SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SCP BON-DE SAULCE LATOUR

EXPÉDITION TJ

LE : 20 FEVRIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/00432 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXPE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 20 Mars 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [D] [H]

née le 06 Avril 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

— M. [C] [L]

né le 16 Mai 1983 à [Localité 2]

[Adresse 2]

Représentés et plaidants par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 24/04/2025

II – M. [M] [J], agent immobilier exerçant sous l’enseigne AGENCE ALLIANCE IMMOBILIER SERVICE

[Adresse 3]

Représenté par la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Suivant acte notarié du 17 janvier 2017, M. [L] et Mme [H] épouse [L] ont vendu à Mme [W] une maison d’habitation sise à [Localité 3] (18) au prix de 62.500 €.

Invoquant avoir découvert des désordres dans les combles de la maison, Mme [W] s’est adressée à ses vendeurs et à son assureur qui a missionné un expert.

Par ordonnance du 7 novembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [V] qui a déposé son rapport le 7 juin 2022.

Par acte des 11 et 12 octobre 2021, Mme [W] a fait assigner M [L] et Mme [H] en résolution de la vente pour vices cachés et subsidiairement en nullité de la vente.

Par acte du 26 septembre 2023, M. [L] et Mme [H] ont assigné en intervention forcée M. [J], agent immobilier à qui ils avaient confié la vente de leur maison.

Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :

— Constaté que l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4] est affecté de vices cachés ;

— Prononcé la résolution de la vente avec toutes conséquences de droit ;

— Dit que M. [L] et Mme [H] seront condamnés in solidum à payer à Mme [W] les sommes suivantes :

— le prix de vente de 62 500 € ;

— les frais de notaire et fiscaux accessoires à la vente immobilière, soit les sommes de 1 908,66 € et 3 705 € ;

— l’ensemble des taxes foncières payées pour l’immeuble depuis 2018 et jusqu’à libération des lieux ;

— une indemnité de 5 000 € en réparation du préjudice moral et de jouissance.

— Dit qu’à compter du paiment des sommes dues, Mme [W] devra libérer les lieux de tous occupants de son chef ;

— Ordonné que M. [L] et Mme [H] devront procéder à leurs frais, aux formalités de publicité foncière au service de la publicité foncière de [Localité 5] (18) dans le mois suivant la publication de la décision, et Dit qu’à défaut, Mme [W] sera autorisée à y procéder à charge pour les vendeurs de lui rembourser les frais en résultant ;

— Débouté Mme [W] de toutes autres demandes ;

— Débouté M. [L] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles et additionnelles à l’encontre de Mme [W] et de leurs demandes à l’encontre de l’agence immobilière ;

— Condamné in solidum M. [L] et Mme [H] aux dépens dont le coût de l’expertise judiciaire ;

— Condamné in solidum M. [L] et Mme [H] à payer à Mme [W] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que l’agence immobilière conservera la charge de ses frais de justice ;

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Suivant déclaration du 24 avril 2025, M. [L] et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de l’agence immobilière.

Dans leurs conclusions n°2 signifiées le 22 décembre 2025, M. [L] et Mme [H] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1995 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 20/03/2025.

— Condamner M. [M] [J] à régler à M [C] [L] et Mme [D] [H] les sommes suivantes :

— la restitution du prix de vente à hauteur de 62 500 €.

— les frais de notaire et fiscaux accessoires à la vente de 1 908,66 € et 3 705 €.

— l’ensemble des taxes foncières payées pour l’immeuble depuis 2018 et jusqu’à la libération des lieux.

— une indemnité de 5 000 € en réparation du préjudice moral et financier.

— le coût des formalités de publicité foncière suite à la résolution de la vente.

— une indemnité procédurale de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

— les entiers dépens dont le coût de l’expertise judiciaire.

suivant décision rendue par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 20/03/2025.

— Condamner M [M] [J] à régler à M [C] [L] et Mme [D] [H] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés pour la procédure devant la Cour d’Appel, outre les entiers dépens liés à la procédure devant la Cour d’Appel.

Dans ses conclusions signifiées le 8 octobre 2025, M. [J] demande à la cour de :

— Débouter M. [L] et Mme [H] de leurs demandes à son encontre ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourges en ce qu’il a mis hors de cause M. [J] ;

Y ajoutant,

— Condamner M.et Mme [L] à verser à M. [J] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles. Le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

S’agissant d’une mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant de rapporter la preuve de la faute du mandataire ainsi que de son lien de causalité avec le préjudice.

Le dol du vendeur peut exclure la responsabilité de l’agent immobilier.

En l’espèce, à la suite de la résolution de la vente pour vices cachés, la cour est saisie des seules demandes en garantie présentées par M. [L] et Mme [H], vendeurs, à l’encontre de l’agent immobilier, M. [J].

Le tribunal judiciaire a jugé à cet égard que les vendeurs ne démontraient pas qu’ils avaient parfaitement informé l’agence immobilière de l’ampleur des modifications entreprises et des conditions dans lesquelles les travaux avaient été réalisés et non terminés et que l’agence immobilière, tenue d’une simple obligation de moyen en tant que négociatrice et rédactrice de la promesse de vente, n’avait aucune raison d’effectuer des investigations supplémentaires ou de prévoir des dispositions spécifiques.

Il convient tout d’abord de rappeler les motifs qui ont conduit le tribunal à prononcer la résolution de la vente.

Selon le rapport d’expertise dont les conclusions ont été retenues par le tribunal, l’immeuble a subi une importante modification structurelle par la suppression de la partie supérieure d’un mur de refend au dessus du plancher bas du comble. Un profilé métallique HEA de récupération a été posé en soutien de la panne faîtière en élément horizontal posé en tête de mur et sous forme d’un poteau complété de deux chandelles soudées de part et d’autre, M. [L] précisant avoir lui même effectué les soudures. Trois étais complètent de part et d’autre le renfort en H.

Le rapport décrit aussi la mise en place, versant Sud, d’un système de bracons en Vé prenant appui sur deux solives de plancher.

Selon le rapport d’expertise, M. [L] a précisé qu’il avait lui-même réalisé les travaux qu’il devait mener à son terme en vue de l’aménagement des combles mais que la situation fianncière du couple avait conduit à vendre précipitamment le bien sans achever les travaux.

L’expert conclut que la stabilité de la structure du comble est gravement atteinte et que l’ouvrage est dangereux pour ses occupants et que 'Les désordres étaient visibles mais non décelables par un non professionnel'.

Le premier juge a retenu le caractère caché du vice pour l’acquéreur.

M. [J], agent immobilier, soutient à juste titre qu’il n’a pas la qualité de professionnel de la construction, de sorte que le vice est également caché pour lui.

Il ne saurait être tenu responsable de l’existence de ce vice, à défaut d’avoir été dûment informé par le vendeur. Or en l’espèce, le mandat de vente ne fait aucune mention des transformations et travaux en cours dans les combles.

Par conséquent, les vendeurs ne sauraient soutenir que l’agent immobilier aurait dû se poser des questions sur la présence d’étais, alors qu’il leur incombait de l’informer eux-mêmes des aménagements en cours dans les combles.

La réticence des vendeurs dans la délivrance d’informations sur l’état du bien en vente leur est totalement imputable et ils ne sauraient se décharger de leur silence dolosif sur l’agent immobilier, la preuve n’étant pas rapportée qu’il connaissait le vice.

Il ne peut en conséquence être reproché à M. [J] un manquement à son obligation d’information sur le défaut affectant le bien objet du mandat.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de M. [J].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [L] et Mme [H] succombant en leur appel, seront condamnés aux dépens et à verser à M. [J] une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement ;

Condamne M. [L] et Mme [H] à verser à M. [J] une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] et Mme [H] aux dépens.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT