COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 351

Rôle N° RG 21/06562 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMCO

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7]

C/

[M] [J] [C]

[R] [S] épouse [C]

Société ICADE PROMOTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 11 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05598.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, ayant son siège social sis [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [M] [J] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

Madame [R] [S] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

Société ICADE PROMOTION, dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 28 février 2014, M. [M] [C] et Mme [R] [S] épouse [C] ont acquis, en l’état futur d’achèvement, un appartement de trois pièces cave et garage constituant les lots n° 211 (appartement), 76 (cave) et 41 (garage) de la copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5]. Par acte authentique du 13 avril 2015, les époux [C] ont acquis dans les mêmes conditions de futur achèvement un second garage constituant le lot n° 147 de la même copropriété. L’appartement se situe dans le bâtiment B.

L’immeuble a été construit par la société Icade promotion, promoteur, et achevé le 20 février 2015. Un procès-verbal de livraison des locaux a été établi le 13 avril 2015 entre le promoteur et les époux [C].

M. et Mme [C] qui ont mis le bien en location, se sont plaints d’infiltrations d’eau au plafond de la terrasse Est, depuis la terrasse supérieure, signalées au syndic de copropriété, qui a déclaré le sinistre auprès de la société Albingia, assureur dommages-ouvrage, laquelle a confirmé suite à une expertise amiable, l’origine des désordres émanant des parties communes de l’immeuble.

Par résolution n° 19 du 8 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a refusé la prise en charge par la copropriété de la réparation des infiltrations d’eau constatées en sous-face de leur loggia, dans un endroit qualifié de partie commune à usage privatif.

Par exploit d’huissier délivré le 1er août 2018, M. et Mme [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL Cap immo Sud (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins notamment de voir annuler ladite résolution et de condamner sous astreinte le défendeur à réaliser les travaux de reprise.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SASU Icade promotion aux fins d’appel en cause dans l’instance l’opposant aux époux [C].

Les deux affaires ayant été jointes, le tribunal judiciaire de Draguignan, a par jugement du 11 mars 2021 :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des désordres d’infiltrations constatés sur la partie commune spéciale située au niveau du plafond de la terrasse Est de l’appartement de M. et Mme [C],

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise sur ces désordres, et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

— dit que, passé ce délai et faute pour lui de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [C] une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. et Mme [C] du surplus de leur demande de réparation au titre du préjudice de jouissance, de leur demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et dit que M. et Mme [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Emmanuel Voisin-Moncho et de M^e Jean-Marc Szepetowski,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SASU Icade promotion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de l’entière décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a retenu :

— que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres affectant le plafond de la terrasse Est des époux [C], peu important la qualité de partie commune spéciale ou à usage privatif et peu important le caractère mineur du désordre, mais que cette responsabilité de plein droit ne suffit pas à entraîner l’annulation de la résolution contestée, faute de démontrer un abus de majorité,

— que les désordres d’infiltration sont limités et n’empêchent pas l’utilisation du reste de la pièce, que la résistance abusive du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée,

— que les conditions de la responsabilité décennale ne sont pas réunies en raison du caractère mineur des désordres, et que s’agissant de la responsabilité contractuelle, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que les malfaçons ont été personnellement causées par la SASU Icade promotion.

Par déclaration du 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

In limine litis,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable la demande des époux [C] au terme de laquelle ils sollicitent de voir :

« Compléter la décision de première instance en ce qui concerne la condamnation de la Copropriété à faire les travaux sous astreinte en la condamnant à 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir à effectuer les travaux complémentaires correspondant au devis du 12 décembre 2023 (pièce 17) ou autoriser les concluants à effectuer lesdits travaux et condamner la Copropriété [Adresse 7] à 1.012 euros outre intérêts à compter de la signification de la décision à intervenir. »,

Sur le fond,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan du 11 mars 2021 en ce qu’il a débouté M. et Mme [C] :

— du surplus de leur demande de réparation au titre du préjudice de jouissance,

— de leur demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018,

— de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan du 11 mars 2021 en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des désordres d’infiltrations constatés sur la partie commune spéciale située au niveau du plafond de la terrasse Est de l’appartement de M. et Mme [C],

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise sur ces désordres, et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

— dit que, passé ce délai et faute pour lui de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [C] une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et dit que M. et Mme [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Emmanuel Voisin-Moncho et de M^e Jean-Marc Szepetowski,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SASU Icade promotion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de l’entière décision,

— rejeté le surplus des demandes,

Voir statuer comme suit :

A titre principal,

Vu l’ancien article 1134 du code civil devenu 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces versées aux débats,

— débouter purement et simplement la SASU Icade promotion, M. [M] [C] et Mme [R] [C] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions comme irrecevables et infondées,

A titre subsidiaire, pour le cas ou par impossible sa responsabilité devait être retenue,

Vu l’ancien article 1147 du code civil devenu le nouvel article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1646-1 du code civil,

Vu L. 261-6 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1792, 1792-1, 1792-2 du code civil,

Vu l’ancien article 1134 du code civil devenu 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces versées aux débats,

— débouter purement et simplement la SASU Icade promotion, M. [M] [C] et Mme [R] [C] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions comme irrecevables et infondées,

— réduire à de plus juste proportion les sommes réclamées,

— condamner la SASU Icade promotion à le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de M. [M] [C] et Mme [R] [C],

En tout état de cause,

— condamner la SASU Icade promotion, M. [M] [C] et Mme [R] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SASU Icade promotion, M. [M] [C] et Mme [R] [C] aux entiers dépens,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [G] [W] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

Sur la demande nouvelle,

— qu’il ne s’agit pas d’une demande complémentaire, mais bien d’une demande nouvelle suite à un nouveau désordre,

— que cela est confirmé à la lecture de la décision du juge de l’exécution de Draguignan du 14 novembre 2023, évoquant un nouveau sinistre d’infiltration déclaré le 16 septembre 2022,

— que le nouveau sinistre a été déclaré un an après la réparation effectuée par la société SRTB, en exécution du jugement appelé,

Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires,

— qu’elle ne peut être invoquée que dans les seuls cas visés par le texte, qui est d’interprétation stricte,

— que seules sont visées les parties communes générales et pas les parties communes spéciales,

— que le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en considérant que si « La décision de ne pas faire supporter le coût des réparations par l’ensemble des copropriétaires peut se justifier, mais il appartenait alors au syndicat, au vu de sa responsabilité de plein droit sur les vices de construction des parties communes, de prévoir leur prise en charge par les seuls copropriétaires du bâtiment B concernés d’après le règlement de copropriété. De telles diligences font manifestement défaut depuis trois ans et doivent conduire à condamner sous astreinte ledit syndicat à réaliser les travaux de reprise »,

— que la Cour de cassation a jugé que seuls les copropriétaires ayant des droits dans les parties communes spéciales sont responsables des vices qui les affectent (Cass, 3ème civ., 7 juill. 2015, n° 14-12666),

— qu’il ne peut pas y avoir lieu à sa condamnation sous astreinte à effectuer des travaux qui n’incombent qu’aux seuls copropriétaires ayant des droits dans les parties communes spéciales litigieuses,

Sur le préjudice de jouissance,

— qu’il est établi par le procès-verbal de constat d’huissier du 6 août 2018, qu’il n’existe aucun trouble de jouissance, le premier juge n’ayant pas tiré les conséquences de ses propres constations,

Sur l’action récursoire,

— que postérieurement à la livraison du bien immobilier, le vendeur d’immeuble à construire doit garantir, auprès de l’acquéreur, la reprise tant des défauts de conformité que des vices de construction, la jurisprudence considérant que le vendeur d’immeuble à construire est tenu également de la responsabilité contractuelle résiduelle au titre des dommages intermédiaires (Cass. 3e civ 4 juin 2009, n° 08-13.329),

— que dans ses conclusions notifiées par RPVA du 2 avril 2019 devant la juridiction de première instance, la SASU Icade promotion reconnait expressément dans ses écritures en page 6 que « Le dommage allégué par les époux [C] apparaît comme étant de nature purement esthétique et par conséquent relève des dommages intermédiaires »,

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale,

— que l’article 14 qui a trait à la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires, ne peut servir de fondement à une quelconque procédure en annulation,

— que s’agissant de l’abus de majorité, la Cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel ne pouvait annuler la décision sans relever en quoi la décision de l’assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Cass, 3ème civ., 17 déc. 2014, n° 13-25134),

— qu’il n’appartient pas à l’ensemble de ces copropriétaires de financer des travaux concernant une partie commune spéciale à jouissance privative, si bien que la décision prise garantit bien les intérêts collectifs des copropriétaires,

Subsidiairement,

— que le montant des travaux de reprise s’élève seulement à 220 euros selon le coût estimé par la compagnie d’assurance et 305,80 euros selon le devis établi par la société SRTB, rendant injustifiée l’astreinte fixée,

— qu’il a été diligent en faisant une déclaration de sinistre.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er août 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 11 mars 2021,

Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 8 juin 2018 et plus particulièrement la résolution n° 19,

— confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des désordres d’infiltrations constatés sur la partie commune spéciale située au niveau du plafond de la terrasse Est de l’appartement de M. et Mme [C],

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise sur ces désordres, et ce dans un délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

— dit que, passé ce délai et faute pour lui de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [C] une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et dit que M. et Mme [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Emmanuel Voisin-Moncho et de M^e Jean-Marc Szepetowski,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les recevoir en leur appel incident,

— infirmer la décision attaquée en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. et Mme [C] du surplus de leur demande de réparation au titre du préjudice de jouissance, de leur demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

Et statuant à nouveau,

— annuler la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2018,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par eux, cette somme étant à parfaire et à compléter en cours de procédure selon la date à laquelle les travaux définitifs seront effectués,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

— compléter la décision de première instance en ce qui concerne la condamnation de la copropriété à faire les travaux sous astreinte en la condamnant à 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir à effectuer les travaux complémentaires correspondant au devis du 12 décembre 2023 (pièce 17) ou les autoriser à effectuer lesdits travaux et condamner la copropriété [Adresse 7] à 1 012 euros outre intérêts à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et d’appel, distraits au profit de M^e E. Voisin-Moncho, avocat associé, sur son offre de droit.

M. et Mme [C] répliquent pour l’essentiel :

Sur la responsabilité de plein droit de la copropriété,

— que l’article 14 s’impose lorsque le dommage a pour origine des parties communes, et que la jurisprudence est pléthorique notamment pour les défauts d’étanchéité de terrasses,

— que la jurisprudence rappelle qu’une décision d’assemblée refusant l’exécution de travaux nécessaires n’exonère pas le syndicat des copropriétaires de ses obligations légales et n’empêche pas un copropriétaire d’agir en responsabilité à son encontre (Cass. 3eme chambre civile, 30 sept. 2014, n° 13-20.563),

— que dans le cadre de l’exécution du jugement, ils ont saisi le juge de l’exécution qui a rendu le 14 novembre 2023, une décision d’où il ressort que le syndicat des copropriétaires a fait effectuer des travaux qui s’avèrent incomplets, mais qu’il ne pouvait pas être sanctionné, faute de précision suffisante dans la décision dont il est fait appel,

— qu’ils produisent un devis complémentaire, à l’appui de leur demande complémentaire, car une partie seulement des travaux n’a été réalisée,

— qu’il n’existe aucune jurisprudence faisant une distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, à partir du moment où le requérant subit un préjudice venant d’une partie commune, qu’elle soit à jouissance privative, spéciale, ou strictement générale,

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance,

— que le montant alloué est dérisoire,

— que les premières infiltrations sont apparues en 2016 et que le problème n’est toujours pas réglé, la réparation n’impliquant pas nécessairement que le bien soit totalement inhabitable,

— que la gêne dans la jouissance est établie,

Sur l’annulation de la résolution n° 19,

— que l’abus de majorité est caractérisé, car le syndicat des copropriétaires refuse d’exécuter des travaux qu’il est dans l’obligation de faire, et ce au détriment des copropriétaires,

— que la décision est aussi abusive lorsqu’il y a une rupture d’égalité entre les copropriétaires et que la jurisprudence retient que sont abusives les décisions par lesquelles l’assemblée refuse d’exercer les pouvoirs qu’elle tient de la loi, notamment en ce qui concerne le refus d’exécuter des travaux ou des réparations indispensables (Cass. 3ème chambre civile, 29 oct.1969 ; cour d’appel de Paris, 8 fév. 1971 ; cour d’appel de Paris, 10 déc. 1979 ; etc').

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées sur le RPVA le 29 juillet 2021, la société Icade promotion demande à la cour de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan du 11 mars 2021 en ce qu’il a rejeté la demande formulée par le syndicat des copropriétaires d’être relevé et garanti par elle dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à son encontre au profit des époux [C],

— condamner le syndicat des copropriétaires, au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e J.M. Szepetowski, avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance.

La société Icade promotion fait valoir :

— que si le syndicat des copropriétaires avait fait le choix devant les premiers juges de solliciter sa condamnation à le relever et garantir d’une éventuelle condamnation au profit des époux [C] sur le fondement de la garantie décennale et contractuelle des constructeurs, en cause d’appel, il s’est limité à initier son action sur le fondement de sa responsabilité contractuelle,

— qu’elle ne conteste pas que le désordre allégué par les époux [C], qui est esthétique, apparu après la réception de l’ouvrage, peut être qualifié de désordre intermédiaire pouvant engager sa responsabilité contractuelle,

— qu’en présence de dommages intermédiaires, la responsabilité des constructeurs est subordonnée à la preuve d’une faute sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil (Cass. Civ.3ème du 11 mai 2004 n° 02-16569 ; Cass. Civ.3ème du 16 avril 2013 n° 12-18230),

— que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une faute commise par elle, permettant d’engager sa responsabilité.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2024.

La décision sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat

MOTIFS de la DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande nouvelle

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

La demande sur laquelle les parties s’opposent quant à son caractère nouveau ou complémentaire, porte sur les travaux figurant dans un devis du 12 décembre 2023 pour un montant de 1 012 euros correspondant à un forfait grattage des taches au plafond de la terrasse et une remise en peinture du plafond de 18 m² en deux couches.

Le jugement appelé condamnant le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise des désordres sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de quatre mois à compter de la signification, a été signifié le 31 mars 2021, et le syndicat des copropriétaires justifie avoir missionné la société SRTB le 29 mars 2021 sur la base d’un devis du 31 juillet 2018 avec le descriptif suivant : « Appt 212 (en réalité 211) Locataire M. [O] Propriétaire M. [C], Infiltration en sous face de dalle en provenant (sic) de fissures sur le bandeau en façade Appt sus-jacent n° 221 M. [U] (4 unités) ». La facture de ces travaux est datée du 30 septembre 2021, pour 305,80 euros, conforme au devis.

Des échanges de mails entre le syndic et l’assureur dommages-ouvrage Albingia de janvier à avril 2023, font référence à un autre sinistre impactant quatre appartements dont celui de M. [C], déclaré le 16 septembre 2022.

Dans sa décision du 14 novembre 2023 statuant sur la liquidation de l’astreinte fixée par le jugement appelé, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a liquidé l’astreinte à la somme de un euro pour la période comprise entre le 1er septembre 2021 et le 19 septembre 2023, au regard du comportement diligent du syndicat des copropriétaires qui a sollicité rapidement la réalisation des travaux conformément au seul devis proposé depuis 2018, objet de la résolution d’assemblée générale des copropriétaires, contestée, et des difficultés rencontrées dans l’exécution liées à la tardiveté de l’intervention de l’entreprise d’une part, et à l’absence de contestation de la partie adverse pendant deux ans d’autre part.

En considération de ces éléments et du fait que n’est pas remise en cause l’existence d’un nouveau sinistre retenue par le juge de l’exécution, ni sa localisation, il convient de conclure que la demande fondée sur le devis du 12 décembre 2023 est nouvelle, en lien avec un autre sinistre dont la cour n’est pas saisie.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2018

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est démontré qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La charge de cette preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’allègue, étant précisé qu’il n’appartient pas à la juridiction de substituer son appréciation à celles des copropriétaires statuant en assemblée générale.

La résolution litigieuse est ainsi rédigée « Lecture du courrier de M. et Mme [C] et du devis de la société SRTB pour un montant de 305,80 euros, tous deux joints à la convocation ».

Dans leur courrier, M. et Mme [C] indiquent souhaiter que les travaux soient faits au plus vite afin d’étanchéifier la terrasse du dessus, réparer les dégâts causés et leur permettre de profiter de la terrasse, en précisant que la terrasse est une partie commune à usage privatif et que ces travaux sont nécessaires pour mettre fin aux écoulements d’eau souillée passant à travers les fissures de la terrasse du dessus.

Le devis de la société SRTB, déjà examiné, ne concerne que l’infiltration en sous- face de dalle en provenance de fissures sur le bandeau en façade de l’appartement sus-jacent et pas les réparations du revêtement du plafond de la terrasse de M. et Mme [C].

Cette résolution n’a pas été adoptée, 4516/10000 tantièmes ayant voté « contre », 226/10000 tantièmes s’étant abstenus et 754/10000 tantièmes ayant voté « pour » dont M. et Mme [C].

Si M. et Mme [C] affirment que cette décision rompt l’égalité entre les copropriétaires, ils ne produisent aucune pièce pour étayer cette allégation.

Il n’est pas non plus démontré une intention de nuire de la part des copropriétaires qui ont voté contre cette résolution, ni que cette décision de refus a été prise dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de la copropriété.

En conséquence, M. et Mme [C] seront déboutés de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2018 et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

M. et Mme [C] qui recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’appui de leur demande tendant à la confirmation du jugement sur l’exécution de travaux, sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance supérieur à celui alloué en première instance, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive rejetés en première instance.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la déclaration du sinistre le 10 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux propriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

A l’issue de l’expertise d’assurance, le désordre consiste en une infiltration au niveau de la sous-face de la terrasse de l’appartement B [Cadastre 3] matérialisé par des traces jaunâtres linéaires, aucune trace d’infiltration d’eau ni d’humidité n’ayant été relevée dans les parties habitables contigües à la terrasse.

Il a été déterminé, sans que cela soit contesté, que l’origine du désordre consiste en une infiltration de faible ampleur au travers d’une reprise de bétonnage dans la dalle béton de la terrasse supérieure malgré la mise en 'uvre d’une imperméabilisation en surface de la dalle BA, et il n’est pas discuté que les terrasses constituent des parties communes spéciales.

A cet égard, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble du 31 octobre 2012, énonce que l’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments, A et B, chacun d’eux étant divisé en trois halls, et de 232 lots comprenant pour chaque lot, l’indication des parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire et les quotes-parts indivises des parties communes de l’ensemble immobilier.

Les parties communes spéciales sont définies comme celles à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux, sans l’être à l’usage de tous.

L’article 40 du règlement de copropriété énonce parmi les charges communes spéciales à l’ensemble des copropriétaires des lots 197 à 232 (bâtiment B) les frais afférents à l’entretien, la conservation et au bon fonctionnement d’équipements spécifiques, tels que « les façades et les murs extérieurs, mitoyens ou non, avec leur ornementation y compris les balcons et terrasses en ce compris leur étanchéité et la protection de l’étanchéité », en précisant le mode de répartition de ces charges, sur 1000 tantièmes pour le bâtiment B, alors que la répartition des charges générales se fait sur 10000 tantièmes.

S’agissant des balcons, loggias et terrasses (article 45) il est stipulé : « Les copropriétaires ayant l’usage exclusif des balcons, loggias ou terrasses supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété.

Les autres dépenses de réparation et de réfection – notamment les dépenses d’étanchéité ' constitueront des charges communes au sens de l’article 38 ci-dessus », étant relevé que l’article 38 concerne spécifiquement « les charges communes spéciales à l’ensemble des copropriétaires des lots 1 à 65 et 101 à 156 « Stationnement » » et que les articles suivants traitent des charges communes spéciales aux appartements.

En l’espèce, il ne s’agit aucunement de problème de nettoyage ou d’entretien courant de la terrasse sus-jacente à celle de M. et Mme [C], mais d’un problème affectant la dalle béton de ladite terrasse, et par conséquent relevant de la construction.

Il en ressort ainsi, que c’est bien le syndicat des copropriétaires qui est habilité à entreprendre les travaux sur cette partie commune spéciale, selon la répartition définie dans le règlement de copropriété, entre les copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale.

Il convient donc de confirmer le jugement appelé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise sur ces désordres, tel que cela est réclamé par M. et Mme [C].

S’agissant du préjudice de jouissance, M. et Mme [C] ne produisent aucune pièce nouvelle relative à leur préjudice, si ce n’est le devis, pièce n° 17, à l’appui d’une demande de travaux qu’ils qualifient de complémentaire, déclarée irrecevable, car concernant manifestement un autre sinistre affectant leur terrasse, survenu en septembre 2022. En outre, il est observé que leur appartement était donné en location, ce statut n’ayant pas été modifié.

Au regard de la faible importance du désordre relevé par l’expertise d’assurance, à savoir des traces jaunâtres linéaires au plafond de la terrasse, dont la cause a été supprimée en septembre 2021, dans le cadre de l’exécution du jugement appelé, c’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a retenu une indemnisation de 500 euros, qui sera confirmée.

Quant au reproche de résistance abusive du syndicat des copropriétaires, M. et Mme [C] ne produisent pas non plus d’élément nouveau.

Il ressort des développements ci-dessus, que le syndicat des copropriétaires, lié contractuellement aux copropriétaires, devait mettre fin aux désordres trouvant sa cause dans la construction des parties communes spéciales.

Aux termes des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction en vigueur à la date du sinistre déclaré le 10 septembre 2016, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi, et le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part, ce qui implique de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Cependant, à défaut de produire une quelconque pièce, M. et Mme [C] ne caractérisent ni ne démontrent une faute du syndicat des copropriétaires dans la gestion de ce sinistre, ni d’ailleurs, le préjudice en relation avec le retard dans le traitement de ce sinistre. Ils seront donc déboutés de cette demande, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur l’action récursoire

En cause d’appel, cette action récursoire est exclusivement exercée sur le fondement de la responsabilité contractuelle résiduelle au titre des dommages intermédiaires.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, soit les désordres révélés après réception et après l’année de garantie de parfait achèvement, qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble et ne le rendent pas impropre à sa destination.

Aux termes des articles 1134 et 1147 du code civil anciens applicables, le syndicat des copropriétaires doit caractériser une faute de la société Icade promotion en lien avec les désordres affectant la construction.

Or, à défaut de produire une quelconque pièce, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de quoi que ce soit.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son action récursoire et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en appel, sera condamné aux dépens distraits au profit des conseils des intimés qui la réclament.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

Aux termes des derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de faire droit à cette demande de M. et Mme [C].

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de M. [M] [C] et Mme [R] [S] épouse [C] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, au titre des travaux complémentaires correspondant au devis du 12 décembre 2023 ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e E. Voisin-Moncho et M^e J.M. Szepetowski ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à M. [M] [C] et Mme [R] [S] épouse [C], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à la SASU Icade promotion, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [M] [C] et Mme [R] [S] épouse [C] sont dispensés de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE PRESIDENT