COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 MAI 2026

N° RG 22/04920 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6K5

S.A.R.L. [P] GESTION

c/

S.C.I. DES DOCTEURS [F]

S.C.I. PARENTHESE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/02429) suivant déclaration d’appel du 25 octobre 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. [P] GESTION

Société par actions simplifiées immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 753 739 119 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.C.I. DES DOCTEURS [F]

société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 825 219 710, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son gérant, Monsieur [J] [F] domicilié ès qualité audit siège

S.C.I. PARENTHESE

société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°802 164 673, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son gérant, Madame [T] [O], domiciliée ès qualité audit siège

Représentées par M^e Anne-sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 09 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de M. [S] [C], stagiaire avocat et de Mme [B] [G], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé '[Adresse 4]', situé [Adresse 5] à Martignas-sur-Jalles (33127), composé de deux bâtiments A et B, la société civile immobilière Parenthèse et la société civile immobilière SCI des docteurs [F] sont respectivement propriétaires des lots de copropriété n° 5 et 6, constitués chacun d’un local à usage commercial, professionnel ou de bureau, au premier étage du bâtiment A.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2018, la réalisation de travaux de réfection de la salle d’attente et de la cage d’escalier du bâtiment B (en réalité, du bâtiment A) a été votée pour un montant de 12 000 euros, les copropriétaires ayant laissé le conseil syndical décider en fonction des devis.

Le 11 juillet 2018, la SARL [P] Gestion, syndic, a en conséquence établi des appels de fonds pour les sommes suivantes :

—  996 euros correspondant aux 83/1000èmes de la somme de 12 000 euros pour le lot n° 5 appartenant à la SCI Parenthèse,

—  1 428 euros correspondant aux 119/1000èmes de la somme de 12 000 euros pour le lot n° 6 appartenant à la SCI des docteurs [F].

Le 23 août 2019, aux motifs que le règlement de copropriété stipule que les travaux réalisés sur cette partie de bâtiment ne sont imputables qu’aux lots n° 5 et 6, la société [P] Gestion a annulé ces appels de fonds et en a adressé de nouveaux, datés du 11 juin 2019, pour les montants suivants :

— pour le lot n° 5 la somme de 4 920 euros, correspondant aux 410/1000èmes de la somme de 12 000 euros,

— pour le lot n° 6 la somme de 7 080 euros, correspondant aux 590/1000èmes de la somme de 12 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2019, les SCI ont contesté devoir supporter l’erreur commise par le syndic de copropriété, dont le mandat avait par ailleurs expiré le 9 juillet 2019 à défaut de renouvellement à son échéance annuelle.

A défaut de règlement amiable du litige, par acte d’huissier du 9 septembre 2021, la SCI des docteurs [F] et la SCI Parenthèse ont assigné la SARL [P] Gestion devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SARL [P] Gestion à verser à la SCI des docteurs [F] la somme de 1 472,87 euros ;

— condamné la SARL [P] Gestion à verser à la SCI Parenthèse la somme de 1 016,57 euros ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL Gestion à payer à la SCI des docteurs [F] et à la SCI Parenthèse la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL [P] Gestion aux dépens ;

— constaté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société [P] Gestion, professionnelle de gestion à qui incombe une obligation d’information accrue et de gestion de la copropriété, avait commis une erreur grossière s’agissant du calcul de la répartition des charges de copropriété, en violation du règlement de copropriété qu’elle devait nécessairement connaître et maîtriser, pour être en charge de la gestion administrative et financière de la copropriété dans le cadre de son mandat de gestion, engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil et justifiant une indemnisation à hauteur de la différence entre l’appel de fonds et le devis moins-disant d’une société sollicitée par les copropriétaires, puisque celles-ci avaient été privées de la possibilité de voter contre la résolution ou de rechercher des solutions pour réaliser les travaux à moindre frais.

Par déclaration du 25 octobre 2022, la société [P] Gestion a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026.

Exposé des prétentions et des moyens

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2026, la société [P] Gestion, ayant pour nouvelle forme juridique celle d’une société par actions simplifiée, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— rejeter les demandes de la SCI Parenthèse et de la SCI des docteurs [F] ;

— à titre subsidiaire, juger qu’elle indemnisera les intimées dans les proportions suivantes :

—  146,63 euros au profit de la SCI des docteurs [F],

—  101,66 euros au profit de la SCI Parenthèse,

— condamner la SCI Parenthèse et la SCI des docteurs [F] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient n’avoir pas manqué à son devoir d’information, aucune preuve n’étant rapportée qu’elle aurait délivré avant le vote de juillet 2018 une information erronée quant à la répartition du coût des travaux de rénovation et aucune contestation, tant du procès-verbal du 10 juillet 2018 que de celui ayant ensuite approuvé le marché de travaux selon la clef de répartition prévue au règlement de copropriété, n’ayant été émise, alors que les copropriétaires avaient nécessairement connaissance de celui-ci et qu’ils ne peuvent ainsi prétendre avoir été induits en erreur par le syndic. Elle ajoute que la régularisation de la situation par un nouvel appel de fonds conforme au règlement de copropriété qu’elle est tenue de respecter, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut lui être reprochée. Elle affirme qu’en tout état de cause, elle n’est tenue que d’une obligation de moyen et que sa responsabilité ne pourrait être engagée que s’il était démontré une faute caractérisée, qui ne saurait être assimilée à une erreur ou une déficience de gestion. Elle fait enfin valoir qu’on ne peut pas plus lui reprocher d’avoir continué à assurer la gestion de la copropriété malgré l’absence de renouvellement de son mandat, en l’absence de nouveau syndic, ou de ne pas avoir convoqué l’assemblée générale des copropriétaires, qui aurait été irrégulière en l’absence de mandat, et que l’augmentation des charges de copropriété après son départ n’est due qu’au vote de nombreux travaux.

Elle soutient en outre que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée par les intimées, les frais de rénovation de l’escalier leur incombant en application du règlement de copropriété, aucun devis n’ayant par ailleurs été réalisé à leur demande avant de voter les travaux, et aucune preuve n’étant rapportée des prétendus frais et diligences supportés alors que les intimées n’ont toujours pas réglé l’appel de fonds qui les aurait placées en difficulté. Elle ajoute qu’aucune perte de chance n’est établie puisque les sommes mises à leur charge étaient dues conformément au règlement de copropriété, qu’il n’est par ailleurs pas démontré que les devis qu’elles produisent auraient été adoptés et qu’une perte de chance ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré la réalisation de l’événement manqué. Subsidiairement, elle demande de voir fixer cette perte de chance à 10 %.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2026, la SCI Parenthèse et la SCI des docteurs [F] demandent à la cour de :

— débouter la SAS [P] Gestion de ses prétentions ;

— en conséquence, confirmer le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués ;

Statuant de nouveau,

— condamner la SAS [P] Gestion, sous déduction des sommes reçues dans le cadre de l’exécution provisoire, à verser la somme de :

—  5 682 euros à la SCI des docteurs [F],

—  3 924 euros à la SCI Parenthèse ;

— condamner la SCI [P] Gestion à leur verser à chacune une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’exécution éventuels.

Elles estiment que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le syndic avait manqué à son devoir d’information des copropriétaires en leur fournissant une information erronée, puisqu’il leur a été indiqué oralement que la charge des travaux serait supportée par l’ensemble des lots du bâtiment A, ce qui est corroboré par les appels de fonds émis, en contradiction avec le règlement de copropriété, que le syndic a par ailleurs manqué à sa mission en émettant de nouveaux appels un an après les premiers par lettre simple et malgré son absence de mandat, qu’elles-mêmes n’avaient aucune raison de contester le procès-verbal d’assemblée générale au regard de la clef de répartition annoncée et que le défaut d’information du syndic les a empêchées de voter contre la résolution soumise et de faire les travaux elles-mêmes ou à moindre coût. Elles ajoutent que la révision des appels de fonds, tant pour ces travaux qu’en raison de nombreuses erreurs du syndic sur la répartition des charges d’entretien, qui ont donné lieu à régularisation après son départ, a considérablement grevé leur budget, les ayant contraintes, pour l’une à reporter l’acquisition de matériel médical, pour l’autre à solliciter un concours financier familial.

Elles soutiennent qu’il en est ainsi résulté pour elles un préjudice ne pouvant être limité à la seule différence de prix retenue par le premier juge entre le coût exposé pour les travaux votés en 2018 et celui, moindre, proposé dans un devis qu’elles produisent, mais devant être évalué à la différence entre les appels de fonds initialement établis pour les travaux et ceux modificatifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndic de copropriété est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission, à charge pour ces derniers de rapporter la preuve de l’existence d’une faute du syndic, génératrice d’un préjudice qui leur est personnel.

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat, d’établir à ce titre le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge, constatant qu’aucune clef de répartition ne figurait au procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2018, que les appels de fonds adressés à la suite de ce vote de travaux par la société [P] Gestion étaient basés sur l’ensemble des tantièmes du bâtiment A en violation du chapitre IV article 7e du règlement de copropriété qui prévoit que les charges de ravalement intérieur et de réparation de l’escalier du bâtiment A seront exclusivement supportées par les lots n° 5 et 6, et qu’un appel de fonds rectifié comportant une augmentation substantielle avait été adressé par ce syndic un an après, a retenu que la société [P] Gestion avait commis une erreur grossière quant au calcul de la répartition de cette charge, en violation du règlement de copropriété qu’elle était tenue de maîtriser, et qu’elle avait manqué à sa mission de gestion administrative et financière de la copropriété.

C’est également de manière pertinente qu’il a dit que ce syndic professionnel, tenu d’une mission d’information accrue, ne pouvait valablement reprocher aux copropriétaires leur méconnaissance du règlement de copropriété et leur absence de contestation du procès-verbal d’assemblée générale alors que lui-même n’avait, au vu des appels de fonds contraires à la clef de répartition prévue au règlement de copropriété et d’une régularisation adressée un an plus tard, manifestement pas transmis les informations suffisantes, avérées et vérifiées et n’avait pas fait preuve de la rigueur nécessaire dans l’établissement des comptes, le calcul de la répartition des charges et leur recouvrement.

Alors qu’il appartient au syndic de rapporter la preuve qu’il a respecté son devoir d’information quant à l’incidence financière pour les copropriétaires de la résolution soumise à leur vote, la société [P] Gestion n’apporte aucun élément à ce titre. Le syndic, qui n’a ensuite informé les copropriétaires de son erreur que plus d’un an après, soit postérieurement à la réalisation des travaux, ne peut pas plus valablement arguer d’un défaut de contestation par les intimées du procès-verbal de régularisation de l’assemblée générale tenue le 26 mai 2021, pour prétendre à l’exonération de sa responsabilité, puisque ce procès-verbal fait apparaître que la résolution relative à l’approbation de la répartition du marché de travaux de réfection de la cage de l’escalier A a été rejetée.

Tel que relevé par le premier juge, ces manquements du syndic à son devoir d’information et de conseil et à sa mission de gestion administrative et financière de l’immeuble, par le non-respect du règlement de copropriété, ont eu pour conséquence directe de priver les intimées de la possibilité de s’opposer au vote de la résolution relative à la réalisation de travaux de réfection telle qu’elle leur était soumise, sur la base de devis réalisés à la demande du seul syndic, ou de rechercher d’autres solutions pour réaliser ces travaux à moindre frais.

Ce préjudice ne peut être ainsi constitué que d’une perte de chance de ne pas supporter ce coût, et non de l’intégralité du surcoût par rapport au devis réalisé le 21 mai 2018 par la société Rénov’habitat à la demande des intimées. Cette perte de chance sera évaluée à 90 %, au regard de la différence de prix entre les devis effectués pour les mêmes travaux dont la charge incombait exclusivement aux intimées. Celles-ci justifient ainsi à ce titre d’un préjudice établi comme suit :

— pour la SCI Parenthèse : [4 920 € (coût supporté) – 9 520,56 € x 410/1000 (coût potentiel, devis Rénov’habitat)] x 90 % = 914,91 €

— pour la SCI des docteurs [F] : [7 080 € (coût supporté) – 9 520,56 € x 590/1000 (coût potentiel, devis Rénov’habitat)] x 90 % = 1 316,58 €.

En revanche, les copropriétaires ne justifient pas de l’importante régularisation de leurs charges qu’elles auraient eu à payer sans délai du fait d’une mauvaise répartition des charges d’entretien de la copropriété par la société [P] Gestion durant les années où elle a assuré le rôle de syndic, qui leur aurait été révélée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021 par le nouveau syndic et aurait généré des appels de fonds trimestriels de 1 200 euros en lieu et place des 350 euros précédemment appelés.

En effet, ne visant dans leurs écritures aucune pièce autre que le procès-verbal de cette assemblée générale, qui n’en fait pas mention, les copropriétaires ne proposent aucune démonstration à l’appui de leurs dires. Elles versent notamment aux débats l’arrêté des charges pour l’année 2017 par copropriétaire établi par la société [P] Gestion, mentionnant les sommes de 1 022,83 euros à ce titre pour la SCI Parenthèse et de 1 469,50 euros pour la SCI des docteurs [F], l’arrêté des charges pour l’année 2018 mentionnant respectivement les sommes de 1 036,17 euros et 1 488,67 euros, celui établi pour l’année 2019 avec respectivement les sommes de 1 422,78 euros et 990,29 euros, ainsi que la répartition des charges pour les exercices 2018 et 2019 pour la seule SCI des docteurs [F] mentionnant ces mêmes sommes. Aucun appel de fonds ni régularisation postérieur n’est produit par les copropriétaires.

La SCI des docteurs [F], qui soutient avoir été contrainte de débourser la somme de 10 000 euros sans délai et la SCI Parenthèse, de solliciter un concours financier familial, en raison de la régularisation litigieuse et de ces prétendus appels de fond mentionnant l’état réel de leurs charges, ne justifient pas de tels dires. Le paiement de la régularisation litigieuse n’est intervenu qu’en juin 2021, soit près de trois ans après le vote des travaux et de deux ans après la régularisation appelée, et aucune pièce n’est produite pour justifier de l’aide familiale alléguée.

Aucun préjudice supplémentaire n’est donc prouvé, étant au demeurant constaté que les sommes réclamées par les appelantes incidentes, de nature à caractériser leur préjudice, consistent en la différence entre les sommes effectivement mises à leur charge après la régularisation intervenue en août 2019 et les appels de fonds adressés en juillet 2018 pour les seuls travaux litigieux, dont le premier juge a justement rappelé qu’elles ne pouvaient être dues puisque les deux SCI étaient redevables de la répartition telle qu’issue de la régularisation, et qu’elles sont sans lien avec le préjudice allégué au titre de difficultés de trésorerie.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la SAS [P] Gestion sera condamnée à payer à la SCI Parenthèse la somme de 914,91 euros et à la SCI des docteurs [F] celle de 1 316,58 euros à titre de dommages et intérêts.

Le principe de condamnation étant retenu, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SAS [P], Gestion, partie perdante, supportera les dépens d’appel. Ceux-ci ne sauraient être confondus avec ceux de l’exécution forcée, dont la charge et le montant sont fixés par des dispositions légales et réglementaires, en particulier l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et l’article R. 444-55 du code de commerce, qui ne confèrent pas de pouvoir de dérogation au juge connaissant de l’instance. La demande tendant à y inclure le coût des frais d’exécution sera donc rejetée.

La SAS [P], Gestion paiera à chacune des copropriétaires une somme que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 19 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Bordeaux, sauf en ce qu’il a condamné la SARL [P] Gestion à verser à la SCI des docteurs [F] la somme de 1 472,87 euros et condamné la SARL [P] Gestion à verser à la SCI Parenthèse la somme de 1 016,57 euros ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la SAS [P] Gestion à payer à la société civile immobilière Parenthèse la somme de 914,91 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS [P] Gestion à payer à la société civile immobilière SCI des docteurs [F] la somme de 1 316,58 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS [P] Gestion aux dépens d’appel et rejette la demande d’y inclure les frais d’exécution éventuels ;

Condamne la SAS [P] Gestion à payer à la société civile immobilière Parenthèse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [P] Gestion à payer à la société civile immobilière SCI des docteurs [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SAS [P] Gestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.