RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01593 – N° PortalisDBVC-V-B7G-HAJJ

ARRÊT N° 43

O.D

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 22 Octobre 2021 RG n° 20/00853

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

APPELANT :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] [Adresse 2], agissant par son syndic la SA [R] Pères et Fils

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La SMA SA anciennement dénommée SAGENA

en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage (contrat 337547LO653078)

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean TESNIERE, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de M^e Paul Henry LE GUE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS : A l’audience publique du 21 octobre 2025, M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre et M. REVELLES, Président de chambre, ont entendu les plaidoiries sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2026, après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 22 janvier 2026 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 4], est constitué, sur cinq niveaux, de bâtiments à usage de bureaux et de commerces. Les trois niveaux supérieurs présentent une façade de parois percées d’environ 200 baies vitrées. Pour les besoins de cette opération immobilière, une police d’assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SMA S.A. (anciennement dénommée Sagena). Les travaux ont été réceptionnés le 25 mai 2007. Cet ensemble immobilier a été constitué en copropriété.

Par lettre du 21 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires a déclaré à la SMA S.A. un sinistre concernant des désordres affectant les fenêtres et leur double vitrage dans les termes suivants : défaut d’étanchéité des fenêtres et leur double vitrage conduisant à des entrées d’air et à une opacification du double vitrage intérieur.

À défaut de réponse, par lettre du 6 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SMA S.A. de lui payer la somme de 926 179,20 euros, montant des travaux estimés pour la réparation des ouvrages.

Par lettre du 13 novembre 2018, la SMA S.A. a proposé une solution de reprise des désordres chiffrée à 40 360 euros HT.

Le syndicat des copropriétaires estimant cette proposition insuffisante, une ordonnance de référé du 7 février 2019 a désigné [W] [V] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de :

— se rendre sur place et de visiter l’immeuble litigieux ;

— examiner les désordres et les décrire ;

— déterminer les causes des désordres ;

— évaluer et indiquer les travaux éventuellement nécessaires à réfection et chiffrer le coût de la remise en état ;

— répondre aux dires des parties dans les limites de la présente mission.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 décembre 2019, concluant notamment que :

— les menuiseries R'[Localité 5] justifient d’un avis technique du CSTB ;

— les désordres sont liés à un défaut d’entretien et à l’encrassement des filtres ;

— la solution consiste à nettoyer les vitrages, remplacer les accessoires défectueux ainsi que le filtre et le profilé porte-filtre positionnés en partie haute et basse du vitrage extérieur ;

— le coût des travaux s’élève à 40 360 euros HT, soit 48 432 euros TTC.

Par jugement du 22 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Caen a :

— condamné la société anonyme SMA S.A., en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] une indemnité de 48 432 euros TTC, valeur 3 décembre 2019, avec indexation sur l’indice du coût de la construction au jour du jugement, au titre des dépenses nécessaires à la réparation des dommages déclarés le 21 décembre 2015 ;

— dit que ladite somme de 48 432 euros TTC devait être augmentée des intérêts au double du taux de l’intérêt légal à compter du 6 décembre 2017 jusqu’au parfait paiement ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] de sa demande d’anatocisme ;

— condamné la société anonyme SMA S.A. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société anonyme SMA S.A. ;

— condamné la société anonyme SMA S.A. aux entiers dépens, lesquels comprenaient les frais de l’instance en référé et au fond, outre les frais de l’expertise judiciaire effectuée par [W] [V] ;

— accordé à maître Jean-Jacques Salmon, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d’appelant n° 4 du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner la SMA S.A. à lui payer la somme de 926 179,20 euros TTC correspondant au montant de la mise en demeure du 6 décembre 2017 ;

— condamner la SMA S.A. au double de l’intérêt légal à compter du 21 février 2016 jusqu’à parfait paiement ;

— dire que les intérêts seront capitalisés au 1er janvier de chaque année pour porter intérêts au même taux ;

— condamner la SMA S.A. à payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

— rrdonner une mesure d’expertise judiciaire complémentaire avec mission identique à celle confiée à [W] [V].

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un rapport de [F] [S] démontrant selon lui l’impossibilité technique et dangereuse du démontage des fenêtres préconisé par l’expert [V] ;

— une note technique de [W] [C] critiquant les conclusions de l’expert judiciaire ;

— un devis de la société Stab du 6 décembre 2017 pour un montant de 926 179,20 euros TTC.

En substance, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la solution préconisée par l’expert [V] n’est pas pérenne car elle conduirait à démonter les 200 fenêtres tous les 4 à 7 ans ;

— cette opération est techniquement impossible et dangereuse selon le rapport technique [S] ;

— l’assureur dommages-ouvrage doit garantir une réparation pérenne et efficace ;

— le rapport de l’expert [V] est incomplet et doit être complété par une nouvelle expertise.

Par conclusions d’intimée n° 4 du 7 octobre 2025, la SMA S.A. demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— juger que les rapports privés de [F] [S] et [W] [C], établis pour les seuls besoins de la cause postérieurement au dépôt du rapport judiciaire, sont dépourvus de toute valeur probante ;

— juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du principe, de la nature et de l’étendue des travaux chiffrés à 1 454 641,69 euros TTC (autre montant évoqué dans les débats) ou 926 179,20 euros TTC ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise complémentaire ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

À titre subsidiaire,

— limiter la condamnation au montant de 48 432 euros TTC retenu par le jugement.

À l’appui de ses prétentions, la SMA S.A. soutient que :

— le rapport judiciaire de [W] [V] est complet et contradictoire ;

— les rapports privés de [S] et [C] sont inopposables car établis sans convocation de l’adversaire ;

— la solution préconisée s’attaque bien à la cause technique du sinistre ;

— le fabricant avait mis en garde sur la nécessité d’un entretien régulier et le remplacement des filtres ;

— la société Shema, promoteur, avait été informée des spécificités d’entretien des vitrages R'[Localité 5] ;

— la demande d’expertise complémentaire est une man’uvre dilatoire cinq années après la clôture de la première expertise ;

— l’assureur dommages-ouvrage ne peut être tenu qu’au coût objectif des travaux strictement nécessaires.

Pour un exposé complet des argumentaires des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions signifiées avant la clôture de l’instruction.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les obligations de l’assureur dommages-ouvrage et l’expertise :

L’assureur dommages-ouvrage est tenu, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, de financer les travaux de réparation des dommages de nature décennale.

Cette réparation doit être pérenne et efficace, mais l’assureur dommages-ouvrage ne peut être tenu qu’au coût objectif des travaux strictement nécessaires à la réparation des dommages.

Au cas d’espèce, les menuiseries en cause sont de type R'[Localité 5]. Il s’agit de châssis à isolation thermique et acoustique renforcée, comportant ou non un store vénitien entre les deux volumes verriers du châssis, un simple vitrage à l’extérieur et un double vitrage à l’intérieur.

L’expert judiciaire, [W] [V], a constaté que les menuiseries R'[Localité 5] mises en 'uvre sont conformes à l’avis technique du CSTB n° 6/06-1688 du 26 mai 2008.

Cet avis technique, annexé au devis initial accepté par le promoteur, prévoyait expressément la nécessité d’un entretien régulier et notamment le remplacement des filtres en cas d’encrassement générant un embuage excessif. Le fabricant mettait en garde sur le fait qu’une condensation pouvait exister entre les vitrages si les orifices n’étaient pas nettoyés régulièrement et prévoyait la présence de poussière entre les volumes verriers.

L’expert judiciaire a conclu que les désordres étaient liés à un défaut d’entretien et à l’encrassement des filtres, et que la solution consistait à nettoyer les vitrages, remplacer les accessoires défectueux ainsi que le filtre et le profilé porte-filtre.

Cette solution s’attaque bien à la cause technique du sinistre puisqu’elle propose de remplacer les éléments défectueux, notamment le profilé porte-filtre qui avait fait l’objet de réparations sommaires sur plusieurs châssis et n’avait plus la capacité de filtrer les poussières venant de l’extérieur.

Néanmoins, le seul constat que les menuiseries en cause justifient d’un avis technique de CSTB est sans incidence sur la réalité des désordres et les travaux nécessaires pour y mettre un terme définitif.

Le rapport de l’expert judiciaire [W] [V] préconise une solution qui nécessiterait le démontage des 200 fenêtres tous les 4 à 7 ans, ce qui soulève des interrogations sérieuses sur son caractère pérenne et sa faisabilité dans des conditions de sécurité optimale pour un bâtiment ouvert au public.

Enfin, en déterminant que les désordres étaient liés à un défaut d’entretien, alors même que l’assureur dommages-ouvrage propose de financer leur reprise sans en contester le caractère décennal n’apparaît ni cohérent ni pertinent.

Tel quel, le rapport d’expertise ne peut pas être retenu pour mettre un terme au litige.

Sur le montant des réparations et les rapports techniques versés aux débats :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport technique établi par [F] [S] et une note technique établie par [W] [C] pour critiquer les conclusions du rapport judiciaire de [W] [V]. Il verse également un devis pour chiffrer le montrant des réparations à entreprendre afin de mettre fin aux désordres.

Ces documents ont été établis unilatéralement, sans que la SMA S.A. n’ait été convoquée aux éventuelles opérations. Ils constituent des avis techniques privés non contradictoires, de même que le devis qui n’a pas été examiné contradictoirement par un expert.

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est constant qu’aucune condamnation ne peut intervenir sur la base d’un seul rapport d’expertise privé établi sans que l’adversaire n’ait été convoqué aux opérations (Cass., 3e Civ., 27 mai 2010, n° 09-12.693).

Le rapport et la note techniques de [F] [S] et [W] [C] ne peuvent donc se voir reconnaître une valeur probante suffisante pour remettre en cause le rapport judiciaire contradictoire de [W] [V], peu important son caractère insatisfaisant, ou pour justifier à eux seuls le montant de l’indemnisation réclamée sur la base d’un devis dont il n’est même pas établi qu’il ait été soumis à l’examen de l’expert.

Les demandes chiffrées du syndicat des copropriétaires ne peuvent être accueillies par la cour en l’état.

Le rapport et la note techniques soulèvent néanmoins des interrogations légitimes sur le caractère pérenne de la solution préconisée par l’expert judiciaire. Interrogations qui justifient en conséquence un examen sérieux de la demande subsidiaire d’une mesure d’instruction complémentaire.

Sur une nouvelle mesure d’expertise :

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre subsidiaire, la mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire complémentaire au motif que le rapport de [W] [V] serait incomplet.

Il ressort de ce rapport que l’expert préconise une solution consistant à nettoyer les vitrages et remplacer les filtres et profilés porte-filtre, tout en relevant que cette opération nécessiterait le démontage des 200 fenêtres tous les 4 à 7 ans. L’expert qualifie lui-même cette méthodologie d’entretien de « lourde » sans pour autant analyser la faisabilité technique et la dangerosité d’un tel démontage répétitif des menuiseries en façade.

Il est rappelé que contestant les termes de ce rapport, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport technique de [F] [S], technicien spécialisé, outre une note technique de [W] [C], qui soulèvent des interrogations sérieuses sur la possibilité matérielle de procéder à ce démontage dans des conditions de sécurité satisfaisantes.

En droit, la cour constate qu’une réparation qui imposerait un démontage complet des deux cents baies vitrées des trois niveaux supérieurs tous les 4 à 7 ans ne présente pas le caractère efficace et pérenne que doit revêtir la réparation à la charge de l’assureur dommages-ouvrage, ainsi que l’exige la jurisprudence constante de la Cour de cassation.

En effet, il est de jurisprudence constante que le maître de l’ouvrage ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage est en droit d’obtenir de son assureur le préfinancement des travaux de réparation efficace et pérenne de nature à mettre définitivement fin aux désordres (Cass., 3e Civ., 20 juin 2007, n° 06-15.686 ; 11 février 2009, n° 07-21.761, Bull. 2009, III, n° 33 ; 29 juin 2017, n° 16-19.634, publié au bulletin ; 14 décembre 2022, n° 21-19.544).

Le rapport de [W] [V] qui préconise des travaux devant être repris tous les 4 à 7 ans et relie ces désordres à un défaut d’entretien apparaît donc non seulement incomplet pour déterminer le coût objectif d’une réparation pérenne et efficace, mais également en contradiction avec la position des parties qui, ne contestant pas le caractère décennal des désordres pour lesquels il est acquis, s’opposent seulement sur la solution de reprise définitive et son coût effectif répondant à l’exigence d’une reprise mise à la charge de l’assureur dommages-ouvrage.

En conséquence, il convient, non comme le demande le syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre un simple complément d’expertise, mais d’ordonner une nouvelle mesure d’expertise avant dire droit afin de déterminer quelle est la solution, matériellement possible dans des conditions de sécurité satisfaisantes, permettant une réparation pérenne effective de désordres décennaux, et de chiffrer les travaux permettant une telle réparation.

Il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mesure d’instruction et d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire afin de déterminer quelle est la solution permettant une réparation adéquate des désordres en cause, et de chiffrer les travaux permettant une telle réparation.

Une mesure d’expertise étant ordonnée, il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires :

Il convient également de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente de l’issue de la nouvelle expertise.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant,

Infirme le jugement querellé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise complémentaire ;

Et avant dire droit, tous droits et moyens des parties réservés en ce compris les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet à cet effet [O] [B], expert,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] ; Fax : 02.31.74.44.71

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

* Se transporter sur les lieux, résidence [Adresse 2], à [Localité 4] ;

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* Visiter les lieux ;

* Entendre tous sachants ;

* Examiner les désordres affectant les fenêtres R'[Localité 5] et les décrire, étant acquis à la cause que ces désordres sont de nature décennale ;

* Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, après les avoir dûment listés et décrits ;

* Donner son avis sur le rapport technique de [F] [S] et sur la note technique de [W] [C] sollicités par le syndicat des copropriétaires et versés au dossier, ainsi que sur les conclusions de l’expertise du 3 décembre 2019 ;

* Dire notamment si les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 3 décembre 2019, consistant à nettoyer les vitrages, remplacer les accessoires défectueux ainsi que le filtre et le profilé porte-filtre positionnés en partie haute et basse du vitrage extérieur, permettent une réparation pérenne et efficace des désordres constatés ;

* Préciser notamment :

— si le démontage des fenêtres ainsi préconisé est techniquement possible, et réalisable dans des conditions de sécurité satisfaisantes compte tenu de la configuration de l’immeuble, sa destination, son ouverture au public et son occupation effective,

— quelle est la fréquence prévisible de renouvellement de cette opération d’entretien et à quel coût périodique,

— si cette solution revêt un caractère pérenne et définitif ;

* Décrire les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des installations dont s’agit ;

* Les évaluer à l’aide de devis communiqués par les parties ;

* S’expliquer sur toutes causes de préjudices invoquées par les parties ;

* Répondre aux dires et observations des parties dans les limites de la présente mission ;

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport soumis aux observations des parties, lesquelles disposeront d’un délai d’un mois à compter de sa communication pour faire valoir leurs dires et observations ;

Dit que l’expert établira ensuite son rapport définitif en répondant aux dires et observations formulés par les parties sur le pré-rapport ;

Dit que l’expert devra convoquer les parties à ses opérations par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée quinze jours au moins avant la date fixée pour chaque réunion ;

Dit que l’expert pourra se faire assister de tout technicien de son choix et notamment d’un spécialiste des menuiseries extérieures et des systèmes de vitrages R'[Localité 5] ;

Autorise l’expert à solliciter du conseiller de la mise en état une extension de mission ou une augmentation de la provision si les nécessités de l’instruction l’exigent ;

Fixe la consignation à la somme de 4 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], à verser dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Caen ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf prorogation accordée par le conseiller de la mise en état sur requête motivée ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la cour d’appel de Caen dans le délai de six mois à compter de sa saisine effective, matérialisée par la remise de la copie de la décision de désignation ;

Dit qu’à l’expiration de ce délai, et en cas de non-dépôt du rapport, l’expert devra justifier des diligences accomplies et solliciter une prorogation de délai auprès du conseiller de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des autres demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 18 novembre 2026 ou à toute audience ultérieure dont les parties seront avisées, pour qu’il soit statué au vu du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens ;

Réserve les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE