AFFAIRE :N° RG 24/02995

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION en date du 18 Novembre 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN

RG n° 23/03646

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

[Q] [O]

ARRÊT DU 07 MAI 2026

APPELANT :

Monsieur [V] [M] [A]

né le 23 Juillet 1934 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Lori HELLOCO, avocat au barreau D’ARGENTAN, substitué par Me [A], avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [X] [P]

né le 26 Mai 1971 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représetnté par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 12 mars 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre et M^me LOUGUET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 07 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 13 novembre 1998, M. [V] [A] a consenti un bail rural d’une durée de 9 ans à compter du 25 mars 1988 à M. [X] [P], portant sur un ensemble de parcelles, commune de [Localité 5], cadastrées C294, [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et D [Cadastre 10], le tout pour une contenance totale de 9ha 54 a 28 ca.

Ce bail s’est renouvelé depuis lors par tacite reconduction, la dernière fois le 25 mars 2016.

Par acte délivré le 2 juin 2023, M. [A] a fait signifier à M. [P] un congé pour reprise à effet au 24 mars 2025, précisant que le bénéficiaire de cette reprise était M. [G] [A], son petit-fils.

Par requête enregistrée le 27 septembre 2023, M. [P] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen afin de voir prononcer la nullité de ce congé.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a :

— prononcé la nullité du congé délivré le 2 juin 2023 par M. [A] à M. [P] ;

— débouté M. [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [A] à payer à M. [P] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [A] aux dépens de l’instance.

Pour prononcer la nullité du congé, le tribunal a retenu que l’ambiguïté de sa rédaction n’avait pas permis au preneur en place d’avoir connaissance du régime d’exploitation des terres prévu dans le cadre de la reprise projetée, à savoir une exploitation individuelle ou un cadre sociétaire.

Par dernières conclusions remises au greffe, notifiées par RPVA le 20 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience, M. [A] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* prononcé la nullité du congé délivré le 2 juin 2023 à M. [P],

* débouté M. [A] de l’ensemble de ses demandes,

* condamné M. [A] à payer à M. [P] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, la cour devra :

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes,

— dire valide le congé délivré le 15 mars 2023 par exploit de la SELARL Actojuris,

— condamner M. [P] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel,

— condamner M. [P] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe, notifiées par RPVA le 29 juillet 2025, M. [P] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— annuler le congé pour violation des dispositions de l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime relatives à la mention du domicile du bénéficiaire du congé après la reprise,

— annuler le congé pour non-respect des dispositions de l’article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime,

En toute hypothèse,

— débouter M. [A] de toutes ses demandes,

— condamner M. [A] à payer à M. [P] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Sur la nullité du congé

M. [A] soutient que le congé précise bien que son petit-fils exploitera directement, personnellement et durablement les terres, satisfaisant ainsi aux obligations issues de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime. Il ajoute que la mention « soit à titre individuel, soit dans les conditions d’exploitation collectives définies par la loi » n’est pas de nature à induire le preneur en erreur, dès lors que le congé précise que le « bénéficiaire de la reprise disposera d’un corps de ferme et d’une habitation, ainsi que tous les moyens suffisants pour assurer lui-même une exploitation personnelle, effective, permanente et directe du patrimoine objet de la reprise », sans jamais faire référence à une exploitation sous la forme sociétaire. Il considère que M. [P], qui est agriculteur, sait parfaitement que l’exploitation directe et personnelle du patrimoine suppose une exploitation individuelle sans l’intermédiaire d’une forme sociétaire.

M. [L] répond que le congé qui lui a été délivré entretient une ambiguïté sur le cadre d’exploitation du bénéficiaire de la reprise en ce qu’il mentionne que le bien sera exploité, après la reprise, soit à titre individuel, soit au sein d’une société. Il souligne que l’exploitation personnelle et directe n’équivaut pas à une exploitation individuelle, qui correspond à un régime d’exploitation au même titre que l’exploitation dans un cadre sociétaire.

Sur ce,

Selon l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime :

« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 411-59 du même code :

« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation, dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine.

Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ».

Le congé pour reprise signifié par M. [A] à M. [P] le 2 juin 2023 indique que :

« Le bailleur entend reprendre l’objet de la location au bénéfice de [G] [F] [Z] [A] (').

Il est le petit-fils du requérant et exploitera personnellement et durablement le patrimoine de la reprise à compter de la date d’effet du congé.

Il vous est rappelé à toutes fins et particulièrement pour satisfaire aux prescriptions de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime que :

Le bénéficiaire de la reprise disposera d’un corps de ferme et d’une habitation, ainsi que tous les moyens suffisants pour assurer lui-même une exploitation personnelle, effective, permanente et directe du patrimoine objet de la reprise.

(')

Il entend expressément se conformer aux prescriptions de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, à savoir qu’à partir de la reprise, il se consacrera à l’exploitation de son objet pendant neuf ans, soit à titre individuel, soit dans les conditions d’exploitation collective définies par la loi en participant aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ».

C’est par des motifs pertinents adoptés et une exacte appréciation des faits, non remise en cause par les éléments invoqués et produits à hauteur d’appel, que le tribunal a considéré que ce congé comporte une ambiguïté quant au régime d’exploitation des terres, à savoir dans le cadre d’une exploitation individuelle ou sociétaire, après avoir justement rappelé que la mention d’une exploitation personnelle et directe ne donne pas d’information quant au mode d’exploitation, puisqu’elle renvoie à l’obligation de participation effective à l’exploitation du bien repris visée à l’article L. 411-59, cette participation pouvant intervenir dans le cadre d’une exploitation individuelle ou sociétaire.

Le tribunal a donc, à bon droit, annulé le congé litigieux qui n’a pas permis au preneur en place, destinataire du congé, d’avoir connaissance du régime d’exploitation des terres et donc d’apprécier exactement le projet du bénéficiaire de la reprise.

Pour ces seuls motifs et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité invoqués, le jugement doit être confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmés.

M. [A], qui succombe en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Il sera condamné au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par M. [P].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [A] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] [A] à payer à M. [X] [P] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [V] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT