SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP SOREL & ASSOCIES

— SCP ROUAUD et Associés

Expédition TJ

LE : 30 JANVIER 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DT5Z

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 09 Novembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [C] [H]

né le 03 Janvier 1949 à [Localité 11] (18)

[Adresse 2]

[Localité 6]

— Mme [K] [G] épouse [H]

née le 02 Février 1946 à [Localité 7] (18)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 22/02/2024

II – M. [W] [P]

né le 17 Décembre 1973 à [Localité 8] (03)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 09/04/2024, 28/06/2024 et 23/07/2024 remis à personne

INTIMÉ

III – M. [A] [T]

né le 12 Juin 1983 à [Localité 12] (45)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 06/06/2024, 28/06/2024 et 23/07/2024 remis à personne

INTIMÉ

30 JANVIER 2025

N° /2

IV – S.A. MMA IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 4]

N° SIRET : 440 048 882

— MUTUELLES [Localité 9] ASSURANCES IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 5]

N° SIRET : 775 652 126

— SASU IMMOBILIER AUTREMENT TRONCAIS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 10]

N° SIRET : 829 578 988

Représentées par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

**************

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : REPUTE CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [G] épouse [H] et M. [C] [H] ont confié la vente de leur maison d’habitation sise à [Localité 13] à la SASU Immobilier autrement Tronçais, qui les a mis en relation avec M. [W] [P] et M. [A] [T].

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2020, ils ont signé un compromis de vente pour l’achat du bien au prix de 329'000 euros, payé comptant.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir le 23 mai 2020.

En vue de la vente, les vendeurs ont fait réaliser des travaux de réfection de la toiture et ont déménagé.

Par acte d’huissier en date du 20 juillet 2020, Me [V] a fait sommation aux acquéreurs d’avoir à comparaître en son étude le 3 août 2020 pour régulariser la vente.

Un procès-verbal de carence a été établi.

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2021, M. et Mme [H] ont assigné MM. [N] et [T] et la société Immobilier autrement Tronçais devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins d’engagement de leur responsabilité.

Par jugement en date du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bourges a :

' condamné in solidum M. [N] et M. [T] à payer à M. et Mme [H] la somme de 17'000 euros à titre de clause pénale du fait de leur défaillance à réitérer l’acte authentique de vente de l’immeuble, selon compromis signé entre les parties le 12 février 2020,

' débouté M. et Mme [H] de toutes autres demandes et les parties de toutes autres demandes,

' condamné in solidum M. [N] et M. [T] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Sorel,

' condamné in solidum M. [N] et M. [T] à payer à M. et Mme [H] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour condamner MM. [N] et [T] au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente, le tribunal a retenu qu’ils ont été défaillants dans la réitération de l’acte authentique, alors que la seule explication donnée au notaire a été le blocage de l’argent destiné à la vente par Tracfin. Il a considéré par ailleurs qu’aucune faute ne pouvait être imputée à l’agent immobilier, jugeant que s’il lui appartient d’attirer l’attention des vendeurs sur le risque pris face à un paiement comptant, la clause pénale prévue au contrat permettait suffisamment aux vendeurs d’être indemnisés en cas de défaillance. Il a enfin estimé que la demande de dommages-intérêts des vendeurs est satisfaite par l’octroi de la somme de 17'000 euros au titre de la clause pénale, d’autant qu’ils conservent le bénéfice des dépenses réalisées pour la mise en valeur de l’immeuble.

Par déclaration en date du 22 février 2024, M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juillet 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

' dire et juger recevable et bien fondé leur appel,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [N] et M. [T],

' l’infirmer pour le surplus,

' condamner in solidum M. [N], M [T], la société Immobilier autrement Tronçais, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances à leur payer et porter une somme de 34 680,49 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 tant au titre de la clause pénale que des dommages subis,

' ordonner la capitalisation des intérêts,

' condamner in solidum M. [N], M [T], la société Immobilier autrement Tronçais, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances à leur payer et porter une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeter toutes prétentions contraires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2024, la société Immobilier autrement Tronçais, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances demandent à la cour de :

' dire et juger recevable l’appel de M. et Mme [H] mais non fondé,

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' débouter M. et Mme [H] de toutes demandes à leur encontre,

' condamner M. et Mme [H] payer et porter «'tant à l’agence immobilière qu’aux MMA'» la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

Bien que dûment cités, MM. [N] et [T] n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

SUR CE

Sur la responsabilité des candidats acquéreurs

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5, alinéa 1, du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, M. et Mme [H] demandent à la cour de condamner in solidum MM. [N] et [T], la société Immobilier autrement Tronçais et ses assureurs à lui payer la somme de 34'680,49 euros au titre de la clause pénale et à titre de dommages-intérêts pour défaut de réitération de l’acte authentique de vente.

Les parties ne remettent pas en cause le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de MM. [N] et [T] pour absence de réitération de la vente et a considéré qu’ils devaient la somme de 17'000 euros à M. et Mme [M] au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 20 février 2020.

Les appelants estiment néanmoins que leur préjudice excède la somme octroyée par le premier juge.

Le compromis de vente du 20 février 2020 stipule au paragraphe « réitération par acte authentique'» en page 9': « À défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de [la] lettre [envoyée par l’une des parties obligeant l’autre à réitérer la vente], la partie non défaillante aura le choix entre':

' invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de le faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 17'000 euros,

' ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus'».

Il convient de rappeler que la clause pénale est une clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée (cass. civ. 1re, 10 octobre 1995, no 93-17.869) et qu’elle remplit à ce titre une double fonction indemnitaire et comminatoire.

Il résulte de l’examen des pièces produites par les appelants que leur préjudice résultant de l’absence de réitération de la vente par MM. [N] et [T] peut être évalué à la somme globale de 11'102,22 euros, décomposée comme suit': 6'396,57 euros au titre des frais de réfection de la toiture réalisée à la demande des candidats acquéreurs (devis signé du 20 janvier 2020 de l’entreprise Jolivard Alain), 1'385,65 euros au titre des frais de réalisation de l’état descriptif de division (facture du 15 mai 2020 de M. [R], géomètre-expert), 320 euros au titre de procès-verbal de carence (facture du 4 août 2020 de Me [V], notaire), outre 3'000 euros au titre de leur préjudice moral correspondant au stress et aux inquiétudes causés par les tergiversions des candidats acquéreurs.

En revanche, en l’absence de production d’une facture en bonne et due forme (capture d’écran partielle du site internet All Dem), ils ne prouvent pas avoir dû engager la somme de 4'578,84 euros au titre des frais de déménagement et de réemménagement dans leur logement.

Comme l’a justement retenu le premier juge, M. et Mme [H] ne démontrent donc pas avoir subi un préjudice qui n’aurait pas déjà été réparé par l’allocation de la somme de 17'000 euros au titre de la clause pénale.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [N] et M. [T] à payer à M. et Mme [H] la somme de 17'000 euros au titre de la clause pénale, et de débouter les appelants du surplus de leur demande.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’agent immobilier est tenu de conseiller au vendeur de prendre des garanties et de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il lui a présenté (cass. civ. 1re, 11 décembre 2019, no 18-24.381).

En l’espèce, M. et Mme [H] font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur demande de condamnation in solidum dirigée contre la société Immobilier autrement Tronçais et ses assureurs.

Ils allèguent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence vis-à-vis du vendeur et qu’il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne. Ils soutiennent que l’agent immobilier doit mettre en garde les vendeurs des risques de non-réalisation de la vente. Ils reprochent à la société Immobilier autrement Tronçais de ne pas avoir vérifié la situation financière des candidats acquéreurs et cherché à obtenir une garantie.

Alors que le compromis de vente du 22 février 2020 préparé par la société Immobilier autrement Tronçais prévoyait le paiement comptant du prix de vente de 329 000 euros, cette dernière n’apporte aucun élément permettant de démontrer qu’elle a procédé à la vérification de la situation financière de MM. [P] et [T] ou conseillé à M. et Mme [H] de prendre des garanties pour se prémunir d’une éventuelle défaillance financière des candidats acquéreurs.

Il convient donc de retenir que la société Immobilier autrement Tronçais a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard des vendeurs.

Il appartient à M. et Mme [H] de démontrer que ce manquement contractuel présente un lien causal avec les préjudices retenus par la cour, à savoir les frais de réfection de la toiture, les frais de réalisation de l’état descriptif de division, le coût du procès-verbal de carence et leur préjudice moral, en ce que ces préjudices n’auraient pas été subis si l’agent immobilier avait vérifié la solvabilité de MM. [P] et [T] et conseillé aux vendeurs de prendre des garanties.

M. et Mme [H] allèguent à cet égard qu’ils n’auraient exposé aucun frais s’ils avait connus la fragilité de la situation financière des candidats acquéreurs.

Il convient cependant premièrement de relever qu’il ressort de l’état hypothécaire produit aux débats que seule la solvabilité de M. [N] pouvait être questionnée, eu égard à la procédure de saisie immobilière engagée à son encontre pour un montant d’environ 100 000 euros suivant commandement aux fins de saisie du 12 mai 2015, à la procédure de surendettement dont il a fait l’objet à compter de 2016 et au jugement d’orientation du 22 mars 2019 ayant ordonné la vente forcée de son bien immobilier.

Deuxièmement, il n’est pas prouvé que M. [T] n’a jamais disposé des fonds nécessaires pour payer le prix de vente comptant et que cette absence de fonds est la cause de la renonciation des candidats acquéreurs à réitérer la vente et du préjudice subi en conséquence par les vendeurs. Il tend au contraire à ressortir des échanges de courriels entre Me [V] et MM. [P] et [T] que l’argent nécessaire au paiement du prix de vente était conservé sur un compte bancaire détenu au Luxembourg et que le virement vers la France a été bloqué par Tracfin.

Ainsi, M. et Mme [H] ne démontrent pas qu’une vérification de la solvabilité de M. [T] par l’agent immobilier aurait empêché la survenance de leur préjudice causé par la non-réitération de la vente.

Enfin, la société Immobilier autrement Tronçais a prévu au compromis de vente une clause pénale d’un montant suffisamment élevé pour réparer intégralement le préjudice subi par les vendeurs du fait de la non-réitération de la vente, de sorte que l’absence de conseil relatif à la prise de garantie est sans conséquence sur l’indemnisation du préjudice de M. et Mme [H].

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que si la société Immobilier autrement Tronçais a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’encontre des vendeurs, ces derniers n’apportent pas la preuve du lien causal entre ce manquement contractuel et les préjudices qu’ils ont subis.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de leur demande de condamnation in solidum dirigée à l’encontre de la société Immobilier autrement Tronçais et de ses assureurs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie succombante, M. et Mme [H] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’issue de la procédure, l’équité et les circonstances économiques commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] [H] et Mme [K] [G] épouse [H] aux dépens d’appel,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT