juillet 2024 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 26 août 2024,

à :

Etablissement Public [Localité 1] METROPLE,

[Adresse 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI, substitué par Maître Antoine TRIANTAFIDIS, avocats au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – Pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 3]

Non comparant,

Intimés,

Rendu l’arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 17 décembre 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en l’absence de Monsieur le commissaire du gouvernement, dûment convoqué,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

— oOo-

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Monsieur [B] [X] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] d’une contenance de 1562 m² située [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 3].

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 20 décembre 2022, Maître [K] [Z], notaire à [Localité 4], a informé la commune de [Localité 3] de l’intention de M. [X] de céder son bien, libre d’occupation, pour un prix de 390'500 euros

Par arrêté du 1er mars 2023 le président de l’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 1] Métropole (ci-après [Localité 1] Métropole) a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 172'000 euros, TVA en plus le cas échéant, augmenté des frais d’agence (32'800 euros) sous réserve de la production du mandat de vente.

Par lettre du 27 mars 2023, M. [X] a refusé cette offre.

2. Bordeaux Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 avril 2023 aux fins de fixation judiciaire du prix du bien.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 27 novembre 2023 puis par jugement prononcé le 25 juillet 2024 a statué ainsi qu’il suit :

— fixe au 18 mai 2018 la date de référence ;

— fixe à 193'688 euros, TVA en plus le cas échéant, le prix de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] d’une contenance totale de 1562 m², sise [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 3], vendue par Monsieur [B] [X] et préempté par [Localité 1] Métropole, outre 32'802 euros au titre de la commission d’agence, sous réserve de justifier du mandat régulièrement donné ;

— rejette la demande de dommages et intérêts formés par Monsieur [X] ;

— condamne [Localité 1] Métropole à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne [Localité 1] Métropole aux dépens.

M. [X] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 26 août 2024.

Bordeaux Métropole a formé un appel incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. M. [X] a déposé son mémoire d’appelant le 4 novembre 2024, accompagné de 3 pièces. Ils ont été communiqués par le greffe le lendemain aux autres parties, qui les ont reçus deux jours plus tard.

Il a déposé un deuxième mémoire le 12 novembre 2024 accompagné de deux nouvelles pièces. Ils ont été communiqués par le greffe le 18 novembre 2024 aux autres parties qui les ont reçus le 21 novembre suivant.

L’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— fixe au 18 mai 2018 la date de référence,

— fixe à 193.688 euros, TVA en sus le cas échéant le prix de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1], d’une contenance totale de 1562 m², sise [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 3], vendue par Monsieur [B] [X] et préemptée par [Localité 1] Métropole, TVA en sus le cas échéant, outre 32 802 euros au titre de la commission d’agence, sous réserve de justifier du mandat régulièrement donné,

— rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] ;

— fixer à 390.500 euros HT et hors frais d’agence le prix de vente de l’immeuble cadastré section AC [Cadastre 1] à [Localité 3], appartenant à M. [X], outre frais d’agence 32 802 euros ;

Subsidiairement,

— en cas de fixation d’un prix inférieur, fixer en sus à la somme de 218.500 euros la réparation des conséquences dommageables et condamner [Localité 1] Métropole au paiement de cette somme ;

— condamner [Localité 1] Métropole à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [Localité 1] Métropole aux dépens ;

— débouter [Localité 1] Métropole de ses demandes.

***

4. Bordeaux Métropole a déposé son mémoire d’intimé le 6 janvier 2025, accompagné de 26 pièces. Ils ont été communiqués par le greffe les 7 et 15 janvier suivant aux autres parties, qui les ont reçus respectivement le 10 janvier pour le commissaire du gouvernement et le 16 janvier pour M. [X].

L’intimé y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 25 juillet 2024 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde en ce qu’il a fixé la date de référence au 18 mai 2018 et a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X];

— infirmer ce jugement en ce qu’il a fixé à 193.688 euros, TVA en plus le cas échéant, le prix de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1], d’une contenance totale de 1562 m2, sise [Adresse 6]

[V] sur le territoire de la commune de [Localité 3], vendue par Monsieur [B] [X] et préemptée par [Localité 1] Métropole, outre 32.802 euros au titre de la commission d’agence, sous réserve de justifier du mandat régulièrement donné ;

En conséquence de cette infirmation partielle, statuant à nouveau,

— fixer le prix de l’immeuble, libre de toute occupation, à la somme de 172.000 euros, TVA en plus le cas échéant, outre 32.802 euros TTC de commission d’agence sur production d’un mandat correspondant enregistré en bonne et due forme ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire et, notamment, débouter Monsieur [X] de ses prétentions quant à la fixation du prix, à la réparation des conséquences matérielles dommageables et à la condamnation de [Localité 1] Métropole à hauteur de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [B] [X] à verser à [Localité 1] Métropole la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance en appel.

***

5. Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 6 février 2025. Il a été notifié le jour-même par le greffe aux autres parties, qui l’ont reçu respectivement le 10 et le 11 février suivant.

Le commissaire du gouvernement, qui y propose à la cour de fixer le prix du bien préempté à la somme de 190.000 euros, prend en compte le faible écart de son estimation avec le prix fixé par le premier juge pour tendre à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il rejette la demande de réparation des dommages liés à la procédure de préemption.

***

6. M. [X] a déposé le 26 février 2025 un troisième mémoire accompagné d’une nouvelle pièce, puis un quatrième mémoire le 2 décembre 2025, accompagné de deux nouvelles pièces. Ils ont été notifiés par le greffe le 27 février et le 3 décembre 2025. Le troisième mémoire a été reçu les 3 et 5 mars 2025 par [Localité 1] Métropole et par le commissaire du gouvernement.

Bordeaux Métropole y a répondu en déposant un deuxième mémoire le 10 novembre 2025, qui a été notifié par le greffe aux autres parties le 21 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de référence

7. M. [X] a formé appel également au titre de la date de référence retenue par le premier juge mais n’en propose pas une autre à son dispositif et ne discute pas cette question dans ses conclusions.

8. Au demeurant, c’est par des motifs pertinents, approuvés par les intimés, que le premier juge a retenu que la date de référence devait être fixée au 18 mai 2018, date à laquelle a été publié l’acte créant la zone d’aménagement différé dans laquelle est inséré le bien litigieux.

Sur la description du bien et son usage effectif

9. Le juge de l’expropriation décrit ainsi le bien préempté : « La parcelle, rectangulaire et plate, d’une superficie de 1562 m², est clôturée avec un portail. L’adresse est le [Adresse 4] mais elle est accessible par l'[Adresse 7] qu’elle longe à l’ouest. Au nord de la parcelle est situé un rond point. Elle est enherbée pour partie, légèrement boisée.

Une allée en gravillons est présente. Une maison d’habitation de 56 m² environ est présente, à l’état d’abandon, encore encombrée de meubles et affaires diverses. Elle est composée d’une pièce à vivre comprenant une cuisine aménagée. Un compteur électrique est présent.

Est également présent sur la parcelle un cabanon de jardin de 20 m² aménagé en habitation, abandonné. Des prises électriques et interrupteurs sont présents, ainsi qu’un évier.

Enfin, sont également présents sur la parcelle un autre cabanon de 12 m², en ruines, deux caravanes, un petit bateau et un véhicule en stationnement. Une construction en béton inachevée est également présente. Elle était destinée à des sanitaires.

L’emprise est située non loin de la Rocade, entre deux ronds-points reliant [Adresse 8] et [Localité 5] et menant aux communes du nord du bassin d'[Localité 6] et du [Localité 7].»

10. M. [J], expert amiable de M. [X], indique : « La construction est dans un mauvais état ne dispose que de très peu d’éléments de confort. L’isolation est quasi inexistante. Cette maison s’apparente plus à un chalet. Les constructions présentes sur cette parcelle ont été réalisées sans autorisation d’urbanisme.

La parcelle dispose d’une excellente visibilité depuis l'[Adresse 7] et depuis le rond-point. (')

La parcelle est située sur un axe majeur de circulation, disposant d’une des meilleures visibilités dans le secteur environnant. En effet, l'[Adresse 7] est devenue l’itinéraire principal fléché pour rejoindre, depuis la sortie numéro [Adresse 9], la D213 menant à [Localité 5] et la D106 menant aux communes du nord du bassin d'[Localité 6] et à la presqu’île du [Localité 8]. (')

Nous sommes situés dans la zone de l’Aéroparc, au sein de l’Opération d’Intérêt Métropolitain [Localité 1] [Adresse 10], créée en 2015. Il s’agit d’une opération d’aménagement du territoire situé sur les trois communes de [Localité 3], [Localité 9] et [Localité 10] et qui couvre 3400 hectares. Cette OIM a pour objectif de valoriser ce territoire à l’environnement privilégié et de favoriser le développement économique de la filière aéronautique spatiale défense. L’environnement direct est composé principalement de bureaux, de locaux d’activité et d’entrepôts et de quelques habitations au sud.»

Sur l’indemnité principale

Moyens des parties

11. M. [X] indique qu’en vertu de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, le prix doit être fixé selon les règles de l’expropriation, lesquelles imposent, au regard de l’article L.321-1 du code de l’expropriation et de l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l’Homme, une indemnisation respectant la valeur marchande et le principe de réparation intégrale du préjudice matériel direct et certain, tel qu’interprété par le Conseil constitutionnel.

L’appelant expose que les évaluations successives de son bien au cours de la procédure sont incohérentes puisque, alors qu’il avait trouvé, par l’intermédiaire d’une agence, un acquéreur au prix de 390 500 euros net vendeur, [Localité 1] Métropole persiste à ne proposer que 172 000 euros (soit 110 euros/m²), quand la commissaire du gouvernement en première instance retenait 266 000 euros, et que l’expert qu’il a mandaté, M. [J], évalue le terrain à 318 648 euros TTC par la méthode comparative.

Il discute en conséquence la décision entreprise, qui a fixé le prix à 193 688 euros (TVA en sus le cas échéant), à peine supérieur à la position de [Localité 1] Métropole, en minorant gravement les atouts intrinsèques de la parcelle. Il fait valoir que l’analyse de l’intimé procède d’une moyenne indifférenciée entre des biens hétérogènes, dont certains en fond de zone, sans considération de critères déterminants en zone d’activités, notamment la visibilité, la situation en bord d’axe passant, l’attractivité d’une surface modeste, la viabilisation ; que le terrain est constructible et desservi par les réseaux, de sorte que l’argumentation de [Localité 1] Métropole sur l’absence de desserte est matériellement inexacte.

M. [X] soutient que les données DVF (demande de valeur foncière), utilisées pour les comparaisons, sont recevables et que deux références significatives qu’il a sollicitées auprès de l’administration corroborent des valeurs de 235 euros/m² et 238 euros/m², en cohérence avec la grille retenue par l’expert ; que la cour doit retenir prioritairement le prix librement convenu de 390 500 euros, la vente n’ayant été empêchée que par l’exercice du droit de préemption, et subsidiairement l’évaluation expertale de 318 648 euros sans abattement pour démolition, l’acquéreur initial devant assumer, le cas échéant, les travaux qu’il projetait.

12. Bordeaux Métropole répond, à titre principal, que l’emprise litigieuse ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, les deux conditions légales y étant cumulatives et appréciées à la date de référence. D’une part, la parcelle est classée en zone AU8-5 du PLU, zone à urbaniser à vocation économique, dont le règlement n’admet les constructions qu’à la double condition, notamment, que les réseaux existants aient une capacité suffisante et que le projet s’inscrive dans une opération d’ensemble (lotissement, ZAC, permis valant division'), condition que le bien, isolé, ne satisfait pas ; la seule proximité de périmètres d’aménagement ou d’opérations voisines est, selon elle, indifférente dès lors que la parcelle n’en fait pas partie. D’autre part, la desserte effective par les réseaux publics, en proximité immédiate et de dimension adaptée, n’est pas démontrée, étant rappelé qu’il appartient au propriétaire qui revendique la qualification de terrain à bâtir d’en rapporter la preuve, spécialement lorsque la capacité doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone AU. L’Etablissement Public ajoute que les éléments produits par M. [X] (factures d’eau et d’électricité) sont postérieurs à la date de référence et ne suffisent pas à établir un raccordement autonome, régulier et dimensionné, alors même qu’aucun compteur n’aurait été constaté lors du transport sur les lieux et que la promesse de vente mentionnerait l’absence de raccordement à l’assainissement collectif ; que, par ailleurs, le bien est situé en zone B du plan d’exposition au bruit, où les possibilités de construction sont strictement contraintes, et que les constructions existantes ont été édifiées sans autorisation d’urbanisme, ce qui fait obstacle à toute indemnisation d’un préjudice dépourvu de droit juridiquement protégé.

Sur le bien-fondé de l’offre et la fixation du prix, [Localité 1] Métropole estime que la valeur vénale doit résulter des termes de comparaison et non d’un prix stipulé dans une promesse, laquelle ne constitue pas une transaction effective et ne peut, par principe, servir de référence ; il en déduit que la prétention de M. [X] fondée sur la déclaration d’intention d’aliéner doit être écartée et revendique la pertinence d’une évaluation à 110 euros/m², conforme à l’avis de l’État, au regard des contraintes urbanistiques (zone AU8-5, PEB, nécessité d’opération d’ensemble), de l’état du bien (petite construction irrégulière, terrain encombré), et du fait que le terrain doit être évalué nu, sans valoriser les constructions illicites.

Bordeaux Métropole discute le rapport de M. [J] en lui reprochant une sélection orientée des références (écartement des termes les plus bas), des erreurs de calcul (confusion HT/TTC et prix au m²), l’usage de références insuffisamment vérifiables faute de références de publication, et des comparaisons avec des zones urbaines (US) non transposables à une zone AU.

13. Le commissaire du gouvernement observe, en premier lieu, que la consistance du bien n’appelle guère de discussion : les constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme ne donnent pas lieu à indemnisation, et l’indemnité de dépossession doit être déterminée par référence à la valeur du terrain nu. Il en déduit qu’il convient d’évaluer l’unité foncière comme un terrain nu, sans intégrer de valeur au bâti irrégulier et sans déduire pour autant un coût de démolition, lequel n’a pas vocation à venir minorer le prix au regard de la nature du terrain et de son zonage. Sur la qualification, il se range à l’analyse du juge de l’expropriation : nonobstant le classement en zone à urbaniser, le terrain réunit, à la date de référence, les conditions cumulatives posées par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, tenant à la constructibilité au sens des documents d’urbanisme et à la desserte par les réseaux.

S’agissant ensuite de la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement harmonise l’examen des références produites en neutralise la TVA lorsque nécessaire ; il relève que, qu’il s’agisse des termes produits par l’expert du propriétaire, de ceux de [Localité 1] Métropole, ou encore de ceux retenus par le premier juge, l’échantillon – homogène quant à la localisation (périmètre de l’OIM [Adresse 11]) et le zonage (AU8) – converge vers un prix médian de 120 euros/m² ; que le prix unitaire retenu par le jugement (proche de cette médiane) apparaît donc cohérent et qu’il n’y a pas lieu, en tout état de cause, d’opérer une réfaction au titre de la démolition, qui serait au surplus marginale au regard du bâti.

Le commissaire du gouvernement propose en conséquence de fixer le prix sur la base de 120 euros/m², soit 187 440 euros pour 1 562 m², arrondi à 190 000 euros et conclut à la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

14. En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir suppose, à la date de référence, la réunion de deux conditions cumulatives tenant, d’une part, à l’inscription du bien dans un secteur désigné comme constructible par le document d’urbanisme, et, d’autre part, à sa desserte effective par les réseaux requis, situés à proximité immédiate et d’une capacité adaptée.

15. En l’espèce, le premier juge a exactement retenu qu’à la date de référence, le bien était inséré dans la zone AU8 du Plan local d’urbanisme de [Localité 1] Métropole, laquelle, si elle est à urbanisation encadrée, n’en constitue pas moins un secteur destiné à être ouvert à l’urbanisation pour des activités économiques, sous conditions d’aménagement et d’équipement.

Il en résulte que la parcelle se situe bien dans un périmètre où la constructibilité est juridiquement organisée.

16. S’agissant des réseaux, il doit être relevé à l’examen des productions qu’il existe une voie d’accès et une alimentation en eau et en électricité ; la parcelle est insérée dans un secteur couvert par des dispositifs d’assainissement et desservi par des réseaux ; les conditions légales sont donc satisfaites et c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte que le juge de l’expropriation a retenu la qualification de terrain à bâtir, sans que l’encadrement de la constructibilité au regard du plan d’exposition au bruit et des règles du Plan local d’urbanisme ne fassent obstacle à cette qualification.

17. Les constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme -ce qui n’est pas discuté par l’appelant- ne peuvent être regardées comme ouvrant droit à indemnisation, l’indemnité devant couvrir un préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé. Il en résulte que l’emprise doit être évaluée comme terrain nu, ce que M. [X] ne conteste pas utilement en appel. Pour autant, l’absence d’indemnisation du bâti irrégulier n’implique pas, par elle-même, qu’il y a lieu de pratiquer une réfaction au titre d’un coût de démolition. Une telle minoration supposerait en effet, d’une part, qu’elle soit pertinente au regard de l’usage et de la destination retenus à la date de référence et, d’autre part, qu’elle soit justifiée par des éléments objectifs et actuels. Or, en l’espèce, l’évaluation est opérée par comparaison avec des mutations de terrains à bâtir situés dans un même environnement urbanistique, et il n’est pas établi que la collectivité supportera nécessairement un coût spécifique, certain et quantifié, distinct de la logique de marché déjà intégrée par les références retenues.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a évalué le bien en terrain nu, sans indemniser les constructions irrégulières et sans opérer de déduction au titre de la démolition.

18. En matière de préemption, il est constant en droit qu’à défaut d’accord, le prix est fixé selon les règles de l’expropriation.

Il y a lieu en l’espèce de conduire l’évaluation du bien préempté par la méthode par comparaison, à même de refléter objectivement la valeur vénale réelle du bien. Les termes de comparaison doivent être constitués de mutations portant sur des biens similaires, situés dans le même secteur géographique, et intervenues dans un délai voisin de la décision de première instance.

Or, le prix stipulé dans la promesse synallagmatique de vente du 24 février 2017 ne constitue pas un terme de comparaison pertinent. En effet, il est de principe que la déclaration d’intention d’aliéner ne peut servir de référence pour la fixation du prix puisque le prix convenu dans une promesse de vente qui n’a pas été exécutée ne saurait être assimilé à un prix de cession effectif. Il est à cet égard indifférent que la vente n’ait pu se réaliser en raison de l’exercice du droit de préemption et seules les mutations réellement intervenues, traduisant une rencontre effective des volontés et un transfert de propriété, peuvent servir de termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale d’un bien. Retenir le prix stipulé dans une promesse non réalisée reviendrait à substituer à l’appréciation objective du marché une évaluation purement subjective, reflétant les convenances particulières des parties à la transaction envisagée.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a écarté le prix stipulé au compromis invoqué par M. [X] : un tel acte ne constitue pas, en lui-même, une mutation révélatrice du marché, et sa non-réalisation, fût-elle consécutive à l’exercice du droit de préemption, ne le transforme pas en terme de référence opposable à la juridiction de fixation du prix.

Sur les termes de comparaison, le jugement a retenu, parmi les références issues de l’évaluation administrative produites par [Localité 1] Métropole, celles qui n’étaient pas sérieusement discutées quant à leur nature, leur zonage, leur proximité et leur temporalité, tout en écartant deux références apparaissant moins valorisables au regard de leur situation et de leur accessibilité par rapport à l’emprise litigieuse. Contrairement à ce que soutiennent les parties dans des sens opposés, cette démarche n’est ni arbitraire ni incohérente : elle intègre, d’un côté, la nécessité de ne pas niveler artificiellement des terrains présentant des situations moins favorables et, de l’autre, le souci de conserver un panel significatif et homogène.

Les références complémentaires invoquées par M. [X], issues de l’expertise privée, ont pu être écartées sans méconnaître le principe du contradictoire, dès lors que leur contrôle effectif quant à la réalité des cessions, leur régime fiscal, et leurs caractéristiques comparables n’était pas assuré par la production d’actes ou, à tout le moins, de références de publication en permettant la vérification.

Enfin, les caractéristiques mises en avant par l’appelant (visibilité, situation sur un axe fréquenté, attractivité économique) ont été prises en considération dans l’appréciation des termes de comparaison retenus, sans qu’elles justifient, en l’absence de références probantes, de substituer au prix unitaire fixé par le premier juge une estimation significativement supérieure.

Il s’ensuit que le prix unitaire moyen retenu, puis l’application de ce prix à la surface de 1 562 m², conduisant à la somme de 193 688 euros (TVA en sus le cas échéant), procèdent d’une appréciation exacte des éléments produits aux débats et seront confirmés.

19. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que, puisque la commission d’agence était stipulée à la charge de l’acquéreur dans l’acte à l’origine de la déclaration d’intention d’aliéner, la substitution de [Localité 1] Métropole à l’acquéreur emporte, prise en charge de ces frais, sous la réserve – admise par les parties – de la production d’un mandat régulier.

Sur la demande de dommages et intérêts

20. M. [X] sollicite subsidiairement l’allocation d’une indemnité réparant le préjudice résultant de la perte de la chance de vendre son bien au prix convenu de 390 500 euros. Il fait valoir que la procédure de préemption lui a fait perdre, de manière certaine, la perception du prix convenu, ce qui constitue une conséquence matérielle dommageable en relation directe avec l’opération, égale à l’écart entre 390 500 euros et la valeur finalement fixée.

21 Toutefois, en application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, le prix fixé dans le cadre de la procédure de préemption est exclusif de toute indemnité accessoire. Il en résulte que seul le prix du bien, déterminé selon les règles du code de l’expropriation, est dû au propriétaire.

La juridiction compétente en matière d’expropriation, saisie à ce titre, a pour office de fixer le prix de l’acquisition, non de réparer, par une condamnation distincte, un préjudice qui serait précisément constitué par la différence entre un prix espéré et le prix légalement déterminé.

De plus, la perte alléguée d’une chance de vendre à un prix plus élevé ne constitue pas un préjudice indemnisable distinct du prix d’acquisition lui-même. Le propriétaire ne peut se prévaloir d’un droit acquis à vendre à tel prix déterminé dès lors que la vente envisagée n’a pas reçu exécution.

Admettre une telle demande reviendrait à neutraliser le mécanisme légal de fixation du prix et à conférer un effet indemnitaire autonome à un compromis non réalisé.

Enfin, l’appelant ne caractérise pas un poste de préjudice direct, matériel et certain distinct de la question du prix, fondé sur un texte et justifié par des éléments concrets.

22. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

23. Partie tenue au paiement des dépens de l’appel, M. [X] sera condamné à verser à [Localité 1] Métropole la somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de l’intimé.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 25 juillet 2024 par le juge de l’expropriation de la Gironde,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [B] [X] à payer les dépens de l’appel,

Condamne Monsieur [B] [X] à payer à [Localité 1] Métropole la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,