EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D’APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Gwennaëlle RICHARD

— la SELARL ALCIAT-JURIS

— TJ

LE : 29 MAI 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 MAI 2026

N° RG 25/00228 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXAF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Bourges en date du 23 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [X] [R]

né le 26 Juin 1983 à [Localité 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Gwennaëlle RICHARD, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 04/03/2025

II – S.A.S. VICTOIR’INVEST exerçant sous l’enseigne LAPETITE.AGENCE.COM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

N° SIRET : 519 138 531

INTIMÉE

— S.E.L.A.S. [J] & ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire dans la procédure de redressement judiciaire de la SAS VICTOIR’INVEST, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

N° SIRET : 439 439 076

Représentés par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTERVENANTE FORCEE suivant assignation du 08 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

[X] [R] est propriétaire de trois appartements situés [Adresse 4] à [Localité 2] (18), dont il a confié la gestion au mois de septembre 2019 à l’agence immobilière « la Petite Agence » dans le cadre de trois mandats distincts.

Reprochant à cette agence immobilière d’avoir manqué à ses obligations de mandataire, M. [R] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bourges par acte du 18 avril 2023 aux fins de condamnation au paiement de la somme de 7007 € au titre du préjudice matériel subi, 5000 € à titre de dommages-intérêts outre une indemnité d’un même montant sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a débouté M. [R] de l’intégralité de ses demandes, l’a condamné aux dépens et a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles.

Le tribunal a notamment retenu que M. [R] ne démontrait pas l’existence de défaillances imputables à l’agence mandataire, que son implication constante dans les échanges entretenus avec ses locataires en toute matière favorisait la mise à l’écart de l’agence, que si celle-ci n’avait pas toujours fait preuve d’une réactivité immédiate, le comportement de M. [R] l’avait souvent empêchée d’exécuter ses obligations, et que le demandeur avait participé à sa propre turpitude.

M. [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 mars 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

JUGER M. [R] recevable et fondé en sa demande.

JUGER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulée à l’encontre de la SELAS [J] et associés prise en la personne de Me [Y] [J] Mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne la Lapetite.Agence.com.

JUGER que l’arrêt à intervenir sera opposable à la SELAS [J] et associés prise en la personne de Me [Y] [J] Mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne la Lapetite.Agence.com.

Par conséquent,

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bourges rendu le 23 janvier 2025 en ce qu’il a :

DEBOUTE M. [R] de toutes ses demandes tendant à :

— Voir condamner la SARL La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 7 007€ au titre du préjudice matériel que ce dernier a subi.

— Voir également condamner la SARL La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

— Voir également condamner la même à régler à M. [R] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Voir condamner la SARL La Petite Agence aux entiers dépens

CONDAMNER M. [R] aux dépens

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles

Par conséquent, il est demandé à la Cour de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne La Petite Agence

CONDAMNER la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 7 007 € au titre du préjudice matériel que ce dernier a subi.

CONDAMNER la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de défense de première instance et d’appel.

CONDAMNER la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne La Petite Agence aux entiers dépens de première instance et d’appel,

FIXER la créance détenue par M. [R], au passif de la société la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne la Lapetite.Agence.com.

Par jugement en date du 8 juillet 2025, le tribunal de commerce de Bourges a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SAS Victoir’Invest et désigné Me [J] en qualité de mandataire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, M. [R] a fait assigner en intervention forcée la SELAS [J] et associés, prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest, enseigne la Lapetite.Agence.com. Le mandataire judiciaire n’a pas constitué avocat devant la cour.

La SAS Victoir’Invest, exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com, et la SELAS [J] et associés, intimées, demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 6 août 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

CONFIRMER l’intégralité des termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges qui a débouté M. [R] de ses demandes, l’a condamné aux dépens et a dit que chaque partie conserverait la charge de ses frais irrépétibles.

DEBOUTER M. [R] de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER M. [R] à verser à la SAS Victoir’Invest la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER M. [R] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026.

MOTIFS

Il sera observé, à titre liminaire, que l’intervention à hauteur d’appel de la SELAS [J] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest exerçant sous l’enseigne la Lapetite.Agence.com, ne fait l’objet d’aucune contestation et sera par conséquent admise.

Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [R] :

Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1991 du même code énonce que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, M. [R] reproche tout d’abord à la SAS Victoir’Invest de ne pas avoir mis en 'uvre tous les moyens nécessaires pour l’avertir du départ de locataires et relouer rapidement les logements concernés, lui faisant en conséquence subir des périodes prolongées de vacance locative.

Il soutient ainsi qu’à la suite du départ de M. [K], le logement qu’il occupait n’a été de nouveau proposé à la location que deux mois plus tard, tandis que celui qui avait été donné à bail à M. [G] n’a fait l’objet d’aucune démarche de relocation durant plus de trois mois.

Il sera tout d’abord relevé que M. [R] ne rapporte nullement la preuve, dont la charge lui incombe, d’un défaut de remise en location des deux logements concernés après le départ des locataires. Eu égard à l’existence des mandats de gestion locative consentis à la SAS Victoir’Invest, le fait que M. [R] ait souhaité élaborer une annonce avec diaporama et communiquer avec l’agent chargé du suivi des appartements dont il était propriétaire et le défaut de conclusion de nouveaux contrats de bail sont insuffisants à démontrer que l’agence n’ait pas de son côté proposé les biens concernés à la location, notamment par le biais d’un affichage en vitrine. Il doit en effet être rappelé que l’offre de location formulée au sujet d’un bien immobilier n’entraîne pas ipso facto et de façon immédiate la conclusion d’un nouveau bail, qui dépend notamment de la volonté des potentiels locataires.

Il peut également être relevé, à titre surabondant, que M. [G] atteste que plusieurs visites de l’appartement qu’il occupait ont été organisées après qu’il eut donné son préavis.

Dès lors, les demandes formulées par M. [R] tendant à la condamnation de la SAS Victoir’Invest au paiement de sommes correspondant au montant des loyers qu’il aurait pu percevoir en cas de relocation des appartements occupés par MM. [G] et [K] après leur départ seront rejetées.

M. [R] affirme ensuite que lors de la prise à bail de l’un des appartements par M. [C], le 8 avril 2020, l’agence aurait refusé de procéder à l’état des lieux d’entrée en raison de la période de confinement sanitaire, l’obligeant à se déplacer en personne à cette fin.

Toutefois, le contrat de bail produit a été conclu entre M. [C] et M. [R], et ne mentionne nullement l’intervention, à quelque titre et quelque niveau que ce soit, de la SAS Victoir’Invest. La preuve du refus allégué de cette dernière de réaliser l’état des lieux d’entrée n’est ainsi pas rapportée. Il peut à cet égard être relevé qu’il ressort des propres pièces communiquées par M. [R] (pièce appelant n° 10) que M. [C] l’a informé directement de la résiliation à son initiative du contrat de bail, de son souhait de prolonger sa présence dans les lieux pour quinze jours (suivant courrier remis en mains propres au bailleur) et de la date à laquelle il souhaitait procéder à l’état des lieux de sortie, et que le bailleur et le locataire ont par ailleurs échangé de nombreux messages relatifs aux problèmes d’humidité et de dégâts des eaux survenus dans le logement. Ces éléments confirment ainsi la gestion directe et de son propre chef par M. [R] d’une grande partie, à tout le moins, des événements afférents à ce contrat, sans que cette situation ne résulte d’un manquement de Lapetite.Agence.com à ses obligations de mandataire.

Dans ces conditions, le rappel adressé à l’agence par M. [R] de la nécessité de procéder à une augmentation du loyer de M. [C] n’apparaît pas caractériser de comportement fautif de Lapetite.Agence.com, les termes du message portant ce rappel semblant par surcroît indiquer que cette dernière n’avait pas été tenue informée de la conclusion du contrat de bail en cause (pièce appelant n° 12).

Les pièces produites aux débats démontrent par ailleurs que Lapetite.Agence.com, conformément à ses obligations contractuelles, a fait intervenir un artisan au domicile de M. [C], puis a adressé à ce dernier un courrier daté du 4 octobre 2021 faisant état du mauvais état de l’appartement constaté par l’artisan qu’elle avait mandaté et de l’interdiction de détenir des chiens dangereux dans le logement. Il n’est pas établi que les difficultés relatives à des nuisances sonores provenant de l’appartement de M. [C], dont s’était plainte Mme [A], locataire au sein de l’immeuble, aient été communiquées à Lapetite.Agence.com afin qu’elle puisse intervenir auprès de l’intéressé pour les faire cesser. M. [G] souligne pour sa part la réactivité dont a toujours fait preuve à son égard l’agence gestionnaire lorsqu’il l’a informée de difficultés rencontrées durant le bail.

Il y a lieu en conséquence de débouter M. [R] de sa demande indemnitaire tendant à la condamnation de la SAS Victoir’Invest au paiement de dommages-intérêts correspondant au montant des loyers qui auraient dû être perçus durant six mois au titre de l’appartement initialement occupé par M. [C], qui n’a pu être remis en location après le départ de celui-ci en raison de la nécessité (au demeurant alléguée et non démontrée par l’appelant) d’y effectuer des travaux importants.

Si M. [R] reproche à Lapetite.Agence.com son inertie dans le traitement des problèmes de salubrité rencontrés par Mme [A], les SMS envoyés par celle-ci au bailleur indiquent que là encore, l’agence n’était pas intervenue dans la conclusion du contrat de bail relatif à ce logement (« vous me demandez également de prendre contact avec l’agence hors à ce jour nous n’avons pas d’agence il me semble donc qui dois-je contacter ' » – Pièce appelant n° 12). Il n’est pas établi que Lapetite.Agence.com ait été informée des problèmes d’humidité rencontrés par la locataire avant que M. [R] ne mandate l’artisan qu’il avait choisi, son défaut d’intervention ne pouvant dès lors être jugé fautif. Elle démontre en revanche avoir transmis au bailleur les réclamations ultérieures de Mme [A] comme celles qu’a pu émettre M. [G], conformément à son mandat.

La demande de renseignements effectuée par courriel de M. [R], le 13 décembre 2021, au sujet du complément de loyer de 74 euros dont M. [K] était redevable en raison de son maintien dans les lieux pour une durée supplémentaire d’une semaine est par ailleurs insuffisante à établir que l’agence n’ait pas d’elle-même réclamé ce montant au locataire. M. [R] ne verse par ailleurs aucun élément de preuve au soutien de sa demande de condamnation de la SAS Victoir’Invest au paiement d’un reliquat de loyer d’un montant de 31 euros qui aurait été dû au départ de M. [K]. Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Par courriel en date du 17 juin 2022, M. [R] a mandaté Lapetite.Agence.com aux fins de réaliser le constat d’état des lieux de sortie de l’appartement loué par M. [C], le 27 juin suivant. Au jour fixé, l’huissier de justice instrumentaire a constaté l’absence de M. [C] et la présence de M. [R], sans mentionner Lapetite.Agence.com. Il s’en déduit que cette dernière était absente au rendez-vous fixé, la présence de M. [R] indiquant qu’il en avait été averti au préalable, sans qu’il puisse être déterminé si l’agence avait refusé d’effectuer cette formalité ou si M. [R] avait en définitive choisi de s’en charger. Le procès-verbal de sortie d’état des lieux établi par le même huissier, le 5 juillet 2022, a de même constaté la présence de M. [R] et de M. [C], sans mention de l’agence. Ces éléments, conjugués à la gestion directe par M. [R] d’une importante partie des événements liés à cet appartement telle que précédemment décrite, ne suffisent pas à démontrer l’existence d’un manquement de Lapetite.Agence.com à ses obligations contractuelles.

M. [R], qui ne démontre nullement que le recours à un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par un huissier de justice résulte d’un comportement fautif de Lapetite.Agence.com plutôt que de son propre choix, sera débouté de sa demande tendant à voir condamner l’agence au paiement des frais d’huissier engagés.

Les changements successifs de gestionnaire des appartements propriété de M. [R] au sein de l’agence ne caractérisent pas davantage de comportement fautif de Lapetite.Agence.com, les mandats consentis à celle-ci n’emportant pas obligation de ne confier les logements en cause qu’à un unique gestionnaire salarié.

Enfin, M. [R], qui soutient avoir dû pallier les carences de l’agence lorsqu’elle ne répondait pas aux locataires, ne produit aucun élément de preuve émanant de ceux-ci évoquant la moindre difficulté à joindre Lapetite.Agence.com en cas de besoin.

Il est en revanche démontré que Lapetite.Agence.com, ayant été avisée par courriel du 13 février 2022 de M. [R] de la tenue d’une réunion d’expertise, le 2 mars suivant, liée aux dégâts des eaux survenu dans l’appartement loué par M. [C], ne s’y est pas présentée, alors même que le bailleur avait indiqué solliciter sa présence.

La SAS Victoir’Invest ne conteste pas par ailleurs avoir omis de faire figurer le relevé du compteur d’eau de l’appartement loué par M. [K] dans l’état des lieux de sortie réalisé au départ de celui-ci, relevé qui lui a in fine été communiqué par M. [R].

Ces carences constituent des manquements de l’agence à ses obligations contractuelles. Toutefois, leur gravité très relative ne justifie nullement de faire droit à la demande de remboursement de l’ensemble des frais de gestion depuis la signature des mandats présentée par M. [R], dont le préjudice sur ce point sera justement indemnisé par l’octroi de dommages intérêts à hauteur de 500 euros.

M. [R] sollicite enfin l’indemnisation du préjudice moral qu’il affirme avoir subi du fait des déplacements réguliers à [Localité 2] qui lui auraient été imposés pour pallier les manquements qu’il impute à Lapetite.Agence.com.

Il sera néanmoins renvoyé aux développements précédents pour considérer, d’une part, que les manquements établis à l’encontre de Lapetite.Agence.com revêtent une ampleur très limitée, et d’autre part, qu’en concluant lui-même plusieurs contrats de bail avec les locataires sans passer par l’intermédiaire de l’agence et en traitant directement certaines difficultés sans en aviser cette dernière, M. [R] s’est volontairement exposé à la réalisation de démarches et de déplacements qu’il a choisi de ne pas déléguer. Les déplacements dont il est justifié en procédure concernent ainsi le contrat de bail conclu avec M. [C], sans intervention de l’agence, et ne sauraient en conséquence être imputés à faute à celle-ci.

En outre, les dépenses de carburant et de péage dont M. [R] ne justifie pas mais qu’il estime participer de son préjudice moral ne pourraient faire l’objet d’une indemnisation à ce titre, mais seulement au titre d’un préjudice matériel.

M. [R] sera donc débouté de cette demande indemnitaire.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [R] de toutes ses demandes. La créance de M. [R] à l’encontre de la SAS Victoir’Invest exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com et faisant l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, correspondant à des dommages-intérêts d’un montant de 500 euros, sera fixée au passif de la société en cause.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conservera en conséquence la charge des frais qu’elle aura exposés en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Au vu de l’issue du litige déterminée par la présente décision, il convient, d’une part, de condamner M. [R] à supporter la charge de la moitié des dépens de première instance et d’appel et, d’autre part, de fixer au passif de la SAS Victoir’Invest exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com et faisant l’objet d’une procédure de redressement judiciaire la somme correspondant à la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

RECOIT la SELAS [J] et associés, prise en la personne de Me [Y] [J], mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest sous l’enseigne Lapetite.Agence.com, en son intervention forcée ;

Au fond,

INFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges, sauf en ce qu’il a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT que la SAS Victoir’Invest, exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com, est redevable de dommages-intérêts d’un montant de 500 euros envers M. [X] [R], en indemnisation de son préjudice matériel ;

FIXE la créance de M. [X] [R] au passif de la SAS Victoir’Invest, exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com, pour un montant de 500 euros ;

DEBOUTE M. [X] [R] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [R] à supporter la charge de la moitié des dépens de l’instance d’appel ;

FIXE au passif de la SAS Victoir’Invest, exerçant sous l’enseigne Lapetite.Agence.com, la somme correspondant à la moitié des dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE