SA/DD

EXPÉDITION à

la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

la SCP SOREL & Associés

SCP AVOCATS CENTRE

M^e François ROBBE

LE : 23 JUILLET 2015

Expédition aux parties

LE : 23 JUILLET 2015

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

XXX

ARRÊT DU 23 JUILLET 2015

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 15/00001

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURGES en date du 03 Décembre 2014

PARTIES EN CAUSE :

I – SCEV X, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Christophe TREBOUS, avocat au barreau de BOURGES, membre de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

APPELANTE suivant lettre recommandée avec avis de réception du 31/12/2014

II – SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

représentée par M^e Guy SOREL, avocat au barreau de BOURGES, collaborateur de la SCP SOREL & Associés

INTIMÉE

23 JUILLET 2015

N° /2

III – SA SAFER DU CENTRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

représentée par M^e Alain TANTON, avocat au barreau de BOURGES membre de la SCP AVOCATS CENTRE

INTIMÉE

IV – M^me K C épouse Y

née le XXX à BOULOGNE-BILLANCOURT (HAUTS DE SEINE)

XXX

XXX

représentée par M^e François ROBBE, avocat au barreau de LYON, membre de la SCP DESILETS, ROBBE, ROQUEL

INTIMÉE

23 JUILLET 2015

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2015 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. DECOMBLE Premier Président,

entendu en son rapport

M^me LE MEUNIER Conseiller

M^me BOUTET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me D

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

***************

Madame G H veuve C, décédée le XXX, était propriétaire de la parcelle cadastrée section XXX sur la commune de Sancerre, lieu-dit «Le Manoir de l’étang», d’une contenance totale de 4 ha 46 a 37ca , exploitée pour la surface de 1 ha 61 a 37 ca en vigne.

L’exploitation en vigne de la parcelle est assurée par Madame Q X à titre personnel puis dans le cadre de la SCEV X, société constituée par Madame X et son fils I X, et immatriculée au RCS de Bourges le 31 août 2007.

Le 7 octobre 2009, à la suite d’un partage entre les héritiers de Madame C, la parcelle est attribuée en pleine propriété à Madame K C épouse Y qui est inscrite auprès de la MSA en qualité d’exploitante à la suite de sa mère.

Le 11 janvier 2013, Madame Y vend sa propriété, avec l’intervention de la SA SAFER DU CENTRE, à la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG.

Le 16 février 2013, la SCEV X adresse une proposition de contrat d’entreprise de travaux viticoles à la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG qui la refuse par courrier du 27 février 2013.

**************

Le 18 novembre 2013, la SCEV X saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges d’une demande dirigée à l’encontre de la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG tendant à :

— la qualification de bail à ferme les relations existant entre elle-même et l’indivision C puis M^me Y depuis le 31 août 2007,

— dire qu’aucune des conditions de forme et de délais n’ont été respectées pour résilier le bail actuellement en cours jusqu’au 31 août 2016 ;

— dire qu’elle doit être immédiatement réintégrée dans les lieux,

— ordonner une expertise pour la fixation des indemnités qui lui sont dues en raison de la perte de revenus subie pour l’absence d’exploitation de la parcelle depuis le 15 janvier 2013.

— condamner la SCEA à lui payer une indemnité de 5.000 € en réparation de la faute commise

— et la condamner à lui payer en outre la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 27 décembre 2013, la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG appelle en garantie dans la procédure, la SA SAFER DU CENTRE et Madame K C épouse Y, représentant l’indivision C.

Par jugement du 3 décembre 2014, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges :

— déboute la SCEV X de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exception d’incompétence soulevée par Madame K C épouse Y,

— constate que les demandes dirigées par la SCEA contre Madame Y sont devenues sans objet,

— déboute Madame Y de sa demande de dommages-intérêts dirigés contre la SCEA ;

— condamne la SCEV X à payer à la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le TRIBUNAL PARITAIRE DES XXX :

1) rejette l’exception de forclusion de l’action de la SCEV (dans les motifs, non repris dans le dispositif …) : l’art L 412-1 du CRPM n’est pas applicable puisque la SCEV ne demande pas la nullité de la vente à la SCEA …

2) il n’existe pas de bail à ferme :

— pas de paiement de fermages mais rémunération de 'factures’ => prestations de services,

— pas d’autonomie de la conduite de l’exploitation => voir les échanges par téléphone, SMS…

— M. X écrit le 10/12/2012 à Madame Y 'je m’apprête à poursuivre les travaux aux mêmes conditions, expectorant cependant à demande de ne pas intervenir sur place avant la signature de l’acte de vente»,

— lettre de Monsieur I X à la SAFER le 31 octobre 2012 : 'je les exploitais depuis plus de 20 ans à la suite de mes parents, en prestation de services, donc sans les avantages du droit au bail'.

*******************

La SCEV X relève appel de ce jugement.

La SCEV X, par conclusions du 2 juin 2015, demande la confirmation du jugement en ce qu’il a écarté la forclusion de l’action tendant à la requalification du contrat en cours en bail à ferme.

Elle sollicite la réformation pour le surplus et reprend l’ensemble de ses demandes initiales.

M^me Y, par conclusions du 27 mai 2015, demande à la cour la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, subsidiairement, de constater l’incompétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour statuer sur les demandes de la SCEA et de la SAFER à son encontre, et en tout état de cause, la condamnation de la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG à lui payer la somme de 5.000 € dommages-intérêts pour procédure abusive et la condamnation de la SAFER DU CENTRE à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Elle demande enfin la condamnation de la SCEA à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG, par conclusions du 3 juin 2015, relève appel incident du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges.

Elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la SCEV X pour défaut de qualité à agir d’une part, et d’autre part, la forclusion de toute action tirée de la violation d’un prétendu droit de préemption.

Sur le fond, elle soutient que la SCEV X n’occupait pas les lieux laissés libres au moment de la vente et qu’elle-même n’a jamais procédé à l’expulsion de la SCEV qui ne dispose d’aucun bail notarié ou ayant date certaine avant la vente.

À titre subsidiaire et au cas ou un bail serait reconnu en faveur de la SCEV, elle demande à la cour de dire que celle-ci a directement participé à la dissimulation de ce bail vis-à-vis de l’acquéreur et qu’elle est donc irrecevable comme mal fondé à le lui opposer.

Par ailleurs, elle conclut à l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée par Madame Y.

Elle demande la condamnation solidaire de la SA SAFER DU CENTRE et Madame K Y à garantir la jouissance paisible des biens vendus et à lui verser une indemnité provisionnelle de 1.000 €, dans l’attente de l’expertise qui a pour objet de déterminer la valeur annuelle des fruits susceptibles d’être produit par la propriété ainsi que sa valeur locative.

Elle demande la condamnation de la SCEV X à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive au titre de la procédure de première instance, ainsi que la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’une part pour la première instance et d’autre part pour la procédure d’appel.

Elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’ a condamnée à verser des dommages-intérêts à Madame Y.

Elle demande enfin la condamnation solidaire de Madame Y à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAFER DU CENTRE, par conclusions du 3 juin 2015, demande la confirmation du jugement, le rejet des demandes de la SCEV tant en première instance qu’en cause d’appel et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Questions :

1) sur l’irrecevabilité de l’action de la SCEV X

La SCEA invoque un courrier du 18/12/2012 pour soutenir que le bail qui existait entre M. I X et Madame Y et que la SCEV constituée postérieurement, n’est pas partie au bail => elle est irrecevable,

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux n’a pas répondu explicitement !

La SCEV explique le contexte du courrier du 10/12/2012 : pour éviter toute difficulté à Madame Y, M. X renonce à 'intervenir’ en plein hiver … elle n’a aucunement renoncé à invoquer sa qualité de preneur, sauf par ignorance et absence de conseil juridique alors que Madame Y, épouse d’un notaire, était en négociation avec la SAFER …

2) sur la forclusion de l’action de la SCEV

VENTE connue par la SCEV depuis le 15 /01/2013 à la SCEA +> 6 mois = 18 nov. 2013.

Or, action de la SCEV le 3 décembre 2013.

le Tribunal a jugé que l’article L 412-1 du CRPM qui prévoit un délai de 6 mois à peine de forclusion, n’est pas applicable puisqu’il ne s’agit pas ici d’un litige portant sur le droit de préemption…

Article L 412-12

Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après

expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63.

Toutefois, celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L. 411-59 et L. 411-60.

Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L. 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.

AU FOND

1) sur la qualification du bail à ferme

pour la SCEV :

1- c’est un BAIL VERBAL dont les conditions sont décrites dans 1) lettre à Madame Y le 10/12/2012 et 2) lettre du 23/1/2013 à M. Z ,

=> pour le ' métayage’ partage des fruits 3/4 / 1/4 et les charges exclusivement supportées par l’exploitant donc ici, dérogation à la règle du tiercement mais l’ art 417-3 al 3 du CRPM ( loi 27 juillet 2010) : 'une dérogation au partage des dépenses d’exploitation entre le bailleur et le preneur peut être autorisée par le préfet (…)'. Or aucun arrêté dans le Cher ! Donc, c’est un bail à ferme, avec paiement du fermage en nature !

2- le paiement du fermage par le partage des fruits, même si la SCEV a établi des 'factures’ pour 'prestations de services’ avec TVA… ne suffit pas à écarter L’AUTONOMIE DE L’EXPLOITANT

les 'instructions’ données par Madame Y :

— elle demeure en Isère (à + 400 km),

— ne justifie de la possession d’aucun matériel,

— ne justifie d’aucune instruction donnée …

Or le Tribunal a retenu

— le SMS du 16 nov. 2012 de M. Z (futur acheteur) à M. Y : 'vous pouvez dire à M. X qu’il attende le mois de janvier pour que je sois propriétaire et pour que je lui donne mes instructions'. M. I X répond : 'OK Bernard. De toutes façons je n’aurais rien entamé sans un écrit de M. Z'

— le SMS du 23 novembre 2011 de M. X à Madame Y : ' vérifie si j’ai inscrit correctement tes données. La surface de la vigne est-elle bonne '' (simple vérification du dossier administratif de demande de subventions…),

— lettre de M. X à Madame Y le 10/12/2012 (v. l’adverbe 'cependant’ marque la rupture entre les 2 époques : avant et après la vente '' …),

— lettre I X à la SAFER le 31 octobre 2012…

2) sur l’opposabilité du bail à l’acquéreur

— Le contrat de fermage était connu de la SCEA : v acte de vente du 11 janvier 2013 p. 27, et de la SAFER auquel la SCEA s’est substitué… v . Avant contrat ( p. 25 de la SCEA) ,

— la SCEV et le contrôle des structures… => JP Cass : pas d’incidence faute de justifier d’un refus d’autorisation d’exploiter ou de la poursuite d’exploitation malgré mise en demeure de se soumettre à la procédure…

— l’invocation par l’acquéreur, de l’article 1743 du code civil pour obtenir l’expulsion du locataire suppose la reconnaissance de l’existence du bail…

DÉCISION

1) Sur la forclusion de la demande de la SCEV X

Le moyen d’irrecevabilité invoqué par la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG à l’encontre de la SCEV X repose sur l’article L 411-12 du CRPM qui traite des conditions d’exercice du droit de préemption à bail en cas d’aliénation à titre onéreux de biens ruraux.

Comme l’a justement relevé le premier juge, la demande présentée par la SCEV X ne tendant pas à l’exercice d’un droit de préemption mais à la reconnaissance de sa qualité de preneur à bail, le moyen de la forclusion n’est pas fondé.

2) Sur la qualité à agir de la SCEV X, en tant que preneur d’un bail à ferme

La reconnaissance de l’existence d’un bail rural suppose la réunion de plusieurs conditions spécifiques qui accompagnent la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole.

Il s’agit du paiement du fermage d’une part, et de l’ autonomie du preneur dans l’exploitation du bien, d’autre part.

L’examen de la recevabilité de l’action engagée devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Bourges et jusque devant cette cour par la SCEV X, dépend de la qualification juridique des relations qu’elle entretenait avec les autres parties en cause, et en particulier à l’égard de Madame Y, propriétaire héritière du bien agricole.

En effet, s’il est établi que des relations existaient entre Madame C et Madame Q X pour l’exploitation par cette dernière d’une partie de la parcelle ZC 159, la recevabilité de l’action de la SCEV X qui intervient seule, suppose qu’elle dispose des droits et actions dont Madame X était elle-même titulaire à titre personnel à l’égard de Madame C puis de Madame Y d’une part, et que, d’autre part, ces droits et actions ont été transmis avec l’accord au moins tacite du bailleur à la SCEV X.

En l’espèce, l’exploitation effective de la parcelle de vigne litigieuse par Madame X n’est pas contestée.

Cependant la cour, comme le premier juge, constate que la preuve d’un quelconque paiement de sommes par Madame X ou par la SCEV X, au profit de Madame C ou de Madame Y, n’est pas rapportée.

Au contraire, les pièces produites aux débats qui traduisent l’existence de relations financières entre les parties sont d’une part des 'factures’ précisant la nature des ' prestations de services’ dont les prix sont calculés avec la TVA à 19,6% et, d’autre part, l’indication non contestée sur lesdites 'factures', que les montants ont été réglés systématiquement par des chèques tirés sur un compte CIC Lyonnaise de banque.

Dans ces conditions, il résulte de ces pièces et des mentions explicites que des paiements ont été effectués par Madame Y au profit de Madame X à titre personnel, puis de la SCEV X, alors que la condition légale du paiement du 'prix du bail’ suppose que le paiement doit intervenir non seulement en sens inverse, mais en outre, 'en espèces’ comme le précise l’article L 411-12 du CRPM.

Par ailleurs, la présentation soutenue par la SCEV X de ce que les fruits des récoltes étaient intégralement encaissés auprès de la Cave coopérative par Madame C puis par Madame Y, qui ensuite en conservait une partie à titre de 'fermage', ne reposant sur aucune pièce, n’est pas fondée et ne peut constituer la preuve contraire des faits constatés ci-dessus.

S’agissant de l’autonomie dans l’exploitation agricole qui est revendiquée par la SCEV X, la cour constate, comme l’a justement relevé le premier juge, que le 31 octobre 2012, M. I X écrit à la SAFER qu’il a 'exploité depuis plus de vingt ans à la suite de mes parents, en prestation de service, donc sans les avantages du droit au bail'.

Cet écrit vient confirmer, s’il en est besoin, l’existence de relations de 'prestations de services’ comme il est démontré plus haut.

Il est en outre conforté par le courrier que M. X a adressé quelques jours plus tard, le 10 décembre 2012 à Madame Y où il accepte, 'respectant ta demande, de ne pas intervenir sur place avant la signature de l’acte de vente'. En effet, s’il avait joui de l’autonomie d’exploitation qu’il revendique, M. X n’aurait pas eu besoin quelque soient la nature des relations anciennes entretenues avec Madame Y, de se plier à ses souhaits.

En définitive, il résulte des éléments analysés que si l’organisation ainsi admise de façon pérenne entre les parties, avait en effet pour objectif de permettre à Madame Y de bénéficier du statut d’exploitant agricole, les actes et les écrits révèlent expressément une volonté commune de déroger au statut du fermage qui ressort précisément de ce que ni la condition du paiement du fermage ni celle de l’autonomie d’exploitation ne sont remplies ni par Madame X à titre individuel, ni a fortiori par le SCEV X.

Dans ces conditions, l’action engagée par la SCEV X qui n’est pas fondée à revendiquer la qualité de preneur d’un bail à ferme, est irrecevable.

Le jugement sera réformé.

3) Sur la demande de la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG contre la SCEV X en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice du droit d’appel dans ce litige relativement complexe qui oppose les parties ne permet pas de retenir contre la SCEV X une faute caractérisée justifiant cette demande.

4) Sur les demandes dirigées par Madame K C épouse Y contre la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG

Il ressort des éléments analysés ci-dessus que la mise en cause de Madame Y était indispensable pour que les pièces et situations dont dépendait à terme, les droits de la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG, soient débattues en sa présence.

Dans ces conditions, les demandes en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive d’une part, et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ne sont pas justifiées.

5) Sur les demandes dirigées contre la SCEV X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à l’obligation de chacune des parties la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG, la SA SAFER DU CENTRE et Madame K C épouse Y de se défendre en cause d’appel, il leur sera alloué à chacune, la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Rejette l’exception de forclusion de l’action de la SCEV X ;

Déclare irrecevable la SCEV X ;

Rejette la demande de la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG contre la SCEV X en paiement de dommages-intérêts ;

Rejette les demandes de Madame K C épouse Y dirigées contre SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG ;

Condamne la SCEV X à payer à chacune des parties, la SCEA DU CHATEAU DE L’ESTANG, la SA SAFER DU CENTRE et Madame K C épouse Y, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. DECOMBLE, Premier Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PREMIER PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT D. DECOMBLE