COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 702 DU 16 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00966 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTT7

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin/Saint-Barthélemy, du 28 juillet 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 20/00409.

APPELANTE :

S.A.R.L. CAGEPA SXM

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier PAYEN, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 74)

INTIMÉE :

S.C.I. FAFA

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Evita CHEVRY de la SCP CHEVRY-VALERIUS, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 97)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoirie. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 16 décembre 2024.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

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FAITS ET PROCÉDURE

Prétendant que le bien immobilier acquis vide de tout occupant suivant acte notarié du 21 novembre 2014 était en réalité occupé et loué pour le compte de Mme [A] [U] par la SARL Cagepa SXM, la SCI Fafa a, par actes d’huissiers de justice des 11 et 12 septembre 2020, fait assigner ces dernières ainsi que Mme [C] [J], occupante des lieux, devant le tribunal d’instance de Saint-Martin lequel s’est dessaisi par jugement du 6 octobre 2020 au profit du tribunal judiciaire de Basse-Terre siégeant à Saint-Martin. Par acte d’huissier de justice du 20 juin 2019, la SCI Fafa a également fait assigner devant la chambre détachée du tribunal de grande instance de Basse-Terre siégeant à Saint-Martin, Mme [U] et la société Cagepa SXM en remboursement des loyers perçus en ses lieu et place sous la garantie de la société Cagepa SXM. Ces procédures ont été jointes devant la juridiction de premier ressort.

Par jugement contradictoire en date du 28 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin – Saint-Barthélémy, a :

— rejeté la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— rejeté la demande d’injonction aux parties d’avoir à constituer plusieurs avocats en défense ;

— dit que le bail conclu entre Mme [J] et Mme [U] par l’intermédiaire de la société Cagepa est inopposable à la SCI Fafa ;

— constaté que Mme [J] a quitté les lieux ;

— constaté que Mme [U] ne dispose plus des clefs du lot n°[Cadastre 10] porte n°301 ;

— dit que la demande d’expulsion et les demandes subséquentes sont devenues sans objet ;

— débouté les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

— débouté la SCI Fafa de sa demande en paiement formulée à l’égard de Mme [U] uniquement sur la répétition de l’indû ;

— condamné la société Cagepa SXM à verser à la SCI Fafa une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum Mme [U] et la société Cagepa SXM aux entiers dépens ;

— condamné in solidum Mme [U] et la société Cagepa SXM à verser à la SCI Fafa une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 8 octobre 2023, la société Cagepa SXM a interjeté appel de cette décision intimant uniquement la SCI Fafa en ce qu’elle l’a condamnée à verser à cette dernière la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et condamnée in solidum avec Mme [U] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La SCI Fafa a constitué avocat le 22 novembre 2023.

La clôture est intervenue le 2 septembre 2024, l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 7 octobre 2024 puis mise en délibéré au 16 décembre 2024, date de son prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la société Cagepa SXM demande à la cour, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Cagepa SXM à payer à la SCI Fafa la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice prétendument lié à la perte de jouissance et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le confirmer si besoin en était pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— juger que la société Cagepa SXM n’a commis aucune faute à l’égard de la SCI Fafa, juger que la faute originelle est due au notaire rédacteur de l’acte du lot de la société Franck Invest à la SCI Fafa en ce qu’il n’a pas relevé que l’état parasitaire portait sur le lot accessible par la porte 303 qui ne correspondait pas au lot visé dans son acte ;

— juger que le préjudice de la SCI Fafa lui est exclusivement imputable pour les raisons sus évoquées

En conséquence,

— débouter la SCI Fafa de ses demandes en réparation de son préjudice de perte de jouissance, de celle formulée à titre de dommages et intérêts ainsi que celle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens de première instance ;

— condamner la SCI Fafa aux dépens d’instance et d’appel ;

— condamner la SCI Fafa à payer à la société Cagepa SXM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 29 août 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Fafa demande à la cour de :

— débouter purement et simplement de son appel ;

— juger qu’il n’est pas fondé ;

— confirmer la décision en date du 28 juillet 2023 ;

— condamner la société Cogepa SXM (sic) à la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamner à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile (sic).

MOTIFS

En vertu de l’article 1240 du code civil (anciennement 1382), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1241 du code civil (anciennement 1383), chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre ces derniers.

En l’espèce, aux termes de l’acte du 21 novembre 2014 reçu par M. [P] [Z] [M], notaire à [Localité 11], la SCI Fafa a acquis de la SARL Franck Invest, dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 9] [Localité 7], au bâtiment 'D’ dit [Adresse 8], le 'lot numéro [Cadastre 10] ([Cadastre 10]) – un studio avec accès principal par la quatrième porte à gauche sur la façade Sud', sans acquisition de meubles et objets mobiliers, moyennant le prix de 28 000 euros.

Selon l’acte du 23 novembre 2015, reçu par Mme [E] [B] notaire au sein de la SCP Mouial, Jacques, Herbert et Collanges, notaires associés à [Localité 7], Mme [A] [U] a acquis des mains de M. [W] et de Mme [T] [N] -qui l’avaient acquis de la société Franck Invest- dans le même ensemble immobilier sis à [Adresse 9] [Localité 7], 'au bâtiment 'D’ ou bâtiment les Bougainvilliers formant le lot 11 du règlement de copropriété (…), le 'lot numéro onze mille neuf ([Cadastre 1]) – un studio avec accès principal par la troisième porte à gauche sur la façade Sud', moyennant le prix de 57 000 euros, à concurrence de 2 120 euros au titre de biens mobiliers. Ce studio faisait l’objet d’un contrat de bail au bénéfice de Mme [C] [J], qui a été poursuivi par Mme [U] par l’intermédiaire de la société Cagepa SXM.

Pour statuer comme elle l’a fait, la juridiction de premier ressort a considéré que la société Cagepa SXM avait failli à son obligation de vigilance en ne vérifiant pas que le bien donné à bail, en dépit des numéros portés sur les portes, correspondait au titre détenu par son mandant, précisément situé troisième porte à gauche sur la façade sud du bâtiment, alors que le lot qu’elle a donné à bail se situe quatrième porte à gauche sur la façade sud du bâtiment.

Cependant, il apparaît des pièces du dossier que les erreurs d’identification des studios de l’ensemble immobilier dont s’agit sont liées à l’imprécision des termes des actes notariés et à l’absence de corrélation entre la numérotation des portes des appartements vendus et loués et les numéros des lots de la copropriété.

À ce sujet, la SCI Fafa a fait établir le 11 avril 2014 un diagnostic 'termites’ pour l’appartement numéroté [Cadastre 5] et reconnu dans l’enquête de gendarmerie qu’elle avait bien visité ce studio (situé deuxième porte à gauche sur la façade sud) alors que le lot [Cadastre 10] qu’elle a acquis en novembre 2014 correspond à l’appartement [Cadastre 3], tandis que M. et Mme [N], auteurs de Mme [U], ont obtenu le 23 juin 2015 un certificat de mesurage pour l’appartement [Cadastre 3] alors que le lot [Cadastre 1] acquis en novembre 2015 correspond à l’appartement [Cadastre 4]. Il n’est pas démontré que la société Cagepa SXM est à l’origine de ces erreurs.

De plus, la SCI Fafa a visité et fait l’acquisition d’un studio libre de tous meubles et objets mobiliers aux termes de l’acte du 21 novembre 2014 alors que celui qui était loué antérieurement par les époux [N] puis par Mme [U], en qualité de bailleurs, revendiqué plus de deux ans après la vente par la SCI Fafa était meublé, étant observé que la société Cagepa SXM a indiqué, sans être contredite, que ceux-ci lui ont remis les clés de l’appartement numéroté [Cadastre 3], sans qu’un état des lieux ait été fait préalablement à la reprise du bail par le nouveau propriétaire, de sorte qu’il ne lui être reproché de ne pas avoir vérifié l’emplacement de cet appartement. De plus, la société Cagepa SXM n’est pas intervenue lors de la transaction conclue en 2014 entre la SCI Fafa et la société Frank Invest – également auteur des époux [N]- dont l’activité principale est l’exploitation hôtelière et para-hôtelière.

Par ailleurs, l’enquête diligentée à la demande de la société Cagepa SXM par M. [I] [K], soumise à la discussion des parties, corroborée par les termes des actes notariés successifs, souligne que selon l’étude notariale Mouial située à [Localité 7], les difficultés existantes pourraient être réparées par la reprise de l’ensemble des actes de transmission immobilière des différents biens depuis l’origine de leur commercialisation.

Aussi, en l’espèce, s’il est exact que la situation du bien est possible par la mention 'troisième ou quatrième porte à gauche sur la façade sud du bâtiment', au regard de cette description notariée, de l’absence de correspondance entre les lots de copropriété et la numérotation des portes, d’une 'certaine désorganisation dans les visites’ selon l’expression de l’intimée, de la mise en location dès 2005 du studio litigieux acquis libre de meubles en 2014 par la SCI Fafa, il n’est pas démontré une faute commise par la société Cagepa SXM susceptible d’être à l’origine d’un préjudice pour la SCI Fafa.

En effet, dans tous les cas, quand bien même un manquement serait établi à l’endroit de la société Cagepa SXM, la SCI Fafa qui sait avoir acquis un bien libre de tout occupant, échoue à démontrer un lien de causalité direct entre la faute présumée de celle-ci avec le préjudice de jouissance qu’elle allègue, de sorte que la responsabilité de l’appelante ne peut être engagée. Surabondamment, elle n’a jamais recherché la responsabilité de son vendeur.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Cagepa SXM à payer à la SCI Fafa la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts. La SCI Fafa doit être déboutée de ses demandes.

Les dispositions du jugement première instance des chefs des frais irrépétibles et des dépens seront infirmées. En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la SCI Fafa. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les parties sont déboutées de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cagepa SXM à verser à la SCI Fafa une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamné la société Cagepa SXM au paiement des entiers dépens et d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant des chefs infirmés,

— déboute la SCI Fafa de ses demandes de dommages et intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI Fafa au paiement des dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— condamne la SCI Fafa au paiement des dépens d’appel ;

— déboute la société Cagepa SXM et la SCI Fafa de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente