AFFAIRE : N° RG 24/01513 -

N° Portalis DBVC-V-B7I-HOCW

ARRET N°

ORIGINE : Décision du Juge aux affaires familiales de CAEN du 13 mai 2024

RG n° 22/03203

COUR D’APPEL DE CAEN

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [U] [K] [V] [G]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté et assisté de M^e Catherine DERUDDER LE MOAN, avocat au barreau de CAEN.

INTIMÉE :

Madame [R] [H] [P]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Marlène DESOUCHES-EDET, avocat au barreau de CAEN.

DÉBATS : A l’audience publique du 27 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GARET, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

GREFFIÈRE : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GARET, Président de chambre,

M^me DE CROUZET, Conseillère,

Madame LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 11 septembre 2025 au greffe de la cour et signé par M. GARET, président, et M. YVON, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [U] [G] et Mme [R] [P] se sont mariés le [Date mariage 4] 2002 devant l’officier d’état civil de [Localité 7] (14), ayant fait précéder cette union d’un contrat de séparation de biens.

Suivant acte notarié du 3 décembre 2007, ils ont acquis un terrain à bâtir situé lieudit [Localité 9] à [Localité 7], à concurrence de moitié indivise chacun.

Le couple y a fait édifier une maison d’habitation, devenue leur domicile conjugal.

Sur requête en divorce déposée par Mme [P], le juge aux affaires familiales de Caen, par ordonnance de non-conciliation du 11 mars 2015, a, entre autres dispositions, attribué à M. [G] la jouissance à titre onéreux du domicile conjugal, à charge pour lui de régler le crédit immobilier y afférent, sous réserve d’un droit à récompense ultérieure lors de la liquidation à intervenir du régime matrimonial.

Par jugement du 25 octobre 2018, le même juge a prononcé le divorce des époux et, par ailleurs, a :

— renvoyé les parties à procéder amiablement aux opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux et, en cas de litige, à assigner devant le juge de la liquidation,

— débouté, en l’état, les parties de leurs demandes respectives d’attribution préférentielle de l’immeuble.

Les ex-époux n’étant pas parvenus à un accord sur la liquidation de leurs intérêts patimoniaux, Mme [P] a fait assigner M. [G] en partage judiciaire devant le juge aux affaires familiales de Caen qui, par jugement du 13 mai 2024, a pour l’essentiel :

— déclaré recevable la demande en partage,

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [P] et M. [G],

— ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Caen du bien immobilier sis à [Adresse 8], cadastré section ZE n°[Cadastre 5] et d’une contenance de 06a 39ca,

— fixé la mise à prix à 200.000 €,

— dit qu’en cas de carence d’enchères, le bien sera remis en vente sur baisse de mise à prix d’un quart puis de la moitié, séance tenante, sans nouvelle publicité,

— dit que M. [G] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation au titre de sa jouissance exclusive du bien immobilier indivis depuis le 11 mars 2015 jusqu’au jour de la licitation ou du partage, dont le montant devra être évalué par le notaire liquidateur en fonction de la valeur locative de l’immeuble et de son prix de vente, avec un coefficient d’abattement de 20 %,

— commis Me [D], notaire à [Localité 6], pour procéder aux opérations de liquidation-partage,

— réservé les autres demandes ainsi que les dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juin 2024, complétée par une déclaration reçue le 24 juin, M. [G] a interjeté appel limité de cette décision, en sollicitant la réformation en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’attribution préférentielle de l’ancien domicile conjugal, en ce qu’elle a ordonné la vente de l’immeuble sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal, et en ce qu’elle a fixé la mise à prix à 200.000 €.

M. [G] a notifié ses dernières conclusions d’appelant le 11 septembre 2024, Mme [P], elle-même appelante à titre incident, les siennes le 2 décembre 2024.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2025, et l’audience évoquée à l’audience de plaioirie du 27.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [G] demande à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

* ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ayant existé entre les parties,

* commis pour y procéder Me [D], notaire à [Localité 6],

— réformant le jugement :

* débouter Mme [P] de sa demande de vente sur licitation du bien immobilier, comme irrecevable et mal fondée,

* ordonner l’attribution préférentielle du bien au profit de M. [G],

— condamner Mme [P] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au contraire, Mme [P] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande en partage,

* ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [P] et M. [G],

* ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Caen du bien immobilier indivis,

* désigné Me [D], notaire à [Localité 6], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

* commis Me [D], notaire à [Localité 6], pour procéder aux opérations de liquidation-partage,

En conséquence,

— débouter M. [G] de ses fins, demandes et conclusions,

Et réformant le jugement du 13 mai 2024,

— ordonner la vente sur licitation du bien immobilier sur une mise à prix de 280.000 €,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— employer les dépens en frais privilégiés de partage.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Au vu de la déclaration d’appel ainsi que des dernières conclusions échangées entre les parties, les débats devant la cour portent uniquement :

— sur la demande de Mme [P] tendant à la licitation de l’immeuble indivis ou, alternativement, sur la demande de M. [G] de se le voir attribuer préférentiellement,

— en cas de licitation, sur la mise à prix de l’immeuble,

— sur le sort des frais irrépétibles et des dépens.

