Cour d'appel de Bordeaux, Deuxième chambre civile, 15 mai 2012, n° 10/06715

TGI Bordeaux 3 novembre 2010

CA Bordeaux
Infirmation 15 mai 2012

Arguments

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Rejeté
Modification des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que la modification des facteurs de commercialité n'a pas été démontrée comme ayant eu un impact favorable sur l'activité commerciale de la SARL Investifond.
Rejeté
Améliorations apportées aux locaux
La cour a jugé que les travaux réalisés antérieurement au bail ne peuvent pas être pris en compte pour justifier un déplafonnement tardif.
Accepté
Application de l'indice INSEE du coût de la construction
La cour a décidé de fixer le loyer à un montant calculé selon l'indice INSEE, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité à la SARL Investifond sur le fondement de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Bordeaux a infirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux le 3 novembre 2010. La demande de la SCI Puy Paulin Legris, qui demandait le déplafonnement du loyer commercial, a été déclarée irrecevable. La Cour a estimé que la modification des facteurs locaux de commercialité n'avait pas eu d'incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. De plus, les autres motifs de déplafonnement, à savoir les améliorations apportées aux locaux loués et les modalités de fixation du prix antérieurement fixé, ont été rejetés. En conséquence, la Cour a fixé le loyer à la somme de 78.339,41 € HT et HC par an. La demande de réajustement du loyer formulée par la SCI Puy Paulin Legris a également été déclarée irrecevable. La Cour a condamné la SCI Puy Paulin Legris à payer à la Sarl Investifond la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, deuxième ch. civ., 15 mai 2012, n° 10/06715
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	10/06715
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 3 novembre 2010, N° 06/08590

Sur les parties

Avocat(s) :	Joelle LAPORTEMarie-Anne BLATT
Cabinet(s) :	CABINET CAPORAL - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Parties :	LA SARL INVESTIFOND c/ LA SCI PUY PAULIN LEGRIS

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 15 MAI 2012

(Rédacteur : Madame Caroline Faure, Vice-président placé,)

N° de rôle : 10/06715

LA SARL INVESTIFOND

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 novembre 2010 (R.G. 06/8590) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 novembre 2010

APPELANTE :

LA SARL INVESTIFOND, agissant en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité au siège social XXX 33000 BORDEAUX

représentée par Maître Joelle LAPORTE de la SCP LAPORTE, MONROUX , SZEWCZYK, SUSSAT, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

représentée par Maître BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mars 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-François BANCAL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

Madame Caroline FAURE, Vice-Président placé ,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 août 1997, la SCI Puy Paulin Legris a donné à bail commercial à la SNC Investifond devenue depuis lors la Sarl Investifond la totalité d’un immeuble situé à XXX comportant un sous-sol, un rdc et 3 étages et des greniers, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er août 1996 moyennant un loyer annuel de 420.000F.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2005, la SCI Puy Paulin Legris a donné congé en offrant de renouveler le bail à compter du 1^er août 2005 moyennant un loyer de 205.000 € hors taxes et hors charges.

Par jugement du 3 octobre 2007, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné monsieur Y comme expert.

L’expert a déposé son rapport le 17 mars 2009 et a conclu à trois valeurs locatives possibles:

— loyer indiciaire: 78.339,41 € HT et HC

— valeur en cas de déplafonnement en tenant compte des locaux de caves rattachés au magasin: 173.875 € HT et HC

— valeur en cas de déplafonnement en tenant compte des locaux de caves considérés comme caves: 106.312 € HT et HC.

Par jugement du 3 novembre 2010, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— fixé le loyer à effet au 1^er août 2005 à la somme annuelle de 173.875 € HT et hors charges,

— dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 3 novembre 2010,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 3 novembre 2010,

— condamné la Sarl Investifond à payer à la SCI Puy Paulin la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du reste de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La Sarl Investifond a interjeté appel le 15 novembre 2010.

Par ordonnance de référé du 10 mars 2011, le délégué du Premier Président de la cour d’appel de Bordeaux a prononcé l’arrêt de l’exécution provisoire ordonnée par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Bordeaux le 3 novembre 2010 et débouté la société Investifond de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conclusions de la Sarl Investifond du 18 novembre 2011 tendent à:

— voir réformer le jugement déféré en ce qu’il a accueilli la SCI Puy Paulin en son premier motif de déplafonnement du bail commercial tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité, conformément aux articles L 145-34 alinéa 1 et R 145-6 du code de commerce,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Puy Paulin Legris de ses autres motifs de déplafonnement tirés de l’article R 145-8 du code de commerce: améliorations apportées aux locaux loués et modalités applicables au prix antérieurement fixé,

— voir constater que par courrier du 27/12/2007, la SCI Puy Paulin a renoncé à tout autre motif de déplafonnement au visa de l’article L 145-34 du code de commerce et en tout état de cause, voir débouter la SCI Puy Paulin Legris des deux autres motifs de déplafonnement tirés de la modification des obligations des parties et des motifs cumulés,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Puy Paulin de son action en réajustement du loyer sur le fondement de l’article L 145-31 alinéa 3 du code de commerce, irrecevable, pour non-respect des modalités procédurales spécifiques des articles R 145-23 et suivants du code de commerce, et prescrite en vertu de l’article L 145-60 du code de commerce,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Puy Paulin de sa demande d’intérêts moratoires et corrélativement de capitalisation,

en conséquence:

— voir débouter la SCI Puy Paulin de ses demandes,

— voir dire et juger que le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1^er août 2005 par la SCI Puy Paulin Legris au profit de la Sarl Investifond, portant sur l’immeuble sis XXX à Bordeaux, est soumis à la règle du plafonnement de l’article L 145-34 alinéa 1 du code de commerce,

— voir fixer le montant du dit loyer à effet au 1^er août 2005 par application indiciaire de l’indice INSEE du coût de la construction à hauteur de 78.339,41 € HT et hors charges par an,

— voir réformer le jugement en ce qu’il a fait droit partiellement à la demande de condamnation aux intérêts et à leur capitalisation au profit de la SCI,

— Subsidiairement:

— pour le cas où le déplafonnement du loyer commercial renouvelé le 1^er août 2005 serait retenu, voir fixer son montant à la somme de 106.312 € HT et hors charges,

— voir réformer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Investifond au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner la SCI Puy Paulin à payer à la Sarl Investifond la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conclusions de la SCI Puy Paulin Legris du 8 juillet 2011 tendent à:

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer à effet au 1^er août 2005 à la somme annuelle de 173.875 € HT et hors charges,

— voir condamner le défendeur au paiement des intérêts dus en vertu de l’article 1155 du code civil,

— voir dire que ces intérêts seront capitalisés en application de l’article 1154 du code civil,

subsidiairement :

— voir fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 110.520 € hors taxes et hors charges,

en tout état de cause:

— voir rejeter les demandes de la Sarl Investifond,

— la voir condamner au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SCI Puy Paulin du 15 février 2012,

Vu les conclusions de la Sarl Investifond du 16 février 2012 de rejet des conclusions de la SCI Puy Paulin du 15 février 2012,

Vu l’ordonnance de clôture du 21 février 2012.

MOTIFS

A l’audience du 6 mars 2012, les conclusions de la SCI Puy Paulin ont été écartées en raison de leur tardiveté qui n’a pas permis à la société Investifond d’y répondre. La totalité des pièces communiquées a été maintenue dans les débats.

En application de l’article L 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative; à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Le déplafonnement suppose la réunion de trois conditions: la modification doit être notable, elle doit affecter l’un des éléments définis aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce mais elle peut affecter un seul de ces éléments et elle doit être intervenue au cours du bail expiré.

La société bailleresse a invoqué une modification des facteurs locaux de commercialité.

L’article R 145-6 du code de commerce précise ces facteurs: l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, de la rue ou du quartier où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La réunion de plusieurs changements est nécessaire pour caractériser une modification notable des facteurs de commercialité.

Le bail en cause est un bail tous commerces et a fait l’objet de plusieurs sous-locations, autorisées par la bailleresse, dont la particularité pour les magasins situés en sous-sol de l’immeuble de la place Puy Paulin est que ceux-ci disposent d’une entrée située en rez-de-chaussée de la XXX aux XXX et 23 dans un immeuble loué par la société Investifond auprès d’un tiers.

Le rez-de-chaussée de l’immeuble loué place Puy Paulin à la société Investifond est occupé par une sous-location commerciale d’un marchand de meubles mais n’est accessible que par un accès par escalier donnant sur un perron.

Les autres niveaux sont occupés par des sous-locations professionnelles ou d’habitation et par les bureaux de la Sarl Investifond.

Comme l’a relevé l’expert à juste titre, la place Puy Paulin est au centre de Bordeaux entre deux artères commercialement prestigieuses: le cours de l’Intendance au Nord et la XXX au Sud. Cependant, ce secteur est à vocation piétonnière et cette assiette piétonnière s’est étendue cours de l’Intendance avec l’arrivée du tramway pendant le cours du bail. Toutefois, l’expert s’est interrogé sur l’incidence de la modification notable des facteurs de commercialité du secteur sur la commercialité de la place Puy Paulin et a déclaré qu’il était impossible d’affirmer que celle-ci s’était modifiée de façon notable et qu’elle demeurait un secteur relativement peu fréquenté. Après un dire de la SCI Puy Paulin Legris, il a confirmé que la modification de la commercialité n’affectait pas l’immeuble de la place Puy Paulin.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Or il n’est pas démontré que la société Investifond a bénéficié de cette modification dès lors que les activités réellement exercées dans les lieux loués sont d’une part des sous-locations de magasins dont l’entrée se situe XXX dans une partie louée à un tiers, d’autre part un commerce de meubles en rez-de-chaussée surélevé et donc doté d’un faible visuel, et le développement d’un tramway et de zones piétonnes ne sont pas des critères favorables au développement de l’activité de commerce de meubles d’autant que l’accès des véhicules n’est pas favorisé à la place qui représente un 'cul de sac'.

Les locaux faisant l’objet d’un bail professionnel comme d’un bail d’habitation ne sont pas impactés par l’animation du quartier et le critère recherché pour ceux-ci est davantage la quiétude de la rue.

En conséquence, la modification notable des facteurs de commercialité n’a pas profité aux activités exercées dans les locaux loués et ce critère ne peut être retenu comme motif de déplafonnement.

Les deux autres motifs de déplafonnement, soit les améliorations apportées aux locaux loués et les modalités selon lesquelles le prix a été antérieurement fixé, doivent être examinés dès lors qu’ils faisaient partie de la demande initiale de la SCI Puy Paulin Legris, que le juge des loyers commerciaux les a inclus dans la mission d’expertise et que la SCI n’a renoncé devant l’expert qu’aux motifs développés oralement.

Il convient de rappeler que le bail du 6 août 1997 venant à expiration en 2005 a été précédé d’un bail consenti le 29 février 1988 par monsieur X aux droits desquels se trouve la SCI Puy Paulin Legris à l’association Aquitaine Léo Lagrange aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Investifond; ce bail à effet au 1^er août 1987 a fait l’objet d’un avenant le 2 mai 1990 à l’occasion de la cession du bail à la société Investifond.

Si les travaux réalisés en 1991 par la société Investifond constituaient lors du premier renouvellement antérieur à 1997 une modification notable des caractéristiques des locaux au regard d’une meilleure adaptation des lieux à l’activité exercée qui aurait alors permis un déplafonnement du loyer, ce motif invoqué lors du second renouvellement est irrecevable, car tardif, toute modification devant nécessairement, pour être prise en considération, être intervenue au cours du bail expiré. Ainsi les travaux réalisés pour la plupart en 1991, soit antérieurement au bail du 6 août 1997, ne peuvent plus être considérés comme un motif de déplafonnement.

Quant aux modalités de fixation du prix antérieurement applicable, il convient de relever, comme l’a fait l’expert, que le loyer fixé à effet au 1^er août 1996 a fait l’objet d’une négociation entre les parties et a constitué une sorte de déplafonnement amiable supérieur à l’application des indices même si pendant trois ans une clause de minoration du loyer s’est appliquée. De même, la clause de renonciation à l’augmentation du loyer principal lorsque les loyers des sous-locations lui sont supérieurs s’est éteinte en 2005 et ne peut constituer un motif de déplafonnement.

En conséquence, en l’absence de motif de déplafonnement applicable, le loyer doit être fixé de manière indiciaire soit à hauteur de la somme de 78.339,41 € HT et HC par an comme calculé par l’expert. Le jugement sera donc réformé.

La demande de la SCI Puy Paulin Legris en réajustement des loyers découlant de l’article L 145-31 du code de commerce et des articles R 145-23 et suivants du code de commerce est une procédure autonome et ne peut faire l’objet d’une demande incidente dans le cadre d’une fixation du loyer renouvelé. Elle sera donc déclarée irrecevable. Le jugement qui a débouté la SCI Puy Paulin Legris de cette demande sera réformé également dès lors qu’il s’agit d’une fin de non recevoir.

En application de l’article 1155 du code civil, les intérêts moratoires courent du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi. Le point de départ est donc à la date d’effet du renouvellement soit le 1^er août 2005 au fur et à mesure des échéances trimestrielles.

La capitalisation des intérêts sera appliquée pour les intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation du 21 juin 2006.

L’équité commande d’allouer à la Sarl Investifond une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rappelle que les conclusions de la SCI Puy Paulin Legris du 15 février 2012 ont été écartées à l’audience du 6 mars 2012,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau:

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1^er août 2005 à la somme de 78.339,41 € HT et HC

Dit que les intérêts moratoires courent à compter du 1^er août 2005 au fur et à mesure des échéances trimestrielles,

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 21 juin 2006,

Déclare irrecevable la demande de réajustement du loyer formulée par la SCI Puy Paulin Legris,

Condamne la SCI Puy Paulin Legris à payer à la Sarl Investifond la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Puy Paulin Legris aux dépens dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Jean-François Bancal, conseiller faisant fonction de président et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.