MINUTE N° 508/24

Copie exécutoire à

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Joseph WETZEL

Le 30.10.2024

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 30 Octobre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01030 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IA4V

Décision déférée à la Cour : 20 Janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – Greffe du contentieux commercial

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. CABIS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.R.L. [8]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation délivrée le 11 mai 2021, par laquelle la SARL [8] a fait citer la SAS Cabis devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg, en paiement de diverses sommes, en exécution du contrat de location gérance signé entre les parties le 31 janvier 2019,

Vu le jugement rendu le 20 janvier 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :

'CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 22.780,64 € TTC au titre des redevances impayées depuis le 1er avril 2020 ;

CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 1.161,48 € au titre du solde du stock de marchandise ;

CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 3.210,24 € TTC au titre des factures fournisseurs impayées ;

CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 7.494,21 € au titre Impôts, contributions et taxes ;

CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 25.754 € TTC au titre des réparations et dépenses d’entretien ;

CONDAMNE la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 280,60 € TTC au titre de la moitié de frais d’huissier exposés pour le constat d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE la société [8] pour le surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’existence d’un dépôt de garantie de 33.000 € versé par la société CABIS à la société [8] ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre à concurrence de leur quotité respective ;

DEBOUTE la société CABIS de ses demandes reconventionnelles ;

pour le surplus ;

CONDAMNE la société CABIS payer à la société [8] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la société CABIS aux frais et dépens de la procédure.'

Vu la déclaration d’appel formée par la SAS Cabis contre ce jugement et déposée le 8 mars 2023,

Vu la constitution d’intimée de la SARL [8] en date du 24 mars 2023,

Vu les dernières conclusions en date du 24 juin 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Cabis demande à la cour de :

'SUR L’APPEL PRINCIPAL

JUGER l’appel formé par SAS CABIS à l’encontre du Jugement du Tribunal Judiciaire de Strasbourg du 20 janvier 2023 recevable et bien fondé ;

Y faire droit ;

En conséquence :

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Strasbourg du 20 janvier 2023 en ce qu’il a condamné la société CABIS à verser à la société [8] la somme de 1 161,48 € au titre du solde du stock de marchandises, de 3 210,24 € au titre des factures fournisseurs impayées, de 7 494,21 € au titre des impôts, contributions et taxes, et de 25 754 € au titre des réparations et dépenses d’entretien et en ce qu’il a débouté la société CABIS de ses demandes reconventionnelles et en qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du CPC et aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONSTATER l’existence d’un dépôt de garantie suffisant de 33 000 € constitué au bénéfice de la société [8] pour désintéresser la créance

DONNER acte à la société CABIS de ce qu’elle reconnaît devoir la somme de 32 574, 28 € tous préjudices confondus

DEBOUTER la société [8] pour ses plus amples fins, moyens et prétentions

Subsidiairement REDUIRE à de plus justes proportions les montants alloués à la société [8]

ORDONNER la compensation des créances réciproques à due concurrence du dépôt de garantie

JUGER que le nantissement sur fonds de commerce est sans objet

ORDONNER la mainlevée du nantissement inscrit sur le fonds de commerce de la société LE [5]

CONDAMNER la société [8] à rembourser à la société CABIS la somme de 425,72 € après compensation des créances

SUR L’APPEL INCIDENT

DEBOUTER la société [8] de l’intégralité de ses fins et conclusions

En tout état de cause :

CONDAMNER la société [8] aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du CPC'

et ce, en invoquant, notamment :

— une sous-location en infraction avec le contrat de location, l’autorisation du bailleur étant contestée,

— le maintien d’une activité pendant la période Covid,

— l’absence de justification de la facturation du stock de marchandise,

— l’absence de justification également de la facturation du contrat d’abonnement téléphonie-Internet, ainsi que des services d’eau et d’assainissement, en l’absence de compteur individuel, dont la justification de l’installation par la partie adverse est contestée, de même que la pertinence du relevé de compteur et de la facture pour une recherche de conduite d’eau et la pose de compteur,

— l’absence de facturation précise du contrat d’alarme, dont la résiliation est, par ailleurs, contestée,

— l’absence de mise en compte de la taxe foncière, qui n’est pas une charge liée à l’exploitation du fonds,

— la non-justification de la répartition de la redevance relative à la collecte des déchets,

— des cotisations foncières d’entreprise fondées sur un avis établi au nom uniquement de la partie adverse,

— l’absence de justification du montant et de l’exigibilité de la taxe d’occupation du domaine public,

— la mise en compte de cotisations sociales également non justifiées, notamment au regard de l’obligation de reprise des contrats de travail par le repreneur,

— la contestation de tout défaut d’entretien, au-delà d’une usure normale de la moquette eu égard à l’usage des locaux,

— sur le matériel en cuisine, sous-sol et salles de restauration, l’absence de justification ou à tout le moins le caractère excessif des montants mis en compte.

Vu les dernières conclusions en date du 28 mai 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL [8] demande à la cour de :

'Vu les articles 1103 du code civil et 700 du code de procédure civile,

Vu le contrat de location gérance du 31/01/2019,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR l’appel incident formé par la société [8] ;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a condamné la société CABIS à payer la somme de 3.210, 24 € TTC au lieu titre des factures fournisseurs impayés (en lieu et place de 24.648,90 €), 25.754 € au titre des réparations et dépenses d’entretien (au lieu des 32.804, 48 € sollicités), Déboute la société [8] pour le surplus de ses demandes ;

DONNER ACTE à la société CABIS de ce qu’elle reconnaît devoir la somme de 32.574,28 € ;

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 24.648,90 € TTC au titre des factures fournisseurs impayées ;

CONDAMNER la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 11.253, 60 € au titre des congés payés et 13ème mois non provisionnés des salariés ;

CONDAMNER la société CABIS à payer à la société [8] la somme de 32.804, 48 € TTC au titre des réparations et dépenses d’entretien ;

CONSTATER que la garantie constituée à hauteur de 33.000 € au bénéfice de la société [8] est insuffisante pour couvrir les manquements de la société CABIS aux dispositions du contrat de location-gérance ;

CONDAMNER la société CABIS payer à la société [8] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

DIRE ET JUGER le nantissement sur le fonds de commerce de la société LE [5] justifié ;

ORDONNER le maintien du nantissement inscrit sur le fonds de commerce de la société LE [5] ;

DEBOUTER la société CABIS de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions'

et ce, en invoquant, notamment :

— l’absence de contestation de la dette locative par la partie adverse,

— s’agissant du stock de marchandise, un commencement d’exécution valant reconnaissance de dette,

— des manquements adverses au paiement des factures fournisseur (téléphonie, eau et assainissement, alarme), dont elle estime justifier du bien fondé, et notamment de l’installation d’un compteur d’eau individuel,

— des impôts, contributions, taxes, cotisations sociales également dus, conformément à l’article 9 du contrat de location-gérance, notamment s’agissant de la taxe foncière, le preneur étant également tenu au paiement de la redevance sur les ordures ménagères, spécialement imputable au restaurant, de même qu’il serait redevable de la cotisation foncière entreprise, bien que 'logiquement’ facturée au loueur, et de la taxe d’occupation du domaine public, au titre de son occupation à ce titre, notamment par la présence d’un chevalet, des cotisations sociales devant être payées par le locataire-gérant ayant, par ailleurs, été provisionnées par le loueur,

— un défaut d’entretien des locaux et du matériel dont elle estime, dans le détail, justifier et ce en conformité avec les charges incombant contractuellement au locataire-gérant.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 juin 2024,

Vu les débats à l’audience du 9 septembre 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur le [5] contractuel, les relations entre les parties et le contexte du litige :

Les parties ont été liées par un contrat signé en date du 31 janvier 2019, aux termes duquel la société [8], ci-après également 'le loueur', a consenti à la société Cabis, ci-après également 'le preneur', la location-gérance d’un fonds de commerce exploité à l’enseigne 'le Bistroquet’ à l’adresse [Adresse 3] à Illkirch-Graffenstaden, et comprenant, notamment, le nom et l’enseigne, ainsi que les droits attachés au bail concernant les locaux où le fonds est exploité, et ce pour une durée ferme de dix-huit mois, à effet du 15 février 2019, arrivant à expiration le 14 août 2020, moyennant le règlement d’une redevance d’un montant de 5 500 euros toutes taxes comprises (TTC), comprenant la location du fonds, et une fraction du loyer commercial, résultant d’un bail commercial conclu entre la SCI Les Bons Amis et la société [8], en date du 1er août 2017, le montant de ce loyer commercial s’élevant à 3 500 euros hors taxe (HT) par mois.

À titre de conventions particulières, en garantie de la bonne exécution de ce contrat et de ses engagements, le preneur a remis une garantie équivalente à douze mois de loyer, soit la somme de 66 000 euros, pour moitié versée au jour de la signature du contrat de location gérance en numéraire à titre de dépôt de garantie non productif d’intérêts, pour l’autre moitié fournie dans le [5] d’un nantissement sur le fonds de commerce 'Le [5]' exploité par la SARL Le [5], société au capital social de 5 000 euros ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 7].

En date du 14 février 2020, le loueur a réclamé une somme de 8 411,44 euros au titre de diverses factures.

Le 11 mai 2020, le preneur a donné congé au loueur pour le 14 août 2020.

Par courrier de son conseil en date du 10 août 2020, le loueur a sollicité, outre le paiement des arriérés de redevance, la communication d’un certain nombre d’informations ou pièces qu’il estimait nécessaires aux opérations de clôture du contrat de location gérance, dont une partie était remise en main propre au personnel du restaurant le 17 août 2020.

Le 14 août 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par Me [M], huissier de justice à la [Adresse 9], en présence des parties.

Puis le 31 août 2020, le preneur était officiellement mis en demeure de procéder au règlement des sommes dont il demeurait tenu, selon le loueur, aux termes du contrat conclu.

Par un courrier adressé au preneur en date du 7 octobre 2020, le loueur sollicitait l’avis de l’URSSAF, faisant état du fait que la société CABIS était à jour de ses cotisations, les avis de déclaration d’activité partielle suite au COVID 19, l’avis de quittance à jour de la police d’assurance ; puis il adressait un état des frais qu’il adressait par courriel à l’autre partie en date du 3 novembre 2020.

La société Cabis a proposé, par courrier de proposition transactionnelle du 25 mars 2021 de son conseil, de finaliser la reddition des comptes par l’abandon du dépôt de garantie.

C’est dans ce contexte que le loueur, estimant ne pas avoir reçu de réponse et de prise en charge des dépenses qu’il évaluait à la somme de 100 472,63 euros TTC, soit une somme supérieure au montant des garanties qu’il conservait, a fait attraire le preneur devant la juridiction de première instance, aux fins d’obtenir le règlement des sommes suivantes, à hauteur du total précité :

' 22 780,64 euros TTC au titre des redevances impayées depuis le 1er avril 2020

' 1 161,48 euros au titre du stock de marchandises,

' 24 648,90 euros TTC au titre des factures fournisseurs impayées,

' 7 542,93 euros au titre des impôts et autres contributions,

' 11 253,60 € à titre de congés payés et de 13ème mois non provisionné

' 32 804,48 euros au titre des réparations actives et dépenses d’entretien

' 280,60 euros au titre de la moitié des frais d’huissier exposés pour le constat d’état des lieux de sortie,

' 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens.

En ce sens, il critique le jugement rendu en première instance, en ce qu’il n’a fait droit qu’à une partie de ses demandes, dans les termes rappelés ci-avant, le déboutant pour le surplus.

Il convient également de relever que le preneur reconnaît, en appel comme devant les premiers juges, en tout état de cause être débiteur de la somme de 32 574,28 euros 'tous préjudices confondus', somme n’excédant pas le quantum du dépôt de garantie, qui suffirait, à son sens, à désintéresser la créance de la société [8], et ce en opérant compensation.

Sur la demande principale :

Sur l’arriéré de redevances :

Aux termes de l’article 15 'Redevance’ du contrat de location gérance conclu entre les parties :

'La présente location-gérance est consentie moyennant une redevance mensuelle de cinq mille cinq cents euros HT (5.500 € HT), TVA en sus, payable par mois au titre de la location-gérance du fonds de commerce. Cette redevance englobant notamment la location immobilière. […]

Il est expressément convenu :

— que le versement des redevances définies ci-dessus aura lieu à terme à échoir, le 1er de chaque mois […]

— qu’en cas de retard, les redevances échues produisent de plein droit intérêt au taux légal, à

compter du jour où elles seront dues sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure, mais sans que la présente clause puisse autoriser le preneur à différer le paiement à une bonne date de ses redevances.

Ces intérêts seront payables en même temps que le principal'.

En l’espèce, la société [8] réclame à ce titre, selon décompte en date du 5 septembre 2020, le paiement de la somme de 22 780,64 euros, au titre des loyers impayés à compter du 1er avril 2020.

La société Cabis ne conteste cette dette locative ni dans son principe, ni dans son montant, ce qui emporte confirmation, sur ce point, du jugement entrepris, sans qu’il n’y ait lieu, pour le surplus, d’examiner l’argumentation développée plus particulièrement par la partie intimée quant à l’absence d’incidence de la période de crise sanitaire 'COVID', étant, en tout état de cause, rappelé que les loyers commerciaux restent dus par le locataire, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement (arrêts de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 juin et du 23 novembre 2022).

Sur le solde de stock de marchandises :

L’article 10 du contrat de location gérance précité stipule que les marchandises en stock à la date d’entrée en jouissance sont reprises par le preneur au vu d’un inventaire contradictoire entre les parties et la cession des marchandises sera effectuée au prix de facture et payé comptant.

En l’espèce, un inventaire contradictoire des stocks est intervenu en date du 16 février 2019, donnant lieu à établissement d’une facture du même montant en date du 7 mars 2019, laquelle, contrairement aux affirmations de la partie appelante, est bien versée aux débats.

Il est exact que l’inventaire a donné lieu à l’établissement d’une part, d’un document fichier complété et annoté à la main, avec la signature des deux parties, d’autre part, d’un document fichier simple, mais renseigné quant aux quantités, qui n’est toutefois pas signé des parties, le classement des produits dans les deux documents n’étant, en outre, pas le même, l’un étant classé par produits, l’autre manifestement par fournisseur, sauf pour la catégorie 'épicerie'. Par ailleurs, certains produits figurent uniquement dans le document non signé ('inventaire du bar'), d’autres uniquement dans l’inventaire signé, comme les fruits et légumes frais. L’inventaire 'épicerie’ fait, par ailleurs, apparaître des différences à la marge, comme sur le prix HT de l’arôme vanille (intitulé 'arôme vanille sébacé’ dans l’inventaire non signé) ou sur la quantité d''abricots oreilles sirop', une boîte dans un cas, deux dans l’autre.

Dans ces conditions, s’il doit être relevé que l’appelante, qui entend faire valoir que l’absence de contestation immédiate de la facture ne valait pas reconnaissance de son bien fondé, s’est tout de même largement acquittée des causes de cette facture, puisque seule reste impayée la somme de 1 161,48 euros, ayant fait l’objet d’une relance par courriel en date du 16 mai 2019, sans que la société Cabis ne conteste les règlements effectués, il n’en demeure pas moins que la société [8] ne justifie pas à suffisance du bien fondé de sa

demande, à tout le moins s’agissant du solde, alors que les éléments dont dispose la cour, ne la mettent pas en mesure de déterminer le quantum exact de la créance de la société intimée à ce titre.

Il convient donc, en infirmant le jugement de ce chef, de débouter la société [8] de sa demande.

Sur les factures fournisseurs impayées :

— Sur le contrat d’abonnement téléphonie-internet :

La société [8] réclame, à ce titre, le paiement d’une somme de 1 607,50 euros TTC, arguant de son obligation légale de collecter la TVA à ce titre comme toute société commerciale et invoquant des impayés à compter du 27 mars 2019, produisant quatorze factures 'Orange', tout en rappelant le montant invariable de 96 euros TTC de l’abonnement téléphonique.

La société Cabis reproche à la partie adverse de ne pas justifier à suffisance de la créance mise en compte de facturer, invariablement, la somme de 96 euros, voire 81,87 euros sans produire les factures y afférentes, la facture produite en annexe 18 correspondant de surcroît à une facture adressée à la société intimée en date du 31 août 2020, date à laquelle le fonds de commerce avait déjà été restitué, outre refacturation de la TVA au titre de factures prétendument réglées.

Cela étant, au vu des éléments dont elle dispose, la cour ne voit pas de raison de s’écarter de l’appréciation faite à bon droit sur ce point par les premiers juges, lesquels ont retenu que :

'Ce contrat figure dans la liste des contrats fournisseurs annexée au contrat litigieux. Bien que les factures Orange ne soient pas produites sur la totalité de la période visée, la société [8] en produit 3 de 2019 et une de 2020 desquelles il résulte que le montant mensuel était de 96 € TTC (sauf celle du 31/10/2019 à hauteur de 107,35 € ) ; elle justifie que le paiement des factures mensuelles de mars 2019 au 26 août 2020 (factures 06 à 10 de 2019 et 02 et 06 de 2020) a été sollicité à hauteur de 1607,50€ TTC et la société CABIS ne justifie pas de leur paiement La société CABIS sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1.607,50 € TTC.'

Cette motivation sera approuvée, étant seulement ajouté qu’il apparaît justifié que la société [8] répercute à son preneur le montant TTC qui lui est facturé, et que, s’agissant de la dernière facture 'Orange’ en date du 31 août 2020, elle ne vise qu’à justifier le montant refacturé à la société Cabis pour la durée de sa présence, comme cela est bien indiqué dans le document de refacturation.

— Sur le contrat de service d’eau et d’assainissement :

Les parties s’opposent quant à la justification de cette créance et, en particulier, quant à la facturation individuelle sur la base d’un compteur d’eau dont la partie appelante conteste l’installation, remettant, notamment, en cause la pertinence du relevé de compteur et de la facture pour une recherche de conduite d’eau et la pose de compteur, ce à quoi la partie appelante oppose le relevé contradictoire du compteur à l’entrée dans les lieux et la pose de sous-compteurs, fût-ce par une entreprise exerçant une activité de gros oeuvre et de maçonnerie sans être elle-même distributeur d’eau.

Cela étant, si la pose d’un compteur d’eau a bien été facturée, en janvier 2019, soit avant l’entrée dans les lieux, à la SCI Les Bons Amis, rien ne permet de déterminer de manière suffisante qu’il concerne spécifiquement le restaurant, d’autant que, comme l’ont justement relevé les premiers juges, aucun relevé contradictoire n’a été effectué à la sortie des lieux, mais seulement à l’entrée sans pour autant, permettre de déterminer qu’est bien en cause un compteur individuel, le contrat n’apportant, par ailleurs, aucune précision à ce titre. Pour le reste, c’est également à bon droit que les premiers juges ont retenu qu’il n’était pas suffisamment justifié d’une surconsommation d’eau par le preneur, la production de factures d’eau postérieures au départ du preneur, de surcroît en l’absence de démonstration suffisante de l’existence d’un compteur individuel, ne pouvant permettre de l’établir.

Le jugement entrepris sera, ainsi, confirmé en ce qu’il a débouté la société [8] de sa demande à ce titre.

— Sur le contrat d’alarme :

La société [8] sollicite à ce titre, le règlement d’une somme de 1 062,74 euros, correspondant, pour 163,74 euros, à des loyers non honorés, et pour 899 euros, à la mise en compte d’une indemnité de résiliation.

La société Cabis conteste toute résiliation d’un contrat qui ne l’aurait pas liée, sans, de surcroît, que ce contrat n’ait été conclu par le gérant de la société [8], s’agissant, en outre, d’une prestation qui concernerait l’immeuble en son entier. Et elle invoque le paiement de factures à la société Securitas au titre d’un contrat 'avec VERISURE’ qui ne concernerait pas la société [8].

La cour relève, à l’instar des premiers juges, que le contrat 'Verisure’ figure bien dans la liste des contrats fournisseurs annexée au contrat litigieux, et est établi par la SARL Le Bistroquet, ce qui correspond bien au nom d’enseigne de la SARL [8], pour des locaux 'bars/restaurants', la circonstance qu’il ait été établi au nom de 'Monsieur [Z] [T]' apparaissant, dans ces circonstances, sans incidence sur l’existence de ce contrat et son application au fonds de commerce objet de la location-gérance, et partant son opposabilité à la société Cabis.

À ce titre, la société Cabis ne justifie pas du règlement à la société [8] du montant de 163,74 euros correspondant à deux échéances de l’abonnement (le contrat mentionnant même un montant, très légèrement supérieur, de 81,93 euros TTC par mois), les relevés bancaires produits par la société Cabis mentionnant des prélèvements au profit de Verisure concernant une période ultérieure.

La mise en compte de cette somme apparaît donc justifiée.

Pour le surplus, s’agissant de la somme de 899 euros au titre d’une indemnité de résiliation, la société [8] ne justifie pas de ce que la société Cabis serait redevable de cette indemnité, faute d’établir qu’elle serait à l’origine de cette résiliation, aucun élément concernant les circonstances de cette résiliation et son imputabilité à la société Cabis, fût-ce, le cas échéant, du fait des impayés précités, n’étant versé aux débats.

La cour retiendra donc à la charge de la société Cabis une somme de 163,74 euros, en infirmation du jugement entrepris.

En conséquence, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cabis au paiement de la somme de 3 210,24 euros au titre des factures fournisseurs impayées, et, statuant à nouveau, mettra en compte les sommes suivantes :

— la somme de 1 607,50 euros TTC au titre du contrat d’abonnement téléphonie-internet,

— la somme de 163,74 euros TTC au titre du contrat d’alarme.

Sur les impôts, contributions, taxes, cotisations sociales :

— Sur les taxes foncières pour 2019 et 2020 :

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 9 du contrat conclu entre les parties, d’une part que 'le Preneur devra exécuter en lieu et place du Loueur toutes les charges et conditions du bail', d’ailleurs annexé au contrat de location gérance, notamment rempli 'toutes les obligations du bail des locaux', dont il a déclaré, en vertu de l’article 5 du contrat précité, avoir 'parfaitement connaissance des clauses et conditions’ qu’il s’est engagé à respecter, d’autre part que 'Le Preneur acquittera à compter de son entrée en jouissance tous les impôts, contributions, taxes, cotisations sociales et de retraite et autres charges auxquelles pourra être assujetti le fonds de commerce loué, même si ces impôts et contributions sont établis au nom du Loueur', l’article 5, précité, mentionnant encore que 'le Preneur assumera l’intégralité des charges ultérieures qui pourraient subvenir du fait de son occupation ainsi que les impôts et taxes qui lui sont afférents'.

Et l’article 23 du contrat de bail conclu entre la SCI Les Bons Amis et la société [8] de préciser, que 'il est ici précisé que les notions d’Impôts et de taxes sont définies comme étant des charges correspondant d’une part à des versements obligatoires à l’Etat pour financer les dépenses publiques, d’autre part à des versements institués par l’autorité publique pour financement d’actions d’intérêt économique ou social.

Dans ce [5], le Preneur s’engage à payer ses contributions personnelles, mobilières, taxe professionnelle, taxes locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, de supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d’Impôts, pouvant être créées à la charge des locataires, de toute nature et sous quelle que dénomination que ce puisse être.

Il remboursera au Bailleur, sur simple requête de sa part, les sommes couvrant les impôts et taxes avancés par lui à ce sujet, et de même l’Impôt foncier.

En cas de nouvel impôt sur les propriétés bâties ou non bâties, le Bailleur en avisera dans les meilleurs délais le Preneur.

Le Preneur devra justifier du paiement de ces sommes, à toute réquisition du Bailleur, notamment à l’expiration du bail, avant tout déménagement.'

Arguant de ce que la taxe foncière ne serait pas une charge liée à l’exploitation du fonds, l’appelante affirme au regard de la commune intention des parties qui doit être recherchée par application de l’article 1156 du Code Civil, que le locataire-gérant ne peut être tenu qu’au paiement des impositions attachées à l’exploitation du fonds de commerce et non des impôts relevant de la fiscalité immobilière respectivement foncière du bailleur principal.

Pour autant, les termes du contrat, tels qu’ils viennent d’être rappelés, sont clairs, même s’ils doivent être appréhendés dans leur globalité, et n’appellent donc pas d’interprétation ou à tout le moins de recherche de la commune intention des parties, ce d’autant que, comme le rappelle la partie intimée, le bail est un élément du fonds de commerce. Du reste, comme l’ont rappelé les premiers juges, le preneur inclut bien une proposition relative à la taxe foncière dans sa proposition transactionnelle du 25 mars 2021.

La partie appelante ne conteste pas, dans ses écritures, les montants mis en compte, dont il est, par ailleurs, justifié, le jugement entrepris devant, ainsi être approuvé en ce qu’il a condamné le preneur au paiement des taxes foncières 2019 et 2020 au prorata du temps d’occupation soit à hauteur de 3 345,79 euros.

— Sur les redevances au titre de la collecte des déchets par l’Eurométropole pour 2019 et 2020 :

Pour la partie appelante, 'c’est à tort que les Premiers Juges ont fait droit à ce chef de demande à hauteur de 2 809,42 € alors que la société [8] n’a pas justifié de la répartition de cette charge entre les différents occupants de l’immeuble, et alors que la redevance pour l’enlèvement des ordures ménagères est commune à l’ensemble des locataires.'

Pourtant, s’agissant d’une 'redevance spéciale', comme indiqué sur l’avis, libellé à l’adresse du 'restaurant [8] [Adresse 3]', c’est encore à bon droit que les premiers juges ont mis en compte la somme de 2 809,42 euros à la charge de la société Cabis.

— Sur la cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre de l’année 2020 :

La partie appelante estime que 'C’est à tort que les Premiers Juges ont fait droit à ce chef de demande à hauteur de 1 339 €, alors que cet avis de cotisation foncière clairement identifié au nom de la société [8] pour un montant de 2 144 € n’est pas à la charge financière du locataire gérant et ce d’autant plus que l’administration fiscale établit les avis de recouvrement à l’exploitant'.

Pour autant, au regard et en application des termes clairs de l’article 9 du contrat de location gérance, tels qu’ils viennent d’être rappelés ci-avant, la société Cabis est bien redevable, au prorata temporis de son occupation des locaux, d’une somme de 1 339 euros de ce chef, comme justement retenu dans le jugement entrepris.

— Sur la redevance d’occupation du domaine public :

La société [8] sollicite le remboursement d’une somme de 48,72 euros, en vertu de deux factures du 9 août 2019 et du 14 août 2020, en raison d’une occupation liée à l’installation par le preneur d’un chevalet sur le trottoir afin de renseigner ses plats et suggestions, installation autorisée par arrêté municipal fixant également le prix de la redevance.

Cela étant, la seule production de l’arrêté municipal en date du 1er mars 2019, prévoyant un droit de place de 30 euros à la charge de 'M. [Y] [Z]', l’autorisation étant accordée à 'Le Bistroquet, représenté par M. [Y] [Z], gérant', avec l’ajout de la précision que 'le titre de paiement, d’un montant de 30 euros, vous parviendra ultérieurement', n’est pas de nature à justifier à suffisance de la créance qu’invoque non M. [Y] [Z] ou 'Le Bistroquet', mais la SARL [8], en l’absence, de surcroît, de toute justification du paiement effectif de la somme dont le remboursement est demandé, cette prétention ayant, par conséquent, été écartée à bon droit par les premiers juges.

— Sur les cotisations et autres 'charges’ sociales :

Le contrat de location gérance conclu entre les parties prévoit, en son article 11, notamment que 'le Preneur s’oblige, conformément aux dispositions de l’article L. 1224-1 du Code du travail, à poursuivre les contrats de travail en cours liant le Loueur du fonds aux membres du personnel dont la liste est mentionnée ci-dessus et les contrats annexés aux présentes'.

Il précise encore que 'Le preneur est et reste responsable même à l’issue du contrat de location gérance de toutes les conditions et conséquences relatives aux salariés et notamment tout recours ou contentieux qui pourrait naître ultérieurement tant au niveau prud’homal [sic] qu’au niveau de l’URSSAF. Il procédera à toutes les déclarations nécessaires afin de garantir la reprise du personnel dès le premier jour du présent contrat de location gérance'.

L’article 7 du contrat intitulé 'contrats en cours’ mentionne, à ce titre, six contrats de travail, dont trois à durée déterminée (M. [J], jusqu’au 28 février 2019, M. [P], jusqu’au 31 mars 2019, M. [U], jusqu’au 28 février 2019) et trois à durée indéterminée (Mme [V], Mme [X], M. [W]), ainsi que trois contrats d’apprentissage (M. [F], Mme [C], tous deux jusqu’au 31 juillet 2020, M. [A], jusqu’au 25 août 2019). Les contrats de travail correspondants sont annexés au contrat de location-gérance.

En l’espèce, le loueur affirme que le preneur n’a pas provisionné chaque mois les congés payés des salariés, ni leur '13ème mois'. Il réclame, à ce titre, le montant des provisions sur congés payés ainsi que les 'charges sociales’ s’élevant au total à la somme de 11 253,60 euros, précisant avoir dû régulariser des congés payés non provisionnés durant la période de location gérance – ce qui expliquerait l’absence de réclamation faite par les salariés concernés à la partie adverse – générant à sa charge un préjudice financier dont il estime justifier par la production d’un justificatif comptable et des bulletins de paie des salariés pour août et septembre 2020.

Le preneur conteste devoir tout remboursement, mettant en cause la production, par la partie adverse, d’une facture 'qu’elle a établie elle-même à destination de la SAS CABIS où elle met en compte des provision[s] congés payés et des charges sociales qu’elle refacture en y imputant une TVA de 20 %…', mentionnant 'des arriérés qui seraient dus pour les salariés [N] [I] et [O] [K] alors qu’il s’agit de salariés qui ont été recrutés par la SAS CABIS et qui n’ont jamais travaillé pour la société [8]. Est mentionné aussi un arriéré dû à Monsieur [J], qui a pourtant établi une attestation pour le compte de la SAS CABIS, aucun des salariés n’ayant jamais réclamé quoique ce soit à la SAS CABIS et beaucoup d’entre eux ayant gardé de très bonnes relations avec elle', ajoutant que 'la production d’un justificatif du Cabinet Comptable de la société [8] n’est pas plus convaincante.'

Il convient, à cet égard, de rappeler que les premiers juges ont retenu que 'la demanderesse ne justifie pas que la société CABIS n’ait pas provisionné les congés payes et le 13ème mois des salariés à hauteur de 11.235,60 € puisqu’elle produit un tableau édité par ses soins sans que les justificatifs y soient joints ; elle ne justifie pas plus par la production des fiches de paye des salariés d’août et septembre 2020 des régularisations qu’elle aurait effectuées, ni le nombre de jours ni les périodes ni les montants mis en compte ne correspondant, ni d’un quelconque préjudice financier.'

La cour, au vu des éléments dont elle dispose, n’aperçoit pas de motif de se départir de cette appréciation pertinente, la production, à hauteur de cour, d’une attestation revêtue du tampon d’une société d’expertise comptable, et récapitulant les droits acquis entre le 1er juin 2017 et le 15 février 2019, soit très largement en dehors de la période de location gérance qui n’est pas particulièrement isolée ou identifiée dans le décompte, n’étant pas de nature à démontrer davantage la réalité des droits dont se prévaut la société [8], que les premiers juges ont débouté à juste titre de sa demande de ce chef, et l’absence de provision par la société Cabis.

Sur les réparations et dépenses d’entretien :

Il sera rappelé que l’article 9, précité, du contrat de location gérance stipule encore que : 'Le preneur entretiendra en bon état le mobilier, le matériel et les installations servant à l’exploitation du fonds, conformément aux normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement, en y faisant effectuer notamment toutes les réparations et transformations nécessaires ; y compris celles rendues nécessaires par l’usure normale. Il maintiendra tous les contrats d’entretien des installations et matériels nécessitant un entretien et une surveillance.

Les améliorations faites par le preneur resteront acquises au loueur sans indemnité. Il sera tenu soit de remplacer à ses frais, soit d’indemniser le loueur pour tous objets qui viendraient à être perdus, volés ou détériorés pour quelque cause que ce soit'.

— Sur la vérification périodique des installations électriques et de gaz :

La société Cabis admet être redevable, à ce titre, d’une somme de 186 euros, la somme mise en compte par le loueur, et figurant sur la facture étant de 486 euros, le montant évoqué par la société Cabis, qui ne justifie ni n’allègue d’aucun paiement à ce titre, relevant manifestement d’une erreur de plume, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

— Sur les frais d’entretien des hottes :

La société Cabis reconnaît être redevable 'd’une facture de nettoyage à concurrence de 468 €', correspondant à la somme mise en compte par le loueur pour l’intervention d’une société ayant procédé à la prestation 'entretien des hottes – dégraissage et ventilation’ et dont remboursement est demandé au preneur. Le jugement entrepris sera donc, également, confirmé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à ce titre.

— Sur les frais de réparation :

La société [8] sollicite la prise en charge d’un devis d’un montant de 2 658 euros TTC établi par une société 'F Edifice', laquelle concerne, en réalité, le nettoyage et le changement des filtres d’une pompe à eau, des travaux de peinture et de nettoyage du plafond de la cuisine, de changements de carrelage, le poste 'descente escalier cuisine’ étant valorisé à 420 euros s’agissant d’une recherche de fuite, d’une réparation, du rebouchage d’un mur et d’une mise en peinture.

L’intimée, indiquant que 'l’escalier menant au sous-sol présente un état d’usure avancé de telle sorte que l’huissier a constaté l’absence de nez de marche au niveau de l’escalier menant au sous-sol étant précisé que cet escalier est à l’usage exclusif du restaurant puisqu’il mène à la cuisine', invoque, à ce titre, les constatations de l’huissier ayant relevé 'des impacts, fissures et carreaux de carrelage endommagés', l’huissier relevant également 'que le mur est endommagé ainsi qu’un tube néon défectueux.' Elle fait grief au jugement entrepris de n’avoir statué que sur le poste précité, d’un montant de 420 euros, pour écarter sa demande, au motif que l’entretien immobilier n’est pas à la charge du locataire gérant.

Cela étant, si le constat valant état des lieux de sortie mentionne, effectivement, 'un état d’usure avancé de l’escalier', et 'l’absence de nez de marche sur certaines d’entre elles', ajoutant qu’un carreau de carrelage (sur l’escalier) et un mur sont endommagés, constatant également 'des impacts et fissures sur les carreaux de carrelage du sous-sol', dont les clichés photographiques permettent de relever qu’il s’agit de carreaux au sol, ou évoquant encore un tubé [sic] néon défectueux, il convient d’observer :

— d’une part que, comme l’ont rappelé les premiers juges, en l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée, et à défaut, dans le contrat, de clause de présomption de prise des locaux en bon état, sachant que les dispositions de l’article 1731 du code civil ne s’appliquent pas à la location gérance (Com., 11 juin 1979, pourvoi n° 78-11.847, Bull. 1979, IV, n° 192), rien ne permet d’établir que tant les murs que l’escalier ou encore les carreaux au sol étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux, ni de déterminer que des dégradations seraient imputables, à ce titre, au preneur, ce qui vaut également pour le plafond de la cuisine, évoqué dans la facture mais pas dans les écritures de la société [8],

— d’autre part, comme également rappelé, l’entretien immobilier, c’est-à-dire ce qui relève de la réparation locative d’immeuble et non de l’exploitation du fonds de commerce, n’est pas à la charge du preneur, auquel le loueur doit fournir un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué,

— et qu’enfin, aucune observation de la partie intimée, ni aucun élément du constat ne concernent les frais relatifs à la pompe, pourtant mise en compte dans le devis invoqué.

Dans ces conditions, la cour considérera qu’il n’y a lieu de mettre en compte, à ce titre, que le remplacement du néon, élément de mobilier servant à l’exploitation du fonds, pour un montant de 275 euros HT, soit 330 euros TTC.

— Sur les frais de nettoyage des moquettes :

Le loueur relève qu’aux termes du constat d’huissier, 'la moquette est particulièrement impactée par des traces et taches’ et sollicite, à ce titre, la prise en charge d’un devis de nettoyage des moquettes pour un montant de 180 euros TTC, le preneur évoquant, pour sa part, l’ancienneté des moquettes et l’usure liée à la fréquentation, tout en affirmant avoir, 'bien entendu', nettoyé les moquettes avant de quitter les lieux.

La cour relève que la partie intimée verse aux débats des factures d’achat et de pose de moquettes datant de 2013, à l’enseigne '[8]', [Adresse 1] à [Localité 6]. Même en retenant que les moquettes en question étaient bien destinées à l’établissement, il apparaît qu’elles avaient donc à tout le moins cinq à six ans d’ancienneté, avec l’usure que cela implique, notamment pour ce qui relève des traces relevées par l’huissier.

Il n’en demeure pas moins vrai que l’entretien courant de la moquette, quel que soit l’état dans laquelle il l’avait trouvée à son entrée dans les lieux, relevait du preneur, ce qu’il reconnaît, d’ailleurs en affirmant, sans cependant l’établir, qu’il l’a nettoyée.

Pour autant, rien ne permet de démontrer de manière suffisante, en l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée, que les taches et traces identifiées, fussent-elles particulièrement marquées, auraient pour origine un défaut d’entretien qui serait bien imputable au preneur et non à un précédent exploitant ou occupant.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté ce chef de demande.

— Sur le matériel en cuisine, sous-sol et salle de restauration :

Sur ce point, et en l’état des éléments versés aux débats, et notamment de l’inventaire contradictoire 'matériel’ détaillé dressé par les parties à l’entrée dans les lieux, d’une part, et du procès-verbal tenant lieu d’état des lieux de sortie, d’autre part, la cour n’estime pas devoir se départir de l’appréciation faite par les premiers juges, selon lesquels 'les parties admettent que l’état n’est pas conforme à celui constaté au moment de l’entrée dans les lieux du preneur

sur 14 éléments ou type d’éléments listés ; que dans la salle de restaurant le matériel est dans un état qui correspond à l’usure normale du temps, à l’exception de l’intégralité de la vaisselle, en partie dépareillée, et qui ne correspond pas à celle mise à disposition par le loueur et du meuble froid derrière le bar dont les portes sont grippées et ne ferment pas correctement'.

S’agissant des postes contestés par la société Cabis, la cour relève que le four à convection électrique correspond manifestement au four à pâtisserie mis en compte par la société [8] et qui était mentionné comme défectueux, que, de même, le chariot chaud de maintien de température correspond à l’étuve, que l’intimée ne met pas en compte de four à micro-ondes à la charge de la société appelante, pas plus que l’armoire de stérilisation. En revanche, le batteur et le robot de coupe étaient bien mentionnés dans le constat, mais uniquement avec une réserve sur leur état de fonctionnement et la mention 'à réviser', la société [8] n’établissant pas que leur remplacement était absolument nécessaire, ce qui conduira la cour à retenir uniquement une somme de 200 euros au titre de ces deux appareils au lieu des 548,77 euros que nécessiterait leur remplacement à neuf.

De surcroît, si la partie appelante conteste devoir prendre en charge le remplacement à neuf de matériels dont elle entend relever le caractère déjà usagé à l’entrée dans les lieux, la cour relève qu’il a été tenu compte, par les premiers juges, de cette circonstance par l’application d’un coefficient d’usure et de vétusté et ce, en outre, alors même qu’il n’y a pas toujours de correspondance entre les éléments dont l’état excède l’usure normale du temps à la sortie et ceux mentionnés comme 'HS’ ou 'passable’ dans l’état des lieux d’entrée, la société Cabis ne pouvant, par ailleurs, invoquer un état dysfonctionnel, à l’origine de dépannage ou de réparations, de matériels qu’elle aurait pourtant acceptés en bon état de fonctionnement.

Dès lors, pour sa part, au vu de ce qui précède, en tenant compte de la réfaction concernant le batteur et le robot de coupe, et en appliquant un coefficient d’usure et de vétusté qu’il convient d’évaluer à 15 %, la cour retiendra une évaluation arrondie à 24 000 euros.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Cabis au paiement de la somme de 25 754 euros TTC au titre des réparations et dépenses d’entretien, et la cour, statuant à nouveau, mettra en compte :

— la somme de 486 euros au titre de la vérification périodique des installations électriques et de gaz,

— la somme de 468 euros au titre des frais d’entretien des hottes,

— la somme de 330 euros TTC au titre des frais de réparation,

— la somme de 24 000 euros au titre du matériel en cuisine, sous-sol et salle de restauration.

Sur les frais d’huissier :

La société Cabis reconnaît devoir paiement de la somme de 280,60 euros au titre du partage des frais d’huissier de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, somme qui sera donc retenue à sa charge, en confirmation du jugement entrepris qui l’a condamnée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Cabis :

C’est à bon droit, sur ce point, que les premiers juges, constatant l’existence d’un dépôt de garantie de 33 000 euros versé par la société Cabis à la société [8], ont ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre, à concurrence de leur quotité respective, rappelant, ce qui reste vrai à hauteur de cour, que la somme due à la société [8] était bien supérieure au dépôt de garantie, le nantissement du fonds de commerce étant ainsi justifié.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société Cabis, succombant au moins pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’une ou l’autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 20 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, à compétence commerciale, en ce qu’il a :

— condamné la société Cabis à payer à la société [8] la somme de 1 161,48 euros au titre du solde du stock de marchandise,

— condamné la société Cabis à payer à la société [8] la somme de 3 210,24 euros TTC au titre des factures fournisseurs impayées,

— condamné la société Cabis à payer à la société [8] la somme de 25 754 euros TTC au titre des réparations et dépenses d’entretien,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

Déboute la SARL [8] de sa demande en paiement au titre du solde du stock de marchandise,

Condamne la SAS Cabis à verser à la SARL [8] :

— la somme de 1 607,50 euros TTC au titre du contrat d’abonnement téléphonie-internet,

— la somme de 163,74 euros TTC au titre du contrat d’alarme,

— la somme de 486 euros TTC au titre de la vérification périodique des installations électriques et de gaz,

— la somme de 468 euros TTC au titre des frais d’entretien des hottes,

— la somme de 330 euros TTC au titre des frais de réparation,

— la somme de 24 000 euros au titre du matériel en cuisine, sous-sol et salle de restauration,

Condamne la SAS Cabis aux dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SAS Cabis que de la SARL [8].

La Greffière : le Président :