Cour d'appel de Caen, 4 mars 2014, n° 11/03879

TGI Caen 10 octobre 2011

CA Caen
Confirmation 4 mars 2014

Arguments

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Accepté
Absence de vice caché
La cour a estimé que les vendeurs avaient connaissance des risques d'inondation et n'ont pas informé les acquéreurs, ce qui constitue un vice caché.
Rejeté
Montant des indemnités
La cour a confirmé que le montant des indemnités était justifié par les expertises et les preuves fournies, tenant compte des inondations subies par les acquéreurs.
Accepté
Frais engagés en cause d'appel
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité complémentaire pour couvrir les frais d'appel, en raison de la nature du litige.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les époux A ont fait appel d'un jugement du TGI de Caen qui les condamnait à indemniser les acquéreurs Y pour vice caché lié à des inondations dans le sous-sol de l'immeuble vendu. La première instance a reconnu l'existence d'un vice caché, malgré une clause de non-garantie, en raison de la connaissance des vendeurs des problèmes d'inondation. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que les vendeurs savaient que l'immeuble était inondable et n'avaient pas informé les acquéreurs. Elle a également validé le montant de l'indemnisation pour les travaux de cuvelage et le préjudice de jouissance, tout en déboutant les consorts Y de leur demande d'indexation. La cour a donc confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 4 mars 2014, n° 11/03879
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	11/03879
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 10 octobre 2011, N° 10/02353

Sur les parties

Avocat(s) :	Claude NOEL
Cabinet(s) :	GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR AVOUES ASSOCIES PRES DE LA COUR D'APPEL DE CAEN SOCIETE CIVILE PROFESS

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 11/03879

Code Aff. :

ARRET N°

ET. CG.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 10 Octobre 2011 – RG n° 10/02353

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 04 MARS 2014

APPELANTS :

Monsieur H A

né le XXX à FALAISE

XXX

Madame L M épouse A

née le XXX à CAEN

XXX

représentés par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e EDET, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame B E veuve Y, en sa qualité d’héritière de M. N Y

née le XXX à MONDEVILLE

XXX

Madame F Y divorcée X, en sa qualité d’héritière de M. N Y

née le XXX à CAEN

XXX

Monsieur J Y, en sa qualité d’héritier de M. N Y

né le XXX à CAEN

XXX

représentés par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Claude-noël TREHET, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 05 décembre 2013, sans opposition du ou des avocats, Monsieur TESSEREAU, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame MAUSSION, Président de chambre,

Madame SERRIN, Conseiller,

Monsieur TESSEREAU, Conseiller, rédacteur

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2014 et signé par Madame MAUSSION, président, et M^me Z, greffier.

Par acte authentique du 6 septembre 2007, M. et M^me A ont vendu à M. et M^me Y un immeuble pour un prix de 483 000 euros. L’acte intégrait une clause de non garantie des vendeurs, notamment en cas de vice caché.

Se plaignant d’inondations dans le sous-sol, les acquéreurs ont sollicité et obtenu une expertise, puis ont saisi le tribunal de grande instance de Caen pour obtenir des vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, le paiement du coût des travaux de réfection outre diverses indemnités.

Par jugement du 10 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Caen a fait droit à la demande et a condamné les époux A à payer aux consorts Y (M. Y étant décédé en cours de procédure) une somme de 25 300 euros à titre de réduction sur le prix de vente, cette somme représentant le prix des travaux de cuvelage intérieur, seul moyen de supprimer tout risque d’inondation selon l’expert. Il a par ailleurs été alloué 1000 euros au titre du préjudice de jouissance, et 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux A ont interjeté appel de cette décision.

Ils indiquent n’avoir jamais constaté d’inondations ou d’infiltrations dans le sous-sol durant la période où ils ont occupé l’immeuble (2002-2007),de même que leurs vendeurs, le sous-sol étant équipé d’une pompe de relevage. Ils font état d’un incident unique survenu quelques jours avant la signature de l’acte de vente du 6 septembre 2007, du fait d’une défaillance de la pompe qu’ils ont remplacée. Malheureusement, la nouvelle pompe était inadaptée, ce qui a engendré une nouvelle inondation après la vente. Ils indiquent avoir pris en charge le remplacement de cette pompe, de telle sorte qu’aucune nouvelle inondation n’est depuis lors intervenue.

Ils estiment donc qu’il n’existe pas de vice caché, et au surplus que leur mauvaise foi n’est nullement établie. Ils ajoutent que rien n’établit que le risque d’inondation subsiste, et que les travaux de cuvelage préconisés à titre subsidiaire par l’expert ne sont pas nécessaires.

Subsidiairement, ils contestent l’indemnisation fixée, dès lors notamment que l’immeuble est remis en vente avec une confortable plus-value.

Ils réclament 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Y concluent à la confirmation du jugement. Ils rappellent que l’inondation survenue quelques jours avant la vente leur a été cachée, de même que l’existence d’une pompe. Ils estiment que le caractère inondable du sous-sol constitue bien un vice caché que les vendeurs n’ignoraient pas. De fait, ils ont subi quatre inondations entre octobre 2007 et avril 2008.

Ils ajoutent que la seule présence d’une pompe n’est pas suffisante pour éviter tout risque d’inondation, et que l’expert a clairement indiqué que seule la mise en place d’un cuvelage pourrait supprimer tout risque.

Ils forment appel incident pour que la somme allouée soit indexée sur l’indice du coût de la construction, pour que l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance soit portée à la somme de 3000 euros, et sollicitent 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, s’il les avaient connus.

La connaissance du vice par le vendeur fait obstacle à l’application d’une clause contractuelle de non garantie.

En cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par expert.

Il est constant en l’espèce que M. et M^me A ont vendu le 6 septembre 2007 un immeuble d’habitation à M. et M^me Y. Cet immeuble comporte un sous-sol enterré sous le garage.

L’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vendeurs en cas de vice caché.

Il est également établi que, peu après la vente, le sous-sol a été inondé à plusieurs reprises :

— le 8 octobre 2007 ;

— constat d’huissier du 7 décembre 2007 : présence d’eau dans la cave ;

— constat d’huissier du 24 janvier 2008 : présence d’eau dans la cave sur une hauteur de 5 à 8 cm;

— expertise amiable LEPELTIER du 9 avril 2008 : inondation du sous-sol sur 10 à 12 cm.

L’expertise judiciaire montre que ces inondations procèdent d’une mauvaise évacuation des eaux pluviales drainées aux abords de la construction.

Il est constant que l’immeuble était équipé d’une pompe de relevage située au fond d’un regard couvert d’un lourd tampon en béton. Cette pompe est tombée en panne en juillet 2007, soit deux mois avant la vente, ce qui a entraîné une inondation du sous-sol. M. A a procédé à la mise en place d’une nouvelle pompe, qui s’est avérée inadaptée, de telle sorte que les inondations ont perduré.

M. et M^me A reconnaissent 'n’avoir pas pensé’ à informer les acquéreurs de l’existence de cette pompe et de l’inondation subie en juillet 2007. L’agent immobilier atteste qu’il n’était pas plus au fait de cette situation.

Il résulte de ces éléments qu’au jour de la vente, l’immeuble présentait des risques d’inondation et était de surcroît équipé d’une pompe qui ne permettait pas d’évacuer correctement les eaux de drainage.

M. et M^me Y n’étaient pas au fait de cette situation et ne pouvaient la connaître, d’autant que la pompe était située au fond d’un regard difficilement accessible pour des personnes âgées.

En revanche, M. et M^me A savaient que le sous-sol était inondable, que l’immeuble venait de subir une inondation et était équipé d’une pompe qu’ils venaient de changer pour un coût dérisoire (22,90 euros), sans commune mesure avec le prix de la pompe initialement installée (3800 euros avec la pose). Ils n’ont cependant pas informé les acquéreurs de cette situation, et notamment de la nécessité de vérifier si la nouvelle pompe remplissait bien son office.

Il s’ensuit qu’au jour de la vente, l’immeuble présentait un vice, à savoir un sous-sol inondable et l’absence de pompe de relevage adaptée. Ce vice ne pouvait être connu des acquéreurs mais devait l’être des vendeurs. Ce vice rendait l’immeuble impropre à l’usage, puisque la cave ne pouvait être utilisée comme telle du fait du risque d’inondation.

Considérant qu’il résulte de l’attestation d’un agent immobilier que la présence d’une pompe de relevage, même en fonctionnement, influe sur le prix de vente d’un immeuble, on doit considérer que M. et M^me Y auraient acquis l’immeuble pour un moindre prix s’ils avaient connu le risque d’inondation et s’ils avaient su que la pompe devait être remplacée.

La décision devra donc être confirmée en ce qu’elle a dit que M. et M^me A sont tenus à garantie des vices cachés.

L’action estimatoire des acquéreurs tend à voir restituer une partie du prix, correspondant aux travaux de cuvelage du sous-sol estimés par l’expert judiciaire, soit 25 300 euros.

La pompe défectueuse a été remplacée en novembre 2008 – on ne sait par qui ni pour quel prix – par une pompe de qualité qui donne satisfaction. L’expert judiciaire, qui s’est déplacé sur les lieux en octobre 2009, a indiqué qu’aucune inondation n’était survenue depuis lors et que le sous-sol était parfaitement sain et sec.

L’expert conclut de la façon suivante : 'n’étant plus constaté d’inondations, il n’est pas préconisé de travaux de reprise'.

Il précise cependant 'qu’au cas où une inondation viendrait à se reproduire, alors que cette pompe fonctionne, il y aurait lieu d’envisager les travaux de cuvelage'.

M. et M^me Y produisent en cause d’appel deux photographies du sous-sol prises en juin 2013, qui montrent la présence d’humidité en périphérie des murs du sous-sol.

Même si ceci ne constitue pas une inondation, il n’en demeure pas moins que le risque d’inondation subsiste, que ce soit en raison de pluies exceptionnelles ou d’une panne de la pompe. De plus, l’expert n’exclut pas que la nappe phréatique puisse avoir un rôle causal dans la situation.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que le vice, associé à la présence d’une pompe de relevage nécessitant surveillance et entretien, avait entraîné une perte de valeur de l’immeuble, et que le montant de la réduction sur le prix de vente pouvait être fixé à la somme de 25 300 euros, somme représentant le prix des travaux de cuvelage seuls à même de remédier définitivement au caractère inondable de la propriété.

Le fait que l’immeuble soit mis en vente pour un prix supérieur au prix d’achat, pour l’instant sans succès, est inopérant, et ce d’autant que M. et M^me Y justifient avoir fait réaliser divers travaux d’amélioration dans l’immeuble.

S’agissant d’une réduction sur le prix de vente, il n’y a pas lieu d’indexer la somme allouée sur l’indice du coût de la construction.

C’est également à juste titre que le premier juge a considéré que les quatre inondations du sous-sol subies en 2007 et 2008 par les acquéreurs, du fait du vice existant au jour de la vente, avaient occasionné pour ces derniers un préjudice de jouissance qui pouvait être compensé par l’octroi d’une indemnité de 1000 euros, conformément à l’article 1645 du code civil.

Il est équitable d’allouer aux consorts Y une indemnité complémentaire de 2000 euros en remboursement des frais engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 octobre 2011 par le tribunal de grande instance de Caen ;

Y ajoutant,

Déboute les consorts Y de leur demande d’indexation ;

Condamne solidairement M. et M^me A à payer à M^me B Y, M^me F Y et M. J Y, unis d’intérêt, la somme complémentaire de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. et M^me A aux dépens d’appel, et dit que la SCP Mosquet-Mialon-d’Oliveira-Leconte bénéficiera des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. Z E. MAUSSION