Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 4 juin 2026, n° 22/02389

TGI 28 mars 2022

CA Bordeaux
Confirmation 4 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 4 juin 2026, n° 22/02389
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/02389
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 28 mars 2022, N° 18/07576
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 juin 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre FONROUGEEmmanuel BARASTBenjamin JAMIDelphine TRANQUARD
Cabinet(s) :	KPDB INTER-BARREAUX
Parties :	son syndic la SAS AGESTYS, pris, Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 04 JUIN 2026

N° RG 22/02389 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWP2

[D] [L]

[W] [I]

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 18/07576) suivant déclaration d’appel du 17 mai 2022

APPELANT :

[D] [L]

né le 30 Janvier 1946 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Coline ROBERT

INTIMÉS :

[W] [I]

né le 06 Mars 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LECONTE

et assisté de M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic la SAS AGESTYS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 489 976 084, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] à [Localité 4]

Représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 21 avril 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [M] [K], attachée de justice et de M. [S] [A], élève avocat.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. M. [D] [L] est propriétaire du lot n°8 ainsi que de 984/10 000èmes des parties communes générales d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 1]. Ce lot est constitué d’un appartement situé au troisième étage du bâtiment A qui compose avec le bâtiment B un même ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété.

2. Par acte en date du 6 août 2018, M. [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Sas Agestys, pour obtenir l’annulation des résolutions 14 et 15 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 avril 2018.

La résolution 14 est relative à la « décision à prendre concernant le projet de construction d’une terrasse à usage commun au niveau de la toiture de l’immeuble », présentée par M. et Mme [J], copropriétaires.

L’assemblée générale a décidé à la majorité de 7141/8888èmes « d’accorder le principe de projet de construction afin de procéder aux démarches : projet de construction d’une terrasse à usage commun au niveau de la toiture de l’immeuble qui est à réétudier par rapport à la création du vélux dans les combles », précisant que M. et Mme [J] devront faire toutes les démarches nécessaires pour l’élaboration d’un dossier technique, administratif et financier qui sera présenté lors d’une assemblée spéciale pour le vote des travaux.

M. [L] a contesté cette décision, faisant valoir qu’elle tend à lui imposer une modification des modalités de jouissance de son lot et n’est pas conforme à la destination de l’immeuble. Il considère dès lors que cette résolution devait être soumise à l’unanimité des copropriétaires.

Il estime en outre que la faisabilité technique, juridique et administrative de ce projet est contestable.

La résolution 15 a pour objet la demande de M. [I], propriétaire des lots 4, 5, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 17 venant aux droits de la société ECV pour avoir acquis ces lots le 12 avril 2018, d’obtenir la jouissance exclusive du couloir longeant ses lots 11 et 12 (anciennes chambres de bonnes) situés au 4ème étage pour un montant de 5 000 euros. Il y est expliqué que ce couloir, qui mesure 5m sur 89 cm, soit 4,50m², est complètement délabré, constitue un cul de sac et que les seuls copropriétaires qui y ont accès sont ceux qui paient les charges de l’escalier de service, à savoir M. [I].

L’assemblée générale, à la majorité de 4/6 en nombre et de 7088/8888èmes en voix a accordé la jouissance exclusive du couloir à M. [I].

Or, selon M. [L], un vote à l’unanimité était indispensable, l’assemblée générale ne pouvant, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

M. [W] [I] est intervenu volontairement à la procédure en ce qu’il est bénéficiaire de la décision n°15 critiquée par M. [L].

3. Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action de M. [L] ;

— reçu en son intervention volontaire M. [I] ;

— débouté M. [L] de ses demandes d’annulation des résolutions 14 et 15 adoptées lors de l’assemblée générale en date du 26 avril 2018 ;

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et à M. [I] une somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— invité le syndicat des copropriétaires à faire application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’issu de la loi en date du 28 novembre 2018 ;

— condamné M. [L] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

4. Par déclaration du 17 mai 2022, M. [L] a interjeté appel de cette décision.

5. Dans ses dernières conclusions du 5 août 2022, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de ses demandes d’annulation des résolutions 14 et 15 adoptées lors de l’assemblée générale en date du 26 avril 2018 ;

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [I] une somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a invité le syndicat des copropriétaires à faire application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’issu de la loi en date du 28 novembre 2018 ;

— l’a condamné aux dépens ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— l’a débouté de sa demande d’être dispensé de toute participation à la répartition entre les copropriétaires des charges relatives à toutes condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires.

Statuant à nouveau,

— annuler la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale du 26 avril 2018 en ce qu’elle modifie les modalités de jouissance de son lot d’une part et qu’elle n’est pas conforme à la destination de l’immeuble d’autre part ;

— annuler la résolution n°15 adoptée par la même assemblée pour les mêmes raisons ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— le dispenser de toute participation à la répartition entre les copropriétaires des charges relatives à toutes condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires par le jugement à intervenir en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Dans ses dernières conclusions du 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— déclarer M. [L] recevable mais particulièrement mal fondé en son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2022 ;

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 5 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à supporter les entiers dépens.

7. Dans ses dernières conclusions du 7 novembre 2022, M. [I] demande à la cour de :

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [L] de ses demandes d’annulation des résolutions n°14 et 15 adoptées lors de l’assemblée générale en date du 26 avril 2018 ;

— condamné M. [L] à lui payer ainsi qu’au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— invité le syndicat des copropriétaires à faire application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné M. [L] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] à lui payer en cause d’appel la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

8. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS

Sur la résolution n°14

9. Le tribunal a jugé que la résolution n° 14 ne portait que sur un projet qui nécessitait des autorisations administratives si bien que M. [L] ne démontrait pas d’atteinte à la jouissance de son lot ou à la destination de l’immeuble.

10. M. [L] demande à la cour d’appel de juger que la résolution n° 14 contestée ne relevait ni de l’article 24 ou de l’article 25. 5 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les travaux de principe qui étaient envisagés affectaient les parties communes et notamment la toiture alors même que le PLU interdisait un tel projet. Cette résolution était nécessairement soumise à l’unanimité des copropriétaires dans la mesure où elle lui imposerait la modification des modalités de jouissance de son lot d’une part et où la transformation d’une partie de la toiture en terrasse accessible n’était pas conforme à la destination de l’immeuble. Ainsi, son lot n° 8 est desservi par l’escalier principal, lequel est éclairé par une verrière, élément intégré à la toiture et se situe ainsi au droit du projet de terrasse, laquelle serait édifiée autour de la verrière précitée, en modifiant la couverture et la charpente.

11. Les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

12. Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix des copropriétaires, les décisions concernant les travaux affectant les parties communes.

13. En l’espèce, la résolution litigieuse se borne à autoriser la poursuite d’études de faisabilité d’un projet de terrasse, sans décider ni travaux ni modification effective des parties communes.

14. Or, les décisions préparatoires ou d’étude ne constituent pas des décisions modifiant la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des lots. Ainsi, une résolution se bornant à autoriser des études de faisabilité ne saurait être soumise à l’unanimité, mais relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

15. En conséquence, aucune atteinte actuelle à la destination de l’immeuble ou aux droits de M. [L] n’est caractérisée, les nuisances alléguées étant hypothétiques.

16. Par ailleurs, les contraintes d’urbanisme ou techniques invoquées relèvent d’un contrôle administratif ou d’une expertise ultérieure, et ne sauraient donc vicier la validité de la résolution en cause.

17. En conséquence, la majorité de l’article 25 était suffisante pour le vote de la résolution n° 14.

18. À supposer même que le projet soit ultérieurement réalisé, toute atteinte éventuelle à la destination de l’immeuble ou aux droits d’un copropriétaire devrait être appréciée au moment de la décision autorisant les travaux.

19. Ainsi, la résolution litigieuse ne saurait être annulée sur le fondement d’atteintes hypothétiques.

20. Il s’ensuit que la résolution n°14 est régulière.

21. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il en a ainsi jugé.

Sur la résolution n°15

22. Le tribunal a jugé que cette résolution n° 15 soumise aux votes des copropriétaires à la demande de M. [I] qui souhaitait obtenir la jouissance exclusive du couloir longeant ses lots 11 et 12 pour un montant de 5000 euros alors qu’il était le seul à l’utiliser et à supporter les charges de l’escalier de service y menant ; nécessitait un vote à la double majorité des copropriétaires et non à l’unanimité de ceux-ci.

23. M. [L] considère au contraire qu’un vote à l’unanimité des copropriétaires s’imposait alors que le couloir, partie commune, desservait également les combles des parties communes si bien que cela constituait une aliénation des parties communes. Notamment la porte située en face des portes des lots 11 et 12 (appartenant à M. [I]) donne exclusivement accès à des combles constituant des parties communes ainsi que l’huissier a pu le constater le 30 juin 2022. Ainsi, la création d’un droit de jouissance exclusive au profit de Monsieur [I] sur la partie de couloir litigieuse porte atteinte à la destination de l’immeuble en privant l’ensemble des copropriétaires de l’accès aux combles non aménagés situé en face des lots n°11 et 12. En outre, Il ajoute qu’il ne peut plus avoir accès à ses réseaux privés( gaz, eau, câbles TV-ADSL, VMC) et ainsi les entretenir et les réparer. Cela constitue une atteinte à son droit de jouissance de son bien et cette résolution rend inaccessibles les parties communes au seul profit de M. [I].

24. Les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

25. L’octroi d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne constitue pas une aliénation de celle-ci, mais un simple droit d’usage particulier.

26. Un tel droit peut être accordé à la majorité de l’article 26 dès lors qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

27. En l’espèce, le couloir litigieux constitue un espace résiduel, sans usage collectif effectif et son attribution en jouissance exclusive à M. [I] ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires alors que notamment l’attribution d’un droit de jouissance exclusive n’empêche pas l’accès des entreprises pour l’entretien des réseaux communs, dès lors que cet accès demeure possible, ce qui est le cas en l’espèce.

28. Si l’appelant allègue que le couloir, objet de la résolution n° 15, dessert également les combles des parties communes et qu’il ne peut plus accéder à ses réseaux privés, l’existence d’un tel droit de jouissance exclusive est compatible avec les nécessités d’entretien, dès lors que l’accès aux parties communes ou aux réseaux techniques reste organisé par le syndicat.

29. Ainsi, même si le couloir permettait l’accès à des parties communes, l’octroi d’un droit de jouissance exclusive n’interdit pas l’accès aux copropriétaires ou aux entreprises pour des nécessités d’entretien, et il appartient au syndicat d’en organiser les modalités. La résolution n°15 est donc régulière et ne requiert pas l’unanimité.

30. Ainsi, les allégations relatives aux réseaux techniques ne sont pas établies.

31. Enfin, l’attribution d’un droit de jouissance exclusive n’impliquant pas modification de la consistance des lots, aucun modificatif de l’état descriptif de division n’était requis.

32. La résolution n°15 est donc régulière.

33. Même si l’on devait supposer que le couloir litigieux permette l’accès à des parties communes, l’octroi d’un droit de jouissance exclusive n’interdit pas l’accès aux copropriétaires ou aux entreprises pour des nécessités d’entretien et en ce cas il appartiendrait seulement au syndicat des copropriétaires d’en organiser les modalités.

Ainsi, même en un tel cas, aucune privation d’accès ne serait caractérisée.

34. Par ailleurs, si des réseaux techniques passaient effectivement par ce couloir, l’existence d’un droit de jouissance exclusive serait compatible avec les nécessités d’entretien dès lors que l’accès demeurerait possible.

35. Enfin, même si par impossible la résolution impliquait une modification de l’usage des lieux, cette seule circonstance ne suffirait pas à caractériser une modification de la consistance des lots ou de la répartition des charges.

36. En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a jugé que la résolution n° 15 n’impliquait pas un vote à l’unanimité des copropriétaires.

***

37. En définitive, ni la résolution n°14 ni la résolution n°15 ne modifient la destination de l’immeuble. La première ne fait que préparer un projet, la seconde attribue un droit d’usage sur une partie commune sans en changer la nature ou la fonction.

38. En conséquence, ces deux résolutions n°14 et n°15 ont été régulièrement adoptées aux majorités requises par la loi.

39. Aucune atteinte actuelle à la destination de l’immeuble ou aux droits de M. [L] n’est caractérisée.

40. Les allégations relatives aux contraintes d’urbanisme, à l’accès aux réseaux ou à la jouissance des lots sont soit prématurées, soit non établies.

41. La Cour confirme donc le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

42. M. [L] succombant devant la cour sera condamné aux dépens d’appel et à verser à chacun des intimés la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [L] aux dépens d’appel ;

Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros et à M. [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.