COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2015

N° 2015/263

Rôle N° 14/11930

G-H I

A B

C/

Y F divorcée X

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e BUVAT

M^e BOSSUT

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 23 mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01389.

APPELANTS

Monsieur G-H I

XXX

83480 Puget-sur-Argens

Madame A B

XXX

83480 Puget-sur-Argens

représentés par M^e Robert BUVAT, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assistés M^e Lionnel BOUERI, avocat au barreau de Draguignan

Madame Y F divorcée X

intervenante volontaire

née le XXX à Bonnac-la-Côte (87270)

demeurant 416 boulevard des Cistes – 83480 Puget-sur-Argens

représentée par M^e Robert BUVAT, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assistée par M^e Lionnel BOUERI, avocat au barreau de Draguignan

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BELLEVUE

330 boulevard d’Alsace – 83480 Puget-sur-Argens

représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Immobilier Mer et Soleil SAS dont le siège est La Miougrano – XXX

représenté et assisté par M^e Philippe BOSSUT, avocat au barreau de Draguignan

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 avril 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène Giami, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble «résidence Bellevue» situé à XXX, quartier « des Rouguielles » est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 5 mars 2003, G H I et A B ont acquis le lot n°7 consistant en un appartement de deux pièces au premier étage, avec 46,5/10 000èmes des parties communes générales.

Ils ont fermé leur loggia située en façade nord de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2011, la résolution n°11 a été adoptée à la majorité de 5 955/10 000 des copropriétaires. (art25)

Elle a autorisé le syndic à agir en justice contre eux pour le démontage de la véranda non conforme et non autorisée sur leur balcon.

Par acte du 15 février 2012, G H I et A B ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 novembre 2011 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, violation du principe d’égalité et abus de majorité.

Par jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 23 mai 2014,

G H I et A B ont été déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens.

Par déclaration reçue le 17 juin 2014, ils ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 septembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, G H I et A B sollicitent :

— la réformation du jugement,

— le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires ,

— la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 novembre 2011,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction et à lui payer 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— être dispensés des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour eux :

— ils ont fermé leur loggia située en façade nord de l’immeuble en 2003 avec l’aval du syndic et dans les mêmes conditions que les autres copropriétaires;

— une assemblée générale du 10 janvier 1997 (résolution 13) avait d’ailleurs autorisé ce type de travaux;

— la résolution litigieuse n’est nullement dictée par un souci de sauvegarde du bien commun ou de la destination de l’immeuble ou une préservation esthétique ou architecturale;

— au fur et à mesure des assemblées générales postérieures à leur réalisation, il leur a été demandé de plus en plus de documents administratifs et en dernier lieu, une autorisation de la mairie.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 octobre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS Citya immobilier mer& soleil, conclut à :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— la confirmation du jugement,

— la condamnation solidaire des appelants aux dépens avec distraction et à leur payer

5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour lui:

— lors de l’assemblée générale du 10 janvier 1997 (résolution 13) il a été décidé qu’aucune véranda ne pourrait être ajoutée sans autorisation de l’assemblée générale eu égard au surpoids du verre épais des loggias risquant de poser problème quant à la solidité de l’immeuble;

— l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 impose de recueillir une autorisation avant de procéder à des travaux sur les parties communes ayant un impact sur l’aspect extérieur;

— aucune atteinte à l’égalité des copropriétaires né d’un abus de majorité n’est caractérisé.

Suite à la vente de leur bien par G H I et A B intervenue le 28 novembre 2014, Y Z est intervenue volontairement à l’instance en tant que nouvelle propriétaire du lot 7 par conclusions remises au greffe et notifiées le 17 février 2015.

La clôture a été prononcée à l’audience du 7 avril 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 novembre 2011 :

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ' l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'

Par la résolution 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 10 janvier 1997, il a été décidé, à propos de « l’autorisation à donner aux copropriétaires pour installer des menuiseries aluminium sur les balcons situés au nord afin de se protéger des nuisances sonores provoquées par l’autoroute, et d’effectuer des économies d’énergie.

Il est précisé que :

les démarches administratives, les frais d’étude, d’installation et d’entretien restent à la charge et sous la responsabilité des demandeurs,

les copropriétaires ne désirant pas effectuer ces aménagements n’y seront nullement contraints,

le menuisier aluminium qui effectuera les travaux devra mentionner dans son devis que les dalles des balcons peuvent supporter cette surcharge et qu’il en assume la pleine responsabilité en cas de dommage.

Modèle à définir en séance…

Le modèle devra respecter l’harmonie de l’immeuble tant sur la couleur que sur la forme. »

Il ressort à la fois des dispositions légales et de la résolution susvisées que les travaux de construction de véranda sur les balcons entrepris individuellement par les copropriétaires étaient soumis à une autorisation préalable de l’assemblée générale, ce qui exclut la validité d’une autorisation éventuelle donnée verbalement par le syndic dont se prévalent G H I et A B.

Ils ont acquis leur appartement le 5 mars 2003, et ont fermé leur loggia située en façade nord de l’immeuble dès le mois suivant (devis établi le 9 avril 2003) sans avoir sollicité et obtenu l’autorisation requise.

Par la résolution 7-e de l’assemblée générale du 16 décembre 2010, la proposition d’autoriser G H I et A B à conserver la véranda installée sans autorisation préalable faute d’accord de la mairie et d’étude préalable de faisabilité, a été rejetée.

Les deux résolutions du 10 janvier 1997 et du 16 décembre 2010 sont devenues définitives pour n’avoir pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en est donc ainsi du refus d’autorisation de conserver la véranda.

La résolution 11 de l’assemblée générale du 29 novembre 2011 contestée dans le cadre de la présente instance, ayant autorisé le syndic à agir en justice contre G H I et A B pour le démontage de la véranda n’est que la suite logique du refus d’autorisation de maintenir ou régulariser la construction édifiée sans autorisation préalable.

Par application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice… en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble », ce qui est le cas des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et plus particulièrement en l’espèce de la transformation des balcons en vérandas.

Il est soutenu que la résolution porte atteinte à l’égalité des copropriétaires par un abus de majorité.

Un tel abus se caractérise par l’utilisation de la majorité dans un intérêt autre ou contraire à l’intérêt collectif, pour défendre un intérêt individuel ou exclusif du groupe majoritaire.

Si G H I et A B établissent que plusieurs autres copropriétaires ont fait procéder à des travaux similaires à ceux qui leur sont reprochés, ils ne justifient pas que ceux-ci aient été effectués après l’assemblée générale du 10 janvier 1997, et dans l’affirmative que l’autorisation telle que définie par la résolution 13 et requise en vertu de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne leur avait pas été accordée.

Ils n’établissent donc pas qu’à situations égales, des traitements différents ont été pratiqués, ce qui caractériserait la rupture d’égalité.

Ils prouvent uniquement qu’au fil des années, les conditions posées à la régularisation de leur véranda ont été alourdies, passant de l’exigence d’un certificat d’un ingénieur béton excluant toute menace pour la solidité de l’immeuble qu’ils ont produit à l’exigence d’une autorisation de la mairie et étude préalable qui n’a jamais été demandée à un autre copropriétaire.

Ces exigences sont justifiées par le syndicat des copropriétaires par le fait que les transformations de balcons en vérandas alourdissent la structure de l’immeuble qui n’a pas été conçu à cette fin.

Alors que le refus d’autorisation de conserver la véranda est devenu définitif, G H I et A B qui se limitent à soutenir que deux familles très influentes dans la copropriété sont à l’origine du refus de régularisation, n’établissent pas que l’autorisation donnée au syndic de les poursuivre pour le démontage de la véranda soit dictée par un intérêt autre ou contraire à l’intérêt collectif, et qu’il n’a pour but que de défendre un intérêt individuel ou exclusif d’un groupe majoritaire, .

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 novembre 2011.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

G H I et A B qui ont succombé en leurs prétentions tant en première instance qu’en appel seront condamnés solidairement aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d’appel, sans dispense de contribution aux frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité justifie de ne pas leur faire supporter d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne solidairement G H I et A B aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d’appel,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de dispense de contribuer aux frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de G H I et A B.

LE GREFFIER LE PRESIDENT