En conséquence, les autres dispositions de la décision déférée, qui ne sont pas ou plus contestées, ont d’ores et déjà acquis force de chose jugée.

Il en va ainsi, notamment, du principe et des modalités de calcul de l’indemnité due par M. [G] pour l’occupation privative de l’immeuble indivis, étant ici observé que si les parties en débattent dans les motifs de leurs conclusions, à l’inverse elles ne formulent aucune demande à cet égard dans le dispositif de leurs écrits, la cour n’en étant dès lors pas saisie.

Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis et sur celle, alternative, tendant à son attribution préférentielle à M. [G] :

Il convient d’abord d’observer que le premier juge n’a pas expressément débouté M. [G] de sa demande d’attribution préférentielle, pour la simple raison que celui-ci n’avait pas formulé de demande en ce sens, s’étant alors borné à s’opposer à la licitation réclamée par Mme [P].

Pour autant, Mme [P] reconnaît elle-même qu’une demande d’attribution préférentielle peut être formulée en tout état de la procédure, tant que le partage n’a pas été réalisée, admettant par là même que la demande de M. [G] est recevable à hauteur d’appel.

En revanche et sur le fond, Mme [P] s’y oppose, faisant valoir en effet que M. [G] ne justifie pas des moyens avec lesquels il pourrait financer cette acquisition, rappelant notamment :

— que M. [G] indique qu’il est au chômage,

— qu’il reconnaît lui-même que la maison a une valeur comprise entre 460.000 et 470.000 €,

— qu’il va devoir régler une indemnité d’occupation qui, selon décompte arrêté au 11 mars 2025, devrait atteindre quelques 195.300 €,

— qu’un solde d’emprunt immobilier reste encore à régler pour quelques 32.048 €,

— qu’ainsi et même en déduisant la créance détenue par M. [G] contre l’indivision pour avoir réglé les échéances du prêt ainsi que les taxes foncières depuis la séparation des époux, une soulte de quelques 264.000 € reste à devoir à Mme [P], dont M. [G] n’explique pas comment il pourrait la régler,

— que dans ces conditions, seule une licitation du bien peut être envisagée, de manière à mettre fin à l’indivision.

A l’inverse, M. [G], qui confirme sa demande d’attribution préférentielle et s’oppose par conséquent à la licitation judiciaire de l’immeuble, fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il reconnaît que le bien n’est pas aisément partageable, puisqu’il s’agit d’une maison d’habitation,

— qu’il n’en continue pas moins à occuper la maison qu’il affirme avoir construite largement de ses mains, qu’il l’entretient et la conserve, et qu’il a toujours acquitté les échéances de l’emprunt immobilier depuis la séparation du couple, de sorte qu’il remplit toutes les conditions pour prétendre à une attribution préférentielle, sachant que Mme [P] ne la réclame pas elle-même,

— qu’il pourra se prévaloir d’un droit à récompense envers l’indivision, non seulement à raison de son investissement dans la construction, mais également en remboursement des échéances d’emprunt qu’il acquitte seul, alors par ailleurs qu’il n’est pas d’accord avec Mme [P] sur le montant de l’indemnité d’occupation qui pourrait être mise à sa charge.

Sur ce,

L’article 1476 du code civil dispose :

'Le partage de la communauté, pour tout ce qui concerne ses formes, le maintien de l’indivision et l’attribution préférentielle, la licitation des biens, les effets du partage, la garantie et les soultes, est soumis à toutes les règles qui sont établies au titre « Des successions » pour les partages entre cohéritiers.

Toutefois, pour les communautés dissoutes par divorce, séparation de corps ou séparation de biens, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit, et il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant.'

Il appartient donc au juge d’apprécier, non seulement les intérêts en présence, mais également les capacités financières du candidat à l’attribution à régler la soulte due à son copartageant au regard du risque que cette attribution ferait ainsi courir à ce dernier.

Or, force est de constater en l’espèce que M. [G] ne justifie pas de sa capacité à financer la soulte qui serait due pour le cas où le bien indivis lui serait attribué, alors en effet :

— qu’il ne produit aucun justificatif de ses revenus courants, ni de l’épargne dont il disposerait,

— qu’il reconnaît lui-même que l’immeuble a une valeur comprise entre 460.000 et 470.000 €, d’où une soulte attendue, hors récompenses réciproques et indemnité d’occupation, de l’ordre de 230.000 à 235.000 €,

— que si son droit à récompense n’est pas contestable pour les échéances d’emprunt et les taxes foncières qu’il a réglées pour le compte de l’indivision, à l’inverse celle à laquelle il prétend pour l’industrie personnelle qu’il aurait apportée à la construction de la maison apparaît pour le moins incertaine,

— qu’il reste également devoir une indemnité d’occupation d’un montant nécessairement important eu égard, d’une part à la durée de cette occupation, désormais supérieure à dix ans, d’autre part à la valeur locative de l’immeuble, classiquement estimée à quelques 5 % par an de la valeur du bien sauf à déduire un abattement pour précarité dont le taux est le plus souvent fixé à 20 %.

Aussi et au vu des éléments du dossier, M. [G] ne justifie pas de sa capacité financière à régler la soulte qu’il devrait à Mme [P], l’attribution du bien à celui-ci faisant courir un risque important pour la copartageante qui, dans de telles conditions, ne serait pas assurée d’être couverte de la part à lui revenir.

Partant, M. [G] ne peut qu’être débouté de sa demande d’attribution préférentielle.

Aussi et par application de l’article 815 du code civil selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, alors par ailleurs que les parties ne s’entendent pas sur une vente de gré à gré, il n’existe pas d’alternative à la licitation judiciaire de l’immeuble indivis, le jugement devant dès lors être confirmé en ce qu’il l’a ordonnée.

Sur la mise à prix de l’immeuble :

Pour fixer cette mise à prix à 200.000 € avec possibilité de baisse d’un quart puis de moitié en l’absence d’enchères, le premier juge a retenu les valeurs invoquées par les parties et la nécessité de garantir l’attractivité du bien.

Appelante incidente de la décision sur ce point, Mme [P] sollicite de la cour qu’elle fixe la mise à prix à 280.000 €, estimant que celle retenue par le premier juge n’a rien à voir avec la valeur réelle du bien.

Sans conclure expressément sur ce point puisqu’il s’oppose à la licitation du bien, M. [G] produit néanmoins une estimation émanant d’une agence immobilière, en date du 28 juin 2022, retenant une valeur de 460.000 à 470.000 €.

Sur ce,

L’article 1377 du code de procédure civile, applicable à la vente par licitation d’un bien indivis, dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

Au nombre de ces conditions figure la mise à prix du bien, qu’il appartient au juge de fixer, librement, sans être tenu par le prix suggéré par le demandeur à la licitation.

Pour autant, il lui appartient de fixer ce prix au mieux des intérêts de l’indivision, ce qui implique d’envisager le meilleur prix auquel le bien est susceptible d’être vendu, certes ni trop haut pour éviter une carence d’enchères qui mettrait en échec la licitation, mais ni trop bas non plus, afin d’éviter que le bien soit vendu à un prix sans rapport avec sa valeur réelle et que les indivisaires soient frustrés d’une partie de leurs droits.

En l’espèce, force est de constater que la mise en vente de l’immeuble au prix de 200.000 €, qui pourrait certes être dépassé si des enchérisseurs se font connaître, n’est pas conforme à la valeur du bien telle qu’elle est envisagée par les deux parties ainsi que par l’agent immobilier qui a été missionné pour l’évaluer.

Dès lors, s’il est opportun de prévoir une mise à prix d’un montant inférieur à cette valeur théorique, ne serait-ce que pour attirer des candidats, en revanche la mise à prix fixée par le premier juge est insuffisante et, finalement, non conforme aux intérêts de l’indivision.

Aussi et au vu des éléments du dossier, il convient de fixer cette mise à prix, conformément à la demande de Mme [P], à la somme de 280.000 €, plus conforme à la réalité du marché, même judiciaire.

Le jugement sera réformé en ce sens.

En revanche et en l’absence d’appel sur ce point, il n’y a pas lieu de remettre en cause la disposition du jugement qui précise qu’en cas de carence d’enchères, le bien sera remis en vente sur baisse de la mise à prix d’un quart, puis de la moitié, séance tenante et sans nouvelle publicité.

Sur les autres demandes :

Le caractère familial du litige justifie que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles ainsi que de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition :

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la vente de l’immeuble indivis sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Caen,

— l’infirmant en ce qu’il a fixé la mise à prix de l’immeuble à 200.000 € dans le cadre de la licitation qu’il a ordonnée,

— statuant à nouveau de ce chef, fixe la mise à prix à 280.000 € (deux cent quatre-vingt mille euros),

— y ajoutant,

* déboute M. [G] de sa demande d’attribution préférentielle,

* confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires,

* déboute les parties du surplus de leurs demandes,

* déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Bruce YVON Dominique GARET