AFFAIRE : N° RG 15/03322

Code Aff. :

ARRET N° AH. JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 24 Février 2015 -

RG n°

13/00520

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame G Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur H Z

né le […] à ISTANBUL

[…]

[…]

Le Syndicat des copropriétaires 97 rue J K DEAUVILLE pris en la personne de M. F Y ès qualités d’administrateur provisoire

[…]

[…]

Tous représentés par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX,

Tous assistés de M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

LA SAS CITYA LECOURTOIS prise en la personne de ses représentants légaux

N° SIRET : 347 926 009

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre, rédacteur,

M^me SERRIN, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2017

GREFFIER : M^me X

ARRÊT : rendu publiquement et contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Octobre 2017 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me X, greffier

* * *

Faits et procédure :

La Société par actions simplifiées Citya Lecourtois, en son établissement secondaire Urbania Côte Fleurie est syndic de l’immeuble dénommé’ Héliotrope', 97 rue J K à Deauville, composé de cinq appartements répartis sur deux étages.

Par acte notarié du 16 janvier 2012, M. F Y et M^me G Y ont fait l’acquisition d’un lot situé au rez-de-chaussée de la résidence.

Par ordonnance du 24 janvier 2013, le président du tribunal de Grande instance de Lisieux statuant en la forme des référés a désigné M. F Y comme administrateur provisoire afin de convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’autoriser à intenter une action à l’encontre du syndic en exercice et représenter la copropriété dans le cadre de cette procédure.

En effet, se plaignant de l’inertie du syndic, qui n’aurait pas mis à exécution les résolutions des différentes assemblées générales depuis 2007 tendant à enrayer les phénomènes d’humidité et la présence de champignons à la fois dans les parties communes et dans certains appartements, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97, rue J K à Deauville, ainsi que M et M^me Y et M^me Z ont, par acte d’ huissier du 24 avril 2013, assigné la société Citya Lecourtois, en son établissement secondaire Urbania Côte Fleurie, devant le tribunal de grande instance de Lisieux, à l’effet de la voir condamner, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 concernant les obligations du syndicat l’égard de la copropriété, et sur celle de l’article 1382 du Code civil s’agissant des réclamations des époux Y et de M^me Z, au paiement des sommes suivantes :

* au syndicat des copropriétaires : 66'723,56 € au titre des travaux de traitement de la mérule, des honoraires de maîtrise d''uvre et du syndic

* à M. Et M^me Y :145'327 € correspondant au coût des travaux de remise en état de leur appartement, au préjudice de jouissance pendant six mois et à la dévalorisation de leur patrimoine, outre la perte de chance de renégocier le prix d’acquisition de leurs biens,

* à M^me Z : 9'000 € correspondant au coût des travaux de remise en état de son appartement et au préjudice de jouissance pendant six mois,

* à l’ensemble des demandeurs, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 24 février 2015, le tribunal de Grande instance de Lisieux a :

— condamné la société par actions simplifiées Citya Lecourtois à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté Monsieur F Y et Madame G Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la société par actions simplifiées Citya Lecourtois à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Citya Lecourtois de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Citya Lecourtois aux dépens.

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur F Y, Madame G Y, Madame H Z et le Syndicat des copropriétaires 97 rue J K à Deauville ont déclaré relever appel de ce jugement le 11 septembre 2015.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2017.

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties, soit le 9 décembre 2015 pour les appelants, et le 8 février 2016 pour la société Citya Lecourtois pour une présentation complète de leurs prétentions et des moyens développés à leur soutien.

Motifs :

Sur la responsabilité de la société Cytia Lecourtois envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville :

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répondait fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte des pièces produites que :

le 2 octobre 2004, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a notamment décidé de recourir à une entreprise pour étudier la question du ravalement de l’immeuble et plus particulièrement de la façade côté rue J K, en vue de remédier aux infiltrations affectant certains appartements.

L’assemblée générale ordinaire du 1^er octobre 2005 a décidé d’effectuer des travaux de raccordement du tout-à-l’égout conformément au devis joint à la convocation.

L’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2007 a décidé de la réalisation de travaux d’étanchéité de la terrasse de Monsieur A, sous réserve de la confirmation par un expert en bâtiment du bien-fondé de ces travaux.

Le 12 octobre 2007, M. L B, consultant expert, a constaté en présence d’un représentant du syndic, l’existence de désordres, à savoir, au premier étage côté rue, une manifestation biologique, indiquant : « la présence de champignon lignivore en périphérie du bow-window avec une propagation horizontale en façade', laquelle se poursuit « dans le plancher haut du bow-window du rez-de-chaussée, et plus particulièrement dans les coffres des volets roulants », et au rez de chaussée à l’opposé de la façade sur rue, « sur le plancher bas en bois verni de l’entrée, la présence d’un champignon de discolorations avec fructifications noires ».

Monsieur B ajoute que l’ensemble des murs porteurs périphériques et refends subit une action importante de remontées d’humidité capillaires telluriques, humidité chargée de sel de façon considérable du fait de la proximité de la mer notamment. Il préconise que soit réalisée une coupure tellurique étanche par injection de produits hydrofuges, que soit libéré le pied des murs par la dépose des enduits recouverts actuellement de peintures étanches, et ceci au profit d’enduits spécifiques respirants. Pour les traitements contre les champignons et les remontées capillaires, il suggère au syndic de contacter une entreprise ATTB de Lisieux.

L’assemblée générale réunie le 1^er décembre 2007 a décidé de mandater expressément le syndic à l’effet de faire établir par un maître d''uvre une étude sur « les travaux nécessaires pour traiter les problèmes d’humidité », et a voté à cet effet un budget de 1500 € maximum. Concernant les travaux d’étanchéité, l’assemblée demandait au syndic de contacter l’entreprise EMAT pour effectuer un devis complémentaire et d’adresser les de devis pour avis à M. B. Le syndic précisait alors avoir commandé les travaux conformément aux décisions de l’assemblée du 28 mai 2007, ajoutant qu’il dégageait toute responsabilité sur le retard apporté dans le traitement du dossier. Il fait valoir dans ses écritures que le budget alloué était insuffisant.

L’assemblée générale ordinaire du 18 octobre 2008 a fait un point sur les travaux de ravalement et d’étanchéité de la terrasse réalisée au printemps 2008 et décidé d’un budget complémentaire de 1500 €« afin de trouver un maître d''uvre, expert en la matière, pour traiter et régler les problèmes d’humidité qui à ce jour risque de s’étendre à l’ensemble de la copropriété (mérule) ».

Le syndic soutient que cette résolution n’a pu être mise à exécution compte tenu de l’insuffisance là encore du budget alloué.

L’assemblée générale ordinaire du 12 septembre 2009 a arrêté le principe de la poursuite des travaux de ravalement engagés en 2006.

L’assemblée générale ordinaire du 11 septembre 2010 a fait un point sur les travaux de peinture votée le 12 septembre précédent, lesquels n’ont pas pu commencer malgré les relances effectuées auprès du peintre retenu.

Le 16 janvier 2012, Monsieur F Y et son épouse G M ont acquis un appartement situé au rez-de-chaussée de la copropriété ; ils avaient régularisé avec les vendeurs, les époux C, un compromis de vente en date du 23 novembre 2011 avant de faire établir un diagnostic spécifique relatif à la présence de champignons lignivores.

L’entreprise Cedi Normandie, mandatée à cette fin, va constater que l’on est bien en présence d’attaque conjointe de coniophore et de mérule, que le bois en séchant risque de traverser la zone d’humidité favorable à la croissance du mérule.

Pour autant, le questionnaire préalable à une vente adressé par le syndic au notaire instrumentaire mentionne expressément en page 16 l’absence de risque de mérule dans l’immeuble.

Le 7 février 2012, le cabinet d’architecture Materia Natura, chargé par le syndic de rechercher la présence éventuelle de champignons dans l’immeuble, a rendu un rapport alarmant relativement à l’humidité et au pourrissement affectant les murs des appartements Dubosc, Z, C, ainsi que les parties communes en concluant que : « les désordres qu’il nous a été donné d’observer restant pour l’heure le fruit de simples constats visuels, nous préconisons la réalisation de sondages destructifs et de travaux de dépistage visant à mettre à nu les supports pour observation de leur état sur l’ensemble de la résidence ».

C’est dans ces conditions que le 19 mars 2012, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a mandaté M. D, ingénieur-conseil, afin d’assurer la maîtrise d''uvre des travaux de sondage, et voté un budget de 7000 € pour la première phase de ces travaux.

L’entreprise Noreximmo, chargée des opérations de sondage par M. D, a mis en évidence un développement très important de la présence de champignons au rez-de-chaussée comme au premier étage de l’immeuble, dans les parties privatives comme dans les parties communes, avec phénomènes de pourrissement, les infestations étant qualifiées d''actives'.

M. D a déposé son rapport le 11 mai 2012 et par résolution du 26 juin 2012, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a voté un budget de 27'139,13 € pour réaliser la première phase des travaux de traitement de la contamination par la mérule, ainsi qu’un budget de 21'708,78 € pour réaliser les autres phases du traitement.

Il résulte de cette chronologie que le syndic n’a jusqu’en 2012 donné aucune suite aux résolutions votées en octobre 2008, alors même que les copropriétaires avaient réglé le budget voté.

Aucun devis, ni rapport n’a été établi ni à plus forte raison aucune diligence accomplie par le syndic pour remédier aux désordres occasionnés par les problèmes d’humidité dans l’immeuble malgré le constat fait par l’expert de la présence de mérule dont la prolifération est notoirement inévitable, rapide et dévastatrice.

Méconnaissant les résolutions adoptées par les assemblées générales, le syndic n’a pas davantage satisfait à son obligation d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, le cas échéant, dans l’urgence, en prenant lui-même des initiatives.

Ainsi aura-t-il fallu la circonstance de l’acquisition d’un appartement situé au rez-de-chaussée par les époux Y, et la découverte par ces derniers de la présence de mérule, pour que la situation évolue enfin et que le syndic, notamment, sollicite l’intervention du cabinet d’architecture Materia Naturia.

Comme l’a relevé le tribunal, la société Citya Lecourtois a manqué gravement à ses obligations, dont elle ne peut s’affranchir au prétexte que le budget initialement voté était insuffisant, étant observé d’une part qu’aucun des procès-verbaux d’assemblée générale ne fait apparaître une discussion sur ce point opposant ledit syndic à la copropriété, puisque, en particulier, la septième résolution de l’assemblée générale du 1^er décembre 2007 montre que la copropriété acquiesçait au budget proposé et inscrit à l’ordre du jour par le syndic, que d’autre part et il était loisible au syndic de mettre un terme à son mandat s’il s’estimait dans l’impossibilité d’assumer ses fonctions d’une manière qui satisfasse aux exigences légales, du fait de l’opposition des copropriétaires.

Or, si l’immeuble présentait intrinsèquement des facteurs de risque de développement de la mérule en raison de sa conception originaire, de l’absence de vide sanitaire, de la survenance antérieure de dégâts des eaux, de sa proximité de la mer et de l’obstruction de bouches d’aération notamment en sous-sol, à juste titre le tribunal a-t-il retenu que si le syndic avait correctement rempli ses obligations, la propagation de la mérule aurait pu être moindre parce que prise en charge en temps utiles.

La faute du syndic a donc fait perdre au Syndicat des copropriétaires une chance de pouvoir mettre en 'uvre une solution technique efficace avant propagation et transformation en attaques biologiques de grande ampleur.

La perte de chance fondant l’indemnisation ne pouvant toutefois être équivalente au coût total des travaux, en l’espèce, chiffrée à la somme de 66'723,56 €, elle doit prendre en compte néanmoins le fait que le sondage par des piquetages de l’ensemble de l’immeuble, nécessaires à la localisation des désordres, à représenté à lui seul un coup de 8000 €.

Il n’apparaît ni excessif, ni insuffisant, dans ces conditions, de retenir un montant de 30'000 € au titre de l’indemnisation allouée au syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la responsabilité du syndic Citya Lecourtois à l’égard des époux Y et de M^me Z :

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est avéré, à le réparer.

Il est constant que le syndic doit répondre des fautes génératrices d’un préjudice personnel et qu’en particulier sa responsabilité envers un copropriétaire se trouve engagée lorsqu’il s’est abstenu de prendre les dispositions pour faire exécuter les travaux de réparation des désordres constatés dans les parties communes à l’origine des dommages apparus dans les parties privatives.

En l’espèce, il est établi par les éléments du dossier que dès 2007 à tout le moins, sont apparues dans l’immeuble litigieux des manifestations fongiques liées notamment à une humidité excessive aux causes multiples (cf rapport de M. B).

La société Noreximmo, experte, affirme sans être utilement contredite que la présence de champignons lignivores s’est aggravée et étendue.

S’agissant des époux Y, qui ont acquis leur appartement en janvier 2012, la lecture du questionnaire préalable à la vente fait apparaître que le syndic n’avait pas mis à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, mais surtout, qu’il a délivré une information erronée s’agissant de la présence du mérule dans l’immeuble, expressément indiqué sans risque à cet égard alors même que le champignon était apparu dès 2008.

Dès lors qu’il est retenu que la société Citya Lecourtois a commis une faute en ne donnant pas suite aux résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires qui commandaient des travaux, et plus généralement, en veillant à la sauvegarde de l’immeuble, la prolifération de la mérule dans les parties privatives dudit immeuble sont bien en lien direct avec cette faute, sans qu’il puisse être reproché à M. Y et son épouse d’avoir sous-estimé le phénomène mérule au moment de l’acquisition, au regard des fausses informations qui leur avaient été données sur ce point.

À l’égard de chacun des copropriétaires, le syndic en place se trouvait débiteur de l’obligation de conservation de l’immeuble, mais également, en tout état de cause, de celle d’exécuter les décisions prises par la copropriété, et qui visaient précisément à éviter la propagation du champignon.

La propagation qui a eu lieu était lors en lien de causalité directe avec les manquements du syndic puisque l’étude est l’intervention sur les problèmes d’humidité de l’immeuble et leur traitement auraient permis sinon d’éviter, du moins de limiter le phénomène.

Aussi est-ce artificiellement que les premiers juges ont opéré une distinction entre les parties privatives et communes, dès lors que la question n’est pas celle de la responsabilité de la copropriété sur l’origine des désordres, mais celle du syndic dans le cadre de l’exercice de ses missions.

Comme pour le syndicat des copropriétaires, si le principe de la responsabilité et par voie de conséquence de l’indemnisation doit être retenu, et le jugement réformé de ce chef, le préjudice des époux Y comme de M^me Z ne peut s’analyser que comme une perte de chance d’avoir subi des désagréments de moindre ampleur par un traitement plus rapide du problème.

Concernant M. et M^me Y, il est constant qu’ils sont devenus débiteurs d’appels de charges au titre des travaux afférents au traitement du champignon, qu’ils auraient pu éviter d’avoir à régler si l’exécution des résolutions de la copropriété avait été effectuée en temps utile.

Ils auraient de même pu éviter pour partie le coût des travaux de remise en état entrepris dans leur appartement et justifiés à hauteur de 8827 €, (étant observé qu’ils n’ignoraient pas la présence de mérule dans les lieux, mais seulement l’ampleur du phénomène), auraient pu n’être privés de la faculté de jouir pleinement de leur bien que durant la seule période nécessaire à la réalisation des travaux d’amélioration prévus, et éviter encore la dépréciation de leur patrimoine, qu’ils estiment toutefois, de manière excessive, à 15 % du prix d’achat et qui résulte de ce qu’il figure désormais sur le carnet d’entretien la mention d’une infestation par le mérule. Ce dernier chef de réclamation ne peut cependant se cumuler avec la demande présentée au titre de la perte de chance de renégocier le prix d’acquisition du bien, renégociation qui ne se conçoit que dans l’hypothèse, précisément, d’une infestation de mérule non encore traitée au moment de l’acquisition.

La société Citya Lecourtois sera ainsi tenue de verser à Monsieur et Madame Y, unis d’intérêt, la somme de 40'000 € en réparation de leurs préjudices.

Madame Z, qui avait signalé dès 2006 une humidité anormales dans son appartement, peut de son côté se prévaloir d’une perte de chance d’avoir évité les travaux de remise en état de son bien, pour un coût estimé par M. D à 10'000€, et le trouble de jouissance subie pendant la durée de ces travaux durant environ six mois, pour lequel elle présente une demande à hauteur de 9000 €.

S’agissant d’une simple perte de chance et non d’une réparer restauration intégrale du préjudice, il sera alloué à Madame Z la somme totale de 12'000 €.

Il convient au vu de ce qui précède, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires présentées par les époux Y d’une part, M^me Z d’autre part, la cour statuant à nouveau de ces chefs.

Sur les autres demandes :

La société Citya Lecourtois, partie qui succombe au principal, sera tenue aux entiers dépens de l’instance d’appel, et devra verser en outre à chacun des appelants la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ne pouvant quant à elle prétendre à une telle indemnité.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 24 février 2015 par le tribunal de Grande instance de Lisieux, en ce qu’il a reconnu dans son principe la responsabilité de la société par actions simplifiées Citya Lecourtois à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne la société Citya Lecourtois à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville la somme de 30'000 €à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société Citya Lecourtois à payer à Monsieur F Y et Madame G Y, unis d’intérêt, la somme de 40'000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société Citya Lecourtois à payer à Madame H Z la somme de 12'000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société Citya Lecourtois à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 97 rue J K à Deauville, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Citya Lecourtois à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Citya Lecourtois à payer à Madame Z la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Citya Lecourtois de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Citya Lecourtois aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. X A. HUSSENET