AFFAIRE : N° RG 23/02901

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 30 Novembre 2023

RG n° 23/00552

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

APPELANTE :

Madame [R] [O]

née le 05 Août 1956 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Aline LEMAIRE, substituée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocats au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-04844 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE :

Madame [U] [C] [M] [X]

née le 19 Décembre 1953 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Sabrina LETROUIT, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 28 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 26 juin 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 3 mai 2019, Mme [U] [X] a consenti à Mme [R] [O] un bail d’habitation sur un logement meublé composé d’une pièce avec salle de bain privative dans son logement situé [Adresse 7] à compter du 7 mai suivant, moyennant un loyer d’un montant mensuel de 290 euros charges comprises (eau, électricité, chauffage au fioul, internet).

Le bail portait sur des installations sanitaires ainsi qu’une cuisine équipée.

Mme [O] a quitté les lieux loués le 7 juillet 2020.

Le 8 février 2022, le locataire a assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir condamner celui-ci au paiement des sommes de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 1.000 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— rejeté l’intégralité des demandes de Mme [O],

— condamné celle-ci aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Selon déclaration du 18 décembre 2023, Mme [O] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 25 mars 2025, l’appelante demande à la cour de déclarer son appel recevable, d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de condamner Mme [X] à lui verser les sommes de 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, de 1.000 euros au titre de son préjudice moral, de débouter l’intimée de toutes ses prétentions et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions sur l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 11 juillet 2019.

Par dernières conclusions du 31 mars 2025, Mme [X] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué, de débouter l’appelante de toutes ses demandes et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, celle de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La mise en état a été clôturée le 2 avril 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur les demandes principales

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1723 du code civil prévoit que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

L’appelante fait grief au jugement de rejeter ses demandes indemnitaires, alors que le bailleur lui a interdit l’accès à la cuisine équipée commune à partir du 5 juin 2019 et l’a contrainte à cuisiner dans un espace cuisine sommaire aménagé dans le grenier de la maison, non raccordé à l’eau et l’électricité, ni isolé ni chauffé, difficilement accessible pour une personne âgée de 63 ans par un escalier de meunier non éclairé, qu’elle ne préparait les repas de son chien dans la cuisine qu’à partir d’aliments communs à l’alimentation humaine dans de bonnes conditions d’hygiène, que durant la période hivernale 2019-2020 elle n’a bénéficié du chauffage que dans sa chambre et lorsque le bailleur l’ouvrait, celui-ci étant coupé lors des absences de ce dernier, que la porte de sa chambre ne fermait pas à clef ce qui la privait d’intimité, qu’elle ne bénéficiait pas d’une boîte aux lettres privative et qu’elle a rencontré des difficultés à obtenir les justificatifs nécessaires à la validation de son aide personnalisée au logement en l’absence de signature de ces documents par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment du bail et du procès-verbal de constat établi le 11 juillet 2019 par huissier de justice, que le contrat de bail conclu entre les parties prévoyait la mise à disposition du locataire d’une cuisine équipée, que le bailleur a d’abord permis l’utilisation de la cuisine commune par le locataire puis a aménagé un coin cuisine propre au locataire.

Or le constat d’huissier produit par le locataire révèle que ce coin cuisine était composé d’un petit réfrigérateur ancien, d’un réchaud comprenant deux feux gaz avec détendeur et bouteille de gaz, d’une table et d’un buffet, que le réfrigérateur était raccordé par un câble électrique passant par la fenêtre en position oscillo-battante à défaut de prise électrique installée à l’intérieur du grenier, que ce coin cuisine ne comportait pas d’évier ni accès à l’eau et qu’il était situé dans un grenier ni isolé ni chauffé, accessible par un simple escalier de meunier dont la cage d’escalier était dépourvue de garde-corps et d’éclairage.

Les pièces communiquées par l’intimée, consistant en des photographies non authentifiées, ne sont pas de nature à contredire utilement les constatations de l’huissier de justice contemporaines de l’occupation des lieux par Mme [O], le non-respect de règles d’hygiène par le locataire lors de la préparation des repas de son chien dans la cuisine commune initialement mise à sa disposition conformément au bail n’étant pas davantage établi.

Ainsi, le caractère indécent du logement mis à disposition de Mme [O] se trouve démontré.

En revanche, l’appelante échoue à rapporter la preuve de l’insuffisance du chauffage de la chambre louée, le constat produit ayant été établi le 11 juillet 2019, soit hors période de chauffe, et mentionnant la présence d’un radiateur et de fenêtres à double vitrage.

Il n’est pas discuté par le bailleur que la porte de la chambre louée était dépourvue d’une clef privative et que le locataire ne disposait pas d’une boîte aux lettres privative.

Cependant, ni la loi ni le contrat liant les parties ne prévoit la mise à disposition de tels équipements.

Au regard de ces circonstances et de l’occupation des lieux en cause entre mai 2019 et juillet 2020, le préjudice de jouissance résultant pour Mme [O] du caractère indécent du logement loué doit être évalué à la somme de 812 euros, correspondant à 20 % du loyer versé sur quatorze mois d’occupation.

L’appelante ne rapporte pas la preuve de la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà réparé, ni de ce que le bailleur aurait fait obstacle à sa perception d’une aide personnalisée au logement.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [O] au titre du préjudice moral et, la cour statuant à nouveau, Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 812 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par celle-ci.

2. Sur les demandes accessoires

La solution donnée au litige conduit à rejeter la demande indemnitaire formée par Mme [X] fondée sur l’exercice abusif des voies de recours par Mme [O].

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 11 juillet 2019 non ordonné judiciairement, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée à payer à Mme [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [R] [O] au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [X] à payer à Mme [R] [O] la somme de 812 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par celle-ci ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Mme [U] [X] aux dépens de première instance et d’appel en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 11 juillet 2019 et à payer à Mme [R] [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY