AFFAIRES : N° RG 24/00725 et 24/730

N° Portalis DBVC-V-B7I-HMK4

ARRÊT N° 61

O.D

ORIGINE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du HAVRE en date du 21 Janvier 2021 – RG n° 18/02630

Arrêt de la Cour d’Appel de ROUEN en date du 05 Octobre 2022

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 Janvier 2024

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 21 MAI 2026

DEMANDEURS A LA SAISINE ET DÉFENDEURS A LA SAISINE:

S.A. 3F NORMANVIE Société anonyme d’habitations à loyer modéré, anciennement dénommée société IMMOBILIERE [Localité 1] [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 2] N° B 552 141 541, ayant un établissement sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de M^e Agathe LOEVENBRUCK, avocat plaidant au barreau du HAVRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] représenté par son syndic la SAS YS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine TOUBIANAH, avocat postulant au barreau de CAEN, et assistée de M^e Céline BOISSEAU, avocat plaidant au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 29 avril 2025

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 21 Mai 2026, après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 09 septembre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me TAHIRI, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

En 1975, la société Immobilière [Localité 1] Seine, aux droits de laquelle vient désormais la société 3F Normanvie, a fait construire un ensemble immobilier en accession à la propriété dans le cadre de l’opération de rénovation de l’Ilot des Fonderies Havraises.

Par acte notarié en date du 28 octobre 1975, un état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis pour une première tranche de construction .

Par acte notarié du 31 décembre 1976, le lot n°446, initialement destiné à la construction d’un local à usage commercial, a fait l’objet d’une division . Il a été annulé et remplacé par les lots n°488 et 489. Le lot n°488 a été vendu le 11 avril 1979 et transformé en logement. La société Immobilière [Localité 1] Seine est restée propriétaire du lot n°489, destiné à la création d’un local commercial qui n’a jamais été construit.

Suivant résolutions n°14 et 15 du 13 décembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires a :

— autorisé la suppression du lot n°489,

— décidé de modifier le règlement de copropriété afin de supprimer le lot n°489.

Aucune démarche n’a toutefois été entreprise pour mettre ces résolutions à exécution.

Considérant que la société Immobilière [Localité 1] Seine était toujours copropriétaire du lot n°489 et donc redevable des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' l’a, par acte d’huissier en date du 27 novembre 2018, faite assigner devant le tribunal de grande instance du Havre aux fins de paiement de la somme de 37 915, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018, outre la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice financier et celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire a :

— condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' la somme de 12 480,86 euros au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' du surplus de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision à l’exception du chef du dispositif portant sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine aux dépens de la procédure,

— autorisé conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl Lepillier Boisseau, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur appel du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]', la cour d’appel de Rouen a, par arrêt en date du 5 octobre 2022 :

— infirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' du surplus de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande de dommages-intérêts,

— confirmé le jugement sur ce chef,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 6], située [Adresse 8],[Adresse 9] et [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11], de sa demande en paiement des charges de copropriété,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 6], située [Adresse 8],[Adresse 9] et [Adresse 12] à payer à la société Immobilière [Localité 1] Seine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 8],[Adresse 9] et [Adresse 10] au [Adresse 11] aux dépens de première instance et d’appel avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck, Lesieur, Lejeune et de la Selarl Lepillier Boisseau, avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a formé un pourvoi en cassation contre cette décision.

Par arrêt en date du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 5 octobre 2022 par la cour d’appel de Rouen, remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen.

Par déclaration au greffe du 22 mars 2024, la société 3F Normanvie, venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine, a saisi la cour d’appel de Caen dans le délai prévu par l’article 1034 du code de procédure civile. Elle a signifié cette déclaration et ses conclusions au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' par acte d’huissier en date du 11 avril 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 6]' représenté par son syndic en exercice la société YS Immobilier, a saisi également la cour d’appel de céans à la suite de l’arrêt rendu par la cour de cassation le 25 janvier 2024.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 3 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 8 août 2024, la société 3F Normanvie, venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine demande à la cour de :

— constater qu’aux termes de son arrêt rendu le 25 Janvier 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 5 Octobre 2022 et remis l’affaire et les parties en l’état où elle se trouvaient avant cet arrêt,

— déclarer l’appel formé par la Société 3F Normanvie, venant aux droits de la Société Immobilière [Localité 1] Seine, recevable et bien fondé,

— déclarer l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 13]non fondé,

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a dit et jugé que les charges de copropriété postérieures au 31 décembre 2012 ne sont pas dues,

— confirmer le jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » de sa demande de dommages intérêts,

— réformer le jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il

a :

condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' la somme de 12 480,86 euros au titre de charges de copropriété impayées jusqu’au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

condamné la société Immobiliere [Localité 1] Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine aux dépens de procédure et autorisé la Selarl Lepillier Boisseau à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Et statuant à nouveau,

— déclarer toutes les charges nées avant le 27 novembre 2008 prescrites,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » à payer à la société 3F Normanvie venant aux droits de la Société Immobiliere [Localité 1] Seine la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur qui en a fait l’avance.

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' à payer à la société 3F Normanvie, venant aux droits de la société Immobiliere [Localité 1] Seine, la somme de 56 038,80 euros à titre de dommages intérêts,

— ordonner la compensation des sommes pouvant être allouées au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 13]avec l’indemnisation allouée à la Société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobiliere [Localité 1] Seine,

— confirmer le jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a exclu des décomptes de charges la somme de 2.963,42 euros au titre du report de charges au 30 juin 2008,

— déclarer toutes les charges nées avant le 27 novembre 2008 prescrites,

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 6]' des demandes formulées au titre des charges antérieures au 27 novembre 2008 et en conséquence les exclure de ses décomptes,

— déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 14]' la somme de 5 148,80 euros, au titre des charges de bâtiment comptabilisées à tort,

— déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' la somme de 2 000 euros correspondant à la condamnation de première instance au titre des frais irrépétibles comptabilisés à tort,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' de sa demande au titre des intérêts de droit à compter du 5 avril 2018, ou à défaut dire et juger que seules lescharges comptabilisées antérieurement à la mise en demeure pourront porter intérêts à compter du 5 avril 2018,

— confirmer le jugement rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' de sa demande de dommages intérêts.

Par ses dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 25 janvier 2024,

— juger recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' représenté par son syndic en exercice la société YS Immobilier, en son appel,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du Havre en date du 21 janvier 2021 en ce qu’il a condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine, devenue la société 3F Normanvie, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et débouté la société Immobilière [Localité 1] Seine de ses demandes,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire du Havre en date du 21 janvier 2021 en ce qu’il a:

condamné la société Immobiliere [Localité 1] Seine (devenue 3F Normanvie) à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' , représenté par son syndic en exercice, la société YS Immobilier, la somme de 12 480,86 euros au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]', représenté par son syndic en exercice,la société YS Immobilier, du surplus de ses demandes indemnitaires, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner la société 3F Normanvie à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 15], administrée par la société YS Immobilier, les sommes suivantes :

—  44 368,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 mai 2024, déduction faite de la somme de 12 480,86 euros réglée par la société 3F Normanvie en exécution du jugement, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du 5 avril 2018, date de la mise en demeure,

—  2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

—  4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger la société 3F Normanvie mal fondée en son appel,

— débouter la société 3F Normanvie de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société 3F Normanvie aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Delphine Toubianah, avocat, sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 19 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur le recouvrement des charges de copropriété afférentes au lot 489 :

Il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' cherche, par l’action qu’il a engagée devant le tribunal judiciaire du Havre, à obtenir paiement des charges de copropriétés dues par la société Immobilière [Localité 1] Seine, aux droits de laquelle se présente désormais, la société 3F Normanvie, en sa qualité de propriétaire du lot n°489 et dont elle ne se serait jamais acquittée.

Le tribunal n’a toutefois fait droit qu’à une partie de la demande du syndicat . Il a considéré en effet qu’il appartenait au syndic de s’assurer de la bonne exécution des résolutions n°14 et 15 et que c’était en raison de son abstention, que la suppression du lot n°489 n’avait pu être finalisée et que les charges de copropriété avaient continué de courir. Estimant dès lors que le syndicat de copropriété ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude, il a jugé que les charges de copropriété postérieures au 31 décembre 2012 n’étaient pas dues par la société Immobilière [Localité 1] Seine. Il a donc limité la condamnation de celle-ci au paiement des charges antérieures à la date du 31 décembre 2012 soit la somme de 12 480,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018, après déduction des charges antérieures au 27 novembre 2008, pour lesquelles il a estimé l’action du syndicat prescrite.

La Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui, infirmant le jugement sur ce seul point et le confirmant pour le surplus, a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' en totalité de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété. Elle a considéré que la cour d’appel, qui a estimé que la résolution votée le 13 décembre 2012 n’avait pas fait perdre à la société sa qualité de copropriétaire, n’avait pas tiré toutes les conséquences légales de ses énonciations.

Sur renvoi de cassation, le syndicat des copropriétaires rappelle que les résolutions n°14 et 15 votées lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012, autorisent pour l’une, la suppression du lot 489 et décident, pour l’autre, de modifier le règlement de copropriété afin de supprimer ce lot. Il soutient que ces délibérations étaient conditionnées à l’accomplissement de certaines formalités ou démarches à la charge de la copropriétaire de sorte que l’action du syndic découlant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, était suspendue dans l’attente de la réalisation de ces diligences. Il fait valoir que tant que ces démarches n’étaient pas accomplies, la société Immobilière [Localité 1] Seine restait propriétaire du lot n°489.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' souligne que la société Immobilière [Localité 1] Seine a toujours reçu les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale sans remettre en question le principe ou le montant des charges appelées. Il soutient que la société Immobilière [Localité 1] Seine n’a jamais rien réglé au titre des charges dont elle reste redevable puisqu’elle n’a entrepris aucune démarche en vue de la suppression du lot, à l’exception de la saisine d’un géomètre qui n’a manifestement pas donné suite.

Se prévalant d’un décompte actualisé au 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' demande, par infirmation du jugement, la condamnation de la société 3F Normanvie, aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine, au paiement de la somme de 44 368,14 euros, déduction faite de la somme de 12 480, 86 euros payée en exécution du jugement contesté.

En réponse, la société 3F Normanvie soutient que, les décisions votées en assemblée générale étant immédiatement exécutoires et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que le syndic a seul le pouvoir et le devoir d’exécuter les décisions prises par l’assemblée, la société Immobilière [Localité 1] Seine n’était pas habilitée pour procéder à l’exécution des résolutions litigieuses. Elle précise cependant que, devant l’inertie du syndic, elle a mandaté un géomètre pour établir un projet de modification du règlement de copropriété afin de supprimer le lot n°489. Elle indique que ce dernier a tardé à établir son projet mais l’a finalement déposé le 25 septembre 2018 et que le syndicat des copropriétaires en a été destinataire, contrairement à ce qu’il prétend. Elle souligne également que l’assignation en paiement des charges de copropriété est intervenue alors qu’une résolution relative à la constitution d’un fonds de roulement destiné à faire face aux charges de copropriété du lot 489 avait été fixée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 décembre 2018.

La société 3F Normanvie, venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine, considère donc qu’elle ne peut être tenue au paiement des charges de copropriété au-delà du 31 décembre 2012. Elle rejoint ainsi l’analyse du tribunal judiciaire du Havre. Mais elle ne se considère pas pour autant redevable des charges de copropriété antérieures à cette date, à une époque où pourtant la question de la qualité de propriétaire de la société Immobilière [Localité 1] Seine pour le lot litigieux ne se posait pas. Elle prétend en effet qu’une partie des charges réclamées, du moins celles nées avant le 27 novembre 2008 est atteinte par la prescription décennale, l’action du syndicat ayant été introduite le 27 novembre 2018 sont, deux jours après l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6] réduisant la prescription de l’action en recouvrement à cinq ans. S’agissant du restant des charges réclamées sur la période antérieure au 31 décembre 2012, elle soutient qu’elles ne sont pas clairement justifiées ni suffisamment détaillées.

Ainsi, elle fait valoir que les décomptes établis par les sociétés Urbania et Citya comportent des charges du bâtiment ainsi que des charges au titre de travaux de ravalement qui ont été comptabilisées à tort . Elle prétend que M. [G], représentant la société YS, syndic de la résidence, l’a d’ailleurs reconnu en apportant des rectifications aux anciens décomptes établis par la société Citya Lecourtois. Elle critique également le nouveau décompte arrêté au 16 mai 2024 présenté par le syndicat des copropriétaires devant la cour au motif qu’il y est fait mention de la somme de 2 000 euros à laquelle elle a été condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’elle n’a pas réglée, soulignant que s’il venait à être fait droit à la demande du syndicat celui-ci disposerait alors de deux titres exécutoires pour le recouvrement de cette somme. La société 3F Normanvie demande donc à la cour d’infirmer le jugement et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes au titre des charges de copropriété.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1 et 2, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes , générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 , la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Il est constant que la qualité de copropriétaire ne se perd que si le propriétaire cède son lot ou si celui-ci est supprimé.

En l’espèce, la résolution n°14 prise au cours de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 a autorisé la suppression du lot 489 mais ne l’a pas supprimé. Dès lors, la société 3F Normanvie, venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine, a conservé la qualité de copropriétaire jusqu’à ce que la modification du règlement de copropriété prévue par la résolution n°15 soit effective.

Or, il n’est pas discuté que la suppression du lot 489 n’a pas été effectuée,que ce lot existe toujours au sein de la copropriété, le règlement de copropriété n’ayant jamais été modifié. Il s’ensuit que la société 3F Normanvie qui vient aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine, n’a pas perdu la qualité de copropriétaire du lot 489. Elle doit en conséquence s’acquitter des charges de copropriété résultant des comptes approuvés par l’assemblée générale afférentes à ce lot, en ce compris les charges dues après la date du 31 décembre 2012.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires qui exerce l’action en recouvrement de charges impayées de prouver sa créance, comme à tout demandeur à une action en paiement.

Pour ce faire, il est de principe que le syndicat des copropriétaires doit produire les documents utiles suivants :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant,

— les documents comptables faisant apparaître les dépenses, les sommes à répartir et les tantièmes de répartition ,

— le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

— du 8 décembre 2011 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011,

— du 13 décembre 2012 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012,

— du 27 septembre 2013 approuvant la modification de la répartition des charges exceptionnelles concernant les travaux de réfection de la terrasse en charges communes généralisées,

— du 10 décembre 2013 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013,

— du 9 décembre 2014 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014,

— du 15 décembre 2015 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015,

— du 25 janvier 2017 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016,

— du 18 décembre 2017 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017,

— du 2 mars 2021 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— du 21 juillet 2021 approuvant la validation de la provision du montant d’indemnité de départ en rupture conventionnelle du gardien de la résidence,

— du 10 janvier 2022 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— du 6 décembre 2022 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— du 11 janvier 2024 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Il est communiqué également les appels de fonds adressés à la société Immobilière [Localité 1] Seine au titre des charges communes générales, tant pour le budget ordinaire que pour les dépenses travaux exceptionnelles ou dans le cadre de la loi Alur, faisant apparaître le montant total à répartir et la quote part de la société soit des tantièmes de 1 472/100 000, incluant un relevé de compte personnel détaillé, pour les périodes suivantes :

— du 1er juillet au 31 décembre 2016,

—  1er juillet au 31 décembre 2017,

— du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018,

— un extrait du compte de la société Immobilière [Localité 1] Seine récapitulant ces appels de fonds,

— du 30 mars 2021 au 25 mars 2024,

— des extraits de compte récapitulant les appels de fonds adressés à la société Immobilière [Localité 1] Seine du 1er juillet 2016 au 1er avril 2021.

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés de compte de la société Immobilière [Localité 1] Seine du 25 septembre 2013, 26 décembre 2016 détaillant les appels de fonds pour ces périodes et des extraits du compte de cette société arrêtés aux dates suivantes : 23 novembre 2018, 23 décembre 2019, 13 avril 2021 et 16 mai 2024.

Le dernier décompte de charges du 16 mai 2024 affiche un solde de 44 368,14 euros après déduction des sommes payées par la société Immobilière [Localité 1] Seine pour 15 594,66 euros dont 12 480,86 euros au titre de l’exécution du jugement déféré.

S’agissant de la prescription de certaines charges antérieures au 27 novembre 2008 invoquée par l’intimée, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' s’en rapporte à la décision de la cour.

Au regard de la date de l’assignation du 27 novembre 2018, les parties s’accordent en effet pour retenir l’application de la prescription décennale pour les dettes trouvant leur origine antérieurement à la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6]. Le tribunal sera donc approuvé pour avoir considéré que la somme de 2 963,43 euros, mentionnée sans précision sur le relevé de compte en date du 25 septembre 2013, pour un report de charges au 30 juin 2008, devait être exclue de la somme due pour les charges antérieures au 31 décembre 2012. Mais il conviendra de considérer également que l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires est prescrite pour toutes les charges antérieures au 27 novembre 2008.

Si les appels de fonds pour les années antérieures à l’année 2013 ne sont pas produits par le syndicat des copropriétaires, la cour relève que les charges relatives aux années 2009 à 2013 apparaissent de manière détaillée dans un relevé de compte arrêté au 25 septembre 2013 et que le détail des charges des années 2013 à 2016 est précisé dans le relevé de compte arrêté au 26 décembre 2016. Ainsi, le montant de 30 223,67 euros représentant la reprise du solde antérieur dû par la société Immobilière [Localité 1] Seine chez l’ancien syndic arrêté au 1er juillet 2016 sur les extraits de compte peut être déterminé à partir de ces relevés de compte.

La société 3F Normanvie conteste toutefois le montant des charges dues avant le 31 décembre 2012 au motif que les relevés de compte produits ne font pas état des seules charges générales communes mais comprennent des charges du bâtiment 9 et des appels de fonds pour travaux de ravalement qui ne devaient pas être comptabilisés dans les charges dont elle était redevable. Elle considère ainsi que c’est un surplus de 5 148,80 euros qui lui est réclamé par erreur.

Il apparaît en effet sur les appels de fonds qu’elle produit mention de charges de bâtiment ou d’appels de fonds pour travaux de ravalement. Elle soutient que ces sommes ne devaient pas être comptabilisées et en veut pour preuve le fait que ces montants ont été déduits par M. [G], représentant du syndic, en 2017. Elle produit pour en justifier un courrier envoyé par YS Immobilier sur une relance d’appel de fonds du 15 septembre 2017 sur laquelle certains montants ont été barrés et déduits du montant total et une capture d’écran d’un agenda électronique mentionnant un rendez-vous avec M. [G] le 6 décembre 2017.

Mais ces documents ne sont pas de nature à démontrer que ces ratures et corrections ont été apportées par M. [G]. Et s’il s’avère, compte tenu des sommes mentionnées au titre des charges communes générales sur les relevés de compte et extraits de comptes postérieurs à 2016, qu’à partir de 2016, quand la société YS Immobilier a repris la gérance de la copropriété, ces charges de bâtiment et de travaux de ravalement n’ont plus été comptabilisées dans les charges réclamées à la société Immobilière [Localité 1] Seine, la cour ne peut en déduire pour autant qu’avant 2016, la société n’en était pas redevable. Les documents produits par l’appelante ne sont pas suffisamment probants pour le démontrer.

En revanche, il doit être relevé que les procès-verbaux pour l’approbation des comptes pour les périodes du 1er juillet 2008 au 1er juillet 2010 et du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019 ne sont pas produits par le syndicat des copropriétaires devant la cour.

Il résulte donc de l’ensemble de ces documents que le montant des charges réclamées à la société Immobilière [Localité 1] Seine aux droits de laquelle vient la société 3F Normanvie est justifié par le syndicat des copropriétaires pour les périodes du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2017 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023. La somme de 2 000 euros allouée par les premiers juges au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui ne peut être comptabilisée au titre des charges de copropriété sera déduite du montant total de ces charges.

En conséquence, les charges de copropriété dues par la société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine pour le lot 489 sur les périodes justifiées et retenues par la cour s’élèvent à la somme totale de 20 936,34 euros se décomposant comme suit :

— du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2017 : 22 865,43 euros

— du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023 : 13 665,57 euros

total : 36 531 euros

A déduire sommes versées par la société Immobilière [Localité 1] Seine : 15 594,66 euros

Solde : 20 936,34 euros.

Le jugement sera donc infirmé et la société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine condamnée à payer la somme de 20 936,34 euros au titre des charges de copropriété restant dues pour les périodes du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2017 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023.

La société Immobilière [Localité 1] Seine fait valoir à juste titre que les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter de la mise en demeure du 5 avril 2018 que pour le montant des charges de copropriété dues avant cette date. Toutefois, il convient de constater qu’après déduction du montant des sommes qu’elle a réglées depuis 2017, le solde restant dû est inférieur au total des sommes dues avant la mise en demeure. Dès lors, le point de départ des intérêts légaux doit être fixé au 5 avril 2018 pour la totalité de la condamnation mise à sa charge.

Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts de la société 3F Normanvie:

La société 3 F Normanvie soutient que le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' a commis une faute en s’abstenant de procéder à l’exécution des résolutions n°14 et 15 votées lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 et qu’elle subit ainsi, un préjudice en lien direct avec cette faute puisqu’elle se voit réclamer le paiement de charges de copropriété pour un lot supprimé douze ans auparavant. Elle réclame la somme de 56 038,80 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant aux charges de copropriété réclamées, et la compensation avec la somme dont elle devrait s’acquitter.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' s’oppose à cette demande, estimant n’avoir commis aucune faute engageant sa responsabilité . Il considère en effet que la société 3 F Normanvie est restée propriétaire du lot 489 pour ne pas avoir entrepris les démarches nécessaires à la suite de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 et qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour réclamer à titre de dommages-intérêts le montant exact des charges de copropriété dont elle est redevable et qui ne saurait constituer son préjudice.

Il est de principe cependant que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 13 décembre 2012, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

En l’espèce, le 13 décembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' a adopté après délibération, les mesures suivantes:

— résolution n° 14 : elle a autorisé la suppression du lot 489 non construit précisant que les frais en seront supportés par la société Immobilière [Localité 1] Seine,

— résolution n°15 : la modification du règlement de copropriété afin de supprimer le lot 489,

— résolution n°16 : elle a mandaté le cabinet Citya Lecourtois représenté par M. [O] [G] pour accomplir l’ensemble des formalités liées aux modificatifs du règlement de copropriété.

Il est constant, comme l’a relevé le tribunal, que le syndic de copropriété n’a entrepris aucune démarche en vue de s’assurer de l’exécution des résolutions n°14 et 15 votées par l’assemblée générale des copropriétaires pour lequel il avait expressément reçu mandat, avant le mois de septembre 2018 où il s’est préoccupé par courriel de l’état d’avancement du projet de modification du règlement de copropriété auprès du géomètre saisi par la société Immobilière [Localité 1] Seine.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' ne justifie pas des diligences effectuées par son syndic en exercice pour l’exécution des résolutions litigieuses. Or, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en soutenant que l’action du syndic était suspendue dans l’attente de démarches et formalités que la société Immobilière [Localité 1] Seine devait mener à bien sans détailler celles-ci sauf à mentionner une publication aux services des hypothèques de la modification du règlement de copropriété que la société Immobilière [Localité 1] Seine ne pouvait effectuer qu’une fois cette modification rédigée.

De surcroît, le syndic a été expressément chargé d’accomplir les formalités inhérentes à la modification du règlement de copropriété actant la suppression du lot 489 dont seuls les frais incombaient à la société Immobilière [Localité 1] Seine. Ainsi, le syndic en exercice n’a jamais entrepris ni tenté d’entreprendre la moindre démarche en vue de l’exécution des résolutions 14 et 15 adoptées le 13 décembre 2012, le contact pris en septembre 2018 avec le géomètre désigné par la copropriétaire ne pouvant être considéré comme un acte d’exécution. Il n’est pas davantage établi que le syndic ait été empêché de procéder à la modification du règlement de copropriété par l’inaction de la société Immobilière [Localité 1] Seine.

La faute du syndic dans l’exercice de son mandat est donc bien établie . Elle engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

S’agissant toutefois du préjudice en découlant pour la société Immobilière [Localité 1] Seine, si celle-ci a effectivement été maintenue dans le statut de copropriétaire du lot 489, il ne peut qu’être constaté qu’elle n’a, de son côté, pris aucun contact avec le syndic de copropriété pour s’enquérir de ses démarches en vue de l’exécution des résolutions et ce alors qu’elle recevait les appels de fonds pour les charges de copropriété relatives au lot 489. Elle a, par son inaction, contribué à son propre préjudice, notamment à l’accroissement de sa dette au titre des charges de copropriété. Elle ne peut se de ce fait, soutenir que celui-ci est égal au montant total des charges de copropriété dues , étant observé qu’à tout le moins, elle était redevable des charges de copropriété antérieures au 31 décembre 2012 qu’elle inclut pourtant dans la somme réclamée à titre de dommages-intérêts.

En conséquence, la cour estime que la société Immobilière [Localité 1] Seine était en droit d’attendre que le syndic fasse diligence pour l’exécution des résolutions n°14 et 15 dans l’année suivant leur adoption mais que son absence de réaction au défaut d’exécution à partir de janvier 2014 a aggravé son préjudice. Dès lors, la réparation du préjudice subi sera évaluée à la somme de 3500 euros. Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme par infirmation du jugement. Il sera fait droit à la demande de compensation des sommes dues réciproquement par les parties.

Sur le préjudice financier subi par la copropriété :

Indiquant que l’impayé subi par la copropriété à raison de la carence de la société Immobilière [Localité 1] Seine depuis de très nombreuses années dans le paiement des charges de copropriété représente 14,53 % des charges totales de la copropriété sur le budget 2019/2020, le syndicat des copropriété soutient que le défaut de paiement constitue incontestablement une faute en mettant en péril la trésorerie de la copropriété et réclame la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mais c’est à juste titre que le tribunal l’a débouté de sa demande considérant qu’il ne démontrait pas un préjudice distinct du montant des charges impayées qui ne soit réparé par les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure assortissant la condamnation. La cour réformant le jugement quant au montant de la condamnation de la société 3F Normanvie au paiement des arriérés de charges pour les périodes qu’elle a retenues, il s’ensuit que le préjudice financier subi à raison de cet arriéré est justement réparé par la condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour les sommes dues avant le 5 avril 2018.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens et le montant des frais irrépétibles.

La société 3F Normanvie qui succombe principalement en ses demandes devant la cour de renvoi, supportera l’ensemble des dépens exposés à ce stade de la procédure y compris ceux afférents à l’arrêt cassé. Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à l’avocat du syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation a définitivement statué sur les dépens exposés à l’occasion du pourvoi.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil au bénéfice de quiconque devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

Vu l’arrêt de la cour de [Localité 2] du 5 octobre 2022 ,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024,

Infirme le jugement rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a:

— condamné la société Immobilière [Localité 1] Seine à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' la somme de 12 480,86 euros au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété impayées ainsi que de sa demande de dommages-intérêts,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés ,

Dit l’action en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' prescrite pour toutes les charges dues antérieurement au 27 novembre 2008 et notamment pour le recouvrement de la somme de 2 963,43 euros pour un report de charges au 30 juin 2008,

Condamne la société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' la somme de 20 936,34 euros au titre des charges de copropriété restant dues pour les périodes du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2017 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 6]' à payer à la société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Ordonne la compensation entre ces sommes,

Condamne la société 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière [Localité 1] Seine à l’ensemble des dépens exposés à ce stade de la procédure, y compris ceux afférents à l’arrêt cassé,

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à Maître [D] [B] sur les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque en appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT